丁爽

近日，福州市永泰縣推出了一宗要求以現(xiàn)房形式進(jìn)行銷售的地塊引起了眾多關(guān)注。

在此之前，多地已陸續(xù)對(duì)現(xiàn)房銷售進(jìn)行了試水，但過去近三十年，房地產(chǎn)行業(yè)圍繞預(yù)售制度形成了一套完整的運(yùn)行邏輯，項(xiàng)目各環(huán)節(jié)按照嚴(yán)格的時(shí)間節(jié)點(diǎn)高速運(yùn)轉(zhuǎn)，整個(gè)行業(yè)都在追求更高效地使用手中的資金，以謀求更大的發(fā)展規(guī)模和更快的發(fā)展速度。長(zhǎng)期發(fā)展的慣性之下，制度的改變絕非易事。

隨著行業(yè)發(fā)展中的問題階段性暴露出來，在宏觀調(diào)控和市場(chǎng)倒逼之下，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展或許將迎來新的方向?，F(xiàn)房銷售制度會(huì)在短期內(nèi)向我們走來嗎？此時(shí)此刻，行業(yè)針對(duì)現(xiàn)房銷售制度的熱議，或許就是對(duì)行業(yè)未來發(fā)展方向的一次積極探索。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，一些新的投資機(jī)會(huì)或許也會(huì)隨之誕生。

7月15日，福州市永泰縣人民政府宣布將出讓樟[2022]拍08號(hào)地塊的使用權(quán)，該地塊的出讓公告顯示，該宗地?cái)M按現(xiàn)房銷售實(shí)施，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷售手續(xù)。恰逢行業(yè)對(duì)是否應(yīng)該取消預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度的討論如火如荼，該公告一出，便引起了廣泛的關(guān)注。

實(shí)際上，在福州之前，早有多地進(jìn)行了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。億翰智庫(kù)研究員王玲對(duì)《紅周刊》表示，海南省規(guī)定，自2022年5月起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。自此海南成為首個(gè)，也是目前惟一一個(gè)全面實(shí)行現(xiàn)房銷售的地區(qū)。

在此之前，廣東省也發(fā)布過關(guān)于鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售的文件，但是最終未能實(shí)質(zhì)性落地。除此之外，其他城市和地區(qū)的現(xiàn)房銷售主要集中在項(xiàng)目端，即推出現(xiàn)房銷售地塊，在土地出讓時(shí)設(shè)定現(xiàn)房銷售要求，如上海、深圳、福州、北京，杭州等。

在王玲看來，當(dāng)前行業(yè)內(nèi)對(duì)于現(xiàn)房銷售制度的討論，主要是由于當(dāng)前存在項(xiàng)目爛尾、工程質(zhì)量不佳等問題，但根據(jù)實(shí)際情況來看，短期內(nèi)現(xiàn)房銷售制度很難全面推行，或會(huì)繼續(xù)以城市端、項(xiàng)目端的試點(diǎn)為主要形式進(jìn)行逐步推進(jìn)。

如其所說，目前來看，現(xiàn)房銷售制度仍在以穩(wěn)定的節(jié)奏，在小范圍內(nèi)以不同方式進(jìn)行試點(diǎn)。以北京為例，2021年北京第二批集中供地中，出現(xiàn)了首宗“競(jìng)現(xiàn)房銷售”地塊。最終該地塊由中鐵置業(yè)和興創(chuàng)置地組成的聯(lián)合體拿下，成交總價(jià)為37.84億元，現(xiàn)房銷售面積約5.4萬㎡，占整體銷售面積的近50%，該項(xiàng)目的預(yù)售部分已于今年3月份入市。

此后，北京集中供地中，不乏設(shè)置了相關(guān)競(jìng)賣規(guī)則的地塊出現(xiàn)。其中，2021年第三批集中供地中，朝陽(yáng)區(qū)勁松街道0408-646地塊的地上可出讓居住建筑被要求全部以現(xiàn)房銷售，另有5宗地設(shè)置了地價(jià)觸頂后進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)房銷售面積的續(xù)競(jìng)規(guī)則。

2022年集中供地中，設(shè)置這一競(jìng)賣規(guī)則的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，首批18宗地塊中半數(shù)涉及，第二批17宗地塊中12宗涉及。

另外，《紅周刊》了解到，當(dāng)前北京即將迎來第三批集中供地，此次推出的海淀永豐地塊也設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房的競(jìng)賣規(guī)則。

整體來看，北京集中供地中，相關(guān)試點(diǎn)范圍穩(wěn)步擴(kuò)大。在規(guī)則設(shè)置上，北京將現(xiàn)房銷售試點(diǎn)與限制地價(jià)的諸多競(jìng)賣規(guī)則有機(jī)結(jié)合，在觸及限價(jià)后，主要以由相關(guān)企業(yè)主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的方式確定最終地塊的現(xiàn)房銷售比例，企業(yè)在基于對(duì)地塊情況的綜合考量上，掌握更多的主動(dòng)性。

雖然規(guī)則設(shè)置的范圍有所擴(kuò)大，最終體現(xiàn)在競(jìng)賣結(jié)果上，近兩年北京現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊的規(guī)模卻并不大。2021年，除了強(qiáng)制要求現(xiàn)房銷售的勁松地塊外，僅房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊轉(zhuǎn)入“現(xiàn)房銷售”面積競(jìng)報(bào)程序，但最終無人競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積。而2022年首批集中供地中，僅朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村、南皋村棚戶區(qū)改造地塊進(jìn)入“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)，最終該地塊由綠城以43.47億元地價(jià)、4.1萬平方米的現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得。第二批集中供地中，也僅有3宗地塊最終成交時(shí)存在現(xiàn)房銷售面積。

從北京當(dāng)前推行的試點(diǎn)模式可以看出，在現(xiàn)房銷售規(guī)則覆蓋范圍逐步擴(kuò)大的同時(shí)，一般只有極少數(shù)優(yōu)秀地塊能夠觸及大面積的現(xiàn)房銷售，導(dǎo)致現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的規(guī)模相對(duì)較小，在北京土地市場(chǎng)上，該試點(diǎn)實(shí)際并未在短時(shí)間內(nèi)大面積鋪開。

在融資收緊、需求端有所收縮的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地態(tài)度本就趨于謹(jǐn)慎，許多地塊難以觸及限價(jià)，更難以進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房環(huán)節(jié)。另外，現(xiàn)房銷售的門檻極高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存在高要求，衡量自身資金條件和地塊綜合水平，部分企業(yè)對(duì)需競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積，本身也會(huì)持以更加謹(jǐn)慎的態(tài)度。

據(jù)了解，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從終端消費(fèi)者的角度出發(fā)，實(shí)施現(xiàn)房銷售能夠有效避免或減少爛尾、房屋質(zhì)量等問題，因此，現(xiàn)房銷售政策實(shí)際上是長(zhǎng)期的大趨勢(shì)。但基于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)巨量的資金投入和高昂的資金成本，迅速推進(jìn)現(xiàn)房銷售存在巨大難度。

而且，在當(dāng)前限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)以及限商的“五限”政策之下，隨著需求減弱及融資受限，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流節(jié)奏已經(jīng)有所放緩。假如進(jìn)一步增加新的限制，快速推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度，可能會(huì)進(jìn)一步對(duì)行業(yè)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)造成壓力。

一位長(zhǎng)期關(guān)注華北市場(chǎng)的投拓人員表示，根據(jù)樓盤層數(shù)的差異，在正常銷售情況下，目前華北區(qū)域一個(gè)樓盤經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金回流正的周期在1-3年之間。若迅速鋪開現(xiàn)房銷售政策，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金回流正的周期將被進(jìn)一步拉長(zhǎng)，企業(yè)存在壓力。而當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)很難在高比例的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)中獲取合理利潤(rùn)。以50%的現(xiàn)房銷售比例為例，原本在銷售順暢的情況下，若房地產(chǎn)企業(yè)前期實(shí)現(xiàn)100%預(yù)售，能夠形成40%-50%的資金回流，起碼能夠收回大部分地價(jià)款。但在50%的預(yù)售比例下，房企在前期基本只能回收大概近20%-30%的資金，剩下的大部分資金只能在3年后回流，巨大的成本壓力下，大部分房企都很難算得過來賬。

一位熟悉華東市場(chǎng)的房企高管亦表示，在此前高周轉(zhuǎn)的節(jié)奏之下，行業(yè)內(nèi)企業(yè)通過自有資金投入與銀行借款等融資手段相結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)資金在1-1.5年之間周轉(zhuǎn)一次，但自去年以來，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度明顯放緩，已經(jīng)放慢至2-3年一次，若再度對(duì)行業(yè)施以限制，整個(gè)資金周轉(zhuǎn)周期可能拖至4-5年，房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。考慮到房地產(chǎn)自拿地至交付整個(gè)過程中高昂的成本，對(duì)大部分企業(yè)來說，一個(gè)樓盤中現(xiàn)房銷售面積占比在5%-10%已經(jīng)很高。

“五限”政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間本就受到限制，疊加市場(chǎng)需求縮減、房企融資收緊的影響，在當(dāng)下推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度并非易事，需要全系統(tǒng)支持，也會(huì)對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，可謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。

從區(qū)域內(nèi)供求來說，迅速推進(jìn)現(xiàn)房銷售，可能會(huì)形成短期的供求缺口，影響房?jī)r(jià)表現(xiàn)。且在當(dāng)前“五限”政策下，現(xiàn)房銷售政策對(duì)政府能否降低地塊征拆成本，精準(zhǔn)把握地價(jià)要求和售價(jià)預(yù)期提出了高要求。由此也進(jìn)一步衍生出對(duì)前期試點(diǎn)城市的高要求。

上述投拓人員認(rèn)為，在推進(jìn)城市的選擇上，城市或許需要滿足整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、對(duì)房地產(chǎn)依存度不高、區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)庫(kù)存比在合理水平內(nèi)、地價(jià)水平較為合理，進(jìn)行大比例現(xiàn)房試點(diǎn)時(shí)，可在前期讓房企收回大部分地價(jià)成本等條件。

而在上述房企高管看來，按比例進(jìn)行現(xiàn)房試點(diǎn)也在售價(jià)上存在公平問題，“考慮到高昂的資金成本，一個(gè)同時(shí)存在現(xiàn)房銷售和預(yù)售部分的樓盤，可能樓盤中的現(xiàn)房部分需要高出20%-30%，消費(fèi)者是否愿意就現(xiàn)房高出的價(jià)值買單，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題?！?/p>

過去二十年的發(fā)展歷程中，基于行業(yè)資金密集型的屬性及相對(duì)較高的融資成本，加大杠桿、增加資金周轉(zhuǎn)效率，成為房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、尋求發(fā)展的有力武器。但隨著對(duì)速度與規(guī)模的盲目追求，行業(yè)一度走入無序擴(kuò)張階段，這也加大了行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

隨著國(guó)家對(duì)行業(yè)的有序調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度正在逐漸放慢，行業(yè)也在逐步探求健康、長(zhǎng)久的發(fā)展邏輯。當(dāng)前階段問題的癥結(jié)所在，或許并不限于預(yù)售制度或現(xiàn)房銷售制度之爭(zhēng)，在當(dāng)前預(yù)售制度上做出改變，或許更利于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。

上述房企高管表示，世界范圍內(nèi)，目前很多地方都在采用預(yù)售制度，其中不乏經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)。從行業(yè)過去20年對(duì)預(yù)售制的實(shí)踐來看，國(guó)家的監(jiān)管政策已經(jīng)十分完善，只是監(jiān)管手段需要加強(qiáng)，“畢竟房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，如果市場(chǎng)取消預(yù)售制，企業(yè)需要大量自有資金或銀行融資，存在巨大資金壓力，也可能對(duì)市場(chǎng)造成巨大沖擊。

目前的預(yù)售制度中已經(jīng)引入了資金監(jiān)管，實(shí)際上市場(chǎng)已經(jīng)把預(yù)售的流程進(jìn)行了有機(jī)豐富，在當(dāng)前預(yù)售機(jī)制上進(jìn)行改進(jìn)，如在全國(guó)統(tǒng)一預(yù)售條件，一致要求相關(guān)開發(fā)企業(yè)在主體結(jié)構(gòu)完成后才可預(yù)售，可以更加有效地幫助政府部門進(jìn)行資金監(jiān)管，解決相應(yīng)問題?！?/p>

實(shí)際上，走過高速發(fā)展期，房地產(chǎn)行業(yè)階段性暴露了一些問題?；诜N種因素限制，過去的發(fā)展邏輯已經(jīng)很難為行業(yè)帶來良性擴(kuò)張。當(dāng)前行業(yè)對(duì)于現(xiàn)房、期房銷售制度的探討，本質(zhì)上是行業(yè)在進(jìn)入轉(zhuǎn)型期時(shí)面臨的一次方向性探討。而隨著方向的逐漸清晰，行業(yè)的發(fā)展邏輯必然在長(zhǎng)期探索中慢慢改變。

職業(yè)投資人@財(cái)經(jīng)博主朱酒表示，這一輪供給側(cè)改革后，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，資金成本較低的央企和國(guó)企將占據(jù)主流。如其所說，研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前兩個(gè)季度，典型房企的投資分化明顯，多數(shù)民營(yíng)房企暫停拿地。規(guī)模化、全國(guó)化的國(guó)企、央企購(gòu)地金額較高，如保利、招商蛇口二季度拿地金額超過300億元。

行業(yè)轉(zhuǎn)型期，或也孕育著新的投資機(jī)會(huì)。在朱酒看來，頭部國(guó)企、央企會(huì)主導(dǎo)行業(yè)，在合理的拿地成本下，放慢開發(fā)速度，通過利潤(rùn)率的增加來化解營(yíng)收下降的難題。他表示，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)投資的核心，是關(guān)注利潤(rùn)同比增速。對(duì)比頭部央企和國(guó)企的估值來看，這輪地產(chǎn)行業(yè)中離場(chǎng)的企業(yè)越多，頭部央企和國(guó)企的確定性越好，目前就是投資這部分企業(yè)最好的時(shí)機(jī)。