魯 杰

（無錫世茂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司，江蘇 無錫 214400）

造價(jià)管理作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)中的一個(gè)不可或缺環(huán)節(jié)，通過對(duì)造價(jià)項(xiàng)目的規(guī)范化管理，不僅可以為地產(chǎn)公司開發(fā)工程項(xiàng)目提高收益，同時(shí)也關(guān)乎公司在建筑市場(chǎng)內(nèi)的聲譽(yù)與地位[1]。然而行業(yè)的發(fā)展受到一些非理性社會(huì)因素的影響，房產(chǎn)價(jià)格快速上漲，其上漲速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。為了平衡產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地產(chǎn)公司在開發(fā)工程項(xiàng)目時(shí)，提出了針對(duì)不同類型項(xiàng)目的專項(xiàng)造價(jià)管理模式，但大部分工程項(xiàng)目存在專項(xiàng)性，即一個(gè)管理方案只面向一個(gè)獨(dú)立的工程項(xiàng)目，脫離此工程項(xiàng)目后，設(shè)計(jì)管理方法的適用性不強(qiáng)。此種管理模式造成了地產(chǎn)公司開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的潛在成本持續(xù)增加[2]。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)此項(xiàng)工作的優(yōu)化，設(shè)計(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展適配性較強(qiáng)的綜合管理模式，應(yīng)當(dāng)從思想認(rèn)知層面進(jìn)行轉(zhuǎn)換，避免公司管理者在工作中只注重項(xiàng)目收益的問題[3]。為此，下文將詳細(xì)闡述地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的特點(diǎn)，并根據(jù)地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)發(fā)展需求，設(shè)計(jì)項(xiàng)目多角度造價(jià)管理模式，提高項(xiàng)目造價(jià)的科學(xué)性與規(guī)范性。

1 地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)特點(diǎn)

在對(duì)地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的深入研究與剖析中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)此類工程項(xiàng)目，其過程涉及固定資產(chǎn)投入與非固定資產(chǎn)投入兩個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)資產(chǎn)的投入方式，提出下述四個(gè)方面的造價(jià)特點(diǎn)。

第一，此類項(xiàng)目在開發(fā)中具有明顯的大額性特征。市場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)有的開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行建設(shè)施工時(shí)，都需要支出上千萬甚至上億的資金，并且一個(gè)完整的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在實(shí)施中會(huì)關(guān)系到多個(gè)參與方的利益[4]，包括土地管理局、業(yè)主方、地方政府、業(yè)主開發(fā)商等，這也使得工程項(xiàng)目造價(jià)在市場(chǎng)內(nèi)處于一種較特殊的地位。

第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理工作在不同層面的差異較大。在建筑領(lǐng)域內(nèi)，每個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目都具有其自身獨(dú)特的個(gè)性與特點(diǎn)，這也造成了不同項(xiàng)目在設(shè)計(jì)開發(fā)時(shí)產(chǎn)品存在差異，而產(chǎn)品的差異勢(shì)必會(huì)造成造價(jià)核算的差異，這種差異體現(xiàn)在建成項(xiàng)目的用途、規(guī)模與功能方面。

第三，建筑市場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在造價(jià)管理工作中存在動(dòng)態(tài)化特點(diǎn)。從項(xiàng)目決策立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工結(jié)算中間經(jīng)歷了較多的環(huán)節(jié)，在這一過程中，材料供貨商銷售單價(jià)的調(diào)整、設(shè)計(jì)方案與施工圖紙的變更、員工工資標(biāo)準(zhǔn)的變改等因素都會(huì)在不同層面上對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)造成影響，這也造成了工程項(xiàng)目的造價(jià)一直處于動(dòng)態(tài)變化過程。

第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有層次化特點(diǎn)。因此，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的造價(jià)工作也存在此特點(diǎn)，在進(jìn)行工程造價(jià)管理時(shí)發(fā)現(xiàn)，一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可在造價(jià)時(shí)被劃分為三個(gè)層次，分別為項(xiàng)目總造價(jià)、項(xiàng)目單項(xiàng)工程造價(jià)與單位項(xiàng)目造價(jià)。

2 地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理模式設(shè)計(jì)

2.1 計(jì)算工程項(xiàng)目造價(jià)管理風(fēng)險(xiǎn)值

為實(shí)現(xiàn)對(duì)地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理，首先需要針對(duì)具體項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)給出明確的量化結(jié)果，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目可行性的初步檢驗(yàn)。項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)因素分析是實(shí)現(xiàn)對(duì)其造價(jià)管理的關(guān)鍵內(nèi)容，同時(shí)，建筑項(xiàng)目的可行性以及其風(fēng)險(xiǎn)承受度也是直接影響整個(gè)項(xiàng)目預(yù)期回報(bào)的重要因素[5]。針對(duì)這一特點(diǎn)，在項(xiàng)目的前提籌備階段就需要完成對(duì)其可行性的分析，針對(duì)擬定的開發(fā)樓盤進(jìn)行全方位的市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)地考察，并結(jié)合科學(xué)評(píng)價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)其造價(jià)管理費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)的量化，將量化結(jié)果作為依據(jù)，對(duì)擬定開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析。工程項(xiàng)目造價(jià)管理的風(fēng)險(xiǎn)值可分為兩部分：一部分為項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值；另一部分為現(xiàn)值指數(shù)。兩個(gè)數(shù)值能夠直接反映項(xiàng)目造價(jià)管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)情況，其數(shù)值越高，說明風(fēng)險(xiǎn)越低；反之，數(shù)值越低，說明風(fēng)險(xiǎn)越高。針對(duì)上述兩個(gè)參數(shù)的計(jì)算其公式分別為：

上述公式（1）和公式（2）中：NPV 為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的凈現(xiàn)值；S 為未來現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值；K 為原始投資額現(xiàn)值；PVI 為現(xiàn)值指數(shù)。結(jié)合上述兩個(gè)公式，可實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的靈活考量，其所設(shè)定的貼現(xiàn)率當(dāng)中包含了建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬要求，以此能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合分析。同時(shí)，在實(shí)際管理過程中，還可以通過下述公式，綜合反映可達(dá)到的報(bào)酬水平：

2.2 確定工程項(xiàng)目各階段造價(jià)模式

任何一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)的全過程都需要各個(gè)參與方的共同協(xié)作完成。為實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)工程項(xiàng)目階段的造價(jià)模式確定，首先需要明確工程項(xiàng)目中包含的各個(gè)階段。以一般房地產(chǎn)工程項(xiàng)目為例，其全過程需要經(jīng)歷圖1 所示的五個(gè)階段。

圖1 房地產(chǎn)全過程造價(jià)管理階段劃分

在第一階段，其主要完成的內(nèi)容包括對(duì)項(xiàng)目建議書的編寫以及對(duì)項(xiàng)目可行性的分析，這一階段對(duì)最終項(xiàng)目工程造價(jià)的影響超過80%；在第二階段，主要完成對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和具體實(shí)施計(jì)劃設(shè)計(jì)；在第三階段，主要完成服務(wù)、總包以及各分包項(xiàng)目的招標(biāo)以及采購(gòu)；在第四階段，需要完成工程施工、安裝、建立以及工程實(shí)施中的管理等工作內(nèi)容；在第五階段，主要工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、竣工結(jié)算等工作。針對(duì)上述五個(gè)階段，其所有費(fèi)用構(gòu)成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)，因此在管理過程中應(yīng)當(dāng)遵循下述公式：

公式（4）：中α 為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目上述五個(gè)階段的總價(jià)費(fèi)用；i為不同項(xiàng)目類別。在公式（4）的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同階段，在不同項(xiàng)目當(dāng)中所占的比重存在較大差異，但整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)必定與各個(gè)階段造價(jià)總和一致。同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中上述五個(gè)不同階段都是基于活動(dòng)分解法得到，因此，針對(duì)某一階段的造價(jià)可通過計(jì)算該階段所有活動(dòng)造價(jià)之和得出。在上述計(jì)算數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，分別從全過程活動(dòng)控制、項(xiàng)目資源控制和造價(jià)結(jié)算控制三方面，明確各階段管理模式中的具體內(nèi)容，采用這種直接和間接相結(jié)合的控制方法，促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理效率的進(jìn)一步提升。

2.3 構(gòu)建房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)確定程序模型

在明確工程項(xiàng)目各階段造價(jià)模式后，為了確保各項(xiàng)管理工作的順利進(jìn)行，對(duì)其造價(jià)管理的程序模型進(jìn)行構(gòu)建。在構(gòu)建程序模型前，需要明確模型構(gòu)建的原則。第一，適用性原則。地產(chǎn)公司的文化和組織架構(gòu)決定著其所使用的項(xiàng)目造價(jià)管理具體模式，因此基于這一特點(diǎn)，在構(gòu)建程序模型時(shí)，必須充分明確地產(chǎn)公司的文化以及組織架構(gòu)，充分考慮到制定工程造價(jià)管理程序模型的適用性。第二，科學(xué)性原則。在對(duì)程序模型構(gòu)建時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的方式，進(jìn)而制定更具科學(xué)化的成本控制模型。第三，實(shí)用性原則。建立程序模型的目的是降低房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本、擴(kuò)大利潤(rùn)空間，因而其實(shí)用性更加重要。在構(gòu)建模型時(shí)，只有能夠應(yīng)用于實(shí)踐當(dāng)中的程序模型，才能夠充分發(fā)揮其管理作用和價(jià)值。在充分遵循上述原則后，具體而言程序模型的構(gòu)建流程為：首先，針對(duì)需要進(jìn)行管理的項(xiàng)目?jī)?nèi)容明確其精度和種類；其次，確定項(xiàng)目中具體活動(dòng)和所需資源量清單，明確項(xiàng)目當(dāng)中各類綜合收取的具體費(fèi)用；最后，將所有獲得的造價(jià)信息進(jìn)行匯總，得到整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過程造價(jià)結(jié)果。

3 對(duì)比分析

選擇由HZ 公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為試驗(yàn)項(xiàng)目，試驗(yàn)前明確此公司是實(shí)驗(yàn)地區(qū)大型房產(chǎn)公司，該公司隸屬我國(guó)建筑工程總企業(yè)，該企業(yè)內(nèi)部的工程造價(jià)組織見圖2。

圖2 HZ 地產(chǎn)公司工程造價(jià)組織架構(gòu)

以該公司近期開發(fā)的某樓盤為例，開展此次對(duì)比試驗(yàn)。試驗(yàn)中使用本文設(shè)計(jì)的管理模式，計(jì)算此項(xiàng)目在造價(jià)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)值，定位并明確項(xiàng)目造價(jià)管理風(fēng)險(xiǎn)源。在此基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目施工由決策立項(xiàng)、工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工執(zhí)行、竣工結(jié)算五個(gè)階段構(gòu)成。根據(jù)工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行此項(xiàng)目各階段的造價(jià)模式確定。并根據(jù)已知的工程數(shù)據(jù)，構(gòu)建房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)確定程序模型，分析造價(jià)數(shù)據(jù)，按照文章設(shè)計(jì)內(nèi)容，計(jì)算各階段造價(jià)支出。在此基礎(chǔ)上，使用傳統(tǒng)的造價(jià)管理模式，按照相同步驟進(jìn)行造價(jià)管理工作，輸出上文提出五個(gè)對(duì)應(yīng)階段的工程造價(jià)管理成果，將各階段在本文管理方法與傳統(tǒng)管理方法下造價(jià)結(jié)果，作為評(píng)價(jià)此次設(shè)計(jì)方法可行性的指標(biāo)。各階段造價(jià)管理結(jié)果見圖3。

圖3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目各階段造價(jià)管理成果

根據(jù)圖3 內(nèi)容可知，使用本文設(shè)計(jì)的造價(jià)管理模式進(jìn)行項(xiàng)目工程造價(jià)管理，可實(shí)現(xiàn)各階段的支出造價(jià)小于傳統(tǒng)造價(jià)管理模式下的各階段造價(jià)支出。因此，可以證明本文設(shè)計(jì)的造價(jià)管理模式，可以對(duì)地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目起到節(jié)約成本的作用。

4 結(jié)語

本文設(shè)計(jì)了一個(gè)全新的地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理模式，并以HZ 地產(chǎn)公司為例，設(shè)計(jì)了對(duì)比試驗(yàn)，試驗(yàn)證明了本文設(shè)計(jì)的方法，可以起到節(jié)約各階段造價(jià)支出的作用。因此，要實(shí)現(xiàn)對(duì)此項(xiàng)目的規(guī)范化管理，還需要在深入的研究中，引進(jìn)更加先進(jìn)的技術(shù)與更加前沿的理念作為支撐。通過此種方式，優(yōu)化項(xiàng)目施工造價(jià)支出，提高地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)內(nèi)的地位，保證企業(yè)在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中收益的最大化。此外，應(yīng)在深化此項(xiàng)工作時(shí)，從地產(chǎn)公司工程造價(jià)組織架構(gòu)入手，通過引進(jìn)更加專業(yè)人才的方式，進(jìn)行此項(xiàng)工作的填充，從而為企業(yè)在社會(huì)內(nèi)的發(fā)展提供更加良好的條件作為支撐。