張嘉琪 山東農(nóng)業(yè)大學(xué)國(guó)際交流學(xué)院2019級(jí)

一、引言

近20年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在建筑面積、銷售總額上實(shí)現(xiàn)了巨大突破，住宅商品房銷售額由2001年的4021.15億元，增加到2021年的154566.96億元，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。雖然不少學(xué)者直觀上認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠通過(guò)帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到底能夠在何種程度上影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這種影響在不同地區(qū)是否存在差異，這種影響是否受到地區(qū)對(duì)外開放水平的影響而存在異質(zhì)性？這些問(wèn)題亟待回答。

二、文獻(xiàn)綜述

縱觀世界各國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)均是一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)學(xué)者均對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展給予了較大關(guān)注，大量的學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展與影響進(jìn)行了研究，整體而言，整個(gè)研究脈絡(luò)可概括為三條：一是房地產(chǎn)業(yè)自身相關(guān)問(wèn)題的研究，如房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)泡沫等問(wèn)題。孫可禮（2021）對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了研判。張啟迪（2022）對(duì)中國(guó)推出房地產(chǎn)稅的原因進(jìn)行了分析。郭玲霞等（2021）對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)分析房地產(chǎn)泡沫的文獻(xiàn)進(jìn)行了匯總。劉方和鄭悅（2021）構(gòu)建了一種可以測(cè)度住宅價(jià)格泡沫程度的指標(biāo)。葉劍平等（2021）設(shè)計(jì)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度衡量指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀態(tài)進(jìn)行了描述。二是分析其它因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。邵宇、趙宇和陳達(dá)飛（2021）研究了地區(qū)人口數(shù)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)人口紅利能夠推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，而人口紅利的消失則會(huì)加快房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整步伐。盛寶柱和張巧慧（2022）采用VAR模型，使用全國(guó)層面的房地產(chǎn)季度數(shù)據(jù)，探討了房地產(chǎn)價(jià)格是否受到住房貸款政策的影響，研究表明住房貸款政策的放松、住房貸款的擴(kuò)張能夠刺激房?jī)r(jià)的明顯上升。李飛等（2022）利用城市信貸數(shù)據(jù)，對(duì)利率與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)居民第一套房的信貸利率能夠在很大程度上解釋房?jī)r(jià)的波動(dòng)。三是聚焦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)其它領(lǐng)域的影響。張超和康?。?021）探究了房?jī)r(jià)上升對(duì)人力資本的影響，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)對(duì)人力資本的影響因地區(qū)房?jī)r(jià)水平的高低不同而存在明顯的差異。鄭淑霞等（2021）采用空間滯后模型發(fā)現(xiàn)影子銀行通過(guò)助推城市土地出讓價(jià)格這一機(jī)制推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的提高，地區(qū)房?jī)r(jià)水平與人均收入水平呈現(xiàn)正相關(guān)，收入水平越高，則房?jī)r(jià)水平越高，他們同時(shí)發(fā)現(xiàn)相鄰地區(qū)的房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)存在一致性，即房?jī)r(jià)同時(shí)提升或者同時(shí)降低。

從前述介紹，可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的研究已經(jīng)取得了大量有價(jià)值的成果，但是我們同時(shí)注意到當(dāng)前的分析多注重于整體性分析和時(shí)間序列數(shù)據(jù)分析，缺少房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響的異質(zhì)性分析，事實(shí)上，由于房地產(chǎn)業(yè)在各地區(qū)的發(fā)展同樣存在較大的差異，那么房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響是否存在異質(zhì)性呢？在全球化發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響是否因?yàn)榈貐^(qū)對(duì)外開放程度不同而存在差異呢？對(duì)這些問(wèn)題的回答，正是本研究的著力點(diǎn)。

三、理論分析與研究假設(shè)

（一）房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的整體影響

房地產(chǎn)是要素投入密集型產(chǎn)業(yè)，需要投入大量的資本、土地、勞動(dòng)力等要素，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)建筑材料、玻璃制造、工程器械、鋼鐵制造等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)引起連鎖反應(yīng)，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成助推力，因此，本研究提出第一個(gè)假設(shè)：

假設(shè)1：整體而言，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)能夠正向促進(jìn)GDP的增長(zhǎng)。

（二）異質(zhì)性影響的分析

如果房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，那么這種影響在各個(gè)地區(qū)是否存在差異呢，在各地區(qū)都是正向影響嗎？中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在著地區(qū)差異，東部經(jīng)濟(jì)較中西部經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同樣也存在地區(qū)差異，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍、發(fā)達(dá)，而中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展層次較東部相對(duì)較低，因此，受制于發(fā)展水平的差距，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響也可能存在地區(qū)差異。對(duì)此，本研究提出第2個(gè)假設(shè)：

假設(shè)2：東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)效應(yīng)可能大于中西部地區(qū)。

四、實(shí)證研究設(shè)計(jì)

（一）模型說(shuō)明

由于本文使用的數(shù)據(jù)為省級(jí)面板數(shù)據(jù)，參照已有的研究范式，這里使用面板雙向固定效應(yīng)模型進(jìn)行分析，模型定義如下：

上式（1）中y是因變量，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。X是解釋變量，即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。control代表系列控制變量，包括等級(jí)公路里程、人口數(shù)量等，變量具體解釋詳見(jiàn)下文。γ、

μ

、

ε

分別表示時(shí)間固定效應(yīng)、省份個(gè)體固定效應(yīng)和殘差。i和t分別代表省份和時(shí)間。系數(shù)β是我們關(guān)注的重點(diǎn)，其符號(hào)、大小、顯著性水平代表了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響的方向、力度與顯著性水平。如果β符號(hào)為正且顯著，則表明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

（二）變量定義

1.因變量

公式（1）中的因變量y使用兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行度量。在主回歸中，使用各省份GDP的自然對(duì)數(shù)測(cè)度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在穩(wěn)健性分析中使用人均GDP的對(duì)數(shù)測(cè)度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2.解釋變量

由于住宅占房地產(chǎn)業(yè)的比重最大，因此在主回歸中使用住宅銷售額的對(duì)數(shù)衡量房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在穩(wěn)健性分析中使用辦公用房銷售額的對(duì)數(shù)度量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

3.控制變量

控制變量的定義與符號(hào)見(jiàn)表1。

表1 變量名稱與度量方式

（三）樣本來(lái)源

本文所使用的樣本是2001-2020年的省級(jí)（不包括香港、澳門、臺(tái)灣省、西藏自治區(qū)）宏觀面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站。表2是變量描述性統(tǒng)計(jì)。

表2 樣本的變量描述性統(tǒng)計(jì)

五、結(jié)果解讀

（一）基準(zhǔn)分析

表3列（1）-（2）分別匯報(bào)了同時(shí)控制時(shí)間固定效應(yīng)與省份個(gè)體固定效應(yīng)情形下，房地產(chǎn)對(duì)GDP的影響效果?？梢园l(fā)現(xiàn)列（1）中在不添加任何控制變量條件下，住宅銷售額對(duì)數(shù)對(duì)GDP的影響系數(shù)是正數(shù)，即0.137，在1%的統(tǒng)計(jì)學(xué)水平上顯著。列（2）表明在添加控制變量的條件下住宅銷售額的對(duì)數(shù)對(duì)GDP的影響依然在1%的水平上顯著，并且影響系數(shù)為正，與列（1）的系數(shù)相比并未下降很大，這表明住宅銷售對(duì)GDP增長(zhǎng)存在正向促進(jìn)效應(yīng)，住宅銷售每增加1個(gè)百分點(diǎn)，那么GDP增加0.105個(gè)百分點(diǎn)。列（1）與列（2）共同表明：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)存在顯著的正向影響。

（二）異質(zhì)性分析

1.地區(qū)異質(zhì)性分析。自1978年改革開放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)出明顯的地區(qū)差異特征，即東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活躍程度均明顯地高于中西部地區(qū)，為探究房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響是否因地區(qū)差異而存在異同，本文按照中國(guó)傳統(tǒng)地理區(qū)劃，把樣本劃分為東部樣本與中西部樣本進(jìn)行分組檢驗(yàn)，表3中列（3）-列（4）顯示了地區(qū)異質(zhì)性分析結(jié)果。觀察表3可知，就影響系數(shù)而言，東部地區(qū)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響系數(shù)大于中西部（0.107＞0.089）；就影響的顯著性水平而言，東部地區(qū)為1%，中西部地區(qū)為10%，同樣是東部地區(qū)顯著。這意味著房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響存在明顯的地區(qū)異質(zhì)性特征。

2.對(duì)外開放程度差異視角的分析。中國(guó)各地區(qū)的對(duì)外開放水平也存在著明顯的差異，例如廣東、上海等省份的對(duì)外開放程度較高，而西部部分省份的對(duì)外開放程度較低，為研究房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響是否因?yàn)閷?duì)外開放水平而存在差異，這里以全樣本中對(duì)外開放水平的均值作為分組標(biāo)準(zhǔn)，把樣本中高于均值的省份定義為對(duì)外開放水平高的一組，低于均值的省份定義為對(duì)外開放程度低的一組進(jìn)行分別研究，表3中列（4）-（5）顯示了相關(guān)結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)在對(duì)外開放程度高的省份，房地產(chǎn)業(yè)每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，則GDP顯著提高0.117個(gè)百分點(diǎn)，并在1%的統(tǒng)計(jì)學(xué)水平上顯著；但是在對(duì)外開放程度低的省份，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響不顯著。這說(shuō)明對(duì)外開放程度高的地區(qū)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展層次已經(jīng)達(dá)到了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的門檻；而對(duì)外開放程度低的地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)的活躍程度相對(duì)較低，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求相對(duì)較小，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚未達(dá)到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的門檻。

表3 基準(zhǔn)回歸與異質(zhì)性分析結(jié)果

注：＊＊＊、＊＊、＊分別表示顯著性水平為1%、5%、10%，表中括號(hào)中為t值，下同。

（三）穩(wěn)健性分析

為排除由于偶然性造成的偽回歸結(jié)果，進(jìn)而驗(yàn)證本文發(fā)現(xiàn)的穩(wěn)健性，這里采取了兩種方法進(jìn)行穩(wěn)健性分析，一是更改了因變量進(jìn)行回歸分析，即使用人均GDP代替總量GDP進(jìn)行分析，表4顯示了相關(guān)結(jié)果?？梢园l(fā)現(xiàn)更改因變量之后，住宅銷售額的對(duì)數(shù)與辦公用房銷售額的對(duì)數(shù)對(duì)人均GDP的影響依然顯著為正，其中，添加控制變量后，辦公用房銷售額的對(duì)數(shù)對(duì)人均GDP影響的顯著性水平要高于其對(duì)GDP影響的顯著性水平。二是更改了解釋變量進(jìn)行穩(wěn)健性分析，即使用辦公用房銷售額的對(duì)數(shù)測(cè)度房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，表4中列（4）匯報(bào)了分析結(jié)果，可知房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用依然顯著，并且影響系數(shù)為正，表4的結(jié)果證明了本文的結(jié)論具穩(wěn)健性。

表4 更改因變量與解釋變量的穩(wěn)健性分析結(jié)果

注：＊＊＊、＊＊、＊分別表示顯著性水平為1%、5%、10%，表中括號(hào)中為t值。

六、結(jié)論與政策建議

本文利用2001-2020年的省級(jí)宏觀面板數(shù)據(jù)，采用面板雙向固定效應(yīng)分析了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，研究結(jié)論包括：（1）整體上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠正向促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；（2）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響存在明顯的地區(qū)異質(zhì)性特征，無(wú)論是從影響力度的大小來(lái)看，還是從影響的顯著性水平來(lái)看，東部地區(qū)均高于中西部地區(qū)。（3）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響因地區(qū)對(duì)外開放水平的不同而存在差異。在對(duì)外開放程度較高的地區(qū)，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)效應(yīng)顯著，而在對(duì)外開放程度相對(duì)較低的地區(qū)，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)效應(yīng)不明顯。對(duì)此，為更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)效應(yīng)，本文建議如下：

第一，要因地制宜合理發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、對(duì)外開放程度、人口規(guī)模，科學(xué)確定本地的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，進(jìn)而積極發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)效應(yīng)。避免因房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展超出本地經(jīng)濟(jì)的承受范圍，進(jìn)而對(duì)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成干擾。

第二，中西部地區(qū)要適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要投入大量的資本，中西部地區(qū)本身在資本積累規(guī)模與速度方面與東部地區(qū)存在差距，因此，中西部地區(qū)應(yīng)對(duì)有限的資本進(jìn)行科學(xué)分配利用，避免因過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而導(dǎo)致其它產(chǎn)業(yè)因缺乏資金而無(wú)法發(fā)展。

第三，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該合理確定住宅與辦公用房的比重。過(guò)度建設(shè)住宅或者一味建設(shè)辦公用房都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的不健康發(fā)展，只有根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，合理確定住宅與辦公用房的比例，實(shí)現(xiàn)建造面積與社會(huì)需求相適應(yīng)，才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷的有效銜接，進(jìn)行形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好體制機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的有序、合理、健康發(fā)展。

第四，營(yíng)造更加規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序。房地產(chǎn)管理監(jiān)督部門應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)法，對(duì)于涉嫌虛假宣傳、存在價(jià)格欺詐、沒(méi)有獲取預(yù)售許可證進(jìn)行違規(guī)銷售、通過(guò)不正當(dāng)手段以欺騙方式違規(guī)獲取預(yù)售許可證、擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)等房地產(chǎn)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，全面維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，營(yíng)造健康有序的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。