劉 顏

(1.湖南大學 馬克思主義學院，湖南 長沙 410082；2.湖南大學新型城鎮(zhèn)化與不動產(chǎn)研究中心，湖南 長沙 410082)

一、引 言

十九大報告強調(diào)，中國特色社會主義進入了新時代，社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿嗣袢找嬖鲩L的美好生活需要和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。住房是我國居民家庭財富的重要組成部分，對居民實現(xiàn)美好生活具有重要影響。1998年實行市場化改革以后，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，同時也帶來房價的持續(xù)上揚。近年來，部分城市房價漲幅明顯高于居民收入增幅，據(jù)統(tǒng)計， 2014—2020年住房價格的年均增長率為9.05%，高于同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7.22%的年增長率。住房支付能力不斷下降，對人民群眾獲得感、幸福感產(chǎn)生了較大影響，同時也引發(fā)了人們對于房地產(chǎn)市場風險的擔憂。住房支付能力問題成為我國社會不平衡不充分發(fā)展中不可忽視的重大問題，也是城市發(fā)展面臨的最大挑戰(zhàn)之一。黨中央高度重視住房支付能力問題，多次強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，讓住房回歸“居住屬性”。切實穩(wěn)定房地產(chǎn)價格、提升住房支付能力成為建設(shè)我國住房市場的重要任務(wù)。在此背景下，加強對區(qū)域住房支付能力的測度與分析，有助于對現(xiàn)階段住房市場運行狀況進行客觀評估，為政府部門完善因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供參考，進而提升居民獲得感、幸福感、安全感，滿足人民群眾對美好生活的追求。

住房支付能力是衡量房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的重要指標，住房支付能力的高低與人民群眾的福祉息息相關(guān)，也關(guān)系城市的可持續(xù)發(fā)展。如果住房價格增速顯著快于收入增速，住房支付能力就會下降，并對社會經(jīng)濟產(chǎn)生一系列顯著影響。從宏觀方面來看，較高的住房成本和較低的住房支付能力會導致城市勞動力空間錯配，降低總體經(jīng)濟增長率，同時對經(jīng)濟復原力產(chǎn)生抑制作用，并導致集聚不經(jīng)濟，加劇城市危機。從微觀方面來看，住房支付能力會通過多種機制影響居民健康狀況，包括擠出居民對于健康食物以及醫(yī)療保健服務(wù)等方面的消費，造成高度的心理壓力和情緒緊張等，還會對居民的主觀幸福感、就業(yè)狀況以及遷移行為等產(chǎn)生作用?；诖耍嵘》恐Ц赌芰σ讶怀蔀榇蠖鄶?shù)國家或地區(qū)解決住房問題、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的核心目標。

既有研究表明，住房供給和需求、土地供應(yīng)、經(jīng)濟發(fā)展水平、金融和房地產(chǎn)調(diào)控政策、家庭收入等均會對住房支付能力產(chǎn)生重要影響。其中，住房供需是影響城市房價和住房支付能力的主要因素，加大保障性住房供給將會有效平抑房價并提升住房支付能力。土地供給也是住房支付能力的重要驅(qū)動因素。嚴格的土地使用法規(guī)，特別是城市遏制政策，將大幅提高土地成本，進而導致房價上漲和住房支付能力下降。房地產(chǎn)調(diào)控政策也會對住房市場產(chǎn)生影響，限購、限貸以及首付比例規(guī)定等相關(guān)金融政策會對住房市場和房價產(chǎn)生作用，同時影響消費者關(guān)于住房市場的預期，進而對住房支付能力產(chǎn)生重要影響。此外，家庭收入緩慢增長以及家庭收入不平等的加劇也是導致住房支付能力下降的重要原因。在城鎮(zhèn)居民住房成本持續(xù)增加和住房壓力增大的背景下，政府應(yīng)當積極采取宏觀調(diào)控政策應(yīng)對住房支付能力問題，防范化解房地產(chǎn)市場風險，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

二、湖南省住房支付能力的時空演變趨勢及調(diào)控政策分析

(一)數(shù)據(jù)來源及研究區(qū)域

住房支付能力是指家庭在其收入水平內(nèi)支付住房成本，以滿足其居住需求的能力。目前，對住房支付能力的測度尚未形成統(tǒng)一標準，國內(nèi)外學者主要采用房價收入比法、剩余收入法、綜合指數(shù)法等進行衡量。其中，房價收入比法計算方式簡單，且能夠較為真實地反映住房負擔，因此得到了世界銀行和聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署的廣泛運用。根據(jù)研究需求及數(shù)據(jù)可得性，參考張海峰和張家滋等(2019)、陳艷茹等(2020)的做法，本文采用簡化后的世界銀行房價收入比統(tǒng)計方式衡量住房支付能力，即房價收入比=住宅平均銷售價格/年人均可支配收入。值得注意的是，房價收入比越高，說明該地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房支付能力越弱。既有研究表明，如果房價收入比大于30%，那么居民家庭被認為面臨住房支付能力問題；如果房價收入比高于50%，那么被認為面臨著嚴重的住房支付困難。

本文的區(qū)域住房支付能力評價對象為湖南省14個市州空間單元。湖南省地處中國中南部、長江中游南部地區(qū)，總面積 21.18萬平方千米，是長江經(jīng)濟帶與沿海經(jīng)濟帶的結(jié)合部，也是中部崛起戰(zhàn)略中的內(nèi)陸核心經(jīng)濟腹地。近年來，湖南省抓住“一帶一部”戰(zhàn)略定位的發(fā)展機遇，積極承接東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟實力不斷增強。但是在發(fā)展過程中，區(qū)域間不平衡的問題依然突出，長沙、株洲、岳陽、湘潭等地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展速度相對較快，中西部的邵陽、懷化、湘西土家族苗族自治州等由于區(qū)位條件不佳和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平滯后等，經(jīng)濟發(fā)展較為落后。本文對湖南省住房支付能力時空演化規(guī)律進行分析，并對區(qū)域住房支付能力調(diào)控政策效果進行簡要評價。本文所使用的湖南省14個市州的房價和收入等數(shù)據(jù)均來源于歷年《湖南統(tǒng)計年鑒》以及各市州統(tǒng)計年鑒等。考慮數(shù)據(jù)可得性和可比性，本文選擇2008—2020年作樣本期。

(二)住房支付能力時序演化特征

總體上看(圖1)，湖南省平均房價呈現(xiàn)整體上升趨勢，均值由2008年的1639元/平方米上漲到2020年的5583元/平方米，并表現(xiàn)為平穩(wěn)增長(2008—2016年)和快速增長(2016年至今)兩個階段。與快速上漲的住宅平均銷售價格相比，2008—2020年湖南省各市州城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入漲幅相對平穩(wěn)，從2008年的12650元穩(wěn)步提升到2020年的36530元。

圖1 2008—2020年湖南省房價、收入及住房支付能力變動趨勢

從住房支付能力演變趨勢來看，2008—2020年湖南省房價收入比均值呈現(xiàn)出波動上升態(tài)勢。2008年房價收入比的均值為0.129，變異系數(shù)為0.176；2020年均值增加到0.155，變異系數(shù)為0.134，說明近年來湖南省城鎮(zhèn)居民住房負擔加重，住房支付能力有所減弱，但仍然低于國際公認的0.3合理標準。結(jié)合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進一步分析，2008年金融危機導致全球經(jīng)濟增速放緩，失業(yè)人數(shù)顯著增加，住房市場剛性需求受到負向沖擊。我國政府迅速出臺了一系列“救市”政策，包括首套房貸利率優(yōu)惠、減免住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅等，刺激住房市場回暖。受上述宏觀調(diào)控政策的影響以及城鎮(zhèn)化進程的加速推進，湖南省房地產(chǎn)市場走向繁榮，房價水平上漲速度超過收入上漲速度，使得房價收入比提高，住房支付能力降低。2013—2016年，湖南省出臺了嚴格的住房調(diào)控政策，堅決打擊炒房行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，導致房價收入比有所下降，住房支付能力提升。2016—2018年，受房價快速增長的影響，房價收入比均值快速增加，由2016年的0.135上漲到2018年的0.155，增幅達14.8%，城鎮(zhèn)居民面臨的住房壓力持續(xù)增大。2018年之后房價收入比均值基本穩(wěn)定在0.155左右，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。從變異系數(shù)來看，2017年至今房價收入比的變異系數(shù)呈現(xiàn)整體提升趨勢，區(qū)域內(nèi)不同城市之間住房支付能力的空間分化加劇。

圖2為2008—2020年湖南省城鎮(zhèn)居民住房支付能力的核密度分布圖。從曲線分布位置來看，2008—2020年隨著時間的推移，核密度圖整體呈現(xiàn)出“曲線右移，峰值先升后降，右拖尾不顯著”的演進特征。具體來看，房價收入比曲線中心以及變化區(qū)間逐漸向右移動，表明湖南省房價收入比不斷提升，尤其是2012年快速右移，城鎮(zhèn)居民住房負擔加重，住房支付能力削弱。曲線在2016年部分左移，可能與各地區(qū)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度、密集出臺一系列房地產(chǎn)政策有關(guān)。2020年曲線大幅度右移，且峰值下降明顯，在此階段房價收入比持續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民住房支付能力不斷削弱。此外，曲線的主峰高度呈現(xiàn)出先下降再上升后下降的演變趨勢， 2016年主峰高度迅速增加且在2020年有所下降，說明區(qū)域內(nèi)房價收入比空間差距擴大。

圖2 2008—2020年湖南省城鎮(zhèn)居民住房支付能力核密度分布圖

從橫向比較視角考察區(qū)域住房支付能力演變趨勢，能夠更加客觀地評估湖南省房地產(chǎn)市場運行狀況(表1)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2020年全國房價收入比為0.225，北京、上海、深圳等一線城市房價收入比分別達到了0.498、0.442和0.876，中部六省其他省會城市房價收入比均超過了0.2，其中合肥高達0.297。與全國整體相比，湖南省房價收入比維持在較低水平，城鎮(zhèn)居民具有良好的住房支付能力。這表明了近年來湖南省住房調(diào)控政策的有效性，在一定程度上實現(xiàn)了住房市場穩(wěn)定發(fā)展。

表1 2020年全國及部分城市房價收入比

(三)住房支付能力調(diào)控政策及效果評析

城市房價上漲和住房支付能力危機沒有單一解決方案，各個國家和地區(qū)均制定和實施了多方面的宏觀調(diào)控政策，以提升居民住房支付能力。理論分析和國際經(jīng)驗表明，政府主要通過三種方式干預住房市場、解決住房支付能力危機，包括改善住房市場的運行、增加低成本住房的供應(yīng)、對住房成本進行補貼等。在實踐過程中，湖南省緊緊圍繞中央“房子是用來住的、不是用來炒的”精神以及國務(wù)院“控房價、防泡沫、防風險”的總體要求，遵循“以人為本”的理念，強化房地產(chǎn)市場宏觀管理，頒布并實施了一系列住房支付能力調(diào)控措施，努力提升群眾居住獲得感、幸福感、安全感。政策的核心是加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，堅決抑制投機、投資性需求，遏制房價過快上漲，進而提升住房支付能力。具體政策措施包括：

第一，供需雙向調(diào)節(jié)，多措并舉穩(wěn)定住房價格。近年來，湖南省政府同時實施多項住房調(diào)控政策，需求側(cè)和供給側(cè)雙向發(fā)力，從限購、限售、土地、金融等方面提出一攬子解決辦法，多管齊下抑制房地產(chǎn)市場投資投機，穩(wěn)定房價(圖3)。從需求側(cè)來看，湖南省政府主要通過限購政策、房屋契稅政策、人才購房限制等擠出投機性需求和投資性需求，促使房價回歸均衡，提高住房支付能力。如長沙市執(zhí)行嚴格的限購政策，明確規(guī)定本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后才能購買第2套商品住房；市外遷入的戶籍家庭只有落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個月個人所得稅(或社會保險)，才能在限購區(qū)域內(nèi)限購1套商品住房。供給端方面，重點通過土地政策、限售政策、限價政策等影響住房供給，促使住房市場走向均衡。據(jù)統(tǒng)計，2020年長沙市商住用地供給面積達到了220萬平方米，住宅土地供應(yīng)面積達到了279.46萬平方米，近十年人均土地供給面積超15平方米/人。充足的土地供應(yīng)為住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

圖3 湖南省住房支付能力調(diào)控措施

第二，以制度建設(shè)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。良好的制度環(huán)境是房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)。近年來，湖南省政府積極落實城市主體責任制，建立健全監(jiān)管制度、房地產(chǎn)金融制度等制度體系，不斷強化監(jiān)督管理，完善住房制度框架；強化房地產(chǎn)金融審慎管理，完善商品房預售資金監(jiān)管，借助大數(shù)據(jù)等限貸信息技術(shù)實現(xiàn)聯(lián)合監(jiān)管、精準調(diào)控，嚴格防范消費貸等資金流入住房市場，確保住房交易資金安全；聚焦風險聯(lián)防聯(lián)控，推進住房全生命周期監(jiān)管改革，不斷完善以房屋網(wǎng)簽備案為核心的“一網(wǎng)通辦”平臺。此外，加強戶籍制度等房地產(chǎn)配套設(shè)施管理，通過制度建設(shè)堵塞房地產(chǎn)投機和炒作的漏洞。如長沙市將購房條件與落戶條件適度分離，杜絕寬松落戶、制造機會落戶甚至造假落戶來購房炒房的途徑和行為，保障有序落戶。上述政策措施有利于從源頭上穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進全省房地產(chǎn)市場持續(xù)健康向好發(fā)展。

第三，強化預期管理，穩(wěn)定住房價格。市場預期是影響房價漲跌的重要因素，房價繼續(xù)上漲預期將導致住房價格非理性上揚。在住房調(diào)控過程中，湖南省政府注重對市場預期的管理，穩(wěn)定住房價格。如長沙市通過限購、限貸、限售等一系列政策的配套使用，抑制外地投資投機群體“快進快出”的短期持有心理，促使市場逐步形成了“讓炒房客有去無回”的預期，有效消除價格預期下的“房價自我支持”機制，抑制了住房市場非理性需求，進而促使房價回歸長期均衡價格。而益陽、衡陽等去庫存壓力較大的城市，則主要通過宏觀調(diào)控、輿論引導、監(jiān)測預警等措施，加強市場預期引導，支持商品房市場更好滿足剛性和改善型住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

實踐表明，近年來湖南省積極落實城市主體責任，穩(wěn)妥實施住房支付能力調(diào)控政策，取得了良好效果。在宏觀方面，不斷完善的制度設(shè)計為住房市場發(fā)展提供了保障；在微觀方面，對住房消費者市場預期進行同步調(diào)節(jié)。宏微觀相結(jié)合，基本實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控目標。此外，實施兼顧需求側(cè)和供給側(cè)的政策。一方面對剛性住房需求、投資性需求和投機性需求進行精準區(qū)分，在遏制投資投機性需求的同時保護了城鎮(zhèn)居民的剛性需求。首次置業(yè)、本省市戶籍等剛需群體成為湖南省購房主體，形成了由消費需求主導的住房市場。另一方面住房供給得到合理調(diào)控，逐步構(gòu)建起“低端有保障，中端有供應(yīng)，高端有市場”的多層次住房供應(yīng)體系，不斷緩解住房供需基本矛盾。與全國相比，湖南省房價收入比相對合理，城鎮(zhèn)居民具有良好的住房支付能力，住房調(diào)控成效逐漸轉(zhuǎn)化為支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、提高居民幸福感的驅(qū)動力。

三、區(qū)域住房支付能力的空間分布特征及差異化調(diào)控路徑

(一)區(qū)域住房支付能力的空間分布特征

受地理位置、資源稟賦等因素影響，不同區(qū)域住房市場差異較大，房價、居民收入以及住房支付能力表現(xiàn)出較強的空間異質(zhì)性。從住房支付能力空間格局來看，2015年以前湖南省房價收入比高值區(qū)集中在以長沙為中心的長株潭區(qū)域和以張家界市為中心的湘北區(qū)域。上述地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房支付能力較弱，面臨較大住房壓力。長沙作為省會城市，雖然居民收入較高，但房價水平更高，所以住房支付能力較低。2015年之后，長株潭區(qū)域房價收入比明顯下降，住房支付能力逐漸提高，這主要得益于有效的住房調(diào)控政策。長沙市先后出臺了“3·18”“5·20”“9·23”等房地產(chǎn)調(diào)控政策，2018年又出臺了“6·25”反炒房系列措施，全面打響“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”，抑制投機性購房需求，使得房價上漲速度放緩，房價收入比持續(xù)降低。湘西北的張家界、常德等地區(qū)城鎮(zhèn)居民收入漲幅顯著低于房價上漲速度，房價收入比維持在較高水平。作為國際旅游城市，張家界近年來吸引了眾多資金流入，外來投資和投機的客戶群體增多，再加上農(nóng)村人口及周邊地區(qū)人群進城購房需求大幅增長，住房市場走向繁榮，推動房價持續(xù)上揚。但受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、基礎(chǔ)設(shè)施落后等因素影響，張家界地區(qū)城鎮(zhèn)居民收入水平較低，且增速落后于房價上漲增速，房價收入比維持在較高水平，住房支付能力有待提升(表2)。

表2 2008—2020年湖南省14個市州房價收入比

2020年，房價收入比高值區(qū)集中在湘西北張家界市、常德市、岳陽市，以及湘南的永州市，長株潭區(qū)域的住房市場較為穩(wěn)定，住房支付能力較強。房價收入比呈現(xiàn)出自湘西北向湘東南逐步降低的空間格局，這意味著住房支付能力自湘西北向湘東南逐漸提高。

(二)基于住房支付能力的市州類型劃分及其住宅市場發(fā)展路徑選擇

根據(jù)房價收入比的時空演化特征，進一步將湖南省14個市州住房市場發(fā)展劃分為四種類型：①房價收入比下降，住房支付能力逐漸提升：長沙市、邵陽市。2011年以來，長沙市受一系列嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控措施影響，住宅銷售價格增速較為平緩，房價收入比較低。邵陽市房價一直處于較低水平，但收入增長速度較快，房價收入比近年來持續(xù)下降，住房支付能力得到提升。②房價收入比在波動中上升，住房支付能力降低，包括張家界市、岳陽市、永州市、婁底市。近年來，隨著“一帶一部”“洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟圈”等國家戰(zhàn)略的深入實施，上述地級市經(jīng)濟社會發(fā)展速度加快，帶動住房市場繁榮發(fā)展，住房支付能力逐漸降低，城鎮(zhèn)居民住房負擔不斷加重。③房價收入比先上升后下降再上升，呈N字形趨勢：湘西州、株洲市、湘潭市、益陽市。上述地區(qū)房價收入比在2011年左右達到較高值，住房負擔較重，隨后出現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，直到2015—2016年，房價收入比在達到局部低值后再次上揚。④房價收入比較為穩(wěn)定：郴州市、衡陽市、懷化市、常德市。這四個城市住房支付能力較為穩(wěn)定，房價收入比基本維持在0.13～0.16。

研究發(fā)現(xiàn)，住房支付能力會根據(jù)時間和城市的變化而變化。因此，不同類型城市應(yīng)當采取差異化的住房支付能力調(diào)控措施。對于張家界、岳陽、永州等住房支付能力逐漸下降的城市，亟須通過宏觀調(diào)控改善住房市場的供求關(guān)系，從而進一步促使房價調(diào)整到合理水平，促進房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。為了緩解住房市場壓力、留住人才，這些城市還應(yīng)該大力推進保障性住房建設(shè)，滿足人民群眾多樣化的居住需求。同時，多渠道促進居民增收，完善收入分配制度，提升城鎮(zhèn)居民消費能力和住房支付能力。此外，住房貸款是我國居民部門債務(wù)的主要形式，與商業(yè)銀行貸款相比，住房公積金制度具有貸款利率低、支取政策寬松的特點，能夠極大地降低使用者的住房成本，因此地方政府應(yīng)當積極完善住房公積金制度，強化住房公積金的保障功能，緩解家庭債務(wù)負擔，進而提高居民住房支付能力。

對于長沙、邵陽等住房支付能力提升的城市，應(yīng)該堅持調(diào)控目標不動搖、調(diào)控力度不放松，繼續(xù)保持現(xiàn)有住房調(diào)控的成效，實現(xiàn)住房市場的供需動態(tài)平衡，同時大力規(guī)范和發(fā)展租賃市場。長沙作為新一線城市近年來吸引了大量人才、信息、資金等優(yōu)勢資源的流入，住房市場面臨較大壓力。未來長沙市住房調(diào)控政策的重點是針對各類需求實行差別化的調(diào)控政策，穩(wěn)定房價，防范和化解房地產(chǎn)市場風險。同時建立分類保障體系，包括針對低收入人群供應(yīng)公租房、定向限價商品住房等保障房，對剛需人群提供政府限價住房，對高收入人群提供改善性住宅。此外，需要進一步通過培育發(fā)展住房租賃市場，提升城市綜合承載力和居民住房支付能力。

近年來湘西州、株洲、湘潭、益陽等城市房價收入比呈上揚趨勢，居民住房支付能力下降。其中，株洲市和湘潭市住房支付能力下降主要是房價的快速提升導致。隨著長株潭一體化的不斷推進，該區(qū)域內(nèi)住房市場聯(lián)系更為密切，長沙市實行限購限貸等政策之后，部分無法獲得購房資格的消費者向周邊城市轉(zhuǎn)移，在一定程度上拉升了周邊城市住房需求和房價?；诖耍磥碇曛?、湘潭兩地要加強區(qū)域內(nèi)住房調(diào)控統(tǒng)籌工作，及時出臺有針對性的調(diào)控措施，穩(wěn)定本地住房市場，防止長沙樓市調(diào)控“溢出效應(yīng)”的沖擊。同時提高教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)水平，增強城市吸引力和承載力。對于郴州、衡陽、懷化等住房支付能力較為穩(wěn)定的城市，一方面要構(gòu)建起科學的房價監(jiān)測預警體系，細化評價單元，對住房市場動態(tài)進行有效監(jiān)控，為房地產(chǎn)市場調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐和決策依據(jù)，確保市場穩(wěn)定；另一方面要積極推動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、提升居民收入水平，進而增強居民住房支付能力。

四、結(jié)論與討論

住房支付能力是衡量房地產(chǎn)市場健康狀況的綜合性指標。在梳理住房支付能力影響因素及其調(diào)控政策等相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，以湖南省14個市州為例，探討區(qū)域住房支付能力時空演化規(guī)律，并總結(jié)住房支付能力差異化提升路徑。主要結(jié)論如下：第一，2008—2020年湖南省房價收入比均值呈現(xiàn)出波動上升態(tài)勢，城鎮(zhèn)住房支付能力有所減弱，但均低于全國整體水平和國際公認的0.3的合理標準；第二， 2015年之后，房價收入比在空間上呈現(xiàn)出湘西北地區(qū)較高、湘東南地區(qū)較低的趨勢，這意味著住房支付能力自湘西北向湘東南地區(qū)遞增；第三，根據(jù)房價收入比演化特征，可以將湖南省14個市州的住房市場劃分為四種類型，不同類型的城市采取差異化的住房支付能力調(diào)控措施。

綜上，建議：保持住房支付能力調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅持房住不炒，多措并舉穩(wěn)定城市住房價格，防范和化解房地產(chǎn)市場風險，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；完善收入分配制度，擴大高質(zhì)量就業(yè)崗位，提高城市中低收入群體的收入水平，進而提升城鎮(zhèn)居民住房支付能力，促進共同富裕；積極落實租購并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，滿足不同收入家庭的多樣化住房需求；提高住宅供給中保障性住房的占比，擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模，提升中低收入家庭的住房支付能力，增強城鎮(zhèn)居民的獲得感、幸福感；鑒于住房支付能力會根據(jù)時間和城市的變化而變化，需要因城因地施策，增強精準調(diào)控的能力和水平；充分認識區(qū)域房地產(chǎn)市場的聯(lián)動關(guān)系，構(gòu)建起跨區(qū)域的房地產(chǎn)市場調(diào)控機制，完善和落實各項住房支付能力調(diào)控政策，推動區(qū)域聯(lián)合發(fā)展。