李凌云

摘? 要：住房公積金制度作為我國(guó)重要的保障制度，不僅能夠幫助在職員工解決住房問(wèn)題，同時(shí)也是政府實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要途徑?；诖耍?jiǎn)要介紹了住房公積金的性質(zhì)，并從房地產(chǎn)建設(shè)、購(gòu)房能力以及房地產(chǎn)發(fā)展方面探討了住房公積金的調(diào)節(jié)作用，介紹了調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的方法，最后提出了促進(jìn)發(fā)揮住房公積金調(diào)控作用的有效措施。

關(guān)鍵詞：住房公積金;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì);調(diào)控作用

住房公積金實(shí)際上就是由國(guó)家、單位以及職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，能夠有效幫助廣大職工解決購(gòu)房問(wèn)題，同時(shí)政府機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)職工提取住房公積金貸款頻率和額度等方面的控制，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，對(duì)于保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有著重要作用。

一、住房公積金的性質(zhì)

住房公積金屬于強(qiáng)制性長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，只能夠在城鎮(zhèn)區(qū)域建立，農(nóng)村并不存在住房公積金制度，并且住房公積金只針對(duì)在職職工，無(wú)工作居民以及離退休職工不實(shí)行該制度，此外住房公積金需要由職工所在單位以及職工個(gè)人共同繳存，并一同存儲(chǔ)到個(gè)人公積金賬戶(hù)當(dāng)中。根據(jù)住房公積金制度，明確住房公積金具備以下性質(zhì)：第一，積累性，住房公積金是由單位以及職工共同繳存的，并不以現(xiàn)金形式發(fā)放，而且需要存儲(chǔ)到住房公積金管理中心，只有在符合條件的情況下才可進(jìn)行提取。第二，專(zhuān)用性，住房公積金的使用需要遵循專(zhuān)款專(zhuān)用原則，在存儲(chǔ)期間，只能按照相應(yīng)規(guī)定用于購(gòu)買(mǎi)、修建以及租房使用，并且只有在職工離退、死亡、喪失勞動(dòng)力，或者戶(hù)口遷出該城市的情況下，才可將公積金提取出來(lái)。第三，保障性，公積金制度的建立，其根本原因是為了幫助職工解決住房問(wèn)題，該制度也有效地保障了職工住房。第四，互助性，公積金制度在一定程度上是有房職工為幫助無(wú)房職工提供相應(yīng)資金支持的機(jī)制，因此有著極強(qiáng)的互助性。第五，長(zhǎng)期性，住房公積金的繳納是在職工首次參加工作起，直至退休或者與單位終止勞動(dòng)關(guān)系，因此具有一定長(zhǎng)期性[1]。

二、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)節(jié)作用

（一）為房地產(chǎn)建設(shè)提供資金支持

住房公積金在使用過(guò)程中，職工需要通過(guò)公積金進(jìn)行購(gòu)房貸款，以此向開(kāi)發(fā)商支付房款，這種房屋貸款的方式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的建設(shè)提供相應(yīng)資金支持。房屋作為人們生活中的必需品，屬于社會(huì)職工的剛需消費(fèi)，但是對(duì)于工薪階層而言，其本身沒(méi)有足夠的資金獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)房屋，并一次性付清房款，而商業(yè)貸款其本身的利率較高，不僅審批困難，也會(huì)增加購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，因此為解決職工購(gòu)房、住房問(wèn)題，我國(guó)實(shí)行了住房公積金制度，通過(guò)單位與個(gè)人的長(zhǎng)期繳存，能夠幫助在崗職工較好地解決個(gè)人住房問(wèn)題。而住房貸款則能夠?yàn)榉课萁ㄔO(shè)提供更多的資金支持，避免房屋建設(shè)過(guò)程中，出現(xiàn)資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，進(jìn)一步擴(kuò)大房屋建設(shè)范圍，隨著房屋建設(shè)數(shù)量的增加，房屋價(jià)格也會(huì)有所降低。

（二）緩解購(gòu)房壓力提高購(gòu)房能力

住房公積金制度的實(shí)行，其主要目的就是幫助職工解決住房問(wèn)題，緩解購(gòu)房壓力，增強(qiáng)職工購(gòu)房能力。在住房公積金制度實(shí)行以前，人們購(gòu)買(mǎi)房屋的經(jīng)濟(jì)壓力相對(duì)較大，除了一次性付清房款之外，還可以向商業(yè)銀行進(jìn)行借貸，但是由于利息較高，只有很少的人能夠承擔(dān)這種購(gòu)房壓力，住房問(wèn)題始終困擾著城鎮(zhèn)居民。而隨著住房公積金制度的實(shí)行，能夠幫助廣大職工進(jìn)行住房?jī)?chǔ)蓄，既給職工提供了良好的資金保障，同時(shí)也極大地轉(zhuǎn)變了人們的購(gòu)房觀念，職工的購(gòu)房能力有所提升，有效緩解了廣大職工的經(jīng)濟(jì)壓力，科學(xué)維護(hù)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。

（三）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展

住房公積金在促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，住房公積金制度極大地提升了人們的購(gòu)房能力，同時(shí)也讓人們發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資契機(jī)，因此極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的發(fā)展。第二，在住房公積金制度實(shí)行之前，人們對(duì)于買(mǎi)房有著極大的執(zhí)著，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱情況十分嚴(yán)重，房?jī)r(jià)也居高不下，而隨著人們購(gòu)房能力的提升，經(jīng)濟(jì)壓力的下降，房?jī)r(jià)也回落到了正常范圍。第三，住房公積金制度在提升了人們購(gòu)房能力的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)的資金支持，降低了開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)得以穩(wěn)定發(fā)展。

三、住房公積金調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的方法

（一）雙向調(diào)控

雙向調(diào)控就是指通過(guò)對(duì)貸款額度和貸款年限的控制，發(fā)揮住房公積金的調(diào)控作用。在貸款額度方面，為進(jìn)一步刺進(jìn)消費(fèi)，提高人們的購(gòu)房欲望，可結(jié)合實(shí)際情況適當(dāng)提高公積金貸款的最高限額，以此降低人們的購(gòu)房壓力，提高購(gòu)房能力，進(jìn)而達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提升的目的;而當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的情況下，為合理控制房?jī)r(jià)，抑制消費(fèi)，可通過(guò)降低住房公積金貸款最高限額的方式，達(dá)到控制目的。在貸款年限方面，則可針對(duì)不同情況，延長(zhǎng)或者縮短貸款年限，以此達(dá)到調(diào)控目的，例如，當(dāng)市場(chǎng)投資過(guò)熱時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)位較高，此時(shí)就可以適當(dāng)縮短貸款年限，以此降低人們的購(gòu)買(mǎi)需求，達(dá)到控制房地產(chǎn)成交量的目的;反之，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡時(shí)，則可適當(dāng)延長(zhǎng)貸款年限，以此減輕貸款壓力，提高房屋交易。

（二）抑制調(diào)控

抑制調(diào)控主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱情況而提出的，主要調(diào)控方式包括以下兩種：其一，期房項(xiàng)目貸款輪候，就是指在房地產(chǎn)投資過(guò)熱，成交量較大的情況下，實(shí)施期房項(xiàng)目貸款輪候，以此穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商資金，達(dá)到抑制房地產(chǎn)投資的目的;其二，職工購(gòu)房貸款輪候，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于房屋需求量較大時(shí)，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，則可以采取職工購(gòu)房貸款輪候的方式，讓購(gòu)房者排隊(duì)購(gòu)房，以此緩解市場(chǎng)購(gòu)房需求，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱[2]。

（三）刺激調(diào)控

刺激控制主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷情況下而采取的刺激消費(fèi)措施，當(dāng)前較為有效的刺激調(diào)控方式包括以下兩種。第一，為逐月提取貸款，該方式就是通過(guò)將每月繳納的住房公積金，作為當(dāng)月償還的購(gòu)房貸款，以此減輕廣大職工的購(gòu)房壓力，使職工能夠在享受房屋居住權(quán)的同時(shí)進(jìn)行還貸，有助于刺激年輕職工購(gòu)房。第二，為異地貸款，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)時(shí)，政府可以加強(qiáng)落實(shí)異地公積金辦理力度，例如，簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程等，以此提高人們辦理住房公積金貸款的積極性，并有助于擴(kuò)大購(gòu)房人群，刺激職工進(jìn)行異地購(gòu)房，以此幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常。

四、促進(jìn)發(fā)揮住房公積金調(diào)控作用的有效策略

（一）擴(kuò)大公積金覆蓋范圍

經(jīng)過(guò)上述分析可知，住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控當(dāng)中有著重要的作用，不僅能夠抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，同時(shí)還能夠在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)刺激消費(fèi)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。而且在住房公積金制度實(shí)行之后，受到該制度政策影響的廣大職工，其購(gòu)房能力有了極大地提升，有效解決的職工的住房問(wèn)題，同時(shí)先住房后還貸的方式，也極大地提升了國(guó)民生活幸福感，在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著極大的作用。

因此，想要進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用，還可以合理擴(kuò)大公積金覆蓋范圍，幫助解決更多人民群眾的住房問(wèn)題，也能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的深入調(diào)控，對(duì)于保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序良性發(fā)展有著積極作用。對(duì)此，就需要在行政事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)單位的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大公積金繳納范圍。當(dāng)前隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，我國(guó)職業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出了多樣化特點(diǎn)，除了企事業(yè)單位職工、非公企業(yè)員工之外，還存在很多靈活就業(yè)人員以及自由職業(yè)者。例如，在當(dāng)前新媒體行業(yè)蓬勃發(fā)展之下，我國(guó)自由職業(yè)者的人數(shù)不斷增長(zhǎng)，除此之外，還有很多全職家庭主婦，以及收入不穩(wěn)定人員，由于此類(lèi)人員缺乏公積金支持，其購(gòu)房壓力和負(fù)擔(dān)是相對(duì)較大的。因此擴(kuò)大公積金覆蓋范圍是十分有必要的，將這些個(gè)人職業(yè)者、全職主婦以及靈活就業(yè)人員納入住房公積金范圍當(dāng)中，不僅能夠全面提升人們的購(gòu)房能力，而且還可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步掌控。通過(guò)擴(kuò)大公積金覆蓋范圍，一方面，能夠使得更多的勞動(dòng)者享受與企事業(yè)單位職工同樣的政策支持和幫扶待遇，有助于提升人們的購(gòu)房信心和幸福程度，降低人們購(gòu)房壓力，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定也有著積極意義;另一方面，還能夠增加住房公積金的繳存人數(shù)，提升整體住房公積金數(shù)額，使其達(dá)到相應(yīng)預(yù)期。

（二）實(shí)施針對(duì)性房貸政策

實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中房屋類(lèi)型不僅僅包括商品房，還包括二手房、別墅、經(jīng)濟(jì)適用房等多種類(lèi)型的房屋，但是基于當(dāng)前人們購(gòu)房觀念，以及實(shí)際購(gòu)房能力，商品房仍然是人們進(jìn)行房屋交易的主要對(duì)象，這就導(dǎo)致了市場(chǎng)上商品房的購(gòu)買(mǎi)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了供給能力，在此情況之下，商品房的價(jià)格不斷提升，容易造成市場(chǎng)過(guò)熱的情況，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)此，為進(jìn)一步發(fā)揮公積金的調(diào)控作用，滿(mǎn)足更多人群的購(gòu)房需求，同時(shí)降低人們購(gòu)房成本，政府部門(mén)可結(jié)合不同房屋種類(lèi)的特點(diǎn)，需求情況，以及購(gòu)房對(duì)象等，有針對(duì)性地采取相應(yīng)房貸政策，以此刺激其他房屋購(gòu)買(mǎi)需求，實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理控制。例如，針對(duì)商品房的住房公積金貸款申請(qǐng)，科學(xué)制定相應(yīng)政策以及貸款額度，同時(shí)對(duì)于二手房、經(jīng)濟(jì)適用房而言，可適當(dāng)提高貸款額度，以此為更多的購(gòu)房者提供更為優(yōu)惠的條件，減輕其購(gòu)房壓力，與此同時(shí)，也有助于緩解商品房供不應(yīng)求的情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理調(diào)控，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

（三）保障調(diào)控工作系統(tǒng)性

住房公積金對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有著直接影響，為保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，確保調(diào)控工作的有效性，還需要進(jìn)一步提升調(diào)控工作的系統(tǒng)性以及科學(xué)性。首先，在進(jìn)行住房公積金調(diào)控之前，需要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)研和了解，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀態(tài)和情況，并分析導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷或者過(guò)熱的主要原因，以此明確住房公積金的調(diào)控方向，保障住房公積金調(diào)控的合理性、針對(duì)性以及有效性。其次，結(jié)合實(shí)際情況合理采取相應(yīng)住房公積金調(diào)控方法和措施，在市場(chǎng)環(huán)境低迷的情況下，應(yīng)采取合理方式刺激消費(fèi)，例如提高住房公積金貸款額度、延長(zhǎng)貸款期限，以及落實(shí)異地貸款等，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況之下，還應(yīng)合理采取相應(yīng)抑制措施，降低房地產(chǎn)交易數(shù)量，例如，期房項(xiàng)目貸款輪候、職工購(gòu)房貸款輪候，以及縮短貸款年限，降低貸款額度等，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)交易的抑制，避免出現(xiàn)哄抬房?jī)r(jià)、投資過(guò)熱的情況，此外，在實(shí)際進(jìn)行住房公積金調(diào)控的過(guò)程中，還可以結(jié)合實(shí)際情況，綜合采取相應(yīng)調(diào)控措施，以此保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控效果。最后，在通過(guò)住房公積金完成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控之后，還需要對(duì)調(diào)控的效果進(jìn)行整理和反思，并為后續(xù)公積金調(diào)控提供相應(yīng)參考，不斷提升公積金的調(diào)控能力和水平。

（四）進(jìn)一步完善監(jiān)管制度

想要充分發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的調(diào)控作用，就需要加強(qiáng)對(duì)于住房資金的監(jiān)督，建立完善的監(jiān)管制度，以此保障我國(guó)住房公積金的安全性，同時(shí)確保住房公積金制度的有效落實(shí)，促使住房公積金的調(diào)控作用能夠得到有效發(fā)揮。

一方面，目前我國(guó)住房公積金制度的落實(shí)情況仍然有待提升，當(dāng)前社會(huì)當(dāng)中很多中小企業(yè)并未嚴(yán)格按照公積金制度為員工繳納公積金，不僅嚴(yán)重影響了我國(guó)公積金總額度的儲(chǔ)備，同時(shí)也影響了這部分員工享受?chē)?guó)家紅利，而且隨著房?jī)r(jià)的上漲，這部分員工的購(gòu)房壓力也在持續(xù)增加，這種情況的出現(xiàn)，極大地降低了住房公積金對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力。對(duì)此，就需要進(jìn)一步完善相關(guān)監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)于中小企業(yè)的監(jiān)管，確保其能夠按照相關(guān)制度要求為員工繳納住房公積金。

另一方面，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于住房資金的監(jiān)管。為確保公積金的調(diào)控作用得到充分發(fā)揮，還需要結(jié)合實(shí)際情況，保障住房公積金政策的針對(duì)性，不僅要深入了解住房資金管理體系，同時(shí)還需要充分結(jié)合當(dāng)前體制，科學(xué)提升資金監(jiān)管力度。例如，健全住房公積金運(yùn)營(yíng)機(jī)制，保障資金管理委員會(huì)的決策功能，同時(shí)充分發(fā)揮銀行、財(cái)務(wù)管理、審計(jì)等相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管職能，以此全面保障住房資金的安全性，避免出現(xiàn)資金挪用、濫用等情況。

（五）規(guī)范公積金管理機(jī)構(gòu)行為

住房公積金管理機(jī)構(gòu)作為控制和掌握住房資金的機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)的行為對(duì)于住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的調(diào)控作用也有著一定影響，因此為保障公積金調(diào)控作用的充分發(fā)揮，就需要加強(qiáng)對(duì)于公積金管理機(jī)構(gòu)行為的規(guī)范管理。雖然住房公積金是由單位以及個(gè)人共同存繳的，但是屬于職工個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，為保障住房資金的專(zhuān)款專(zhuān)用，確保公積金的調(diào)控作用，能夠在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不正常波動(dòng)時(shí)發(fā)揮出來(lái)，就需要加強(qiáng)對(duì)于公積金管理機(jī)構(gòu)行為的規(guī)范和控制。對(duì)此，可通過(guò)制定相應(yīng)法律法規(guī)和管理規(guī)范，實(shí)現(xiàn)對(duì)于公積金管理機(jī)構(gòu)行為的約束和管制。一方面，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前住房公積金實(shí)際情況，進(jìn)一步完善公積金使用規(guī)范以及相關(guān)法律法規(guī)，并明確住房資金管理者的職責(zé)以及權(quán)力范圍，為公積金管理機(jī)構(gòu)提供明確的制度規(guī)則指引，以此避免出現(xiàn)管理機(jī)構(gòu)行為失范的情況。另一方面，為保障相關(guān)法規(guī)制度能夠得到良好落實(shí)，還需要加強(qiáng)對(duì)于相關(guān)管理機(jī)構(gòu)以及部門(mén)履職情況的監(jiān)督和評(píng)估，確保其能夠嚴(yán)格依法開(kāi)展住房資金管理工作，保障公積金的專(zhuān)款專(zhuān)用[3]。

結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，住房公積金不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)提供資金支持，對(duì)房屋消費(fèi)進(jìn)行合理控制，同時(shí)還能夠極大地緩解廣大職工購(gòu)房壓力，切實(shí)解決住房問(wèn)題，在實(shí)際進(jìn)行調(diào)控的過(guò)程中，可通過(guò)雙向調(diào)控、抑制調(diào)控以及刺激調(diào)控的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效控制。除此之外，還需要進(jìn)一步擴(kuò)大公積金覆蓋范圍，并進(jìn)行政策調(diào)整，有針對(duì)性實(shí)施房貸政策，同時(shí)還應(yīng)保障調(diào)控工作的系統(tǒng)性以及科學(xué)性，并強(qiáng)化相應(yīng)監(jiān)管力度，規(guī)范住房公積金管理機(jī)構(gòu)行為，以此確保住房公積金的調(diào)控作用得到充分發(fā)揮。

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