鄧若地

上海世茂荃晟商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 上海 200120

引言

近年來，隨著我國整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步展現(xiàn)出的轉(zhuǎn)型策略，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間出現(xiàn)逐年壓縮的勢態(tài)，對商業(yè)綜合體項(xiàng)目來說，不斷出臺的地產(chǎn)行業(yè)管控政策及整體經(jīng)濟(jì)形式，使依靠房產(chǎn)增值帶來的收益愈發(fā)難以保證，而租金收入因其充分反映市場供需關(guān)系的特點(diǎn)，保持了基本穩(wěn)定的增長。因此，如何提升租金回報(bào)是商業(yè)綜合體項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注的工作，而得鋪率的提升是租金提升最直接的手段之一[1]。因此，如何通過對建筑設(shè)計(jì)策略的精細(xì)化把控，提升項(xiàng)目整體得鋪率，是從設(shè)計(jì)端口挖掘產(chǎn)品價值的核心任務(wù)之一。本文以寧波在建大型商業(yè)綜合體世茂廣場為案例，對該類項(xiàng)目得鋪率提升方法進(jìn)行初步研究和總結(jié)，以利未來項(xiàng)目的設(shè)計(jì)實(shí)踐。

1 得鋪率的概念和意義

商業(yè)綜合體在進(jìn)行投資回報(bào)測算時，通常會使用“可租賃面積”指標(biāo)進(jìn)行租金測算，該指標(biāo)受到規(guī)劃條件、設(shè)計(jì)規(guī)范、租戶需求、商業(yè)運(yùn)營等多方面因素限制，最終通過設(shè)計(jì)在一定的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)。為了表現(xiàn)某一具體項(xiàng)目可租賃面積的實(shí)現(xiàn)度，業(yè)內(nèi)通常用“得鋪率”進(jìn)行衡量：

得鋪率反映項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否充分實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的商業(yè)價值，可作為重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在各設(shè)計(jì)階段進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，為進(jìn)一步做出設(shè)計(jì)決策提供輔助。值得提出，得鋪率的測算方法并非房地產(chǎn)或建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的官方標(biāo)準(zhǔn)，因而會存在測算口徑和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的差異，因此該指標(biāo)的應(yīng)用重點(diǎn)在于同一項(xiàng)目指標(biāo)的動態(tài)管理。本文以寧波世茂廣場項(xiàng)目為例，在相關(guān)測算口徑前后一致的前提下進(jìn)行優(yōu)化研究。

2 影響商業(yè)綜合體得鋪率的外部因素

建筑設(shè)計(jì)因地制宜，各項(xiàng)目外部基礎(chǔ)條件均有不同，得鋪率會受到各種外部因素的影響和限制，如初始的規(guī)劃條件、項(xiàng)目定位、總圖布局，相關(guān)影響很難通過設(shè)計(jì)手段和方法進(jìn)行消解。設(shè)計(jì)中應(yīng)了解此類影響，合理制定得鋪率的優(yōu)化目標(biāo)。應(yīng)當(dāng)理解，雖然得鋪率直接影響租金收入，但并非越高越好。

2.1 產(chǎn)品定位

不同的商業(yè)項(xiàng)目會根據(jù)其地理區(qū)位及目標(biāo)客群、招商環(huán)境等確定其定位，對應(yīng)不同的成本投入和回報(bào)預(yù)期，也對應(yīng)不同的設(shè)計(jì)策略。如一二線城市與三四線城市的項(xiàng)目定位存在差異，城市核心與遠(yuǎn)郊項(xiàng)目定位也有所不同。本項(xiàng)目地處新一線城市寧波的主要城區(qū)，周邊租金水平普遍較高，可吸引承租能力較高的品牌入駐，因而定位為中高端商業(yè)，也就是說產(chǎn)品定位與租金單價通常正相關(guān)。該定位使項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以考慮降低得鋪率的要求，釋放更多的建筑面積打造公區(qū)設(shè)計(jì)，以更具吸引力的空間體驗(yàn)，提升競爭力。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中已適當(dāng)考慮增加公區(qū)面積，適當(dāng)降低得鋪率。

2.2 建筑進(jìn)深

通常商業(yè)綜合體平面的整體進(jìn)深包含三個功能組成，從外向內(nèi)依次是：后勤及疏散、店鋪、公區(qū)。

2.2.1 后勤及疏散：依據(jù)消防規(guī)范及后勤功能需求，一般通道尺度在1.8m～2m之間（根據(jù)消防模式及當(dāng)?shù)貙張D規(guī)定不同）；樓梯間與設(shè)備機(jī)房成組設(shè)計(jì)；總體尺度較為固定。

2.2.2 公區(qū)：通常需保證一定人流通行需求，并考慮行人視野，單側(cè)走道的寬度常見為4m左右（在本案為3.6m）；中庭挑空除局部主要節(jié)點(diǎn)放大處理外，常規(guī)段落常設(shè)計(jì)為8m左右（本案為6m～8m）。其尺度范圍有一定規(guī)律。

2.2.3 店鋪：后勤和公區(qū)設(shè)計(jì)尺度均有一定范式和范圍，因此當(dāng)總建筑進(jìn)深越大時，其中店鋪進(jìn)深也越大，得鋪率就越高（因店鋪面積增加導(dǎo)致的疏散寬度增加忽略不計(jì)）。

建筑總進(jìn)深的尺度對得鋪率影響較顯著，應(yīng)在設(shè)計(jì)前期予以重視。本項(xiàng)目建筑進(jìn)深過小，平均值約為58m，優(yōu)化后得鋪率53.84%，同期類似設(shè)計(jì)的山東某項(xiàng)目平均進(jìn)深約70m，優(yōu)化后得鋪率57.09%，兩者得鋪率數(shù)據(jù)差異較大，主要原因即為進(jìn)深影響，且后期優(yōu)化提升也因此受限。此影響應(yīng)在土地獲取前進(jìn)行綜合評估，已開始設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，則應(yīng)關(guān)注在現(xiàn)有條件下如何優(yōu)化?？紤]到店鋪進(jìn)深還應(yīng)與商鋪實(shí)際需求相匹配，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)通?？傔M(jìn)深約在70m～75m之間較為高效。

2.3 動線形態(tài)

商業(yè)綜合體根據(jù)不同的基地形狀和總圖規(guī)劃，通常有L形動線（圖1）、一字形動線和環(huán)形動線（圖2）三大類平面布局，L形及一字形動線盡端設(shè)置大進(jìn)深商鋪的位置，在環(huán)形動線中為公區(qū)，即環(huán)形動線布局中公區(qū)面積占比較高，得鋪率較低。本項(xiàng)目為L形動線（圖1），效率較高。

圖1 本項(xiàng)目L形動線平面，盡端為租戶

圖2 某環(huán)形動線平面，缺少端鋪，公區(qū)面積更多

2.4 建筑高度

本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為局部七層，建筑高度41m，根據(jù)現(xiàn)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2018版）規(guī)定[2]，一類高層公共建筑應(yīng)采用防煙樓梯間，各層前室占用更多建筑面積，得鋪率有所下降。

3 影響商業(yè)綜合體得鋪率的內(nèi)部因素及其優(yōu)化方法

外部因素會影響得鋪率指標(biāo)上限，而在外部因素確定后，設(shè)計(jì)過程中一些具體的內(nèi)部方案措施也會直接影響該指標(biāo)，可進(jìn)行針對性的優(yōu)化提升。

3.1 整體店鋪進(jìn)深控制

如前文所述，整體進(jìn)深對得鋪率的影響作用于店鋪進(jìn)深，本案整體進(jìn)深小，店鋪進(jìn)深因而偏小，在具體的平面設(shè)計(jì)中我們對后勤通道及公區(qū)進(jìn)行精細(xì)化處理，進(jìn)一步挖掘得鋪率。

3.1.1 后勤及疏散通道控制：本項(xiàng)目采用“大中庭”消防模式[3]，消防卷簾設(shè)置于店鋪面，鋪內(nèi)人流通過后走道疏散至樓梯。經(jīng)與當(dāng)?shù)貓D審溝通，確定后走道疏散寬度不小于最大樓梯疏散門寬即可，本案最窄處為1.9m（不同地方圖審要求存在差異），后續(xù)設(shè)計(jì)中針對后走道寬度進(jìn)行精細(xì)把控，避免走道寬度浪費(fèi)。

3.1.2 公區(qū)尺度控制：控制主中庭開洞形狀，避免洞口擠壓周圍商鋪；連接段中庭開洞最窄處調(diào)整至6m；公區(qū)走道寬度整體壓縮，控制瓶頸處3.6m（含500mm鋪前卷簾柱），集約公區(qū)面積。

3.1.3 端頭鋪進(jìn)深增加：考慮適當(dāng)調(diào)整動線端頭中庭開洞的位置，在盡端設(shè)置進(jìn)深較大的商鋪（通常招商也有一定大進(jìn)深租戶需求），增加商鋪面積。

與此同時，商鋪深度的提升應(yīng)充分考慮經(jīng)營邏輯，大量過深的店鋪不利于實(shí)際招商出租，將造成得鋪率虛高，因此當(dāng)項(xiàng)目整體建筑進(jìn)深過大，如已遠(yuǎn)超75m時，則不宜一味加深店鋪，反而需評估是否應(yīng)增加次動線或設(shè)置環(huán)形動線將店鋪進(jìn)深控制在合理范圍內(nèi)。

3.2 局部店鋪面積增加

建筑平立面造型設(shè)計(jì)的一些局部做法也會影響相應(yīng)店鋪面積，可進(jìn)行優(yōu)化。

3.2.1 減少造型進(jìn)退：本案立面設(shè)計(jì)考慮建筑輪廓盡量貼緊建筑退界線，并減少各類造型進(jìn)退對主體進(jìn)深產(chǎn)生擠壓。如控制退臺數(shù)量（僅一個）和尺寸，采用外檢修廣告燈箱設(shè)計(jì)（進(jìn)深約400mm），規(guī)避內(nèi)檢修設(shè)計(jì)（進(jìn)深約900mm）擠壓主體進(jìn)深。

3.2.2 首層店鋪線外擴(kuò)：本項(xiàng)目首層主動線公區(qū)未開洞，在保證尺度宜人的前提下，將首層店鋪線向中庭外擴(kuò)。因公區(qū)吊頂空間減小，部分公區(qū)機(jī)電管線需進(jìn)入商鋪檢修，目前市場上中、高、低端項(xiàng)目均有采用此手法（圖3、圖4），可提前與招商及物業(yè)充分溝通后落實(shí)。

圖3 杭州永旺百貨首層

3.2.3 衛(wèi)生間優(yōu)化：本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置2處衛(wèi)生間，為平衡運(yùn)營需求與得鋪率指標(biāo)，僅在B1超市層、L3兒童層、L6、L7餐飲層設(shè)母嬰室，同步優(yōu)化其他衛(wèi)生間平面，盡量減少其面積并保證空間舒適度。

3.2.4 電梯設(shè)置優(yōu)化：在確保滿足運(yùn)送能力、服務(wù)半徑的情況下，將三個客梯組點(diǎn)位（2部+2部+3部），減少至兩個（3部+3部），減少電梯井及候梯廳面積。

3.2.5 后勤空間優(yōu)化：基于本項(xiàng)目的“大中庭”消防模式，梳理整體后勤運(yùn)貨、垃圾流線及消防疏散，成功縮短和取消了部分流線盡端的通道，同時合并部分通往公區(qū)的疏散口，減少后勤面積。

3.2.6 空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備用房優(yōu)化：本項(xiàng)目采用“全空氣系統(tǒng)”（AHU），針對各層空調(diào)機(jī)房排布進(jìn)行了優(yōu)化，采用節(jié)省設(shè)備檢修通道等方式，集約機(jī)房面積。另外，在其他項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，可于方案階段進(jìn)行評估，如考慮部分樓層或全部樓層采用 “風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)”，則可額外減少相關(guān)樓層設(shè)備機(jī)房面積若干。

4 結(jié)束語

建筑設(shè)計(jì)不應(yīng)只具備空間美學(xué)、實(shí)現(xiàn)合理功能，也應(yīng)發(fā)揮出其經(jīng)濟(jì)高效的價值，尤其是大型商業(yè)綜合體，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)關(guān)注和學(xué)習(xí)從持有者和經(jīng)營者的角度出發(fā)，通過種種設(shè)計(jì)方法，提升項(xiàng)目的租金回報(bào)。既能合理挖掘經(jīng)濟(jì)價值，又能確保其舒適、美觀、開放的公共屬性，正是建筑設(shè)計(jì)綜合價值的集中體現(xiàn)。

根據(jù)本文的初步研究及寧波世茂廣場項(xiàng)目的設(shè)計(jì)實(shí)踐可知，通過設(shè)計(jì)優(yōu)化可對重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)“得鋪率”進(jìn)行提升，實(shí)際應(yīng)用時，首先應(yīng)充分考慮外部因素對得鋪率上限的影響，制定設(shè)計(jì)目標(biāo)，隨后對各內(nèi)部影響因素進(jìn)行綜合評估，選取合適的設(shè)計(jì)及優(yōu)化方法，進(jìn)行具體的指標(biāo)提升。本文針對得鋪率的提升方法進(jìn)行了定性論述，可為同類項(xiàng)目未來的設(shè)計(jì)工作提供參考和思路。