李凌云

摘? 要：住房公積金制度作為我國重要的保障制度，不僅能夠幫助在職員工解決住房問題，同時也是政府實現(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控的主要途徑?；诖?，簡要介紹了住房公積金的性質(zhì)，并從房地產(chǎn)建設、購房能力以及房地產(chǎn)發(fā)展方面探討了住房公積金的調(diào)節(jié)作用，介紹了調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的方法，最后提出了促進發(fā)揮住房公積金調(diào)控作用的有效措施。

關(guān)鍵詞：住房公積金;房地產(chǎn)經(jīng)紀;調(diào)控作用

住房公積金實際上就是由國家、單位以及職工繳存的長期住房儲金，能夠有效幫助廣大職工解決購房問題，同時政府機關(guān)通過對職工提取住房公積金貸款頻率和額度等方面的控制，以此實現(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)，對于保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，維護市場經(jīng)濟有著重要作用。

一、住房公積金的性質(zhì)

住房公積金屬于強制性長期住房儲金，只能夠在城鎮(zhèn)區(qū)域建立，農(nóng)村并不存在住房公積金制度，并且住房公積金只針對在職職工，無工作居民以及離退休職工不實行該制度，此外住房公積金需要由職工所在單位以及職工個人共同繳存，并一同存儲到個人公積金賬戶當中。根據(jù)住房公積金制度，明確住房公積金具備以下性質(zhì)：第一，積累性，住房公積金是由單位以及職工共同繳存的，并不以現(xiàn)金形式發(fā)放，而且需要存儲到住房公積金管理中心，只有在符合條件的情況下才可進行提取。第二，專用性，住房公積金的使用需要遵循?？顚Ｓ迷瓌t，在存儲期間，只能按照相應規(guī)定用于購買、修建以及租房使用，并且只有在職工離退、死亡、喪失勞動力，或者戶口遷出該城市的情況下，才可將公積金提取出來。第三，保障性，公積金制度的建立，其根本原因是為了幫助職工解決住房問題，該制度也有效地保障了職工住房。第四，互助性，公積金制度在一定程度上是有房職工為幫助無房職工提供相應資金支持的機制，因此有著極強的互助性。第五，長期性，住房公積金的繳納是在職工首次參加工作起，直至退休或者與單位終止勞動關(guān)系，因此具有一定長期性[1]。

二、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)節(jié)作用

（一）為房地產(chǎn)建設提供資金支持

住房公積金在使用過程中，職工需要通過公積金進行購房貸款，以此向開發(fā)商支付房款，這種房屋貸款的方式能夠為房地產(chǎn)的建設提供相應資金支持。房屋作為人們生活中的必需品，屬于社會職工的剛需消費，但是對于工薪階層而言，其本身沒有足夠的資金獨立購買房屋，并一次性付清房款，而商業(yè)貸款其本身的利率較高，不僅審批困難，也會增加購房者的經(jīng)濟壓力，因此為解決職工購房、住房問題，我國實行了住房公積金制度，通過單位與個人的長期繳存，能夠幫助在崗職工較好地解決個人住房問題。而住房貸款則能夠為房屋建設提供更多的資金支持，避免房屋建設過程中，出現(xiàn)資金鏈斷裂等風險問題，進一步擴大房屋建設范圍，隨著房屋建設數(shù)量的增加，房屋價格也會有所降低。

（二）緩解購房壓力提高購房能力

住房公積金制度的實行，其主要目的就是幫助職工解決住房問題，緩解購房壓力，增強職工購房能力。在住房公積金制度實行以前，人們購買房屋的經(jīng)濟壓力相對較大，除了一次性付清房款之外，還可以向商業(yè)銀行進行借貸，但是由于利息較高，只有很少的人能夠承擔這種購房壓力，住房問題始終困擾著城鎮(zhèn)居民。而隨著住房公積金制度的實行，能夠幫助廣大職工進行住房儲蓄，既給職工提供了良好的資金保障，同時也極大地轉(zhuǎn)變了人們的購房觀念，職工的購房能力有所提升，有效緩解了廣大職工的經(jīng)濟壓力，科學維護了房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定性。

（三）促進房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展

住房公積金在促進房地產(chǎn)發(fā)展當中的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，住房公積金制度極大地提升了人們的購房能力，同時也讓人們發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資契機，因此極大地促進了房地產(chǎn)投資的發(fā)展。第二，在住房公積金制度實行之前，人們對于買房有著極大的執(zhí)著，房地產(chǎn)市場過熱情況十分嚴重，房價也居高不下，而隨著人們購房能力的提升，經(jīng)濟壓力的下降，房價也回落到了正常范圍。第三，住房公積金制度在提升了人們購房能力的同時，也實現(xiàn)了對于房地產(chǎn)建設的資金支持，降低了開發(fā)商資金鏈斷裂風險，促使房地產(chǎn)市場得以穩(wěn)定發(fā)展。

三、住房公積金調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的方法

（一）雙向調(diào)控

雙向調(diào)控就是指通過對貸款額度和貸款年限的控制，發(fā)揮住房公積金的調(diào)控作用。在貸款額度方面，為進一步刺進消費，提高人們的購房欲望，可結(jié)合實際情況適當提高公積金貸款的最高限額，以此降低人們的購房壓力，提高購房能力，進而達到促進房地產(chǎn)經(jīng)濟提升的目的;而當房地產(chǎn)投資過熱的情況下，為合理控制房價，抑制消費，可通過降低住房公積金貸款最高限額的方式，達到控制目的。在貸款年限方面，則可針對不同情況，延長或者縮短貸款年限，以此達到調(diào)控目的，例如，當市場投資過熱時，房地產(chǎn)價位較高，此時就可以適當縮短貸款年限，以此降低人們的購買需求，達到控制房地產(chǎn)成交量的目的;反之，當房地產(chǎn)市場冷淡時，則可適當延長貸款年限，以此減輕貸款壓力，提高房屋交易。

（二）抑制調(diào)控

抑制調(diào)控主要是針對房地產(chǎn)市場過熱情況而提出的，主要調(diào)控方式包括以下兩種：其一，期房項目貸款輪候，就是指在房地產(chǎn)投資過熱，成交量較大的情況下，實施期房項目貸款輪候，以此穩(wěn)定開發(fā)商資金，達到抑制房地產(chǎn)投資的目的;其二，職工購房貸款輪候，當房地產(chǎn)市場對于房屋需求量較大時，市場出現(xiàn)供不應求情況，則可以采取職工購房貸款輪候的方式，讓購房者排隊購房，以此緩解市場購房需求，避免房地產(chǎn)市場過熱[2]。

（三）刺激調(diào)控

刺激控制主要是針對房地產(chǎn)市場低迷情況下而采取的刺激消費措施，當前較為有效的刺激調(diào)控方式包括以下兩種。第一，為逐月提取貸款，該方式就是通過將每月繳納的住房公積金，作為當月償還的購房貸款，以此減輕廣大職工的購房壓力，使職工能夠在享受房屋居住權(quán)的同時進行還貸，有助于刺激年輕職工購房。第二，為異地貸款，當房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)時，政府可以加強落實異地公積金辦理力度，例如，簡化申請流程等，以此提高人們辦理住房公積金貸款的積極性，并有助于擴大購房人群，刺激職工進行異地購房，以此幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟恢復正常。

四、促進發(fā)揮住房公積金調(diào)控作用的有效策略

（一）擴大公積金覆蓋范圍

經(jīng)過上述分析可知，住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控當中有著重要的作用，不僅能夠抑制房地產(chǎn)投資過熱，同時還能夠在房地產(chǎn)經(jīng)濟低迷時刺激消費，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。而且在住房公積金制度實行之后，受到該制度政策影響的廣大職工，其購房能力有了極大地提升，有效解決的職工的住房問題，同時先住房后還貸的方式，也極大地提升了國民生活幸福感，在調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟方面發(fā)揮著極大的作用。

因此，想要進一步發(fā)揮住房公積金對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控作用，還可以合理擴大公積金覆蓋范圍，幫助解決更多人民群眾的住房問題，也能夠?qū)崿F(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的深入調(diào)控，對于保障房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定，社會經(jīng)濟秩序良性發(fā)展有著積極作用。對此，就需要在行政事業(yè)單位、國有企業(yè)單位的基礎上，進一步擴大公積金繳納范圍。當前隨著社會的發(fā)展和進步，我國職業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出了多樣化特點，除了企事業(yè)單位職工、非公企業(yè)員工之外，還存在很多靈活就業(yè)人員以及自由職業(yè)者。例如，在當前新媒體行業(yè)蓬勃發(fā)展之下，我國自由職業(yè)者的人數(shù)不斷增長，除此之外，還有很多全職家庭主婦，以及收入不穩(wěn)定人員，由于此類人員缺乏公積金支持，其購房壓力和負擔是相對較大的。因此擴大公積金覆蓋范圍是十分有必要的，將這些個人職業(yè)者、全職主婦以及靈活就業(yè)人員納入住房公積金范圍當中，不僅能夠全面提升人們的購房能力，而且還可以促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，并實現(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步掌控。通過擴大公積金覆蓋范圍，一方面，能夠使得更多的勞動者享受與企事業(yè)單位職工同樣的政策支持和幫扶待遇，有助于提升人們的購房信心和幸福程度，降低人們購房壓力，對于維護社會穩(wěn)定也有著積極意義;另一方面，還能夠增加住房公積金的繳存人數(shù)，提升整體住房公積金數(shù)額，使其達到相應預期。

（二）實施針對性房貸政策

實際上房地產(chǎn)行業(yè)當中房屋類型不僅僅包括商品房，還包括二手房、別墅、經(jīng)濟適用房等多種類型的房屋，但是基于當前人們購房觀念，以及實際購房能力，商品房仍然是人們進行房屋交易的主要對象，這就導致了市場上商品房的購買力遠遠超過了供給能力，在此情況之下，商品房的價格不斷提升，容易造成市場過熱的情況，不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。對此，為進一步發(fā)揮公積金的調(diào)控作用，滿足更多人群的購房需求，同時降低人們購房成本，政府部門可結(jié)合不同房屋種類的特點，需求情況，以及購房對象等，有針對性地采取相應房貸政策，以此刺激其他房屋購買需求，實現(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的合理控制。例如，針對商品房的住房公積金貸款申請，科學制定相應政策以及貸款額度，同時對于二手房、經(jīng)濟適用房而言，可適當提高貸款額度，以此為更多的購房者提供更為優(yōu)惠的條件，減輕其購房壓力，與此同時，也有助于緩解商品房供不應求的情況，實現(xiàn)對于房產(chǎn)經(jīng)濟的合理調(diào)控，維護房產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。

（三）保障調(diào)控工作系統(tǒng)性

住房公積金對于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟有著直接影響，為保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定性，確保調(diào)控工作的有效性，還需要進一步提升調(diào)控工作的系統(tǒng)性以及科學性。首先，在進行住房公積金調(diào)控之前，需要對當前房地產(chǎn)市場實際情況進行全面調(diào)研和了解，明確房地產(chǎn)市場的實際狀態(tài)和情況，并分析導致房地產(chǎn)市場低迷或者過熱的主要原因，以此明確住房公積金的調(diào)控方向，保障住房公積金調(diào)控的合理性、針對性以及有效性。其次，結(jié)合實際情況合理采取相應住房公積金調(diào)控方法和措施，在市場環(huán)境低迷的情況下，應采取合理方式刺激消費，例如提高住房公積金貸款額度、延長貸款期限，以及落實異地貸款等，在房地產(chǎn)市場過熱的情況之下，還應合理采取相應抑制措施，降低房地產(chǎn)交易數(shù)量，例如，期房項目貸款輪候、職工購房貸款輪候，以及縮短貸款年限，降低貸款額度等，以此實現(xiàn)對于房地產(chǎn)交易的抑制，避免出現(xiàn)哄抬房價、投資過熱的情況，此外，在實際進行住房公積金調(diào)控的過程中，還可以結(jié)合實際情況，綜合采取相應調(diào)控措施，以此保障房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控效果。最后，在通過住房公積金完成房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控之后，還需要對調(diào)控的效果進行整理和反思，并為后續(xù)公積金調(diào)控提供相應參考，不斷提升公積金的調(diào)控能力和水平。

（四）進一步完善監(jiān)管制度

想要充分發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟當中的調(diào)控作用，就需要加強對于住房資金的監(jiān)督，建立完善的監(jiān)管制度，以此保障我國住房公積金的安全性，同時確保住房公積金制度的有效落實，促使住房公積金的調(diào)控作用能夠得到有效發(fā)揮。

一方面，目前我國住房公積金制度的落實情況仍然有待提升，當前社會當中很多中小企業(yè)并未嚴格按照公積金制度為員工繳納公積金，不僅嚴重影響了我國公積金總額度的儲備，同時也影響了這部分員工享受國家紅利，而且隨著房價的上漲，這部分員工的購房壓力也在持續(xù)增加，這種情況的出現(xiàn)，極大地降低了住房公積金對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控能力。對此，就需要進一步完善相關(guān)監(jiān)管制度，加強對于中小企業(yè)的監(jiān)管，確保其能夠按照相關(guān)制度要求為員工繳納住房公積金。

另一方面，應加強對于住房資金的監(jiān)管。為確保公積金的調(diào)控作用得到充分發(fā)揮，還需要結(jié)合實際情況，保障住房公積金政策的針對性，不僅要深入了解住房資金管理體系，同時還需要充分結(jié)合當前體制，科學提升資金監(jiān)管力度。例如，健全住房公積金運營機制，保障資金管理委員會的決策功能，同時充分發(fā)揮銀行、財務管理、審計等相關(guān)部門的監(jiān)管職能，以此全面保障住房資金的安全性，避免出現(xiàn)資金挪用、濫用等情況。

（五）規(guī)范公積金管理機構(gòu)行為

住房公積金管理機構(gòu)作為控制和掌握住房資金的機構(gòu)，該機構(gòu)的行為對于住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟當中的調(diào)控作用也有著一定影響，因此為保障公積金調(diào)控作用的充分發(fā)揮，就需要加強對于公積金管理機構(gòu)行為的規(guī)范管理。雖然住房公積金是由單位以及個人共同存繳的，但是屬于職工個人的財產(chǎn)，為保障住房資金的專款專用，確保公積金的調(diào)控作用，能夠在房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)不正常波動時發(fā)揮出來，就需要加強對于公積金管理機構(gòu)行為的規(guī)范和控制。對此，可通過制定相應法律法規(guī)和管理規(guī)范，實現(xiàn)對于公積金管理機構(gòu)行為的約束和管制。一方面，應結(jié)合當前住房公積金實際情況，進一步完善公積金使用規(guī)范以及相關(guān)法律法規(guī)，并明確住房資金管理者的職責以及權(quán)力范圍，為公積金管理機構(gòu)提供明確的制度規(guī)則指引，以此避免出現(xiàn)管理機構(gòu)行為失范的情況。另一方面，為保障相關(guān)法規(guī)制度能夠得到良好落實，還需要加強對于相關(guān)管理機構(gòu)以及部門履職情況的監(jiān)督和評估，確保其能夠嚴格依法開展住房資金管理工作，保障公積金的專款專用[3]。

結(jié)束語：綜上所述，住房公積金不僅能夠為房地產(chǎn)建設提供資金支持，對房屋消費進行合理控制，同時還能夠極大地緩解廣大職工購房壓力，切實解決住房問題，在實際進行調(diào)控的過程中，可通過雙向調(diào)控、抑制調(diào)控以及刺激調(diào)控的方式，實現(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效控制。除此之外，還需要進一步擴大公積金覆蓋范圍，并進行政策調(diào)整，有針對性實施房貸政策，同時還應保障調(diào)控工作的系統(tǒng)性以及科學性，并強化相應監(jiān)管力度，規(guī)范住房公積金管理機構(gòu)行為，以此確保住房公積金的調(diào)控作用得到充分發(fā)揮。

參考文獻：

[1]陳慶榮.如何發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用[J].現(xiàn)代營銷（經(jīng)營版），2020（04）：99-100.

[2]李涯.發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用的思考[J].綠色環(huán)保建材，2019（04）：254+256.

[3]鄭春丹.論如何在房地產(chǎn)經(jīng)濟中有效發(fā)揮住房公積金的作用[J].財經(jīng)界，2019（10）：94.