陳奇梅 （合肥城建發(fā)展股份有限公司，安徽 合肥 230001）

如何滿足人們不斷提高的居住品質(zhì)需求，持續(xù)提升住宅小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)水平，完善小區(qū)功能，形成生態(tài)、安全與宜人居住空間，本文試圖通過近年的一些調(diào)研與思考，探索住宅小區(qū)建設(shè)公共配套設(shè)施的進(jìn)一步完善與提升。

1 目前存在的普遍問題與矛盾

近年，圍繞住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)與維護(hù)存在的突出問題與矛盾，相關(guān)各方都做了積極努力，涉及的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)與指引也在不斷完善中。但面臨不同時期建設(shè)形成的龐大與復(fù)雜的住宅小區(qū)環(huán)境與配套設(shè)施，如何滿足業(yè)主日益提高的居住需求，仍是不小的問題。

1.1 新建住宅小區(qū)公共配套設(shè)施不到位

新建住宅小區(qū)公共配套設(shè)施投訴的焦點主要如下：僅有信報箱，沒有快遞收發(fā)設(shè)施；沒有設(shè)置電動自行車車棚與充電樁，非機(jī)動車出入口坡度過大；小區(qū)出入口設(shè)計不能滿足小區(qū)出入安全和疫情管控要求；綠化率不足，綠建措施不到位；缺少高空拋物監(jiān)控；架空層設(shè)計不到位，適合中老年人群的活動空間不夠；小區(qū)無障礙設(shè)計與實施不到位等。

1.2 老舊住宅小區(qū)功能不完善

老舊住宅小區(qū)存在的主要矛盾如：雨污水分流不徹底；電氣設(shè)施老化、長期處于超負(fù)荷運行，火災(zāi)隱患較大；消防設(shè)施維護(hù)不到位，管道銹蝕滲漏嚴(yán)重；垃圾沒有分類設(shè)施；缺乏機(jī)動車停車位；小區(qū)無障礙設(shè)計不到位，缺乏必要防護(hù)設(shè)施；建筑公共區(qū)域給水管道保溫不到位，難以保證極寒天氣住戶正常使用。同時也存在電動自行車車棚與充電樁設(shè)置不足；缺少快遞柜；缺乏公共綠地、兒童與老人活動設(shè)施；小區(qū)出入口難以滿足安全、疫情管控要求等。

2 針對三個方面問題開展的專項調(diào)研

我們針對投訴多、日常使用矛盾大和安全隱患嚴(yán)重的問題，重點選擇了小區(qū)信報箱使用、非機(jī)動車庫現(xiàn)狀和電氣設(shè)備安全等三個方面，開展了實地調(diào)查，邀請了居民、專家與物業(yè)管理人員，分析原因，共同探討問題癥狀所在，研究解決的方法與措施。

2.1 小區(qū)信報箱與快遞柜使用的調(diào)研

信報箱是住宅小區(qū)配套設(shè)施中一個最小的問題，按照現(xiàn)有規(guī)范，每一戶都須配備，多數(shù)小區(qū)還一體化配備了牛奶箱。由于現(xiàn)代人生活習(xí)慣與通訊方式的改變，對于目前多數(shù)居民尤其是年輕的居住人群，可能是從未使用過信報箱，故使用效率極低，去與留，分歧較大。而對當(dāng)前使用頻率極高的快遞設(shè)施，現(xiàn)行規(guī)范還沒有強(qiáng)制做要求，設(shè)置因各個小區(qū)而異。我們調(diào)研了8個建設(shè)交付時間均在十年以內(nèi)的小區(qū)，信報箱設(shè)置率100%，位置基本是在每個單元的通道較隱蔽處，普遍存在使用率不高的問題；而8個小區(qū)快遞柜設(shè)置率87.5%，基本是后期由快遞公司協(xié)商投資建設(shè)，在小區(qū)大門、小區(qū)架空層等比較顯眼的地方，使用率極高（見下表）。

部分住宅小區(qū)信報箱與快遞柜使用情況調(diào)查匯總 表1

2.2 小區(qū)非機(jī)動車庫現(xiàn)狀的調(diào)研

調(diào)研的小區(qū)居民工薪家庭居多，出行以電動自行車為主，而設(shè)置的非機(jī)動車庫設(shè)計以存放自行車為主。許多小區(qū)后期雖經(jīng)過改造，添加了消防和充電設(shè)施，但數(shù)量與使用環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求，甚至有些是車主自行拉線充電，安全隱患較大。部分高層住宅居民，甚至將電動自行車乘電梯運至居住樓層充電，安全隱患更大。

2.3 小區(qū)電氣設(shè)備安全隱患的調(diào)研

近年我們對區(qū)域內(nèi)不同時期建設(shè)的的住宅小區(qū)電氣設(shè)備開展定期安全隱患排查，及時排除隱患。同時剖析容易引起小區(qū)火災(zāi)事故原因，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計52%是來自電氣原因。主要問題有：電氣設(shè)計不合理、設(shè)備品質(zhì)低下、施工質(zhì)量差、物業(yè)管理不善、居民火災(zāi)防控意識淡薄等，容易造成漏電、短路、過載、電阻過大等安全隱患出現(xiàn)。

①設(shè)計不合理。一是設(shè)計深度不夠，細(xì)部問題較多。如電氣安裝位置標(biāo)注不詳、保護(hù)電器與電線、電纜不匹配等；二是設(shè)計時未充分考慮到社會發(fā)展，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，設(shè)計余量較小，不適應(yīng)人們生活水平提高對配電的需求，造成后期運行超負(fù)荷。

②電氣設(shè)備與材料質(zhì)量參差不齊。一是電氣設(shè)備、材料市場魚龍混雜，質(zhì)量堪憂。如市場上銷售的一些斷路器、開關(guān)、插座、接觸器等保護(hù)設(shè)備，其性能、技術(shù)指標(biāo)、絕緣等級存在不達(dá)標(biāo)現(xiàn)象。二是檢測把關(guān)不到位，市場中一些材料的實際性能參數(shù)與品牌不符，真假難辨。

③施工質(zhì)量較差。一是工匠精神缺失，加之人工費上漲、低價中標(biāo)等原因，使得施工工藝程序不到位，施工質(zhì)量粗糙。如：接線不規(guī)范，導(dǎo)致電阻增大；電纜管井封堵不嚴(yán)，發(fā)生火災(zāi)時極易形成煙囪效應(yīng)；線箱內(nèi)配線凌亂，回路標(biāo)識不清，后期管理維護(hù)難度大；電纜敷設(shè)不規(guī)范，未預(yù)留足夠的散熱空間，導(dǎo)致電線電纜散熱不良，載流量下降，電線電纜絕緣加速老化、損壞，極易發(fā)生擊穿、短路或接地故障等問題。二是工程驗收走馬觀花，流于形式，未起到應(yīng)有的監(jiān)督管理的作用。

④物業(yè)管理不善。主要表現(xiàn)：一是隨意改動線路，接線不規(guī)范，電動車充電線路隨意改造；二是缺乏針對電氣火災(zāi)的季節(jié)性特點和時間性特點的預(yù)案。冬季空氣干燥、靜電、大功率取暖電氣較多，夏季高溫、用電負(fù)荷大，線路溫度過高等極易引發(fā)火災(zāi)。三是缺乏專業(yè)的日常管理維護(hù)，所有電氣設(shè)備設(shè)施離不開日常的維護(hù)、故障點的及時排查與消除。如電井內(nèi)堆放垃圾紙板等易燃物品的清理。四是節(jié)假日與夜晚值守松懈，收到故障報警信號后不能及時排查，事故多發(fā)。

⑤居民火災(zāi)防控意識淡薄。主要表現(xiàn)：一是防災(zāi)減災(zāi)宣傳教育活動不到位。一些居民對如何預(yù)防和處置突發(fā)災(zāi)害知之甚少，心存僥幸，缺少防災(zāi)減災(zāi)知識。二是防災(zāi)減災(zāi)知識和技能普及工作機(jī)制不健全。相關(guān)宣傳力度不夠，形式也比較單一。三是防災(zāi)減災(zāi)演練活動不貼合實際。四是一些居民私自改造電氣線路，生活中違規(guī)使用電器，形成樓內(nèi)電氣安全隱患。

3 規(guī)范與提升小區(qū)公共配套設(shè)施品質(zhì)的指引

3.1 現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定住宅小區(qū)公共配套設(shè)施的內(nèi)容

一是配套工程設(shè)施。包含供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)(通訊、有線電視）、供熱系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、小區(qū)智能化系統(tǒng)（安防、停車管理、物業(yè)子系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)和樓宇避雷系統(tǒng)等。二是配套居住設(shè)施。園林景觀（花園、綠地、甬道等）、戶外健身場地與器材、排水設(shè)施、道路、停車場、停車庫(分機(jī)動車和非機(jī)動車）、公共照明（含園區(qū)燈、樓道燈）和信報箱等。

3.2 現(xiàn)行地方法規(guī)對品質(zhì)的有關(guān)要求

如近期出臺的《合肥市住宅品質(zhì)提升系列指引（試行）》的相關(guān)要求。明確為滿足人們居住生活水平日益提高的需求，應(yīng)進(jìn)一步提高城市建設(shè)精細(xì)化水平。進(jìn)一步加強(qiáng)設(shè)計單位、建設(shè)單位和監(jiān)管單位等對住宅小區(qū)設(shè)計質(zhì)量的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督，充分體現(xiàn)以人為本、安全衛(wèi)生、綠色環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的住宅設(shè)計理念，促進(jìn)住宅建設(shè)的高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展。其中涉及小區(qū)公共配套設(shè)施明確了合理布局配套設(shè)施，加強(qiáng)人性化設(shè)計等；同時進(jìn)一步細(xì)化了綠地設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如集中綠地面積應(yīng)不小于綠地總面積的25%，可供居民進(jìn)入活動休憩的綠地面積應(yīng)不小于綠地總面積的30%等內(nèi)容。

4 關(guān)于提升小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)的幾點建議

4.1 高質(zhì)量配置小區(qū)公共配套設(shè)施

①小區(qū)公共配套設(shè)施應(yīng)與小區(qū)主體建筑同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步驗收，確保配套設(shè)施與小區(qū)建設(shè)品質(zhì)目標(biāo)相一致。配套設(shè)施質(zhì)量在達(dá)到相關(guān)規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，要進(jìn)一步提升質(zhì)量與功能。不僅要保證工程質(zhì)量質(zhì)保期內(nèi)正常使用，更要保證設(shè)施合理使用期的使用功能。

②小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)計應(yīng)當(dāng)更具人性化。如在幼兒園周邊就近設(shè)置供家長接送等待的小游園；足量配置垃圾分類收集點、垃圾桶，確保使用的便利性；合理配置公共廁所，合理配置座椅坐凳、游戲設(shè)施等城市家具等群眾日常生活需要的內(nèi)容。如：按照停車位30%以上的比例配建充電樁，并預(yù)留其余車位充電樁建設(shè)安裝條件；非機(jī)動車充電樁設(shè)置應(yīng)滿足相關(guān)消防防火要求，鼓勵結(jié)合室外場地統(tǒng)一設(shè)置。同時結(jié)合集中綠地、景觀小品、配套建筑，規(guī)劃建設(shè)住宅小區(qū)健身步道，寬度不宜小于1.5m；健身步道沿線設(shè)置休閑座椅、健身器材等設(shè)施。

③要落實并完善建設(shè)住宅小區(qū)公共配套設(shè)施的各相關(guān)單位主體責(zé)任，設(shè)立與主體建筑使用周期相匹配的責(zé)任追溯制度，建立健全有效的日常維護(hù)機(jī)制。

4.2 規(guī)范管理小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)

①規(guī)范管理信報箱與快遞柜建設(shè)。如與小區(qū)出入口、中心區(qū)域、結(jié)合布置小區(qū)商業(yè)與便民設(shè)施，合理配置集中的信報箱與快遞柜，建議更多地采取智能快遞柜，設(shè)置快遞驛站，做到接收與投遞相分離。

②規(guī)范管理電動車充電及停放設(shè)施建設(shè)。住宅小區(qū)都應(yīng)當(dāng)配備電動車充電樁。對新建小區(qū)，配備電動車充電樁數(shù)量，不能少于小區(qū)住戶數(shù)的10%；對已投用但數(shù)量不足的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)分批增建、改建電動車充電樁；對因空間限制，增建、改建電動自行車充電棚（點）困難的老舊住宅小區(qū)，要在小區(qū)適當(dāng)位置建設(shè)符合安全條件的集中臨時充電點，滿足居民充電需求。

③規(guī)范管理住宅小區(qū)電氣設(shè)施建設(shè)。一是深化設(shè)計源頭，嚴(yán)把規(guī)范落實與設(shè)計深度，設(shè)計時留有余量。二是選擇優(yōu)質(zhì)電氣設(shè)備與材料，要有系統(tǒng)配置、高配電的概念，明確主要性能參數(shù)。三是電氣設(shè)備材料驗收時可引入第三方復(fù)測。四是提高電氣工程施工質(zhì)量，建立管控流程，合理設(shè)置工期，堅決杜絕如電線線徑變小、管壁壁厚不足、品牌產(chǎn)品“工程版”等電氣工程質(zhì)量的通病，避免質(zhì)量粗糙和各工種之間的交叉破壞等問題。四是加強(qiáng)物業(yè)日常維護(hù)管理。建立電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)，建立日常維護(hù)管理電氣設(shè)備程序，設(shè)置巡檢頻次、及時預(yù)警預(yù)報、排查隱患及時處理、定期更換到期設(shè)施、確保消防設(shè)施正常使用等。五是提高住戶防災(zāi)減災(zāi)意識。積極開展防災(zāi)減災(zāi)宣傳教育、應(yīng)急演練活動，讓群眾熟悉災(zāi)害預(yù)警信號、應(yīng)急疏散路徑，了解所在社區(qū)應(yīng)急避難場所以及滅火器材使用方法等，提高電氣火災(zāi)防控意識。

5 結(jié)語

持續(xù)完善與提升小區(qū)公共配套設(shè)施，是塑造良好人居環(huán)境的根本保證。小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)與管理涉及是多方面的，出現(xiàn)的問題是多層面的，相關(guān)措施又是多方位的。故本文側(cè)重研究了三個最常見小區(qū)配套設(shè)施的完善與提升，希望能夠做一些有益的探索。