隋馨慧，劉衛(wèi)斌，龔帥佳

前言

區(qū)別于增量規(guī)劃，通過(guò)空間政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，城市更新的實(shí)質(zhì)是資本利用空間的再造進(jìn)行循環(huán)的結(jié)果。由于涉及到土地產(chǎn)權(quán)和交易成本，注定是一個(gè)政府、企業(yè)、業(yè)主等多方主體的利益博弈過(guò)程。因此，城市更新實(shí)現(xiàn)的前提是要在現(xiàn)有空間收益的基礎(chǔ)上，各方主體通過(guò)利益博弈達(dá)成一致，通過(guò)合適的空間措施創(chuàng)造更新的增值收益，即“租差”。新馬克思主義地理學(xué)家尼爾·史密斯（Neil Smith）提出租差理論，認(rèn)為城市空間生產(chǎn)是權(quán)力和資本對(duì)“租差”的逐利行為，“租差”的生產(chǎn)和分配邏輯是理解城市更新的關(guān)鍵[1]。

最近幾年，我國(guó)城市更新價(jià)值觀和方法出現(xiàn)了重要轉(zhuǎn)型，深圳市在更新方法上也屢有創(chuàng)新。深圳于2018 年發(fā)布《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2018-2025）（草案）》，提出以“綜合整治為主、局部拆建為輔”以及“允許城中村的適當(dāng)保留”的改造政策。2021 年8 月31 日住建部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，提出由于大拆大建的開(kāi)發(fā)方式導(dǎo)致房租大漲等問(wèn)題需做嚴(yán)格限制和預(yù)防。城中村更新如何實(shí)現(xiàn)由“拆”變“治”，現(xiàn)今成為城市規(guī)劃的熱點(diǎn)問(wèn)題和難點(diǎn)，各種研究方興未艾。在此背景下，本文選取深圳市城中村更新典型代表——白石洲片區(qū)為研究對(duì)象，采用“租差”模型來(lái)分析白石洲片區(qū)更新，通過(guò)歷時(shí)性深入地探討不同階段更新得以推進(jìn)的“租差”機(jī)理，以期對(duì)更科學(xué)地設(shè)計(jì)“租差”模型和推動(dòng)城中村可持續(xù)的更新有所啟發(fā)。

1 租差理論溯源與在中國(guó)的發(fā)展

1.1 租差理論源起與國(guó)外研究

圖1 史密斯“租差”原始模型

1979 年，Neil Smith 從資本的角度分析內(nèi)城更新的紳士化現(xiàn)象時(shí)提出租差理論，在這一理論中，“租差”是指“潛在地租（potential ground rent）與實(shí)際地租（actual ground rent）之間的差額”(圖1)。其中潛在地租是指在“最高且最佳”土地利用下能夠被資本化的地租總量，實(shí)際地租是指現(xiàn)行土地使用下實(shí)際能夠獲取資本化地租的總量[2]。當(dāng)一個(gè)地塊剛開(kāi)發(fā)時(shí)，業(yè)主往往致力于經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化，此時(shí)實(shí)際地租等于潛在地租，“租差”為零。之后兩者出現(xiàn)分化：一方面，由于城市環(huán)境改善和基礎(chǔ)設(shè)施提升，潛在地租不斷提高。另一方面，沉淀在特定地塊的資本短期無(wú)法流轉(zhuǎn)，并且建筑物的維護(hù)需要投入大量的人力和資金，導(dǎo)致實(shí)際地租下降。隨著兩者差距擴(kuò)大，資本便有了足夠的利潤(rùn)空間(即“租差”超過(guò)門檻值i 或時(shí)間到達(dá)t 時(shí)，圖1)，進(jìn)而會(huì)創(chuàng)造合適的條件啟動(dòng)城市更新[3-6]。

租差理論提出之后，迅速引起了西方多位學(xué)者的關(guān)注，萊伊(David Ley)、布拉薩(Bourassa)、克拉克(Clark)等學(xué)者指出理論存在的漏洞并提出修正的方法[7-9]。區(qū)別于過(guò)去拘泥于“租差”如何精準(zhǔn)測(cè)算的爭(zhēng)辯，如今其理論更加關(guān)注。一方面，直接將租差理論作為解釋城市紳士化和城市更新的重要理論工具，如對(duì)韓國(guó)荒廢社區(qū)“租差”擴(kuò)大是推動(dòng)重建項(xiàng)目的物質(zhì)條件的分析[10]；另一方面，研究者開(kāi)始關(guān)注政府對(duì)“租差”的實(shí)現(xiàn)和分配的影響，如對(duì)黎巴嫩貝魯特改造中政府行為影響“租差”實(shí)現(xiàn)的研究[11]。

1.2 租差理論在中國(guó)研究的發(fā)展

中國(guó)租差理論最早由中國(guó)臺(tái)灣學(xué)者李承嘉于2000 年引入并譯為“租隙理論”[12]?，F(xiàn)今研究主要將理論作為分析工具用于以下三個(gè)方面；一是紳士化現(xiàn)象的研究工具，如宋偉軒等學(xué)者對(duì)南京內(nèi)城中產(chǎn)階層化現(xiàn)象和“租差”核心驅(qū)動(dòng)作用的研究[13]；二是解釋城市空間發(fā)展的理論工具，如洪世鍵圍繞租差理論解釋中國(guó)城市空間演變、城市空間再開(kāi)發(fā)、不平衡發(fā)展、企業(yè)化地方政府等進(jìn)行了較為系統(tǒng)的研究[14-18]；三是城市更新的分析工具，也是當(dāng)下研究的熱點(diǎn)，如丁壽頤以廣州為例，研究其更新制度對(duì)城市更新的影響機(jī)制[3]；陰劼以深圳為例，發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)和實(shí)施主體對(duì)租隙產(chǎn)生了差異化的影響[19]。此外，姜?jiǎng)P凱等學(xué)者將租差理論用于解釋城市消費(fèi)空間生產(chǎn)的機(jī)制和特征[20]。

區(qū)別于歐美，租差理論在我國(guó)的研究及發(fā)展有其自身特點(diǎn)。其一，租差理論是基于西方土地私有制前提下，而中國(guó)土地所有權(quán)歸屬國(guó)家或集體，土地所有權(quán)等土地權(quán)利分屬不同主體；其二，與西方國(guó)家主要基于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的、自我改造式的城市更新模式不同，我國(guó)城市更新更多是在政府主導(dǎo)與控制下改造[14]，因此必須充分考慮政府主導(dǎo)的土地開(kāi)發(fā)規(guī)則對(duì)“租差”演變的影響；其三，將多元主體納入租差理論是Neil Smith 的創(chuàng)新之處，但國(guó)內(nèi)外的多元主體結(jié)構(gòu)存在差異[21]?；诖?，國(guó)內(nèi)多位學(xué)者對(duì)傳統(tǒng)租差理論進(jìn)行了不同程度的修正。如洪世鍵指出不同主體的潛在地租曲線存在差異，政府獲得“最高且最佳利用”的潛在地租，而業(yè)主在一定的土地開(kāi)發(fā)外部規(guī)制條件下，其潛在地租向下偏折[14，17]；宋偉軒等學(xué)者提出“實(shí)際租差”與“預(yù)期租差”的概念用以分析住房拆遷與新建過(guò)程中的空間開(kāi)發(fā)[13]；姜?jiǎng)P凱等學(xué)者提出增加“預(yù)期地租”的概念提供一個(gè)對(duì)比不同開(kāi)發(fā)方式收益情況的分析工具[20]?？梢钥闯?，隨著城市更新的方式、政府參與主體目的和措施的不同與變化，租差理論研究框架仍需不斷改進(jìn)。

1.3 對(duì)租差理論的改進(jìn)

基于以上分析，本文結(jié)合選取的研究對(duì)象的更新歷程，對(duì)租差理論研究框架進(jìn)行如下改進(jìn)：

（1）基于我國(guó)城市更新自身特點(diǎn)，本文將不同更新模式下的不同主體對(duì)“租差”的改變?nèi)谌胱獠钅Ｐ椭?。潛在地租是由“最高和最佳利用條件”所決定的，這實(shí)際上隱含了潛在地租需要通過(guò)改變土地用途或土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與形式來(lái)實(shí)現(xiàn)[14]。在城市更新的過(guò)程中土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)移，使獲得潛在地租的主體發(fā)生變化，不同的利益主體往往可以實(shí)現(xiàn)差異化的潛在地租。

（2）原始租差模型只探討了城市更新的啟動(dòng)條件和時(shí)間，本文將研究城市更新啟動(dòng)過(guò)程中，不同開(kāi)發(fā)方式下“租差”的實(shí)現(xiàn)過(guò)程及租差模型的變化情況。潛在地租是最高最佳土地利用下的資本化地租總量，因此實(shí)際開(kāi)發(fā)的過(guò)程，就是將“潛在地租”更大程度的轉(zhuǎn)化為“實(shí)際地租”的過(guò)程。為了分析不同開(kāi)發(fā)方式下在多大程度上將“潛在地租”轉(zhuǎn)化為“實(shí)際地租”，本文借用姜?jiǎng)P凱等學(xué)者提出的“預(yù)期地租”的概念（圖2），即某種開(kāi)發(fā)方式下預(yù)期可以實(shí)現(xiàn)的最大地租[20]。顯然，“預(yù)期地租”與“實(shí)際地租”的差額是城市更新過(guò)程中“實(shí)現(xiàn)的租差”（圖2）。后文將結(jié)合案例進(jìn)行實(shí)證分析。

2 白石洲片區(qū)的更新歷程

白石洲片區(qū)位于深圳市南山區(qū)東部，以深南大道為界分為白石洲北區(qū)與南區(qū)兩個(gè)部分（圖3）。其中北區(qū)包括新塘村等五個(gè)自然村和沙河工業(yè)區(qū)，南區(qū)只有白石洲村一個(gè)自然村。

研究選取白石洲片區(qū)為案例有以下考慮：其一，白石洲片區(qū)自2005 年到至今，其片區(qū)更新在不斷調(diào)整，貫穿了深圳城中村更新發(fā)展的整個(gè)歷程，是較好的全周期的研究樣本；其二，片區(qū)在不同的更新階段中，采用了不同的更新方式并產(chǎn)生了不同的結(jié)果，其更新不同階段“租差”的實(shí)現(xiàn)路徑、方式等不同，可以通過(guò)模型進(jìn)行對(duì)比分析。以下通過(guò)租差理論視角將白石洲片區(qū)更新歷程分為三個(gè)階段進(jìn)行分析。

圖2 修正后的“租差”模型

圖3 白石洲片區(qū)范圍及白石洲片區(qū)高密度空間演進(jìn)

2.1 政府通過(guò)城市化轉(zhuǎn)地意圖壟斷“租差”，村民利用宅基地制度違建“握手樓”占取租差階段（1980～2009 年）

1980 年8 月，白石洲片區(qū)所處的沙河農(nóng)場(chǎng)的土地被規(guī)劃為工業(yè)區(qū)。1992 年深圳市政府將經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地統(tǒng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，而白石洲片區(qū)的村民除了農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城市戶口，其他大部分補(bǔ)償均被擱置，白石洲片區(qū)變成了一個(gè)沒(méi)有成立股份公司、沒(méi)有確權(quán)村民宅基地、沒(méi)有進(jìn)行土地補(bǔ)償和返還集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地的“三沒(méi)有”邊緣體[22]。2006 年白石洲股份有限公司成立并代表村民與政府協(xié)商，2009 年政府將沙河工業(yè)區(qū)東區(qū)8.16ha 的土地補(bǔ)償給村民，由股份公司管理，村民每年獲得2000 元/人的租金收入。同時(shí)村民在這一階段目睹深圳蓬勃發(fā)展吸引了大量外來(lái)勞動(dòng)人口，開(kāi)始在宅基地上“搶建”自建房租給外來(lái)人員，形成了三輪“搶建”潮（圖4）。村民大量的非正規(guī)建設(shè)，形成了片區(qū)內(nèi)高密度、凌亂的空間狀態(tài)（圖3）。

這一階段在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的本質(zhì)上是政府與村民對(duì)“租差”的爭(zhēng)奪。政府征收村民的土地獲得土地使用權(quán)及土地開(kāi)發(fā)權(quán)，其可決定土地進(jìn)行大尺度重建與成片開(kāi)發(fā)，可實(shí)現(xiàn)“最高且最佳”土地利用，此時(shí)，最大化的“潛在地租”理論上被政府所占有（圖5：潛在地租1）。村民面臨開(kāi)發(fā)密度、用途等多方面的限制，只能進(jìn)行小規(guī)模宅基地住宅的建設(shè)和片區(qū)整治修繕，不能實(shí)現(xiàn)“土地最高且最優(yōu)”的利用，因而村民的潛在地租向下偏折為無(wú)開(kāi)發(fā)權(quán)狀態(tài)下的潛在地租（圖5：潛在地租2）。政府土地征轉(zhuǎn)（占有“潛在地租1”）時(shí)以接近“實(shí)際地租”的價(jià)格支付給村民征地補(bǔ)償，意圖通過(guò)行政手段壟斷“租差”（圖5：租差1）并快速推進(jìn)片區(qū)再開(kāi)發(fā)（即意圖t1時(shí)刻再開(kāi)發(fā)），然而“運(yùn)動(dòng)式”征轉(zhuǎn)地的結(jié)果使征地不徹底，白石洲片區(qū)成了未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)的歷史遺留用地。此外，在日益增長(zhǎng)的巨大物業(yè)價(jià)值誘使下，村民利用宅基地制度違建高密度的“握手樓”，使“實(shí)際地租”下降變緩（圖5：實(shí)際地租2），占取了政府本想壟斷的部分“租差”，片區(qū)再開(kāi)發(fā)時(shí)間被推遲。

白石洲片區(qū)這類存量土地往往空間權(quán)益錯(cuò)綜復(fù)雜，在政府意圖壟斷“租差”的過(guò)程中，村民多被排除在土地增值的獲益群體之外。但單靠政府難以滿足村民利益訴求，既有利益格局很難撬動(dòng)，引入市場(chǎng)主體力量撬動(dòng)片區(qū)“租差”成為不二選擇。

2.2 政府通過(guò)更新制度設(shè)計(jì)撬動(dòng)“租差”，吸引開(kāi)放商、村民進(jìn)行拆除重建階段（2005～2020 年）

雖然白石洲片區(qū)再開(kāi)發(fā)一再推遲，但政府解決城中村產(chǎn)權(quán)模糊、城市形象差等問(wèn)題的決心不斷增強(qiáng)，出臺(tái)多項(xiàng)更新文件引導(dǎo)市場(chǎng)主體進(jìn)入更新，其更新在2000 年代初終于拉開(kāi)帷幕。2010 年白石洲股份有限公司正式申報(bào)白石洲片區(qū)更新單元計(jì)劃，2011 年白石洲股份有限公司召開(kāi)股東會(huì)議確定綠景集團(tuán)為更新主體。2014 年白石洲北區(qū)列入深圳市更新計(jì)劃中，規(guī)劃名稱為《沙河五村城市更新單元規(guī)劃》（后文簡(jiǎn)稱為《規(guī)劃》），采取拆除重建的更新方式，擬拆除重建用地面積45.95 萬(wàn)m2。

圖4 白石洲片區(qū)違規(guī)“握手樓”建設(shè)發(fā)展演進(jìn)歷程示意圖

圖5 第1 階段：政府與村民爭(zhēng)奪“租差”時(shí)期的“租差”模型

圖6 白石洲片區(qū)周邊居住用地新房平均成交價(jià)（元/m2）

圖8 第2 階段：拆除重建下開(kāi)發(fā)商獲得“租差”收益時(shí)期的“租差” 模型

這一階段潛在地租不斷增加，這可以從周邊住宅成交價(jià)格中得到反映（圖6）。政府土地征轉(zhuǎn)失敗使其放棄對(duì)租差的完全壟斷，更多回歸到宏觀調(diào)控、制度設(shè)計(jì)等職能上，并引入對(duì)租差更為敏感的市場(chǎng)力量推進(jìn)片區(qū)拆除重建式開(kāi)發(fā)。政府通過(guò)一定的制度設(shè)計(jì)，試圖保證開(kāi)發(fā)主體的合理收益、滿足其需要城市公共資源的補(bǔ)充完善的要求及對(duì)原有業(yè)主權(quán)益合理補(bǔ)償。具體而言，其一，政府允許市場(chǎng)主體自行組織編制城市更新單元規(guī)劃，具體地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度可結(jié)合《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》重新測(cè)算。根據(jù)《規(guī)劃》顯示（圖7），白石洲北區(qū)建設(shè)用地平均容積率為11.5，可售面積達(dá)到180 萬(wàn)m2，即使在限價(jià)影響下，吹風(fēng)價(jià)可達(dá)12 萬(wàn)元/ m2，初步保守推算可售貨值將超過(guò)2000 億元，開(kāi)發(fā)商獲得足夠滿足的“預(yù)期地租”；其二，市場(chǎng)主體必須完成政府規(guī)定的城市道路、公共設(shè)施、市政設(shè)施及保障房比例等建設(shè)配置要求。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商獲得的“預(yù)期地租”不能完全等于“潛在地租”，會(huì)因政府規(guī)制向下偏折（圖8：預(yù)期地租）；其三，政府除了使存量開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化之外，也將歷史遺留用地用市場(chǎng)化模式完成合法化的過(guò)程，將其納入可建設(shè)用地范圍內(nèi)。白石洲的拆遷賠償中顯示，現(xiàn)狀每棟480m2以內(nèi)選住宅，其余自建房面積補(bǔ)償公寓，一次性地解決了存量開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化和歷史遺留用地合法化的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商以等同于現(xiàn)狀建筑的“銷售價(jià)格”補(bǔ)償給村民，村民的房屋得到博弈后的搬遷、安置等補(bǔ)償，據(jù)公開(kāi)消息顯示，整個(gè)項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)，一期建安成本、搬遷補(bǔ)償?shù)瘸杀就度?00 億元，采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)收益模式，開(kāi)發(fā)商獲得最終“租差”的不菲收益（圖8：租差2）。 這一階段采用市場(chǎng)主導(dǎo)下依靠“租差”最大化并進(jìn)行利益分配的城市更新方式，雖開(kāi)發(fā)商、村民都獲得較大收益，解決了歷史遺留用地等問(wèn)題，但也引發(fā)了新的城市問(wèn)題。一方面，重建后的住宅的高額售價(jià)，使深圳對(duì)人才吸引力下降，企業(yè)營(yíng)商成本日趨高昂的社會(huì)問(wèn)題突顯。另一方面，高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的建設(shè)造成城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，已配置的交通、市政、公共服務(wù)設(shè)施承受巨大壓力，新的城市安全隱患形成。因此，深圳政府在此階段對(duì)沒(méi)有立項(xiàng)進(jìn)行拆除重建的城中村，也嘗試過(guò)出資對(duì)其進(jìn)行整治工作，但單純依靠財(cái)政出資綜合整治解決上述問(wèn)題，政府的壓力巨大且成效甚微。如何激活綜合整治方式的市場(chǎng)空間，尋找新的撬動(dòng)“租差”實(shí)現(xiàn)的“杠桿”，成為政府新階段的難題。

2.3 政府更新價(jià)值觀轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)換“租差”實(shí)現(xiàn)方式，鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)商和村民進(jìn)行微更新階段（2018 年～至今）

針對(duì)拆除重建的更新方式引發(fā)的上述城市問(wèn)題和政府難題，為如何激活綜合整治方式的市場(chǎng)空間進(jìn)行多方嘗試，在2018 年政府頒布政策《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2018-2025）（草案）》中提供了一條新思路：將全市55km2的現(xiàn)狀“城中村”劃定為綜合整治區(qū)（圖9），限制拆除重建，將市場(chǎng)引入到綜合整治中，為尋找新的撬動(dòng)“租差”的方式指明了新方向，政府、企業(yè)與村民形成了新的合作模式。

基于新出臺(tái)的政策，在2018 年，與白石洲北區(qū)的拆除重建模式的更新不同，白石洲南區(qū)開(kāi)始進(jìn)行綜合整治工作。首先，“政府出資、企業(yè)代建”的模式對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行整治。白石洲南區(qū)整治工程總價(jià)12437.44 萬(wàn)元，政府出資對(duì)社區(qū)治安等十幾項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行整治。與以往綜合整治不同的是，具體整治工作由運(yùn)營(yíng)企業(yè)—華潤(rùn)集團(tuán)監(jiān)督對(duì)公共區(qū)域的整治工作，一方面分擔(dān)政府的工作量，另一方面運(yùn)營(yíng)商可與自身設(shè)計(jì)的整治方案進(jìn)行結(jié)合，植入華潤(rùn)集團(tuán)自身其他品牌，輔助打造出具有個(gè)性和特色的白石洲地區(qū)。其次，除了代建的工作，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)部分樓棟特色改造成人才公寓，以運(yùn)營(yíng)商的身份“統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)”村民房屋的租賃及管理。

圖7 白石洲北區(qū)規(guī)劃總平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

圖9 深圳市城中村綜合整治分區(qū)圖

這一階段政府改變了對(duì)城中村只有拆除重建才能解決城市問(wèn)題的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，肯定了城中村提供低成本城市居住空間、促進(jìn)職住平衡等作用，轉(zhuǎn)變更新價(jià)值觀，將整治后的城中村住房納入到深圳保障性住房體系中。首先政府通過(guò)財(cái)政主動(dòng)投入的方式來(lái)降低整治修繕門檻和難度，提前了更新時(shí)機(jī)，給運(yùn)營(yíng)商的介入提供便利；其次，此過(guò)程整治的公共區(qū)域和華潤(rùn)集團(tuán)植入的如商店、醫(yī)療等配套設(shè)施，提升了白石洲南區(qū)的整體環(huán)境品質(zhì)，從而可相對(duì)提高白石洲南區(qū)單位面積的租金，運(yùn)營(yíng)商出色的運(yùn)營(yíng)能力可在t3 時(shí)最大程度將“潛在地租2”轉(zhuǎn)化為“實(shí)際地租”（圖10：“預(yù)期地租”等于“潛在地租2”）；再者，對(duì)于人才公寓的改造，華潤(rùn)集團(tuán)通過(guò)強(qiáng)大的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)將村民手中租賃過(guò)來(lái)的部分村屋改造成長(zhǎng)租公寓，改造時(shí)將村屋室內(nèi)空間進(jìn)行現(xiàn)代化緊湊式改造[23]，如原本一梯四戶的村屋，每戶平均約36m2，改建成一梯八戶的公寓，每戶平均約18 m2，華潤(rùn)以過(guò)去一梯四戶時(shí)的“實(shí)際地租”約3000 元/戶支付給村民，剩余的四戶也以3000 元/戶外租轉(zhuǎn)化為華潤(rùn)集團(tuán)的收益，運(yùn)營(yíng)商以“實(shí)際地租”的價(jià)格支付給村民，又以“預(yù)期地租”的價(jià)格統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)，目前改造成功的有巢公寓共8 棟，建筑面積是5443m2，初步估算，運(yùn)營(yíng)商用約50 萬(wàn)元與村民簽訂統(tǒng)租協(xié)議，刨除改造成本約54 萬(wàn)元，改造后公寓戶型有13m2～27m2不等，對(duì)應(yīng)的租金2500～4660 元，全部租完預(yù)計(jì)純收益約200 萬(wàn)元左右，既保證政府對(duì)人才公寓低租金的要求，又使自身獲得“租差3”的利潤(rùn)收益。

3 總結(jié)與展望

本文引入租差理論并對(duì)租差模型進(jìn)行了必要改進(jìn)，將不同利益主體對(duì)地租的影響融入到租差模型之中，借用“預(yù)期地租”的概念，完善了在城市更新過(guò)程中租差模型的變化情況。在白石洲片區(qū)更新的歷程中，政府治理意圖的實(shí)現(xiàn)是更新啟動(dòng)的目標(biāo)，而“租差”的撬動(dòng)和實(shí)現(xiàn)方式是更新得以推進(jìn)的關(guān)鍵。在拆除重建模式下，政府在滿足其要求的前提下，通過(guò)制度設(shè)計(jì)，保證開(kāi)發(fā)商的合理收益，從而撬動(dòng)“租差”，開(kāi)發(fā)商獲得“租差”收益；在綜合整治模式下，政府的更新價(jià)值觀發(fā)生改變，通過(guò)政府出資、企業(yè)代建、統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)等手段轉(zhuǎn)變“租差”的實(shí)現(xiàn)方式，運(yùn)營(yíng)商和村民都獲得收益。新時(shí)期城市更新需要解決的難點(diǎn)是在可持續(xù)發(fā)展的前提下，在使“租差”資本化激活時(shí)如何防止紳士化形式的居住分異。白石洲南區(qū)其微更新改造的綜合整治模式進(jìn)行了初步嘗試。但應(yīng)注意到，盡管不是整個(gè)片區(qū)的“居住替化”，此模式下依舊產(chǎn)生一定程度的紳士化現(xiàn)象，如何平衡此類微更新中的租差臨界值和居住形式多樣性的保護(hù)，應(yīng)該值得進(jìn)一步探索的研究工作。

圖10 第3 階段：綜合整治下運(yùn)營(yíng)商獲得“租差”收益時(shí)期的“租差”模型

圖、表來(lái)源

圖1：參考文獻(xiàn)[8]；

圖2：參考文獻(xiàn)[20]；

圖3：Ting Chen.A State Beyond the State-Shenzhen and the Transformation of Urban China[M]. nai010 publishers, 2017;240-244.

圖4：參考文獻(xiàn)[22]；

圖6：作者根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)檢索數(shù)據(jù)繪制；

圖7：《沙河五村城市更新單元規(guī)劃》；

圖9：《深圳城中村（舊村）綜合整治規(guī)劃（2019-2025）》；

圖5、8、10 作者繪制。