摘 要：本文通過分析重慶建設局對轄區(qū)部分優(yōu)秀“智慧小區(qū)”建設調研全過程，并集中研討，對重慶智慧小區(qū)建設標準應用的市場選擇、市場方向、技術方向等各方面提出建議。

關鍵詞：智慧小區(qū);標準應用;研究

中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：2096-6903（2022）02-0114-03

為推動重慶“智慧小區(qū)”建設，全面梳理新區(qū)住宅小區(qū)的信息化基礎情況，掌握重慶傳統(tǒng)住宅小區(qū)的管理方式和服務模式。重慶建設局組織調研團隊對轄區(qū)部分優(yōu)秀項目進行“智慧小區(qū)”建設情況調研。參與調研的單位包括重慶建設管理局、重慶建筑科學研究院、重慶電子工程職業(yè)學院、重慶兩江智慧城市投資發(fā)展有限公司、重慶怡置星怡房地產開發(fā)有限公司、怡置北興物業(yè)服務（重慶）有限公司、重慶四通都成科技發(fā)展有限公司[1]。

1 “智慧小區(qū)”調研方式及對象

1.1調研抽樣方式及原則

1.1.1抽樣方式

（1）業(yè)主隨機抽樣;

（2）物業(yè)企業(yè)覆蓋不同規(guī)模、是否自有物管系統(tǒng)、智慧小區(qū)建設情況等情況;

（3）開發(fā)企業(yè)覆蓋不同規(guī)模，不同經營范圍、智慧小區(qū)建設情況等;

（4）業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、開發(fā)企業(yè)調研中要均要結合具體小區(qū)考慮。

1.1.2 抽樣原則

（1）覆蓋所有《重慶市智慧小區(qū)評價標準》通過情況：①設計、驗收已通過的小區(qū);②已通過設計評審，尚未通過驗收的小區(qū)項目;③未參與或者未通過設計、驗收的小區(qū)。

（2）已通過的評審小區(qū)抽樣覆蓋原則：①同時覆蓋主城和區(qū)縣的項目;②同時覆蓋不同規(guī)模開發(fā)商開發(fā)的項目;③同時覆蓋不同咨詢單位負責的項目。

（3）抽樣樣本數(shù)：①業(yè)主200人以上;②開發(fā)企業(yè)10家以上;③物業(yè)10個以上;④小區(qū)20個以上。

1.2調研主要對象、方式

調研團隊在兩周內先后現(xiàn)場走訪了四個小區(qū)、一家公司，并組織了一次集中研討，受訪對象均安排相關人員進行了大力配合。詳細調研行程安排如表1所示。

2“智慧小區(qū)”調研主要內容及情況

2.1 人行道閘方面

所有小區(qū)都能夠至少做到刷卡進入道閘，除此以外，多數(shù)小區(qū)還配備了多種通行方式，包括NFC、藍牙、二維碼等。今年因為疫情原因，有不少小區(qū)升級了門禁系統(tǒng)，能夠實現(xiàn)無接觸（刷臉）進入小區(qū)，還能夠實現(xiàn)紅外自動測溫。部分高端小區(qū)還打通了小區(qū)門禁、樓棟門禁和電梯控制系統(tǒng)，能夠做到“無接觸歸家”。公租房小區(qū)因為人員結構較為復雜，人員流動性大，配備的業(yè)主卡數(shù)量不夠，因此存在人行道閘后期無法正常使用的情況。

對未設置刷臉方式的小區(qū)，經過綜合調研，了解到在人行道閘增加刷臉開門方式，設備成本+軟件集成成本在十萬元量級[2]。

對于增加刷臉方式后是否會減少物業(yè)投入的問題，部分小區(qū)反映這與物業(yè)公司秉持的“人性化服務”的理念不符，因此不能簡單地從減少人力成本考慮這種改變。

2.2 安防系統(tǒng)方面

所有小區(qū)在公共區(qū)域都配置了必要的安防攝像頭，目前以200萬像素居多，分辨率可以做到1 080 P，多數(shù)小區(qū)能夠做到公區(qū)監(jiān)控無死角。部分高端小區(qū)還提供了基于視頻監(jiān)控和人臉識別技術的重點人群關注、路徑跟蹤等人性化、智能化功能。千丁對監(jiān)控區(qū)域進行了進一步的圖像識別，當識別到監(jiān)控區(qū)域內的異常情況，如垃圾、雜物等，會自動提交工單到小區(qū)物業(yè)以便及時處理。

調研中了解到，多數(shù)建設企業(yè)對于安防系統(tǒng)的投入比較認可，認為后續(xù)服務提升方面，安防系統(tǒng)起著重要的作用。

調研中還特意就高空拋物監(jiān)控廣泛征求了意見，建設方和物業(yè)方普遍認為投入成本過高，部分企業(yè)曾經嘗試過，終因部分業(yè)主反對（業(yè)主認為侵犯了隱私權）而放棄。

2.3 周界防范方面

幾乎所有小區(qū)都采取了周界防范措施，技術方面不盡統(tǒng)一，調研中了解到的技術就包括脈沖式電子圍欄、主動紅外報警器、視頻監(jiān)控等多種方式。在中控室均能對周界監(jiān)測異常進行報警。

2.4 電子巡更方面

幾乎所有小區(qū)都采取了電子巡更，區(qū)別在于，部分小區(qū)采用的技術較為落后，在巡更完畢以后，采用一次性批量導入方式;另外一部分小區(qū)則采用了較新的技術，打卡后數(shù)據(jù)能夠實時上報。

2.5 停車場系統(tǒng)方面

幾乎所有小區(qū)都配置了停車場管理系統(tǒng)，能夠實現(xiàn)車牌自動識別、在線繳費的功能。多數(shù)小區(qū)仍設置了崗亭，可以提供人工服務。部分小區(qū)采用無人值守的方式，可以通過設備尋呼的方式接入人工服務。少數(shù)小區(qū)在車牌識別攝像頭以外，還增設了一個攝像頭，用于判斷車型、款式、顏色等，為后續(xù)的商業(yè)化定制服務提供了可能。

對于停車費代付等問題，涉及到停車場系統(tǒng)與物業(yè)系統(tǒng)的集成、支付通道的打通、手機App集成等問題，目前僅了解到金科天啟可以實現(xiàn)該功能。

調研中還就共享停車的問題進行了探討。多數(shù)物業(yè)公司認為存在安全隱患，目前還不能做到杜絕外來人員從車庫進入小區(qū)，另外停車場內發(fā)生的意外事故責任評判亦缺少手段，因此多數(shù)物業(yè)公司表示當前不適合推行該應用。

2.6 公共設備監(jiān)控方面

針對小區(qū)的配電房、電表、水表、風機、照明、積水監(jiān)測等公共設施，各小區(qū)通常都會在中控室設置一個BA系統(tǒng)進行綜合監(jiān)控，不僅能實現(xiàn)公共設備的實時監(jiān)測，還能夠實現(xiàn)公共設備的遠程控制。部分企業(yè)擁有較強的技術實力，除了公共實施設備以外，還能夠集成物業(yè)管理、門禁管理、視頻監(jiān)控、周界防范、巡更管理、車輛管理、信息發(fā)布等功能，不僅從數(shù)據(jù)層面實現(xiàn)了互通，還從系統(tǒng)層面實現(xiàn)了互聯(lián)，形成了一個統(tǒng)一的IBMS系統(tǒng)，實現(xiàn)對小區(qū)內的所有設施設備能觀、能測、能控。

2.7 智慧化應用

手機App目前是智慧化應用的主要表現(xiàn)形式，App對應的后臺即小區(qū)公共服務平臺。當前智慧化應用普遍集中在物業(yè)服務上面，包括在線報事報修、在線繳費、訪客通行等。從調研情況來看，物業(yè)企業(yè)對此部分內容有所避諱，很難給出用戶活躍度、用戶存活指數(shù)、常用服務列表等數(shù)據(jù)，因此很大可能不了解到真實情況。但從業(yè)主使用角度思考，結合App信息顯示，該部分使用最為頻繁的應該是門禁開門、訪客通行、在線繳費、報事報修等常規(guī)功能，除了門禁開門以外，其他幾個常用功能的使用頻率并不是很高，隨著一些小區(qū)升級刷臉開門的方式，最為頻繁使用的門禁開門功能也無用武之地?？梢哉f，以目前小區(qū)公共服務平臺提供的應用來看，智慧化程度并不高，這將使得原本就較低的用戶粘度會變得越來越低。

此種現(xiàn)象究其本質，是因為絕大部分小區(qū)公共服務平臺只打通了物業(yè)管理系統(tǒng)，能夠實現(xiàn)數(shù)據(jù)的雙向流通，但小區(qū)內更多的其他智能化系統(tǒng)比如安防系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)等，多數(shù)只能將數(shù)據(jù)單向傳輸?shù)叫^(qū)公共服務平臺，而不能實現(xiàn)反向控制，更不具備多個系統(tǒng)之間的聯(lián)動[3]。

2.8小結

從調研過程可以明顯看出，“智慧小區(qū)”的“智慧”能力主要靠三方面能力實現(xiàn)：一方面依賴于智能設備，比如視頻監(jiān)控系統(tǒng)中的人臉識別，對建設方來說，通常是顯性的成本點，在一定程度上，設備投入越多，智慧化程度越高，但到了一定量級后，智慧化程度將達到一個極限并且不再繼續(xù)擴大;另一方面依賴于手機App，背后實則是小區(qū)公共服務平臺，涉及到多種系統(tǒng)之間的軟件集成，通常是隱形的成本點，多數(shù)由平臺提供商買單，目前仍有很大的提升空間;最后一方面是服務化思維，深挖細節(jié)，體現(xiàn)關懷，比如出門高峰期，如果車庫出口出現(xiàn)擁堵情況，是否可以優(yōu)化道閘默認處于抬桿狀態(tài);另一方面，是否能夠及時推送消息給業(yè)主，建議早點出門，或者換其他出口出行以便合理分流。是否可以允許業(yè)主定制推送消息，當本樓棟電梯故障，或者當下雨、大霧等天氣出現(xiàn)時，在出門前及時得到通知，從而避免倉促出門的尷尬。相對于軟硬件投入，服務化思維目前是較為缺乏的。

總的來說，推行“智慧小區(qū)”的行為，不同參與者的表現(xiàn)是不一樣的。對于監(jiān)管方來說，數(shù)據(jù)只講求上傳，沒有下達;對于建設方來說，“智慧”對于房屋銷售并不是絕對亮點，因此更多的體現(xiàn)為成本投入;對于物業(yè)方來說，“智慧”有助于提高管理水平，提升服務品質，但在減少人力投入方面作用有限;對于業(yè)主方來說，享受到的“智慧”依賴于建設方和物業(yè)方的投入，沒有話語權。

因此，總結起來，目前“智慧小區(qū)”的問題還有下面6個：

（1）公共資源的對接度不夠：小區(qū)所需的醫(yī)療、教育、政務等信息難以通過小區(qū)力量獲得，需要政府層面提供。少部分有能力做對接的企業(yè)，所對接的平臺、內容、方式也不盡相同，進而所提供的服務也參差不齊。

（2）鑒于成本因素，各類應用系統(tǒng)間未能打通，信息孤島現(xiàn)象仍然存在。

（3）智慧化便民應用較少且未能普及。現(xiàn)有的智慧小區(qū)更多關注于物業(yè)管理以及基本的業(yè)主需求，未能真正應用數(shù)據(jù)構建大量便民應用，部分大型開發(fā)商會依據(jù)需求構建一些便民應用，例如：自動售藥機、無接觸式回家、疫情期間的重點區(qū)域車牌車輛/人群的監(jiān)管等，但是未能在行業(yè)中推廣使用。

（4）龍湖、金科、萬科等自持物業(yè)公司的智慧小區(qū)構建整體效果較好;其他非自持物業(yè)公司的項目會存在建設（開發(fā)商）和運維（物業(yè)公司）思路不統(tǒng)一、建設不一致的情況，制約了智慧小區(qū)發(fā)揮作用。

（5）因為智慧小區(qū)的核心在于數(shù)據(jù)的匯集與應用，因此對于小區(qū)服務平臺的要求較高。目前智慧小區(qū)服務平臺供應單位能力水平參差不齊，對不同品牌、數(shù)據(jù)接口的硬件系統(tǒng)的整合能力差異較大，需要進一步規(guī)范平臺的能力。

（6）開發(fā)單位和物業(yè)管理單位的需求存在一定差異：開發(fā)單位更愿意為業(yè)主看得到、體驗度高的功能埋單，而物業(yè)單位更關注如何提高物業(yè)管理效率、降低物業(yè)人力成本;基于這種差異，對于是否要構建公共設施設備監(jiān)控系統(tǒng)等針對物業(yè)管理效能提升的技術會產生不同的意見。

3 “智慧小區(qū)”建設標準應用研究

通過對多個項目的實地走訪、集中研討，編寫組對重慶“智慧小區(qū)”標準的建議如下：

（1）尊重市場選擇：對于信息基礎設施等已經成熟、或者市場參與度很高的內容不做具體要求，特別是移動信號覆蓋、快遞柜等純市場化行為。

（2）培育市場方向：智慧小區(qū)是數(shù)字經濟的重要組成部分，核心在于讓采集到的各類數(shù)據(jù)、信息得以應用，產生價值;因此要引導市場關注各類數(shù)據(jù)的低成本便民微應用、與其他管理部門間的數(shù)據(jù)共享與應用，例如：遠程停車費繳納、所在社區(qū)信息對接等。

（3）引領技術方向：智慧小區(qū)的基礎作用是各類小區(qū)數(shù)據(jù)的匯集與交互;因此需要建立平臺實現(xiàn)各類采集系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享與控制;因此要引導市場接受建立IBMS、公共服務平臺等數(shù)據(jù)匯集與應用平臺，讓數(shù)據(jù)能動起來、用起來。

（4）發(fā)揮政府作用：區(qū)建管局搭建區(qū)級平臺，依托平臺在智慧小區(qū)建設中起到公共資源共享的作用，真正意義上建立跨部門數(shù)據(jù)匯集與交互的作用，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是政府各部門所需的各類數(shù)據(jù)的采集;二是小區(qū)所需的各類公共資源的共享（例如，社區(qū)資源、教育資源、政務資源、醫(yī)療資源等）。

具體實施層面，擬對智能攝像頭做全域化強制要求，包括人臉識別門禁、停車場出入口車牌自動識別、小區(qū)公共區(qū)域無死角監(jiān)控、周界全覆蓋監(jiān)控等四種使用場景;擬對IBMS做全域化強制要求，做到小區(qū)內智能設備的能觀、能測、能控;擬強化智慧小區(qū)公共服務平臺的作用，引導增加更多人性化的服務，統(tǒng)一提升服務水平，同時也鼓勵服務商提供個性化亮點服務。

4 結語

通過對重慶“智慧小區(qū)”眾多項目調研，發(fā)現(xiàn)了公共資源對接度不足、應用系統(tǒng)存在信息孤島、智慧化便民普及不夠、智慧小區(qū)服務平臺服務能力不規(guī)范等一系列缺乏標準化的問題，針對問題我們提出針對性標準建設建議，以期提高未來重慶“智慧小區(qū)”建設服務質量。

參考文獻

[1] 劉林，陳紅霞，楊修明，等.關于重慶市智慧小區(qū)建設及發(fā)展的思考[J].重慶建筑，2021，20（9）：14-16.

[2] 車輝.基于物聯(lián)網的智慧安防小區(qū)系統(tǒng)設計[J].廣播電視網絡， 2021，28（1）：41-44.

[3] 黃曉東.建筑給水排水設計標準的應用分析[J].江西建材，2021 （7）：85-86.

Research on the Standard Application of Chongqing Smart Community

CHENG Jian

（Chongqing Housing and Urban-Rural Construction Technology Development Center， Chongqing? 401147）

Abstract： This article analyzes the whole process of the Chongqing Construction Bureau's investigation into the construction of "smart communities" for some outstanding areas under its jurisdiction， and focuses on discussions， and puts forward suggestions on the market selection， market direction， and technical direction of the application of Chongqing's smart community construction standards.

Keywords： smart community; standard application; research

收稿日期：2021-12-13

基金項目：重慶市技術創(chuàng)新與應用示范專項重點示范項目《基于物聯(lián)網的居住建筑智能化融合關鍵技術集成應用與平臺建設》（項目編號：cstc2018jscx-mszdX0114）

作者簡介：程建（1986—），男，重慶人，大專，工程師，研究方向：智慧城市、信息化、智慧小區(qū)。