安樹(shù)偉，卿 楓

(首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院，北京 100070)

我國(guó)連鎖酒店始于1996年的錦江之星，此后的20多年，連鎖酒店業(yè)快速發(fā)展。截至2019年年底，我國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店、中檔型酒店、高端酒店和豪華酒店所占比重分別為65%、16%、13%和6%，呈現(xiàn)“水滴型”，與歐美國(guó)家低端酒店、中端酒店和高端酒店所占比重穩(wěn)定在3∶5∶2的“橄欖球型”相比，我國(guó)中檔型連鎖酒店仍有較大上升空間，因此對(duì)比研究經(jīng)濟(jì)型與中檔型連鎖酒店的區(qū)位選擇對(duì)未來(lái)酒店業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。

一、文獻(xiàn)綜述

現(xiàn)有的酒店區(qū)位研究可概括為區(qū)域間、區(qū)域內(nèi)和城市內(nèi)3類(lèi)空間尺度，且多著眼于區(qū)域間和區(qū)域內(nèi)的研究。區(qū)域間的研究評(píng)估不同國(guó)家或地區(qū)對(duì)新進(jìn)入酒店或酒店投資的吸引力，國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)外向程度、入境旅游水平和文化親緣度是區(qū)域間研究特有的影響因素[1]。全球范圍內(nèi)的研究對(duì)象多是跨國(guó)酒店集團(tuán)，而省級(jí)層面的研究主要是外資酒店和高星級(jí)酒店在不同省份的擴(kuò)張情況、空間分布特征和變化規(guī)律，并結(jié)合入境旅游業(yè)發(fā)展進(jìn)行分析[2-3]。區(qū)域內(nèi)的研究是在一個(gè)國(guó)家或者都市圈內(nèi)考慮以城市或州為單位的酒店分布，通常以城市的酒店數(shù)量或者酒店密度作為被解釋變量，以城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、旅游資源、交通基礎(chǔ)設(shè)施等作為解釋變量進(jìn)行分析[4-5]。

城市內(nèi)的研究主要任務(wù)是為酒店的選址確定合適的地點(diǎn)，因此研究對(duì)象是城市內(nèi)的單個(gè)酒店，分析酒店周?chē)慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、交通設(shè)施、地理環(huán)境和區(qū)位條件等概括適合選址地點(diǎn)的特征。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的選址受到交通因素、商業(yè)因素和公共服務(wù)因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)影響，特別偏好分布于環(huán)城高速、旅游景點(diǎn)和商業(yè)設(shè)施周邊[6]。中檔型酒店的區(qū)位選擇受到流動(dòng)人口規(guī)模的影響，同時(shí)隨著土地價(jià)格的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)顯著的離心化趨勢(shì)，偏好分布于土地價(jià)格較低的外圍區(qū)域[7]。城市內(nèi)的研究涉及不同類(lèi)型和規(guī)模的城市，既有北京、上海、武漢等綜合型城市[8-9]，也有以旅游業(yè)為主的中小城市[10-11]，但多是將城市假設(shè)為單中心城市且只研究中心城區(qū)或市轄區(qū)內(nèi)的單一等級(jí)或單一品牌酒店選址，缺少對(duì)分區(qū)和不同等級(jí)酒店的對(duì)比研究?，F(xiàn)有文獻(xiàn)多著眼于區(qū)域間和區(qū)域內(nèi)的酒店和酒店投資選址，且主要是單一等級(jí)或單一品牌的選址研究，缺少城市內(nèi)經(jīng)濟(jì)型和中檔型連鎖酒店區(qū)位選擇的比較研究。

酒店區(qū)位選擇問(wèn)題多用區(qū)位理論進(jìn)行解釋?zhuān)ㄖ行牡乩碚?、最小差異原理及?jìng)租理論等[12]。中心地理論認(rèn)為服務(wù)范圍和需求門(mén)檻是關(guān)鍵因素，最小差異原理強(qiáng)調(diào)集群效應(yīng)，競(jìng)租理論則認(rèn)為土地利用方式由地租高低決定[13-14]。因此，酒店區(qū)位選擇研究需要根據(jù)區(qū)位理論選擇區(qū)位分析因素，充分考慮區(qū)位的交通可達(dá)性、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、公共服務(wù)和土地價(jià)格等。根據(jù)《2019中國(guó)酒店連鎖發(fā)展與投資報(bào)告》，中國(guó)連鎖酒店經(jīng)濟(jì)型品牌和中檔型品牌中規(guī)模最大的分別是如家酒店和維也納酒店。因此，本文選擇兩類(lèi)酒店數(shù)量均較多的上海市作為目標(biāo)城市，對(duì)比研究經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店和中檔連鎖酒店區(qū)位選擇影響因素的差異，容易取得具有典型意義的成果，也有利于拓展區(qū)位論的研究范疇。

二、研究對(duì)象、數(shù)據(jù)來(lái)源及研究方法

(一)研究對(duì)象

本文的研究對(duì)象是上海128家如家酒店和84家維也納酒店①。現(xiàn)有的酒店微觀(guān)選址研究大多只研究中心城區(qū)或市轄區(qū)范圍，本文把上海市分為中心城區(qū)②、除中心城區(qū)之外的主城區(qū)、郊區(qū)3部分，使研究結(jié)論更加精確。

(二)數(shù)據(jù)來(lái)源

截至2020年12月31日，上海128家如家酒店和84家維也納酒店均為正式營(yíng)業(yè)的酒店，結(jié)合百度坐標(biāo)拾取器獲得各個(gè)樣本酒店的地理坐標(biāo)。通過(guò)百度地圖POI和百度坐標(biāo)拾取器獲取城市興趣點(diǎn)(point of interest，POI)，包括地鐵站、公交站、購(gòu)物中心和商業(yè)街、餐廳、超市、商業(yè)樓宇、交通樞紐等。此外，從 OSM(Open Street Map)獲取截止日期為2020年6月的上海道路矢量圖③。本文獲取的地理坐標(biāo)均通過(guò)坐標(biāo)轉(zhuǎn)換端口統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為GCS_WGS_1984坐標(biāo)系統(tǒng)，上海所在的經(jīng)度在120°E～126°E之間，位于橫軸墨卡托投影的51°N投影帶，因此將GCS_WGS_1984地理坐標(biāo)轉(zhuǎn)換為JGD_2000_UTM_Zone_51°N投影坐標(biāo)，便于度量酒店與興趣點(diǎn)的地理位置關(guān)系。

用于解釋酒店區(qū)位的理論主要是中心地理論、最小差異原理以及競(jìng)租理論，因此關(guān)于酒店選址的研究也都基于以上理論構(gòu)建評(píng)價(jià)體系[15]。影響酒店區(qū)位選擇的因素大致可以分為交通可達(dá)性、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、公共服務(wù)和區(qū)位條件四大類(lèi)[16-17]，還有少數(shù)研究引入酒店周邊自然環(huán)境因素[18]。國(guó)外的研究還會(huì)增加酒店所在社區(qū)的治安問(wèn)題[19]和社區(qū)居民對(duì)酒店的接受度[20-21]。

交通可達(dá)性一般考慮地鐵站、公交站、高速公路口的數(shù)量或其與酒店的距離。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)主要指商業(yè)因素，包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、大型超市、餐館和寫(xiě)字樓的數(shù)量或密度。大部分文獻(xiàn)的公共服務(wù)只考慮了醫(yī)院和高校。區(qū)位條件則描述酒店與城市交通樞紐(機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、汽車(chē)站)和熱門(mén)景區(qū)的位置關(guān)系。

學(xué)者們對(duì)以上指標(biāo)的衡量方式基本相同：一是酒店與各興趣點(diǎn)的距離，距離越短則位置越優(yōu)；二是以酒店為圓心半徑500 m或1 000 m內(nèi)興趣點(diǎn)的數(shù)量，數(shù)量越多則位置越優(yōu)。但是對(duì)于酒店的集聚分布有截然不同的觀(guān)點(diǎn)，大部分學(xué)者認(rèn)為城市的酒店不是隨機(jī)分布的，通常是高度集中從而獲得集聚效應(yīng)[22]，酒店的共同選址不僅刺激了相關(guān)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)的發(fā)展，還降低了消費(fèi)者的搜尋成本[23-24]。同時(shí)，也有部分學(xué)者認(rèn)為酒店的高度集中導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)水平的提高超過(guò)了集聚帶來(lái)的好處，過(guò)于集聚的酒店競(jìng)爭(zhēng)壓低了房?jī)r(jià)，造成利潤(rùn)降低[25]，數(shù)量增加也會(huì)阻礙新酒店的進(jìn)入，還會(huì)增加酒店的運(yùn)營(yíng)成本[26-27]。因此，酒店的選址應(yīng)該避開(kāi)過(guò)于集聚的地區(qū)。

現(xiàn)有關(guān)于經(jīng)濟(jì)型和中檔型連鎖酒店的影響因素均可概括為交通條件、商業(yè)因素、區(qū)位條件、公共服務(wù)和經(jīng)營(yíng)條件，但細(xì)化的評(píng)價(jià)指標(biāo)存在細(xì)微差異，根據(jù)現(xiàn)有研究可以構(gòu)建適合兩類(lèi)酒店對(duì)比研究的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。

本文將影響酒店選址的因素概括為可達(dá)性、商業(yè)服務(wù)、區(qū)位條件、公共服務(wù)和經(jīng)營(yíng)條件5個(gè)一級(jí)評(píng)價(jià)因子，并細(xì)分為15個(gè)二級(jí)評(píng)價(jià)因子(見(jiàn)表1)。根據(jù)人們?nèi)粘Ｄ芙邮艿牟叫袝r(shí)間為10～15分鐘以及市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃，將半徑1 000 m作為考量的距離。因此，衡量酒店選址優(yōu)越性可通過(guò)兩種方法：一是酒店半徑1 000 m內(nèi)各興趣點(diǎn)數(shù)量，二是酒店與最近興趣點(diǎn)的直線(xiàn)距離。15個(gè)二級(jí)評(píng)價(jià)因子包括現(xiàn)有研究考慮的主要指標(biāo)外，還加入了酒店半徑1 000 m內(nèi)車(chē)行道長(zhǎng)度衡量酒店可達(dá)性。由于上海維也納酒店均提供停車(chē)服務(wù)，考慮附近停車(chē)場(chǎng)對(duì)酒店選址的影響不大，同時(shí)上海的熱門(mén)景點(diǎn)大多是人文景觀(guān)與自然景觀(guān)相結(jié)合，特別考慮自然景點(diǎn)對(duì)酒店選址會(huì)造成指標(biāo)的重復(fù)性。因此，本文不再考慮停車(chē)場(chǎng)和自然景點(diǎn)的影響。同質(zhì)酒店競(jìng)爭(zhēng)是現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)型酒店和中檔型酒店研究均十分重視的指標(biāo)，但是不同等級(jí)酒店的對(duì)比研究中尚未加入該指標(biāo)，本文將同時(shí)考慮經(jīng)濟(jì)型、中高端酒店分別對(duì)如家酒店和維也納酒店選址的影響，以完善已有研究的指標(biāo)體系。

表1 指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

(三)研究方法

酒店選址研究涉及酒店管理、地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和城市規(guī)劃等不同學(xué)科，不同背景的學(xué)者往往專(zhuān)注于本學(xué)科的理論和模型，因此有很多不同的方法，概括來(lái)說(shuō)，可以劃分為空間自相關(guān)分析、空間統(tǒng)計(jì)分析、空間面板數(shù)據(jù)回歸[28-29]，還有少數(shù)構(gòu)建動(dòng)力因子進(jìn)行Pearson相關(guān)性分析，這些方法大多用于區(qū)域間或區(qū)域內(nèi)的選址研究[30-31]。近期有學(xué)者將熵權(quán)法引入酒店微觀(guān)選址適宜性的研究[6]，本文使用熵權(quán)法對(duì)酒店區(qū)位選擇進(jìn)行分析。

將以上15個(gè)二級(jí)評(píng)價(jià)因子作為模型評(píng)價(jià)指標(biāo)，熵權(quán)法不受指標(biāo)間的相互影響，指標(biāo)權(quán)重越大則對(duì)綜合評(píng)價(jià)結(jié)果影響越大，從而可以得到影響酒店區(qū)位選擇的條件。

假設(shè)有m個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象，n個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，形成評(píng)價(jià)矩陣：

(1)

式(1)中，i=1，2，…，m；j=1，2，…，n；xij表示第i個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象的第j個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)值。

歸一化是將不同量綱的指標(biāo)同量綱化，若指標(biāo)是正向指標(biāo)則選用公式：

(2)

若指標(biāo)是負(fù)向指標(biāo)則選用公式：

(3)

式(2)和式(3)中，min xj是第j個(gè)指標(biāo)的最小值，max xj是第j個(gè)指標(biāo)的最大值。

計(jì)算指標(biāo)的權(quán)重首先要計(jì)算第i個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象第j個(gè)指標(biāo)的比重：

(4)

再計(jì)算第j個(gè)指標(biāo)的信息熵：

(5)

(6)

三、上海如家酒店與維也納酒店的空間擴(kuò)張過(guò)程及其分布

(一)空間擴(kuò)張過(guò)程

上海如家酒店和維也納酒店的擴(kuò)張過(guò)程分別與我國(guó)經(jīng)濟(jì)型和中檔型連鎖酒店的發(fā)展歷程相似，2010年之后進(jìn)入快速擴(kuò)張階段，2017年之后擴(kuò)張速度有所下降(見(jiàn)圖1)。

圖1 上海如家酒店與維也納酒店新開(kāi)業(yè)酒店數(shù)量對(duì)比

1.如家酒店的擴(kuò)張過(guò)程

2002年以來(lái)，上海如家酒店的發(fā)展經(jīng)歷了4個(gè)階段：(1)萌芽階段(2002—2007年)。以每年開(kāi)業(yè)一兩家連鎖店的速度發(fā)展，6年間共開(kāi)業(yè)8家店。上海第一家如家酒店位于浦東新區(qū)浦建路毗鄰錦繡路，憑借其周?chē)晟频纳虡I(yè)和旅游配套設(shè)施、便利的交通以及良好服務(wù)，一舉成功。(2)穩(wěn)步發(fā)展階段(2008—2011年)。2008年12月如家酒店集團(tuán)成立，2009年5月與攜程正式簽訂融資協(xié)議加快擴(kuò)張，其間，以平均每年5家新店的速度穩(wěn)步發(fā)展，至2011年年底上海共有27家連鎖店。(3)飛速發(fā)展階段(2012—2016年)。如家酒店集團(tuán)通過(guò)收購(gòu)莫泰168、e家快捷酒店、云上四季等酒店，快速提升其市場(chǎng)占有率。其間，以平均每年16家新店的速度占領(lǐng)上海市場(chǎng)，5年間共開(kāi)業(yè)79家新店。(4)緩慢發(fā)展階段(2017年至今)。這一時(shí)期上海的如家酒店呈現(xiàn)緩慢發(fā)展態(tài)勢(shì)，每年新開(kāi)業(yè)門(mén)店約為5家，其中14家為設(shè)計(jì)更加前衛(wèi)簡(jiǎn)約的如家酒店·NEO。

從如家酒店在上海市的區(qū)域分布看，如家酒店萌芽階段、穩(wěn)定發(fā)展階段的新門(mén)店主要布點(diǎn)在中心城區(qū)，只有零星幾家門(mén)店分布在郊區(qū)，分別布點(diǎn)在松江美食街附近和浦東新區(qū)楊高中路、川沙、浦東機(jī)場(chǎng)惠南地鐵站附近。飛速發(fā)展階段如家酒店開(kāi)業(yè)79家店，絕大部分門(mén)店分布在主城區(qū)內(nèi)，只有幾家門(mén)店分布在遠(yuǎn)離中心城區(qū)的青浦區(qū)、金山區(qū)、奉賢區(qū)的地鐵站和商業(yè)中心附近。緩慢發(fā)展階段則主要布點(diǎn)在中心城區(qū)和浦東新區(qū)。

2.維也納酒店的擴(kuò)張過(guò)程

上海維也納酒店的發(fā)展經(jīng)歷了3個(gè)階段：(1)萌芽階段(2008—2011年)。僅在2008年和2010年開(kāi)業(yè)了兩家門(mén)店，分別位于上海市松江新城區(qū)商業(yè)中心和浦東新區(qū)世博大道的文化商業(yè)街，具有良好的商業(yè)和交通基礎(chǔ)。(2)快速發(fā)展階段(2012—2015年)。維也納酒店在2010年年底完成第二輪融資后，于2012年推出旗下新品牌——維也納國(guó)際酒店，迎來(lái)其快速發(fā)展階段。2012—2015年分別在上海新開(kāi)業(yè)5家、3家、8家和7家門(mén)店。(3)快速發(fā)展階段(2016年至今)。2016年，維也納酒店獲得錦江股份戰(zhàn)略投資，門(mén)店數(shù)量呈現(xiàn)出爆炸式增長(zhǎng)，2016年新開(kāi)業(yè)21家，2017年和2018年均為14家，但2019—2020年維也納酒店接連受到名稱(chēng)“崇洋媚外”風(fēng)波、新冠肺炎疫情和母公司上海錦江集團(tuán)戰(zhàn)略重組的影響，暫時(shí)放緩擴(kuò)張速度，兩年內(nèi)在上海新開(kāi)業(yè)門(mén)店數(shù)量分別降至6家和4家。

上海維也納酒店在3個(gè)階段的發(fā)展都更加偏好中心城區(qū)之外的區(qū)域，萌芽階段僅有的2家門(mén)店分別布局在浦東新區(qū)和松江區(qū)。快速發(fā)展階段分散地布點(diǎn)在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)，飛速發(fā)展階段則更加分散地布點(diǎn)在中心城區(qū)之外的區(qū)域，甚至偏遠(yuǎn)的崇明島也有2家門(mén)店。

(二)空間分布特征

1.酒店空間集聚度對(duì)比分析

點(diǎn)要素的空間分布分為3種類(lèi)型：集聚分布、均勻分布和隨機(jī)分布。均勻分布的點(diǎn)狀要素最鄰近距離最大，隨機(jī)分布次之，最小的是集聚分布。因此，可以用最鄰近指數(shù)反映點(diǎn)要素的空間分布特征，公式如下所示：

(7)

(8)

式(8)中，A為區(qū)域面積，n為研究對(duì)象數(shù)目。

通過(guò)計(jì)算，上海市兩類(lèi)酒店的最鄰近點(diǎn)指數(shù)存在較大差異，如家酒店和維也納酒店的最鄰近點(diǎn)指數(shù)分別為0.49和0.77，說(shuō)明如家酒店和維也納酒店都呈現(xiàn)集聚分布的狀態(tài)，但是前者更趨于集聚。如家酒店向中心城區(qū)集中分布，維也納酒店向郊區(qū)分散分布。

2.酒店在中心城區(qū)、除中心城區(qū)之外的主城區(qū)和郊區(qū)的分布

從上海市內(nèi)的區(qū)域分布來(lái)看，如家酒店的分布相對(duì)均衡，在中心城區(qū)和除中心城區(qū)之外的主城區(qū)有相同數(shù)量的門(mén)店，共約占總門(mén)店數(shù)的3/4。而維也納酒店的分布極不均衡，61.9%的門(mén)店分布在郊區(qū)，中心城區(qū)的門(mén)店數(shù)僅占8.3%(見(jiàn)表2)。

上海如家酒店的分布更加集聚在主城區(qū)內(nèi)，而維也納酒店的分布呈現(xiàn)分散狀。現(xiàn)如今，經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)完成市場(chǎng)分割，如家酒店作為市場(chǎng)份額最大的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，不需要通過(guò)布局零星的點(diǎn)狀商業(yè)中心占領(lǐng)市場(chǎng)，而是憑借低廉的加盟費(fèi)用和門(mén)店建造成本滲透繁華商業(yè)圈。中檔型酒店正處在擴(kuò)張期，但較高的加盟費(fèi)用、門(mén)店建造成本限制維也納酒店滲透繁華商業(yè)圈，密集的同品牌酒店分布會(huì)形成強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)擠壓門(mén)店利潤(rùn)，因此維也納酒店偏好選址在中心城區(qū)外的點(diǎn)狀商業(yè)中心，以擴(kuò)大酒店市域覆蓋范圍。

表2 兩類(lèi)酒店在上海中心城區(qū)、除中心城區(qū)之外的主城區(qū)和郊區(qū)的分布情況

四、兩類(lèi)酒店區(qū)位選擇的對(duì)比分析

上海如家酒店和維也納酒店的區(qū)位選擇是由多方面因素共同決定的。根據(jù)熵權(quán)法分別得到兩類(lèi)酒店在中心城區(qū)、除中心城區(qū)之外的主城區(qū)、郊區(qū)3部分15個(gè)二級(jí)評(píng)價(jià)因子的權(quán)重，再根據(jù)權(quán)重繪制對(duì)應(yīng)的雷達(dá)圖(見(jiàn)圖2)。

(一)兩類(lèi)酒店區(qū)位選擇的相同點(diǎn)

1.相同區(qū)域內(nèi)兩者影響因素大體相同

上海如家酒店和維也納酒店在中心城區(qū)選址的影響因素呈現(xiàn)多樣化，主要是經(jīng)營(yíng)條件、商業(yè)服務(wù)和可達(dá)性，尤其是同質(zhì)酒店、餐廳、商業(yè)樓宇、公交站和車(chē)行道。兩類(lèi)酒店在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)和郊區(qū)的選址影響因素?cái)?shù)量減少，且更集中于經(jīng)營(yíng)條件和商業(yè)基礎(chǔ)等因素，主要是同質(zhì)酒店、地鐵站、商業(yè)樓宇和超市等。

2.相同區(qū)域內(nèi)兩者對(duì)可達(dá)性因素的偏好相同

可達(dá)性因素包括地鐵站、公交站數(shù)量、車(chē)行道長(zhǎng)度和與最近高速路口的直線(xiàn)距離，相同區(qū)域內(nèi)兩類(lèi)酒店對(duì)可達(dá)性因素的偏好相同。在中心城區(qū)，均更加偏好公交站、車(chē)行道密集的地段和靠近高速路口的地段，地鐵站的影響力較小；在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)，公交站、車(chē)行道和高速路口的影響力降低，地鐵站的影響力顯著增加；在郊區(qū)，公交站、車(chē)行道和高速路口的影響力可以忽略不計(jì)，地鐵站的影響力最大，均超過(guò)0.23，上海維也納酒店的權(quán)重達(dá)到0.30，這可以理解為越靠近中心城區(qū)的區(qū)域街道越繁華，城市興趣點(diǎn)的分布更加密集，車(chē)程較短的公交車(chē)和?？勘憬莸某鲎廛?chē)出行更加便利，成為靠近中心城區(qū)酒店客人的主要交通工具。因此，繁華區(qū)域的公交站、車(chē)行道密集地段和靠近高速路口的地段成為兩類(lèi)酒店偏好的選址地點(diǎn)因素。

a 中心城區(qū)

b 除中心城區(qū)之外的主城區(qū)

c 郊區(qū)

3.兩類(lèi)酒店對(duì)商業(yè)服務(wù)因素的偏好變化相似

從中心城區(qū)向郊區(qū)過(guò)渡，兩類(lèi)酒店在不同區(qū)域?qū)ι虡I(yè)服務(wù)的偏好變化相似，購(gòu)物中心和商業(yè)街的影響力逐漸降低，而商業(yè)樓宇的影響力大幅度上升。與除中心城區(qū)之外的主城區(qū)相比，中心城區(qū)餐廳的影響力降低而超市的影響力上升，此后兩者的影響力在郊區(qū)沒(méi)有發(fā)生太大變化。上海繁華的購(gòu)物中心和商業(yè)街大多處于中心城區(qū)，如外灘、陸家嘴、徐家匯、五角場(chǎng)、南京路、中山公園和四川北路商業(yè)圈內(nèi)，除部分高檔商業(yè)樓宇分布在中心城區(qū)繁華的商業(yè)圈內(nèi)，大部分新開(kāi)發(fā)和中檔商業(yè)樓宇分布在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)中較為成熟的虹橋商圈、浦東新區(qū)和郊區(qū)的區(qū)域中心。上海是著名的“購(gòu)物天堂”，繁華的購(gòu)物中心和商業(yè)街是旅客們必去的地方，因此中心城區(qū)內(nèi)外酒店的主要客源不同，前者是旅客，后者是商務(wù)客人。中心城區(qū)的酒店為了滿(mǎn)足游客們的購(gòu)物需求和日常飲食，偏好選址在購(gòu)物中心、商業(yè)街和餐廳密集地段。中心城區(qū)外的酒店為了吸引商務(wù)客人，則選址在商業(yè)樓宇附近。

(二)兩類(lèi)酒店區(qū)位選擇的差異

1.同質(zhì)酒店對(duì)兩類(lèi)酒店存在不同影響力

同質(zhì)酒店分為同質(zhì)經(jīng)濟(jì)型酒店和同質(zhì)中高端酒店，對(duì)不同區(qū)域的如家酒店都有較大影響力，同質(zhì)經(jīng)濟(jì)型酒店的權(quán)重均維持在0.15左右，同質(zhì)中高端酒店的權(quán)重均在0.13以上，中心城區(qū)達(dá)到0.174。從中心城區(qū)向郊區(qū)過(guò)渡，維也納酒店對(duì)同質(zhì)酒店的偏好逐漸上升，同質(zhì)中高端酒店對(duì)維也納酒店的影響在郊區(qū)達(dá)到最大值0.171。這說(shuō)明兩點(diǎn)：一是如家酒店更偏好集聚，特別是集聚在中心城區(qū)的中高端酒店附近，與其他酒店形成互補(bǔ)效應(yīng)；二是維也納酒店在中心城區(qū)的分布會(huì)避免過(guò)于集聚，但是在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)和郊區(qū)的分布會(huì)更偏好集聚，特別是集聚在中高檔酒店附近。

與如家酒店相比較，維也納酒店具有更高的門(mén)店成本、更舒適的客房、更豐富的酒店服務(wù)和更高的房?jī)r(jià)，因此屬于更高級(jí)的商品，擁有更高的進(jìn)入門(mén)檻，在具有成熟商業(yè)圈的中心城區(qū)，維也納酒店會(huì)與其他酒店保持一定距離以保證更大的市場(chǎng)和充足的客源。而在中心城區(qū)之外，商業(yè)中心和與之相匹配的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、藥店、餐飲等商業(yè)設(shè)施呈點(diǎn)狀分布，與中心城區(qū)的集聚分布存在明顯差異，維也納酒店需要與其他中高檔酒店形成集聚，共享酒店內(nèi)配置的餐廳、休閑娛樂(lè)設(shè)施、商務(wù)會(huì)所等補(bǔ)償式商業(yè)設(shè)施。同時(shí)，中檔型連鎖酒店正處于擴(kuò)張期，要快速占領(lǐng)點(diǎn)狀商業(yè)中心滲透消費(fèi)者市場(chǎng)，這也解釋了維也納酒店在上海市內(nèi)呈現(xiàn)分散式布局的原因。

2.維也納酒店更加偏好低租金地段

上海是以黃浦區(qū)、靜安區(qū)以及徐匯區(qū)北部作為中心向周?chē)椛涞某鞘校饨饛闹行南蛩闹苤饾u降低，且中心城區(qū)內(nèi)外租金存在較大差異。本文將二手房房?jī)r(jià)看作租金的替代變量，用于分析租金對(duì)兩類(lèi)酒店的不同影響。二手房房?jī)r(jià)對(duì)不同區(qū)域的如家酒店沒(méi)有明顯影響，但是對(duì)不同區(qū)域的維也納酒店選址存在差異性影響，中心城區(qū)的權(quán)重達(dá)到0.067，但是中心城區(qū)外的權(quán)重維持在較低水平。這可以理解為，當(dāng)租金較低時(shí)，租金對(duì)兩類(lèi)酒店都沒(méi)有明顯影響；當(dāng)租金較高時(shí)，租金對(duì)如家酒店仍沒(méi)有明顯影響，但是維也納酒店更加偏好低租金地段。這是因?yàn)槿缂揖频曛饕峁┟娣e15～20 m2的房型，絕大部分收入來(lái)自客房服務(wù)；維也納酒店提供多種房型，包括面積20～25 m2的普通房、25～30 m2的行政(商務(wù))房、30～35 m2的豪華房和60 m2的豪華套房，還提供餐廳、會(huì)議室、商務(wù)中心和免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)服務(wù)，因此相對(duì)于如家酒店，維也納酒店需要更大的占地面積和建筑面積，也更偏好于租金便宜的地段。

3.維也納酒店更偏好分布在商業(yè)樓宇附近

商業(yè)樓宇對(duì)不同區(qū)域酒店的選址都有顯著的影響，在中心城區(qū)和郊區(qū)該因素對(duì)兩類(lèi)酒店的影響力相同，但在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)維也納酒店更偏好分布在商業(yè)樓宇附近。商業(yè)樓宇主要分布在主城區(qū)內(nèi)，但中心城區(qū)有較多其他因素可以降低商業(yè)樓宇的重要性，因此在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)商業(yè)樓宇的影響力被凸顯出來(lái)。中檔連鎖型酒店的主要客源是擁有較高消費(fèi)水平的商務(wù)人群，所以維也納酒店偏好選址在商業(yè)樓宇附近，特別是中高檔商業(yè)樓宇密集的地段。

4.中心城區(qū)的維也納酒店更偏好分布在三甲醫(yī)院附近

三甲醫(yī)院對(duì)維也納酒店和如家酒店選址的影響僅在中心城區(qū)存在較大差異，對(duì)中心城區(qū)外酒店的影響可以忽略不計(jì)。中心城區(qū)的維也納酒店更偏好分布在三甲醫(yī)院附近，其權(quán)重達(dá)到0.033，同區(qū)域如家酒店的權(quán)重僅為0.009。上海共有49家三甲醫(yī)院，其中34家分布在中心城區(qū)，均為綜合排名靠前或有專(zhuān)長(zhǎng)的著名醫(yī)院，占所有三甲醫(yī)院的69.4%，可以解釋為維也納酒店為了滿(mǎn)足部分高消費(fèi)水平的病人及其家屬對(duì)安靜、寬敞和服務(wù)周到的中檔酒店需求，盡可能分布在三甲醫(yī)院附近。

5.如家酒店更偏好分布在交通樞紐和高速路口附近

從中心城區(qū)向郊區(qū)過(guò)渡，交通樞紐對(duì)酒店選址的影響力逐漸降低，在中心城區(qū)外該因素的影響可以忽略不計(jì)，這是由于大部分大型的用于旅客運(yùn)輸?shù)幕疖?chē)站、汽車(chē)站和碼頭分布在中心城區(qū)。在中心城區(qū)內(nèi)，交通樞紐對(duì)如家酒店的影響力約為維也納酒店的兩倍。此外，在中心城區(qū)和除中心城區(qū)之外的主城區(qū)，高速路口對(duì)如家酒店的影響力也約為維也納酒店的兩倍。上海是中國(guó)著名的旅游城市，擁有大量4A、5A級(jí)景區(qū)和標(biāo)志性建筑，由于如家酒店的主要客源是具有一般消費(fèi)水平的旅客，為方便旅客出行，如家酒店大多選址在旅游集散中心，即上海市內(nèi)一日游、上海周邊城市1～3日游重要集散地和發(fā)車(chē)地。此外，隨著公共交通的改善，越來(lái)越多的旅客選擇自由行，便捷的旅游專(zhuān)線(xiàn)和城際軌道成為主要的交通方式，進(jìn)一步提升了交通樞紐對(duì)酒店區(qū)位選擇的影響力。

五、結(jié)論

根據(jù)本文的研究，可以得到如下4點(diǎn)結(jié)論。

第一，如家酒店和維也納酒店在上海的區(qū)位選擇有明顯的不同。如家酒店集中分布在上海主城區(qū)內(nèi)，特別是具有成熟商業(yè)圈的中心城區(qū)；維也納酒店是分散式布局，分布在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)和郊區(qū)的有利位置。

第二，如家酒店和維也納酒店區(qū)位選擇的影響因素既有共性因素，也有一定差別。影響兩類(lèi)酒店區(qū)位選擇的共同因素是經(jīng)營(yíng)條件、商業(yè)服務(wù)和可達(dá)性。所不同的是，如家酒店會(huì)選址在交通樞紐附近和酒店密集區(qū)域，特別是偏好布點(diǎn)在中高端酒店附近，形成互補(bǔ)效應(yīng)；而維也納酒店更偏好分布在低租金地段和商業(yè)樓宇附近，在繁華商業(yè)圈內(nèi)的布點(diǎn)避免與同質(zhì)酒店過(guò)度集聚。

第三，如家酒店和維也納酒店區(qū)位選擇不同的根本原因是客源不同所致。兩類(lèi)酒店在不同區(qū)域的主要客源是不同的，如家酒店在中心城區(qū)的主要客源是旅客，在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)的主要客源是旅客和商務(wù)客人，在郊區(qū)的主要客源則僅為商務(wù)客人；而維也納酒店在中心城區(qū)的主要客源是高消費(fèi)水平的旅客、三甲醫(yī)院病人及其家屬，中心城區(qū)外則是高消費(fèi)水平的商務(wù)客人。

第四，如果宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不發(fā)生大的變化，上海如家酒店繼續(xù)保持緩慢擴(kuò)張，主要選址于主城區(qū)內(nèi)的成熟商業(yè)圈，特別是交通樞紐、中高端酒店、地鐵站和商業(yè)樓宇附近，以及中心城區(qū)內(nèi)車(chē)行道密集區(qū)域；維也納酒店的快速擴(kuò)張也會(huì)持續(xù)下去，主要選址于中心城區(qū)外區(qū)域中心的地鐵站、商業(yè)樓宇附近，也有少量選址在中心城區(qū)區(qū)位條件較好且低租金的地段。這對(duì)其他品牌的連鎖酒店區(qū)位選擇具有較好的參考價(jià)值。

當(dāng)然，需要說(shuō)明的是，本文僅僅以上海為例，酒店資料截至2020年12月31日，對(duì)以如家酒店和維也納酒店區(qū)位選擇所進(jìn)行的僅是初步研究，研究結(jié)論難免具有一定的局限性，對(duì)其他城市、其他品牌的連鎖酒店的適用性也需要后續(xù)深入研究。

注 釋?zhuān)?/p>

①本文研究的如家酒店包括自2002年創(chuàng)建的經(jīng)典的如家酒店以及自2017年8月升級(jí)改造的如家·NEO，維也納酒店包括定位中端市場(chǎng)的維也納酒店、維也納國(guó)際酒店、維也納智好酒店、維納斯國(guó)際酒店。

②中心城區(qū)包括楊浦區(qū)、虹口區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、黃浦區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)和徐匯區(qū)。

③本文上海如家酒店、維也納酒店、同質(zhì)經(jīng)濟(jì)型酒店和同質(zhì)中高端酒店數(shù)據(jù)收集日期為2020年12月，其他數(shù)據(jù)收集日期均為2020年6月，其中2020年6月和12月收集的上海如家酒店和維也納酒店數(shù)據(jù)相同。