錢錕（黑龍江大學(xué)）

一、引言

2021年第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議政府工作報(bào)告中重申房住不炒、三穩(wěn)及解決好大城市住房突出問題，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、購租并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮期，在剛性需求、土地財(cái)政、信貸政策等因素的推動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。2013年以后迫于緊縮性調(diào)控壓力，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向三四線城市進(jìn)行投資開發(fā)，造成大量商品房庫存積壓。2017年隨著棚戶區(qū)貨幣化安置、居民加杠桿購房，三四線城市房市火爆，似乎緩解部分庫存壓力。但三四線城市短暫出現(xiàn)的房地產(chǎn)繁榮不可持續(xù)，房?jī)r(jià)泡沫不容忽視。

黑龍江省地理區(qū)位在東北亞核心地帶，根據(jù)2021年城市商業(yè)魅力排行榜，除省會(huì)城市哈爾濱屬于二線城市外，其他地級(jí)市為三四五線城市，因此黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體符合三四線城市發(fā)展特點(diǎn)。黑龍江省商品房平均價(jià)格從2005年的2099元上漲到2020年的7121元，漲幅達(dá)到339%，近10年房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)率為6.95%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2005年的267.6億元上升到2020年的982.9億元，增長(zhǎng)3.67倍，2020年房屋竣工率降至12.8%。從房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)來看，黑龍江省處于中等偏下水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度不高。但近五年黑龍江省平均經(jīng)濟(jì)增速僅為4.02%，近10年人口減少628.5萬人，流出人口中呈現(xiàn)非農(nóng)戶籍比例高、年齡偏于年輕化、受教育程度高等特點(diǎn)，暴露出經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不足、人口凈流出等有效需求不足的問題。綜合供需兩側(cè)多種復(fù)雜因素分析，黑龍江省是否存在房地產(chǎn)泡沫？程度如何？哪些因素在房?jī)r(jià)上漲中起到關(guān)鍵性作用？解釋上述問題可以為政府因城施策提供依據(jù)，對(duì)完善黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制具有重要意義。

二、文獻(xiàn)綜述

在房地產(chǎn)泡沫測(cè)度方面，主要方法有直接檢驗(yàn)法、間接檢驗(yàn)法和指標(biāo)法（王浩、穆良平，2015）。直接檢驗(yàn)法是通過建立模型計(jì)算房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值，與實(shí)際價(jià)值相對(duì)比得到房地產(chǎn)泡沫水平。張超（2018）選取收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和貸款利率等指標(biāo)，運(yùn)用靜態(tài)面板模型對(duì)長(zhǎng)三角城市群房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)行測(cè)度。岑唯和丁元耀（2019）利用Ramsey模型推導(dǎo)出最優(yōu)均衡穩(wěn)態(tài)下的房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值，對(duì)2001-2018年35個(gè)主要城市的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫且具有時(shí)空差異。李倫一和張翔（2019）利用LPPL模型檢測(cè)我國(guó)100個(gè)城市的房地產(chǎn)泡沫形成過程和預(yù)期結(jié)束時(shí)點(diǎn)。間接檢驗(yàn)法是通過對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格和房租的序列關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，不能通過檢驗(yàn)則存在房地產(chǎn)泡沫。曾五一和李想（2011）使用面板單位根和面板協(xié)整檢驗(yàn)，考察房屋銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)序列不存在協(xié)整關(guān)系。張鳳兵（2018）運(yùn)用SADF和GSADF遞歸單位根檢驗(yàn)證明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在多重泡沫并具有結(jié)構(gòu)性差異特征。上述兩種方法都存在部分缺陷，直接檢驗(yàn)法是基于模型假設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，模型評(píng)估結(jié)果差異性較大；而間接檢驗(yàn)法只能檢測(cè)有無泡沫且受到樣本時(shí)間跨度限制。

指標(biāo)法的核心思想是選取與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的供給、交易、金融、消費(fèi)等方面的評(píng)價(jià)指標(biāo)，如房地產(chǎn)投資比、商品房施工竣工比、房屋空置率、房?jī)r(jià)收入比等，以選取指標(biāo)的實(shí)際數(shù)值和臨界值作比較，小于臨界值則正常不存在泡沫，大于則存在。部分學(xué)者使用單指標(biāo)法，如呂江林（2010）支持使用房?jī)r(jià)收入比作為我國(guó)城市住房市場(chǎng)泡沫測(cè)度指標(biāo)，并推導(dǎo)理論上限區(qū)間；李澤明等（2012）利用房地產(chǎn)投資與GDP之比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度；張攀紅（2020）分別選取七個(gè)指標(biāo)考察湖北省房地產(chǎn)泡沫情況。單指標(biāo)法只能反映房地產(chǎn)在某一領(lǐng)域出現(xiàn)過熱的問題，于是學(xué)者們嘗試使用多指標(biāo)法賦予單指標(biāo)權(quán)重合成綜合指數(shù)，而其中主成分分析法克服了權(quán)重主觀決定問題，因此被廣泛應(yīng)用。陳國(guó)貴等（2010）選擇8個(gè)測(cè)度指標(biāo)對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市樣本進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平和地理區(qū)位有明顯關(guān)系，東部地區(qū)泡沫程度高于中部和西部地區(qū)，后續(xù)的研究也驗(yàn)證這一觀點(diǎn)（印文，2013；彭志勝等，2020）。還有學(xué)者對(duì)我國(guó)部分省份進(jìn)行了驗(yàn)證，包括河南?。ń?，2016）、安徽?。▌⒐廨x、金長(zhǎng)宏，2019；李國(guó)昌等，2020）、海南省（白國(guó)威、王雪聰，2020）、山東?。◤埩⑿碌?，2018）等，普遍認(rèn)為2008年以前出現(xiàn)了比較明顯的房地產(chǎn)泡沫，2010至2017年泡沫不明顯或不存在泡沫，2017年后房?jī)r(jià)有所反彈。

綜上所述，現(xiàn)有對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的研究開始從全國(guó)總體到各省份逐漸分化，研究方法方面也較為完善豐富。但仍有兩點(diǎn)可以補(bǔ)充改進(jìn)：其一是研究房地產(chǎn)泡沫多集中于一線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)如黑龍江省的研究相對(duì)較少，而這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著鮮明的自身特點(diǎn)；其二是利用主成分分析在確定指標(biāo)臨界值時(shí)，對(duì)不同區(qū)域間的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有差異性。基于此，本文運(yùn)用主成分分析法構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫綜合評(píng)價(jià)體系，考察黑龍江省及各地級(jí)市房地產(chǎn)泡沫情況，分析其原因并提出政策建議。

三、房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

為測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度，從供給類、需求類、資金信貸類和價(jià)格評(píng)價(jià)類四個(gè)維度選擇9個(gè)指標(biāo)構(gòu)建體系，并確定指標(biāo)范圍區(qū)間和臨界值?？紤]到黑龍江省處于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)投機(jī)交易存在“有價(jià)無市”問題，部分指標(biāo)臨界值適當(dāng)降低。

（一）供給類指標(biāo)

X1反映房地產(chǎn)投資占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重，房地產(chǎn)行業(yè)投入過多可能導(dǎo)致其他行業(yè)資金相對(duì)短缺，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不均衡，指標(biāo)正常范圍3%～8%，臨界值取8%。X2反映房地產(chǎn)開發(fā)商潛在再投資可能性，銷售額增加有助于房地產(chǎn)商回籠資金，該比重高會(huì)刺激房地產(chǎn)商過度開發(fā)，指標(biāo)正常范圍在1.2以內(nèi)，臨界值取1.2。X3反映房地產(chǎn)在建筑施工交付方面的基本狀況，該比值過高說明新施工房屋較多而能交付使用的較少，會(huì)造成未來供給過剩，指標(biāo)正常范圍在2～3，臨界值取2.5。X4反映房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的合理性，比例較高說明房地產(chǎn)資金投入過多，指標(biāo)正常范圍在0.2～0.25，臨界值取0.2。

（二）需求類指標(biāo)

X5反映房地產(chǎn)價(jià)格增速的合理性，比例越高說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度加大，考慮部分城市經(jīng)濟(jì)增速可能出現(xiàn)負(fù)值，所以在分子分母變量前加1，指標(biāo)正常范圍小于1.015，臨界值取1.015。X6反映房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況，居民購買房屋的需求高于其他零售商品需求時(shí)，該比例會(huì)上升，指標(biāo)正常范圍在2以內(nèi)，臨界值取1.5。

（三）資金信貸類指標(biāo)

X7反映商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸支持，該比例增加可能導(dǎo)致房地產(chǎn)過度開發(fā)，指標(biāo)正常范圍在0.005之內(nèi)，臨界值取0.005。X8反映房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度，該比值增加會(huì)吸引更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，臨界值取0.15。

（四）價(jià)格評(píng)價(jià)類指標(biāo)

X9反映居民購買住房的支付負(fù)擔(dān)，計(jì)算方法為房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格×12/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，該比值越大說明居民購買住房能力越弱，指標(biāo)正常范圍在2～3之間，臨界值取3。

四、房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的實(shí)證分析

（一）樣本選擇及數(shù)據(jù)來源

本文選取黑龍江省及省內(nèi)各主要城市（5個(gè)）2004-2019年數(shù)據(jù)，利用Stata13.0統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行主成分分析，計(jì)算各年房地產(chǎn)泡沫綜合得分，與臨界值綜合得分相比較。數(shù)據(jù)來源于歷年《黑龍江省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

（二）主成分分析及測(cè)度過程

主成分分析法的核心思想在于降維，即通過線性變換將原來的多個(gè)指標(biāo)減少為幾個(gè)代表性指標(biāo)，這些指標(biāo)能盡量提取原指標(biāo)信息，根據(jù)合成綜合指數(shù)的變化進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，從而有效解決合成指數(shù)法的權(quán)重主觀性問題。

主成分分析評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的基本步驟如下：先對(duì)選取各評(píng)價(jià)指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理；根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)求得其相關(guān)系數(shù)矩陣；進(jìn)行KMO檢驗(yàn)，判斷所選指標(biāo)是否適合做主成分分析；再根據(jù)相關(guān)系數(shù)矩陣，得到特征值和相應(yīng)的特征向量，計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)的貢獻(xiàn)率和累計(jì)貢獻(xiàn)率；根據(jù)公式計(jì)算泡沫得分，W為各主成分貢獻(xiàn)率，Z為各主成分得分，將各指標(biāo)臨界值帶入計(jì)算得分，F(xiàn)＞F0表明存在房地產(chǎn)泡沫。

將黑龍江省及省內(nèi)各城市的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，使用Z-score方法，數(shù)據(jù)變?yōu)榫禐?、標(biāo)準(zhǔn)差為1的分布。首先進(jìn)行KMO檢驗(yàn)，各城市（地區(qū)）KMO統(tǒng)計(jì)量均大于0.5，適合進(jìn)行主成分分析。

以黑龍江省房地產(chǎn)總體數(shù)據(jù)為例，從表1可以看出，前三個(gè)主成分的方差和占全部方差的比例為94.04%，即包含原始數(shù)據(jù)的信息總量達(dá)到94.04%，這說明前3個(gè)主成分指標(biāo)能較好地反映絕大部分的原始指標(biāo)信息。據(jù)此用前3個(gè)指標(biāo)代替原來9個(gè)指標(biāo)，從而起到了降維作用。選取Z（X1）、Z（X2）、Z（X3）作為第一主成分、第二主成分、第三主成分，其主成分得分系數(shù)即主成分表達(dá)式系數(shù)。

表1 黑龍江省房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)貢獻(xiàn)率

（三）房地產(chǎn)泡沫測(cè)度模型的建立

分別設(shè)三個(gè)主成分分別為F1、F2、F3，對(duì)應(yīng)特征值分別為=5.358、=2.066、=1.038，3個(gè)主成分表達(dá)式為：

分別將各年標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)和指標(biāo)臨界值代入公式，計(jì)算各年房地產(chǎn)泡沫綜合得分和臨界得分，即可得到黑龍江省2004-2019年房地產(chǎn)泡沫估計(jì)情況，其他省內(nèi)各城市（地區(qū)）按上述步驟計(jì)算特征值和得分系數(shù)矩陣，再根據(jù)各自標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)和臨界值計(jì)算泡沫情況，見表2。

表2 黑龍江（各城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫綜合得分及臨界值

從圖1來看，黑龍江省的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)歷了從2004年開始不斷累計(jì)至2010年前后達(dá)到峰值，隨后開始不斷下降，在2016年后又有所反彈的過程，而現(xiàn)階段泡沫程度相對(duì)較低。省內(nèi)各城市中，哈爾濱的房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重，其他三四線城市具有明顯共同特征，在2012年前出現(xiàn)一定程度的泡沫，但隨后泡沫降低為負(fù)值。

圖1 黑龍江（各城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫走勢(shì)圖

各時(shí)期房地產(chǎn)泡沫演進(jìn)形成的原因不盡相同。2004-2010年，住房分配貨幣化和城鎮(zhèn)化率提高導(dǎo)致旺盛的居民購房需求，在土地要素價(jià)格上漲的推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了快速上漲。從文中指標(biāo)來看，黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP比重從4%增長(zhǎng)到8.5%，房地產(chǎn)銷售額與開發(fā)額之比也從95%增加到110%，房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了充足的信貸支持，供求因素驅(qū)使房地產(chǎn)泡沫形成，直觀反映在房?jī)r(jià)收入比從3.08增加到3.12，居民產(chǎn)生一定的高房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)。2010-2016年，國(guó)家相繼推出“國(guó)十條”“新國(guó)八條”“新國(guó)五條”，在限制二套房首付比例和控制房貸的作用下，投機(jī)需求被有效抑制。這一時(shí)期黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP比重明顯下降，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率相比也有所回落，房企獲得貸款的規(guī)模減少，多因素促使房地產(chǎn)泡沫收斂。2016年開始，國(guó)家推出房地產(chǎn)去庫存舉措，央行5次降息并下調(diào)二套房首付比例，通過差異化政策鼓勵(lì)居民居住需求、抑制投機(jī)需求。在政策的推動(dòng)下，黑龍江省又出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)商擴(kuò)大施工，導(dǎo)致施工竣工比增加到7.9，遠(yuǎn)超正常水平，房地產(chǎn)銷售額與開發(fā)額之比也增加到了149%。哈爾濱房?jī)r(jià)泡沫尤其突出，個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)數(shù)倍增長(zhǎng)，過度開發(fā)、投機(jī)需求及學(xué)區(qū)房引導(dǎo)是造成這一現(xiàn)象的根本原因，黑龍江省房地產(chǎn)泡沫未來仍存在較大隱患。

五、政策建議

（一）實(shí)施差異化土地政策

統(tǒng)籌加強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃管理和政策引導(dǎo)，針對(duì)省內(nèi)不同城市特點(diǎn)實(shí)施有保有壓的差別化土地政策。如哈爾濱市哈西、群力及呼蘭區(qū)，應(yīng)減少商用住房用地審批，增加保障性住房、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等用地需求的土地供應(yīng)，待存量土地和住房庫存被有效需求消化后，再適度放開土地政策，協(xié)調(diào)供求平衡。省內(nèi)三四線城市，政府土地供應(yīng)需考慮人口流動(dòng)狀況，在保證耕地面積的基礎(chǔ)上，適當(dāng)調(diào)整土地供應(yīng)。

（二）完善金融信貸管理

房地產(chǎn)企業(yè)和居民參與房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣都與信貸政策息息相關(guān)。信貸部門應(yīng)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批，對(duì)貸款使用用途進(jìn)行把控。進(jìn)行差異化信貸管理，減少高端樓盤開發(fā)商的資金支持，鼓勵(lì)承建中小戶型樓盤，解決“空地不建”“惜售”等人為干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題。適當(dāng)降低居民首套房貸款費(fèi)率和首付比例，放寬公積金貸款條件，提高貸款額度，對(duì)進(jìn)城務(wù)工人員提供貸款優(yōu)惠。審查居民貸款購房目的，尤其針對(duì)多套房和學(xué)區(qū)房購房者要嚴(yán)格調(diào)查，避免信貸資金流入投機(jī)炒房。

（三）加快落實(shí)產(chǎn)業(yè)和人才支持政策

產(chǎn)業(yè)政策支持方面，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，推動(dòng)企業(yè)改造升級(jí)，培養(yǎng)發(fā)展企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)支撐、多業(yè)并舉、多元發(fā)展的工業(yè)新格局，形成產(chǎn)業(yè)特色優(yōu)勢(shì)。深入推進(jìn)構(gòu)建營(yíng)商新環(huán)境，增加政務(wù)服務(wù)便利化，塑造開放有序的市場(chǎng)環(huán)境。綜合做好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和改善營(yíng)商環(huán)境兩方面內(nèi)容，通過體制機(jī)制創(chuàng)新來吸引外部投資和高新技術(shù)人才。

人才政策支持方面。建立多層次的人才培訓(xùn)教育基地，盤活省內(nèi)人力資本存量，提高人均綜合素質(zhì)能力。完善人才激勵(lì)機(jī)制，增加工資待遇和相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)力度。進(jìn)一步提高人才引進(jìn)待遇，增加配套科研設(shè)備支持和經(jīng)費(fèi)扶持，解決配偶子女相關(guān)保障問題。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)政策和人才政策可以促進(jìn)合理居住需求，真正實(shí)現(xiàn)黑龍江房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長(zhǎng)效發(fā)展。