過去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的供給側(cè)出清，特別是民營房企資金鏈吃緊暴雷不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是股債雙殺。房地產(chǎn)行業(yè)是長周期行業(yè)，之前近二十年時間，房價暴漲，房價永遠漲幾乎成了老百姓的一種信仰，這兩年在房住不炒的定位下，無論是“三道紅線”還是清理和規(guī)范涉房非標(biāo)融資，都讓高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)枯竭，造成多數(shù)房企被迫縮表、去杠桿。目前階段性看好房地產(chǎn)股可能很多投資者不認(rèn)同，但筆者認(rèn)為現(xiàn)在市場對房地產(chǎn)股的估值是極度悲觀的，隨著房地產(chǎn)政策的松綁，房地產(chǎn)股存在超跌反彈的機會。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個十萬億級的行業(yè)，以行業(yè)規(guī)模論應(yīng)該是第一大行業(yè)，同時房地產(chǎn)行業(yè)影響的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，所以房地產(chǎn)對GDP直接和間接的影響可能有30%。2021年商品房銷售面積大概是18億平方米，今年1-9月商品房銷售面積為10.14億平方米，房地產(chǎn)行業(yè)長期取決于人口，從中長期來看，房地產(chǎn)的銷售量處于下跌趨勢應(yīng)該是大概率的，但房地產(chǎn)的銷售量的絕對數(shù)量未來幾年應(yīng)該還是在10億平米以上。房地產(chǎn)的需求端雖然在收縮，但相對供給端的急劇收縮，供需可能階段性出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

從“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積”這一指標(biāo)上看，今年1-9月為6450萬平方米，同比下降53%，簡單推算今年拿地面積會低于9000萬平方米，這一數(shù)據(jù)不僅低過上一輪2014年周期底部，也低過2008年周期底部，所以說房地產(chǎn)供給側(cè)的收縮是史無前例的。從龍頭房地產(chǎn)公司的銷售數(shù)據(jù)來看，2022年1-9月份，碧桂園銷售額3543億元排名第一，同比下降42.6%；保利地產(chǎn)以3202億的銷售額排名第二，同比下降21.7%；萬科以3126億銷售額排名第三，同比下降35%。更不用說跌出榜單的恒大，以及銷售額下降70%的融創(chuàng)、世茂等，所以房地產(chǎn)經(jīng)歷的不是一般的冬天，是超級寒冬。

當(dāng)然今年以來，支持民營房企債券融資的力度持續(xù)加碼，通過支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行并購債、申請并購貸款、設(shè)立保交樓專項借款等多種方式，支持民營房企融資的政策密集出臺。房貸的利率也在逐級下調(diào)，同時限購政策各地也在陸續(xù)松綁，可以看出無論是供給端，還是需求端都在向好的方向發(fā)展。這有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)的預(yù)期，當(dāng)然銷售端的回暖還需時日。

由于對房地產(chǎn)行業(yè)的極度悲觀，房地產(chǎn)公司的股票普遍暴跌，跌90%以上的也不鮮見，估值更是不斷刷新歷史新低，民營房地產(chǎn)公司發(fā)行的債券大幅跌破面值的比比皆是。

具體到投資的標(biāo)的上，現(xiàn)階段最推薦的肯定是龍頭的央企和國企地產(chǎn)公司，在這個階段央企和國企的地產(chǎn)公司市占率會提升，同時由于這類企業(yè)在融資時具備優(yōu)勢，所以在這一輪行業(yè)供給側(cè)出清的過程中是相對受益的，當(dāng)然資本市場也很敏銳的觀察到了這一點，央企龍頭保利地產(chǎn)甚至前一段時間股價創(chuàng)出歷史新高。對于房地產(chǎn)股筆者認(rèn)為目前可以做做超跌反彈的機會，優(yōu)選央企和國企的龍頭地產(chǎn)公司，至于更遠一點的，還是走一步看一步。