李蕓嫻，萬麗萍，李彥蓉，劉將丞

（成都師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，四川成都 611130）

民宿作為一種非標(biāo)準(zhǔn)化的住宿方式，以個(gè)性化、溫馨、體驗(yàn)感強(qiáng)的特點(diǎn)贏得了旅游消費(fèi)者的喜愛，但由于行業(yè)門檻低、 市場(chǎng)機(jī)制與政策的不完善等原因讓機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存?；诂F(xiàn)有的研究成果，該文以愛彼迎等平臺(tái)為例，從現(xiàn)狀入手，深挖其影響，并給中國民宿發(fā)展提出對(duì)策和建議，對(duì)民宿的發(fā)展起到一定的實(shí)踐指導(dǎo)作用，為民宿平臺(tái)的健康發(fā)展提供一定的參考。

1 國內(nèi)民宿發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 中國民宿市場(chǎng)規(guī)模

得益于人們不斷提高的生活水平和國內(nèi)旅游消費(fèi)的不斷升級(jí)，國內(nèi)旅游市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)高速增長(zhǎng)。住宿作為長(zhǎng)途旅游中不可或缺的需求，在不斷增長(zhǎng)的整體旅游市場(chǎng)規(guī)模和共享經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，也不斷擴(kuò)大，民宿市場(chǎng)呈現(xiàn)出較好的發(fā)展趨勢(shì)。2016年至2019年的民宿行業(yè)，無論是在交易的房源數(shù)量方面，還是線上交易平臺(tái)統(tǒng)計(jì)的線上交易額方面均保持高速增長(zhǎng)[1]（見圖1）。

圖1 2016—2019年民宿房源及線上交易額情況

1.2 中國民宿發(fā)展條件

1.2.1 自然地理?xiàng)l件

由民宿的分布特征可以看出，在首都北京、杭州、東莞為代表的我國東部地區(qū)，以及以麗江和成都為代表的西南部地區(qū)的房源數(shù)量較多（見圖2）。北京、成都、杭州都為熱門的大型旅游城市，獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)在促使旅游業(yè)發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了民宿市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大。而麗江的古鎮(zhèn)景點(diǎn)相對(duì)較多，如大研古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)和白沙古鎮(zhèn)。這些蘊(yùn)含著豐富的人文底蘊(yùn)的古城古鎮(zhèn)正好滿足了人們希望住民宿可以體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情和另一種生活的需求。因此麗江的古鎮(zhèn)成為眾多民宿房東選擇的熱門地點(diǎn)。

圖2 2018年重點(diǎn)城市客棧民宿數(shù)量規(guī)模

1.2.2 網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速

隨著互聯(lián)網(wǎng)不斷滲透入人們的生活，人們主要依靠互聯(lián)網(wǎng)渠道來獲取信息甚至達(dá)成交易。因此高速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)為在線民宿平臺(tái)的發(fā)展提供了有利的條件。Trustdata 關(guān)于民宿預(yù)訂渠道的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)絡(luò)在線預(yù)訂平臺(tái)是民宿預(yù)訂的主要渠道。61.6%的民宿預(yù)訂交易是通過愛彼迎、 小豬短租和途家等平臺(tái)完成在線預(yù)訂的。

1.2.3 消費(fèi)需求變化

隨著人們物質(zhì)生活質(zhì)量的不斷提高，越來越多的人開始注重精神層面的享受?！扒С且幻妗钡某鞘凶屓藗兏械絾握{(diào)，旅游出行時(shí)自然更想體驗(yàn)一下與城市酒店不同的、更多樣化、更特色化的住宿。居住民宿更可以使人感受當(dāng)?shù)靥厣幕淖匀唬虼似湓絹碓绞苈每颓嗖A。與此同時(shí)區(qū)別于酒店職業(yè)化的服務(wù)和微笑，民宿也更照顧到了人們對(duì)于最自然、最溫情的交流互動(dòng)的渴望。

1.3 民宿發(fā)展現(xiàn)狀分析

該文以國際民宿預(yù)定平臺(tái)愛彼迎為例，對(duì)比國內(nèi)外民宿發(fā)展現(xiàn)狀，以期得到國內(nèi)民宿發(fā)展的改進(jìn)措施。

1.3.1 發(fā)展概況

愛彼迎于2008年8月在美國成立，是市場(chǎng)上旅行房屋租賃平臺(tái)的開拓者。作為共享民宿的先驅(qū)，它實(shí)行C2C 模式，不持有房源，只為房客、房東提供溝通和交易平臺(tái)。截止到2019年，愛彼迎在全球范圍內(nèi)房源超過400 萬套。愛彼迎在2015年正式進(jìn)入中國市場(chǎng)，依托在國外積累的經(jīng)驗(yàn)，迅速成為中國民宿行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)。

1.3.2 用戶概況

Trustdata 的數(shù)據(jù)顯示，在3 個(gè)主流在線民宿預(yù)定平臺(tái)用戶年齡結(jié)構(gòu)對(duì)比中，愛彼迎的“90 后”和“00后”用戶占比最少，而1985年至1989年出生的用戶占比最多。由此可知，愛彼迎用戶比其他在線民宿預(yù)定平臺(tái)的用戶年齡稍長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也略高（見圖3）。

圖3 2019年主流在線民宿預(yù)定平臺(tái)用戶年齡結(jié)構(gòu)占比

2 國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)比分析

2.1 管控政策

堅(jiān)持C2C 經(jīng)營模式的愛彼迎僅作為房東和房客進(jìn)行信息交易的平臺(tái)，不會(huì)對(duì)房東發(fā)布在其平臺(tái)上的住房進(jìn)行統(tǒng)一管理，所以在民宿的市場(chǎng)體系還不夠規(guī)范和完善的中國會(huì)產(chǎn)生諸多的管理疏漏問題。

國外民宿規(guī)范的市場(chǎng)體系助力愛彼迎的發(fā)展。當(dāng)英國民宿產(chǎn)業(yè)萌芽之時(shí)，為了規(guī)范民宿市場(chǎng)，政府做出了很多努力。例如成立了農(nóng)場(chǎng)假日協(xié)會(huì)，該協(xié)會(huì)成立于1983年，成立之初便制定了一系列關(guān)于規(guī)范民宿經(jīng)營的規(guī)章條文。首先，它規(guī)定個(gè)體經(jīng)營的民宿必須向國家或當(dāng)?shù)毓覇挝惶峤簧暾?qǐng)，在經(jīng)過國家認(rèn)證之后，該民宿才能取得營業(yè)掛牌開始投入運(yùn)營。所以能夠在愛彼迎等民宿預(yù)定平臺(tái)發(fā)布房源信息的房東一定已經(jīng)經(jīng)過了國家的嚴(yán)格審核，這就保證了平臺(tái)上大部分民宿的質(zhì)量。其次，該協(xié)會(huì)將民宿像酒店一樣進(jìn)行分級(jí)，一共分為了登錄、一冠、二冠和三冠。同時(shí)在兩個(gè)方面進(jìn)行評(píng)分認(rèn)定，一方面是住宿的設(shè)施、 居室的大小等硬件條件； 另一方面是服務(wù)質(zhì)量、地毯材質(zhì)和房間色調(diào)等軟件條件。國家統(tǒng)一的市場(chǎng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范了民宿的市場(chǎng)，不僅為房東開發(fā)和改良民宿指明了方向，也讓通過愛彼迎等線上平臺(tái)預(yù)定民宿的房客在民宿的選擇上有了一個(gè)準(zhǔn)確的判斷指標(biāo)。最后，英國每年會(huì)開展不預(yù)先通知的民宿審核，如若被發(fā)現(xiàn)存在問題就會(huì)被叫停整頓。在1971年德國的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展之初也遇到了諸多問題，德國農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)為了規(guī)范管理促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游的健康發(fā)展，便開始向皇家的有關(guān)部門提出完善旅游管理機(jī)制的建議，其中包含了完善度假農(nóng)場(chǎng)與鄉(xiāng)村度假評(píng)鑒制度以規(guī)范鄉(xiāng)村旅游市場(chǎng)管理。其目的在于保障安全的住宿環(huán)境，保證民宿質(zhì)量水平。

反觀國內(nèi)，松散的管控在沒有完善的市場(chǎng)體系規(guī)范之下就會(huì)產(chǎn)生管理疏漏。例如由于平臺(tái)不對(duì)房東房客之間的行為進(jìn)行一定的干預(yù)，在本身就難以管控的線下就很難對(duì)房東產(chǎn)生實(shí)際的約束力。因此出現(xiàn)了清潔不徹底、 需與其他人合住房東卻沒有事先告知、安裝針孔攝像機(jī)等諸多問題。另外平臺(tái)對(duì)房屋和房源審核上的松懈，以及沒有統(tǒng)一的審核標(biāo)準(zhǔn)，帶來了房源良莠不齊、照片與實(shí)際不符、民宿社區(qū)環(huán)境差和安全問題難以保障等問題。

通過對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，與其說是國外完善的市場(chǎng)體系彌補(bǔ)了愛彼迎松懈的管理機(jī)制這一漏洞，不如說是因?yàn)閲獾氖袌?chǎng)較為規(guī)范才使得愛彼迎在國外沒有必要健全自身的管理體制。而如果將愛彼迎等預(yù)定平臺(tái)的管理機(jī)制按部就班地運(yùn)用到民宿剛剛興起的中國，處于管理的灰色地帶的民宿就不可避免地會(huì)出現(xiàn)諸多管理疏漏。在國外完善的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)下，愛彼迎強(qiáng)調(diào)“真正的民宿體驗(yàn)和社區(qū)的天然屬性”所帶來的松懈管理反倒會(huì)成為提高其知名度的一大特色。但一旦同種模式運(yùn)用到國內(nèi)最基本的安全保障也會(huì)出現(xiàn)問題。

2.2 售后服務(wù)

除了寬松的管理，愛彼迎的售后服務(wù)也很松懈。在英國，由于民宿是由專門設(shè)立的民宿協(xié)會(huì)或國家的旅游觀光局進(jìn)行管理，而協(xié)會(huì)和國家對(duì)于認(rèn)證成功的民宿管理十分嚴(yán)格，所以如果民宿經(jīng)營者有任何疏忽，一旦遭到旅客投訴或是被舉報(bào)，就可能面臨停業(yè)整頓的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，英國每年還會(huì)以不預(yù)先通知的方式對(duì)認(rèn)證的民宿進(jìn)行復(fù)查，如果檢查結(jié)果不合格就會(huì)被立即叫停整改，這大大降低了被旅客投訴或舉報(bào)的可能。

在中國，愛彼迎的服務(wù)質(zhì)量就跟不上其擴(kuò)張的腳步。國內(nèi)關(guān)于愛彼迎的投訴持續(xù)不斷，黑貓投訴平臺(tái)上關(guān)于愛彼迎投訴的統(tǒng)計(jì)多達(dá)200 多條，而種種問題直指售后愛彼迎服務(wù)的漏洞重重。七麥數(shù)據(jù)對(duì)用戶的差評(píng)原因調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，48%顧客的差評(píng)原因是效率低下的售后服務(wù)，包括退款麻煩、客服無法接通、退款理由設(shè)置不合理等問題（見圖4）。

圖4 愛彼迎用戶差評(píng)原因調(diào)查

經(jīng)過對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，國外民宿在國家和協(xié)會(huì)嚴(yán)格管理下更為規(guī)范和安全，這大大降低了旅客對(duì)平臺(tái)或者民宿的投訴和舉報(bào)的可能，同時(shí)也讓平臺(tái)對(duì)高質(zhì)量的售后服務(wù)的需求不強(qiáng)。但在國內(nèi)房源良莠不齊、安全問題無法保障等情況下，愛彼迎作為一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)型產(chǎn)品，問題頻發(fā)的售后服務(wù)會(huì)大大降低用戶留存及二次銷售的可能。

2.3 民宿的創(chuàng)新

國外的民宿并不局限于四面白墻圍成的普通住房，而是根據(jù)房客的需求并結(jié)合自身的地理環(huán)境和人文底蘊(yùn)不斷創(chuàng)新。例如英國的拜伯里以其獨(dú)特的區(qū)位條件，結(jié)合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展莊園經(jīng)濟(jì)，為來此的旅客提供莊園生活的體驗(yàn)； 位于法國盧瓦爾河谷的古堡，以其16世紀(jì)風(fēng)格的古堡原貌、17世紀(jì)各式各樣的家居等景觀優(yōu)勢(shì)打造成了別具一格的具有古堡文化的民宿。除此之外，法國的石窟民宿、美國的馬廄度假小屋、 傳統(tǒng)釣魚村屋改建的日本民宿等富有個(gè)性和創(chuàng)意的改造民宿也深受旅客青睞。

國內(nèi)民宿風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重。民宿本就是為了滿足房客的個(gè)性化需求，然而縱觀整個(gè)國內(nèi)的民宿市場(chǎng)，極為缺少具有特色的民宿。這主要是因?yàn)樾袠I(yè)發(fā)展初期的門檻很低，隨著民宿熱潮的來臨，出現(xiàn)了大量跟風(fēng)進(jìn)入市場(chǎng)的房東，他們沒有具體思考經(jīng)營方向，于是出現(xiàn)了民宿產(chǎn)品同質(zhì)化的問題。《2016—2017 中國客棧民宿行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》 數(shù)據(jù)顯示，2016年，我國客棧民宿行業(yè)房?jī)r(jià)在101—200 元的占比最高，低端客棧民宿仍舊是主流。

國外民宿的多元化和創(chuàng)新發(fā)展無疑更加符合房客對(duì)于民宿的期待，不止局限于一套簡(jiǎn)單居室的國外民宿也更能滿足不同消費(fèi)層次所帶來的不同消費(fèi)需求。但國內(nèi)同質(zhì)化嚴(yán)重的民宿產(chǎn)品將極大限制企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此我國的民宿也開始走向多元化發(fā)展的道路?，F(xiàn)在國內(nèi)愛彼迎平臺(tái)上的房源類型不斷增加，包括性價(jià)比較高的普通民宿、含有中國傳統(tǒng)特色的四合院、清新文藝的花園洋房，以及特色鮮明的綠皮火車房、森林木屋、星空房等。不斷多元化的房源將促進(jìn)國內(nèi)民宿市場(chǎng)的日趨成熟[2]。

2.4 國家政策

國外民宿倡導(dǎo)綠色發(fā)展。由于國外民宿行業(yè)較為成熟，國外民宿市場(chǎng)的發(fā)展重心也更多落足于質(zhì)量而不是數(shù)量。英國強(qiáng)調(diào)房東需抓住該地區(qū)產(chǎn)業(yè)、文化及自然生態(tài)資源的主要特點(diǎn)，將其與民宿的經(jīng)營結(jié)合起來，這樣不僅突出來了當(dāng)?shù)氐镊攘Γ瑫r(shí)也特色化了民宿經(jīng)營。除此之外國外也更加注重綠色發(fā)展，如英國提出要維護(hù)優(yōu)質(zhì)永續(xù)的鄉(xiāng)村度假環(huán)境，推行綠色永續(xù)經(jīng)營民宿的理念；日本也因此提出了“都市與農(nóng)漁山村共生、對(duì)流活動(dòng)”的綠色發(fā)展方向。綠色民宿不僅有利于生態(tài)保護(hù)，也能更加建立具有綠色發(fā)展意識(shí)的消費(fèi)者人群的忠誠度，增大了自身經(jīng)營的差異化。

國內(nèi)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略助力民宿發(fā)展[3-4]。2018年我國政府提出要注重休閑農(nóng)業(yè)及鄉(xiāng)村旅游精品工程的發(fā)展，以推動(dòng)鄉(xiāng)村共享經(jīng)濟(jì)，助力鄉(xiāng)村振興。另外根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)對(duì)2011年至2019年中央對(duì)地方文化和旅游建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)助資金情況的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，政府致力于鄉(xiāng)村振興，重視鄉(xiāng)村文化和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，另外鄉(xiāng)村民宿也符合愛彼迎重視民宿文化和生活體驗(yàn)的理念[5]，若愛彼迎能開發(fā)鄉(xiāng)村民宿市場(chǎng)，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模及在中國市場(chǎng)的知名度都會(huì)進(jìn)一步增大。

2.5 服務(wù)項(xiàng)目

愛彼迎的主要業(yè)務(wù)是提供民宿，但除此之外它還提供各種能與民宿服務(wù)聯(lián)系在一起的特色化的體驗(yàn)活動(dòng)，讓顧客不僅可以享受到住宿，還能獲得體驗(yàn)、娛樂和美食等一體化服務(wù)。民宿發(fā)展帶動(dòng)了民宿服務(wù)項(xiàng)目的發(fā)展，因此要規(guī)范民宿行業(yè)的規(guī)范化，除了保證民宿本身的安全問題，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)包含在民宿產(chǎn)業(yè)內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目的安全管理。例如在英國，民宿如要出售酒精類飲料必須持有相應(yīng)的許可證，如果民宿要提供飲食等服務(wù)也必須事先確保安全來源；法國更是要求包含民宿周邊服務(wù)的房東必須為旅客購買保險(xiǎn)。

但對(duì)于國內(nèi)市場(chǎng)來說，難以深入的服務(wù)項(xiàng)目管理難以保障服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)范性和安全性，這又會(huì)增加本就對(duì)安全問題有所顧忌的房客的擔(dān)憂，最終限制平臺(tái)或房東提供多樣化的民宿服務(wù)項(xiàng)目，也就限制了民宿的橫向發(fā)展。因此，民宿服務(wù)的安全對(duì)于民宿發(fā)展尤為重要。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院關(guān)于民宿用戶考慮的因素調(diào)查顯示，人們對(duì)于服務(wù)和安全保障的考慮占比很大，畢竟所有的體驗(yàn)都是建立在安全的基礎(chǔ)之上的，如果沒有安全，再好的民宿體驗(yàn)都是空談（見圖5）。

圖5 2019年中國在線旅游民宿用戶考慮因素分布情況

2.6 經(jīng)營理念

英國作為民宿“鼻祖”，雖然現(xiàn)在越來越多的房主通過愛彼迎發(fā)布住宿信息，但大部分民宿仍堅(jiān)持著最早的B&B（Bed and Breakfast）經(jīng)營模式。B&B最初作為一個(gè)主人給旅客提供住宿設(shè)施和早餐的一種“家庭生意”，到現(xiàn)在依舊保持著主人和旅客之間緊密的聯(lián)系。房東和房客之間的緊密聯(lián)系除了要求旅客自身的素質(zhì)以外，更重要的還是在于房東高質(zhì)量的服務(wù)。在歐洲，英國旅店的服務(wù)質(zhì)量一直是居于最高，而英國民宿的服務(wù)質(zhì)量比飯店還要高出15%。也正因如此，2019年英國民宿協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，現(xiàn)在全英大約有2.5 萬家民宿，營業(yè)額約20 億英鎊，成為全世界最具吸引力的民宿旅游國家。難以完全統(tǒng)一管理的民宿服務(wù)在住宿市場(chǎng)上既是劣勢(shì)也是優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)在于在管理難以觸及之地，房東出于對(duì)自身利益的追求會(huì)侵犯消費(fèi)者的利益，造成民宿行業(yè)的亂象頻發(fā)；優(yōu)勢(shì)在于減少了對(duì)房東的服務(wù)限制，民宿主人可以結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)和房客的實(shí)際情況提供更有特色更人性化的服務(wù)。對(duì)于房客來說最需要的并不是華而不實(shí)的裝修和精致的家具，“和家一樣”的感覺才是房客們的追求。所以對(duì)于房東來說，經(jīng)營好民宿最關(guān)鍵的是改變自己的服務(wù)方式，提高自己的服務(wù)質(zhì)量，力所能及地給房客安全感和舒適感。這其實(shí)不用太多的經(jīng)濟(jì)成本的投入，更重要的是房東能否看透房客的心，既能和房客保持一定的接觸，如餐飲和聊天，又能在房客需要的時(shí)候給予他們想要的私人空間。能否找到這一平衡點(diǎn)是能否讓想要體驗(yàn)當(dāng)?shù)厣钣窒胍[私和安全的旅客產(chǎn)生賓至如歸感的重要因素[6]。

3 民宿經(jīng)濟(jì)目前存在的問題和困境

近年來，愈來愈多的普通民眾為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)而將目光轉(zhuǎn)投到各行各業(yè)中，其中不乏房地產(chǎn)、餐飲等行業(yè)。許多人都將自己的空置房屋稍經(jīng)打扮，搖身一變，從住房轉(zhuǎn)變成為旅店民宿。但是其中所蘊(yùn)含的法律問題是多種多樣。其原因是民宿增長(zhǎng)過快，相關(guān)法律還未曾及時(shí)完善，導(dǎo)致許多的消費(fèi)者與商家產(chǎn)生矛盾時(shí)，給雙方都帶來了不好的體驗(yàn)。其次，商家的民宿旅館住宿條件未曾達(dá)標(biāo)，室內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施相較于同類型的旅館行業(yè)硬件條件略顯不足，并且由于市場(chǎng)監(jiān)管部門對(duì)于此方面的監(jiān)管力度不到位，商家消防安全意識(shí)較為不足，安全隱患大大增加。2020年是脫貧攻堅(jiān)的最后一年，也是全體中國人民全面奔向小康的一年。在此前，國家大力發(fā)展各種行業(yè)，旅游消費(fèi)是其中的一顆新星，升起的速度之快，出游的人數(shù)過多，帶動(dòng)了旅游地的積極發(fā)展。在旅游景點(diǎn)處也因?yàn)槿丝诨鶖?shù)過大，而產(chǎn)生了各種各樣的服務(wù)行業(yè)，民宿經(jīng)濟(jì)便是其中一種，發(fā)展速度令人驚嘆。

3.1 國家立法不完善

如今的民宿經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)還未有一項(xiàng)相關(guān)合適的法律來與之匹配，現(xiàn)有的旅游業(yè)無法將民宿標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。民宿經(jīng)濟(jì)的主題無法統(tǒng)一定位，所以也就面臨著國家法律及相關(guān)執(zhí)法部門不能以統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來監(jiān)管制約的問題。2017年8月1日《北京旅游條例》正式實(shí)行，這也是中國首次界定了民宿的概念?，F(xiàn)在中國很多地方都在大力發(fā)展民宿經(jīng)濟(jì)[7]。《中華人民共和國旅游法》也根據(jù)實(shí)際情況對(duì)民宿進(jìn)行了明確的規(guī)定，但對(duì)民宿管理標(biāo)準(zhǔn)無法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，明確詳細(xì)地提出了民宿的概念： 城鄉(xiāng)居民利用擁有權(quán)或使用權(quán)地住宅，為旅游者提供住宿服務(wù)的經(jīng)營場(chǎng)所。確立住宅性質(zhì)的房屋從事住宿經(jīng)營的合法性。這也是中國首次明確民宿的概念，出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定。在旅游發(fā)展的今天，許多省份也出臺(tái)了屬于自己的相關(guān)管理?xiàng)l例，但由于條例與實(shí)際情況存在差距而導(dǎo)致各地的民宿與條例產(chǎn)生很多問題，也無法根據(jù)每一個(gè)民宿的特殊性給予合理合法的監(jiān)管。

3.2 缺乏一定的政府干預(yù)

民宿市場(chǎng)是一個(gè)新興市場(chǎng)，主要市場(chǎng)體制未完全形成，對(duì)于一些情況需要政府的一定干預(yù)。缺少相關(guān)部門的管控與相關(guān)法律制度的規(guī)范，給許多投資者投機(jī)取巧的機(jī)會(huì)。另外，民宿經(jīng)濟(jì)涉及的方面很廣，在消防安全、住宿條件等各方面的問題，會(huì)涉及消防局、食品安全局、工商局等一系列機(jī)關(guān)。每一個(gè)機(jī)關(guān)都是獨(dú)立的個(gè)體，一個(gè)機(jī)關(guān)無法全權(quán)管理，這就導(dǎo)致了在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)問題，消費(fèi)者的權(quán)益受到侵害無法向有關(guān)部門反映，若是出現(xiàn)機(jī)關(guān)之間相互推脫責(zé)任，消費(fèi)者的維權(quán)之路更是難上加難。

3.3 基礎(chǔ)設(shè)施不完善

民宿主要是由個(gè)人亦或幾人出資，一般僅只有幾間房，規(guī)模較小，并且由于這種產(chǎn)業(yè)的特殊性，只有擁有較好的地理位置時(shí)，才會(huì)有較好的發(fā)展前景。再者，民宿的基礎(chǔ)設(shè)施包括但不僅限于水電、網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、防盜系統(tǒng)等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，一個(gè)好的民宿涵蓋了上述所有方面的管理，但是相較于這個(gè)市場(chǎng)整體而言，符合要求的并不多。也就是說，許多民宿基礎(chǔ)設(shè)施都不太達(dá)標(biāo)。

3.4 價(jià)格

民宿的價(jià)格相較于同類型的酒店要低百分之六七十，這對(duì)于整個(gè)住宿行業(yè)來說性價(jià)比是非常高的。但是在這背后，也同樣隱藏著穩(wěn)定客源及定價(jià)過低等問題。

許多民宿都想著自己定價(jià)低，就會(huì)吸引很多顧客前來體驗(yàn)，殊不知這是一種極不穩(wěn)定的策略。在旅游旺季時(shí)房間可能會(huì)供不應(yīng)求，但在淡季的時(shí)候可能只有零零散散的幾個(gè)人甚至沒有，許多民宿就是因?yàn)榇朔N原因而倒閉。民俗相較于酒店定位不同，因此穩(wěn)定的客源量就顯得尤為重要，并且口碑影響也不能太低。

3.5 安全問題

人身安全。2017年7月17日，根據(jù)媒體報(bào)道，一位韓籍女子到日本旅游，為了圖方便就到一家全世界專門預(yù)定民宿的網(wǎng)站進(jìn)行民宿的預(yù)定。但是沒想到當(dāng)天幾位女子入住之后，房主就以“學(xué)習(xí)韓語”為由潛入她的房間，并且強(qiáng)暴了她。這樣的案例也不是一個(gè)兩個(gè)，究其背后的深層原因到底是什么，值得我們思考。各種層出不窮的偷拍技術(shù)越來越多，這就更加提醒我們?cè)谌胱〉臅r(shí)候需要多橫向?qū)Ρ龋屑?xì)觀察房間里的各種細(xì)節(jié)。

消防安全。消防安全在每一個(gè)地方都至關(guān)重要，每一個(gè)細(xì)節(jié)都可能引發(fā)很嚴(yán)重的問題。比如一個(gè)小小的煙頭就可能引發(fā)一場(chǎng)火災(zāi)，一灘小小的水漬就可能導(dǎo)致人的受傷。消防安全在每一棟建筑都是最重要的條件，它決定著這個(gè)場(chǎng)所的基本要求是否達(dá)標(biāo)。觀察一個(gè)民宿的好壞程度，應(yīng)先觀察房屋內(nèi)消防器、安全通道的布局，這些方面可以大體決定一個(gè)民宿如何。

財(cái)產(chǎn)安全。財(cái)產(chǎn)安全也是一個(gè)不可忽視的問題，一到旅游旺季，游客增多，丟失行李、財(cái)物的機(jī)率就會(huì)大大增加，所以一般游客都會(huì)將自身的隨行物品寄放在民宿內(nèi)。在這些環(huán)節(jié)中，很有可能因?yàn)橛慰妥陨砘蛘呤敲袼薜墓芾聿坏轿?，?dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失。

3.6 共享經(jīng)濟(jì)的信用機(jī)制

隨著互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的不斷發(fā)展，大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、 物聯(lián)網(wǎng)逐漸走入大眾生活，共享經(jīng)濟(jì)也發(fā)展迅猛，共享經(jīng)濟(jì)有利于低成本整合資源，而共享住宿（基于現(xiàn)代信息技術(shù)為供需雙方提供雙邊市場(chǎng)）的出現(xiàn)也極大程度上緩解了閑置房源，以低成本實(shí)現(xiàn)了供求雙方的需求。民宿業(yè)平臺(tái)盈利模式是向需求方提供平臺(tái)的免費(fèi)使用，提供流量需求，形成穩(wěn)定的顧客群體，向供給方進(jìn)行平臺(tái)抽成，建立信任機(jī)制。而在一些情況下某一方信任的缺失會(huì)造成環(huán)節(jié)的缺失。

3.7 民宿經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)可持續(xù)發(fā)展

生態(tài)紅燈不斷亮起，據(jù)有關(guān)調(diào)查表示 （數(shù)據(jù)支撐），許多鄉(xiāng)村民宿因得天獨(dú)厚的自然條件，更傾向于建在風(fēng)景區(qū)或者是自然條件優(yōu)越的地方，這也產(chǎn)生了對(duì)自然資源的浪費(fèi)污染與不合理利用，民宿經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展離不開生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展，尋找生態(tài)系統(tǒng)和土地利用的平衡點(diǎn)。

4 民宿發(fā)展的對(duì)策及建議

4.1 以創(chuàng)新思路發(fā)展，提升民宿產(chǎn)品附加值

隨著時(shí)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們消費(fèi)水平和觀念的轉(zhuǎn)變，民宿行業(yè)一度成為熱門選擇。民宿從國外傳入中國數(shù)十年后，國人進(jìn)行消化吸收并做出了很大的創(chuàng)新，但是這些創(chuàng)新也帶來了巨大的困擾。以西南地區(qū)為例，具有“泛民宿”概念的名稱大概10 個(gè)，對(duì)于市場(chǎng)已基本喪失識(shí)別性。既然物業(yè)形態(tài)可以創(chuàng)新，那么商業(yè)模式、民宿功能與服務(wù)同樣可以創(chuàng)新，挖掘民宿的衍生行業(yè)及找到其附屬的盈利點(diǎn)。

4.2 融入當(dāng)?shù)匚幕?，打造特色民宿品?/h3>

中國西南地區(qū)民宿的發(fā)展有著其自身的地域特殊性，由于西南地區(qū)的少數(shù)民族較多，民宿客棧的發(fā)展受到其自身文化及歷史背景的影響，與其他地區(qū)存在較大的差異。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，高品質(zhì)的民宿品牌，比低價(jià)位品牌更容易成功，如果階段性的戰(zhàn)略是為了占有市場(chǎng)，那么將來同樣面臨品牌升級(jí)的問題。如今不少民宿都是外來人員投資，他們對(duì)于當(dāng)?shù)氐奈幕狈ι羁汤斫?，因此出現(xiàn)了定位不當(dāng)，導(dǎo)致投資失敗。西南地區(qū)民宿發(fā)展要結(jié)合當(dāng)?shù)氐馁Y源整合為基礎(chǔ)，將民宿房屋統(tǒng)一規(guī)劃，集中體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕厣?，同時(shí)由政府集資統(tǒng)一對(duì)鄉(xiāng)村民宿合理改造，但不要失去其原生態(tài)的本質(zhì)味道，要將西南地區(qū)的特色體現(xiàn)出來。民宿業(yè)主可以通過民宿建筑環(huán)境，進(jìn)行內(nèi)部改造，充分體現(xiàn)出其地方特色。

4.3 加強(qiáng)營銷傳播，推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)＋民宿”發(fā)展

數(shù)據(jù)顯示，目前大約有60%的民宿經(jīng)營者仍使用傳統(tǒng)的營銷模式。因此，如何充分整合現(xiàn)有資源，擴(kuò)大原有經(jīng)營規(guī)模，加入“互聯(lián)網(wǎng)+民宿”經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)成為民宿經(jīng)營的當(dāng)務(wù)之急?？傮w來看，“互聯(lián)網(wǎng)+民宿”在國內(nèi)仍是一個(gè)新興行業(yè)，與傳統(tǒng)酒店經(jīng)營較高的互聯(lián)化程度相比，相當(dāng)多的民宿還處在較低的互聯(lián)化水平。民宿業(yè)要把建設(shè)民宿網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)作為一件大事來抓，利用網(wǎng)絡(luò)支付手段，為消費(fèi)者提供住宿、餐飲、娛樂、購物等一系列文化衍生產(chǎn)品，進(jìn)一步拉長(zhǎng)休閑民宿的產(chǎn)業(yè)鏈。

4.4 合理整合資源，提升服務(wù)質(zhì)量

在民宿旅游資源開發(fā)與建設(shè)過程中，許多的投資者沒有從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，對(duì)于民宿建設(shè)缺乏合理有效規(guī)劃。以麗江為例，由政府統(tǒng)一規(guī)劃的古鎮(zhèn)，由于民宿資源開發(fā)整合性不強(qiáng)，導(dǎo)致土地利用程度不高。因此，政府建立相應(yīng)民宿管理機(jī)制，調(diào)整并完善現(xiàn)有的民宿標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃。同時(shí)民宿應(yīng)提高其服務(wù)質(zhì)量，可以建立有關(guān)民宿經(jīng)營的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，定期進(jìn)行行業(yè)培訓(xùn)，從游客的需求出發(fā)，努力提高民宿業(yè)主的服務(wù)意識(shí)，提高內(nèi)在素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)游客的權(quán)益保護(hù)。

5 結(jié)語

近年來，民宿經(jīng)濟(jì)研究論文發(fā)表呈上升趨勢(shì)，這表明越來越多的學(xué)者開始關(guān)注民宿經(jīng)濟(jì)這一領(lǐng)域。2020年受疫情影響，旅游業(yè)迎來消費(fèi)淡季，民宿行業(yè)因此遭受猛烈沖擊。該文采用國內(nèi)外對(duì)比分析對(duì)愛彼迎、 小豬短租等平臺(tái)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、 整理和分析。橫向分析，同一消費(fèi)層次的相似類型民宿的市場(chǎng)占額、當(dāng)前處境、面臨的機(jī)會(huì)和威脅；縱向分析，不同民宿平臺(tái)的當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r。研究結(jié)果表明民宿行業(yè)存在基礎(chǔ)設(shè)施配套、價(jià)格定位、職業(yè)道德、基本行業(yè)規(guī)范尚未徹底形成等諸多問題。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)采取抽樣調(diào)查，對(duì)整個(gè)民宿市場(chǎng)有完整了解、總結(jié)當(dāng)前問題之后，提出以創(chuàng)新思路發(fā)展，提升民宿產(chǎn)品附加值；融入當(dāng)?shù)匚幕蛟焯厣袼奁放?；加?qiáng)營銷傳播，推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)＋民宿”；合理整合資源，提升服務(wù)質(zhì)量這4 種解決方法。力爭(zhēng)為民宿行業(yè)提供一份具有實(shí)用性的、可參考的民宿發(fā)展“指南”，促進(jìn)民宿行業(yè)良性發(fā)展。