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        保交樓、穩(wěn)民生,應(yīng)加大為民營房企幫扶紓困力度

        2022-08-06 22:14:54
        證券市場周刊 2022年28期
        關(guān)鍵詞:保交樓資金企業(yè)

        據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道,有關(guān)部門擬成立一個(gè)千億級房地產(chǎn)基金,用于解決一些問題樓盤債務(wù)問題,首期擬紓困企業(yè)包括:世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國、綠地控股、中南建設(shè)、陽光城、奧園地產(chǎn)、融信中國、榮盛發(fā)展、中梁控股、佳兆業(yè)、廣州富力和恒大集團(tuán)共12家民營房企[千億級房企紓困基金來了,救項(xiàng)目不救企業(yè); 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng); 2022年7月29日。]。雖然該方案的細(xì)節(jié)尚未曝光,但從網(wǎng)傳這12家房企名單來看,保交樓、穩(wěn)民生需為民營房企幫扶紓困,已經(jīng)成為市場、監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)的共識。

        國盛證券發(fā)布研究報(bào)告指出,2021年克而瑞銷售百強(qiáng)房企中,去年下半年至今有30家房企出險(xiǎn)(發(fā)生融資或理財(cái)產(chǎn)品違約、展期、交換要約等流動性風(fēng)險(xiǎn)事件)。百強(qiáng)房企中有70家民企,其中有29家出險(xiǎn),比例逾四成。并且出險(xiǎn)企業(yè)的排名從靠后端逐漸向前端蔓延,民營房企的流動性危機(jī)愈演愈烈。[房地產(chǎn)開發(fā) 百強(qiáng)房企中民企出險(xiǎn)比例達(dá)四成,出險(xiǎn)后銷售額通常下滑六成;國盛證券,2022年5月18日。]

        國有房企天然擁有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢和信用背書,可以輕易借到很便宜的錢。在獲得資金方面,國企的優(yōu)勢讓民營房企望塵莫及。只要審慎經(jīng)營,國有房企完全不用擔(dān)心生存問題。但是與“含著金鑰匙出生”的國有房企不同,目前國內(nèi)的民營房地產(chǎn)企業(yè)步履維艱,負(fù)重前行,自救進(jìn)程普遍面臨以下幾座“大山”:

        7月28日,華泰證券發(fā)布研究報(bào)告指出,2022年全口徑銷售額100的房企中,民企占比持續(xù)下行,占比從2020年的68%下降到 2022年上半年的 53%,一年半內(nèi)累計(jì)下滑15%[房地產(chǎn)行業(yè)專題研究:解析當(dāng)前地產(chǎn)困境; 華泰證券,陳慎、劉璐、林正衡; 2022年7月28日。]。2022年上半年,百強(qiáng)房企累計(jì)銷售金額同比降幅達(dá)50.3%,其中民營房企業(yè)績下跌幅度更大,即使是相對穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企,銷售額同比亦下跌超60%。與之密切相關(guān)的銷售回款亦大幅下滑,企業(yè)內(nèi)生現(xiàn)金收入來源面臨腰斬,經(jīng)營性現(xiàn)金流急劇萎縮,給企業(yè)正常經(jīng)營面臨巨大壓力。

        因多種因素綜合影響,銀行等金融機(jī)構(gòu)對國企和民企實(shí)行差異化的貸款政策,對民營房企的存量融資采取各種壓降措施,且較之國企融資的利率水平,民營企業(yè)的融資成本仍居高不下,融資環(huán)境未有明顯改善。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年上半年國企+央企占到境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的89%,繼續(xù)處在2015年以來的最高水平,發(fā)債利率則處在最低水平。民營房企的占比從2020年的62%,下降至2022年上半年的11%,降幅高達(dá)51%。[房地產(chǎn)行業(yè)專題研究:解析當(dāng)前地產(chǎn)困境; 華泰證券,陳慎、劉璐、林正衡; 2022年7月28日。]民營房企常規(guī)的債務(wù)展期、新增授信需求均無法得到實(shí)質(zhì)性滿足。任何一筆有息負(fù)債違約都有可能觸發(fā)交叉違約,令企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)急劇放大。

        受短期資金嚴(yán)重不足影響,民營房企普遍面臨項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度遲緩的問題,零星散發(fā)的新冠疫情更讓大批工地現(xiàn)場施工直接按下暫停鍵。材料供應(yīng)不足、人員無法到崗,導(dǎo)致項(xiàng)目工程進(jìn)度停滯,交樓延期、工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛頻發(fā)。

        近期各地陸續(xù)出現(xiàn)的商品房停工或延遲交付的現(xiàn)象,激起業(yè)主強(qiáng)烈不滿,甚至聯(lián)名發(fā)布“強(qiáng)制停貸告知書”。不斷蔓延的“停貸潮”,使處于低谷的房地產(chǎn)市場雪上加霜,令房企銷售資金回籠更加困難,形成惡性循環(huán)。

        受房地產(chǎn)調(diào)控政策及個(gè)別同行企業(yè)違約事件影響,部分地區(qū)政府重新收緊了房地產(chǎn)銷售監(jiān)控戶資金的正常提取,對民營房企的項(xiàng)目資金管控更為嚴(yán)格,不同職能部門之間層層加碼。在此影響下,民營房企無法對銷售回款進(jìn)行合理支配,大量前期投入資金沉淀在原項(xiàng)目中,無法統(tǒng)籌調(diào)配各地項(xiàng)目的建設(shè)資金需求,難以歸集資金償還到期債務(wù),正常經(jīng)營活動受到嚴(yán)重影響。

        民營房企是房地產(chǎn)行業(yè)的支柱力量,其業(yè)績貢獻(xiàn)占比達(dá)80%以上。在以上幾座大山的重壓下,可自由動用資金日趨枯竭,若無及時(shí)的政策調(diào)整,或?qū)⒂写罅棵駹I房企爆雷、倒閉,對民生和市場穩(wěn)定造成嚴(yán)重沖擊,對行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展形成重大隱患。

        目前民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍在發(fā)酵,存在往更高信用評級民企蔓延的趨勢。響應(yīng)國家提振內(nèi)需、拉動消費(fèi)、激活內(nèi)循環(huán)的目標(biāo),相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)從以下四個(gè)方面出臺相關(guān)政策,幫助優(yōu)質(zhì)民營房地產(chǎn)企業(yè)紓困解憂,讓經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長動力。

        目前,中國常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%,仍處在快速城鎮(zhèn)化階段,每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上,帶來大量新增住房需求。國家發(fā)改委7月12日發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》,放開了大多數(shù)城市的落戶要求,居民儲蓄額亦已增至100萬億元。但由于市場各方對樓市及房企的信心降低,疊加經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性影響,令人民群眾購房消費(fèi)意愿急速下降,客戶持續(xù)持幣觀望。

        房地產(chǎn)行業(yè)作為中國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,及時(shí)止住房地產(chǎn)行業(yè)下滑的態(tài)勢對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤具有重要作用。懇請相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)盡快出臺各項(xiàng)政策,穩(wěn)定、改善市場參與各方對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期,加快釋放對民營房企的利好政策,重建投資者及購房者對民營房企的信心,采取包括降低首付款、房貸利率等方式為剛需客戶降低購房門檻、支持改善型住房需求等。及時(shí)釋放潛在購房需求,帶動房產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)消費(fèi),切實(shí)激發(fā)內(nèi)需活力,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。

        房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷近段時(shí)間的深度調(diào)整后,泡沫化、金融化的勢頭已得到根本扭轉(zhuǎn),房地產(chǎn)行業(yè)已告別高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式,回歸民生屬性。在調(diào)整過程中,不可避免出現(xiàn)了一些層層加碼、政策合成的現(xiàn)象,使企業(yè)去杠桿的進(jìn)程,缺少了一定的調(diào)整緩沖期,僅僅依靠自身力量已無法實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。

        相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考慮民營房企的實(shí)際困難,全面評估企業(yè)的經(jīng)營履歷和資產(chǎn)情況,給予優(yōu)質(zhì)民營房企3~5年的過渡調(diào)整期,以便于企業(yè)集中精力改善經(jīng)營,抓住市場回暖的機(jī)遇,將處在建設(shè)期、培育期的項(xiàng)目恢復(fù)建設(shè)、推出市場,以順利歸還債務(wù),平穩(wěn)有序降低杠桿。

        堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動搖”,對各類市場主體一視同仁,是黨和國家確立的大政方針。當(dāng)前民營房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營困境,僅僅依靠國企與民企合作開發(fā)或收購項(xiàng)目的方式予以解決難以取得快速、明顯的成果。相較于民營房企的大體量比例,國企的資金相對有限且有一定決策機(jī)制限制,導(dǎo)致通過項(xiàng)目合作、資產(chǎn)出售進(jìn)行紓困的方式進(jìn)展緩慢。為促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展,相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)給予民企與國企同等的融資待遇,適當(dāng)降低優(yōu)質(zhì)民企的融資門檻,通過下調(diào)融資利率等一系列措施,提升市場信心??刹扇“ㄏ騼?yōu)質(zhì)民營房企新增開發(fā)貸款支持、全額展期或續(xù)貸等方式,緩解企業(yè)的短期流動風(fēng)險(xiǎn),解決民營房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營資金需求,尤其是階段性“保交樓”的重點(diǎn)資金需求。為實(shí)現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo),可針對房企近期交樓的項(xiàng)目試點(diǎn)發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)貸款,采取嚴(yán)格按照各項(xiàng)目的工程進(jìn)度發(fā)放及受托支付方式全封閉使用,以確保各項(xiàng)目建設(shè)工程正常進(jìn)行,探索一條市場參與各方多贏的道路,打破目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的多方困局。

        分析爆雷房企的資金情況可以發(fā)現(xiàn),普遍存在可用資金比例過低的問題,導(dǎo)致無法及時(shí)調(diào)用可用資金歸還剛性負(fù)債,造成違約事件??梢酝ㄟ^增加監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的使用彈性等方式為增加企業(yè)的可用資金,應(yīng)對日常經(jīng)營、償債資金需求,政府和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與出險(xiǎn)房企共同研究解決方案,適當(dāng)放寬預(yù)售房款監(jiān)管資金的提取條件,減少對民營房企預(yù)售房款監(jiān)管賬戶資金的多重監(jiān)管措施,對信用等級較高的房企,可根據(jù)各項(xiàng)目的投入地價(jià)、留存利潤等實(shí)際情況,適當(dāng)放寬預(yù)售監(jiān)控資金提取范圍,降低預(yù)售監(jiān)控資金留存比例。

        房地產(chǎn)是一個(gè)17萬億量級的行業(yè),牽涉大量上下游行業(yè)。調(diào)整是為了讓它更好更健康,促進(jìn)其平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。今年以來,監(jiān)管部門和地方政府已經(jīng)開始積極回應(yīng),嘗試使用市場手段化解決當(dāng)前風(fēng)波,但是當(dāng)前房地產(chǎn)困局的核心還是在于大規(guī)模民企信用垮塌帶來的負(fù)反饋,如果要緩解當(dāng)前地產(chǎn)鏈條持續(xù)的下行趨勢,只是把紓困資金用于保項(xiàng)目不保企業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

        皮之不存,毛將焉附。企業(yè)是項(xiàng)目的主體,項(xiàng)目是企業(yè)的項(xiàng)目,沒有企業(yè)奮力自救,單純靠資金輸血項(xiàng)目,保交付依然難以落地,保企業(yè)就是為了保交樓,保企業(yè)就是為了保穩(wěn)定。因此,徹底解決目前地產(chǎn)及上下游行業(yè)危機(jī)所帶來的困境,急需相關(guān)部門和金融機(jī)構(gòu)出臺更多的政策從根源上拯救市場主體信心,不僅救項(xiàng)目,更要救企業(yè),最大限度激發(fā)民營房企自身回血的能力,重振市場信心,避免引發(fā)更嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),盡快實(shí)現(xiàn)保交樓、穩(wěn)民生。

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