李永華

“五月五，凍死黃牯牛”。湖南這句俗話形容當(dāng)?shù)厝木€城市的房地產(chǎn)市場可謂恰到好處。

“我沒聽說公司近期有在岳陽拿地的計劃?！北坦饒@的一名銷售人員說。

去年8月，岳陽出臺了“限跌令”。不過，依然未能阻擋市場下行的勢頭，岳陽房地產(chǎn)從新房銷售到土地拍賣都在持續(xù)降溫。這只是三四線城市的一個縮影。

碧桂園則是下沉三四線城市的房企代表，但是，其2021年拿地集中在五大都市圈，占比高達85%。2021年，金地集團一二線城市的投資占比高達65%。

克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月，三四線城市成交建面5282萬平方米，環(huán)比下降6%，同比下降56%;成交金額997億元，環(huán)比下降5%，同比下降65%。

作為國家統(tǒng)計局統(tǒng)計房價信息的全國70個大中城市之一，岳陽樓市并不是最壞的。2011年以來，在全國70個大中城市商品住宅價格表上，湖南岳陽新房價格漲幅多次名列前三。

2018年2月，岳陽新房價格突破“7”字頭，在湖南14個地州市中遙遙領(lǐng)先，僅次于省會長沙。然而，到了2021年7月，國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70城中，岳陽的新房環(huán)比跌幅則為全國第一，較上月下跌了0.7%。

去年8月，岳陽發(fā)布樓市“限跌令”，要求新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同;新建商品住房銷售價格備案后，開發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價格，6個月后方可申請調(diào)整。

最近的這一輪“限跌”行動，岳陽走在了前列，此后，全國多地出臺“限跌令”。有媒體統(tǒng)計，今年前5個月，全國已經(jīng)有21城出臺“限跌令”，絕大多數(shù)都是三四五線城市，但是也有沈陽、昆明這兩個省會城市。

不過，這未能阻擋市場下行的勢頭，岳陽房地產(chǎn)從新房銷售到土地拍賣都在持續(xù)降溫。

在這一背景下，5月1日，岳陽房地產(chǎn)救市政策大升級——購房補貼最高20萬元，契稅補貼50%，最低首付款比例為20%，二套房貸款也可按首套房執(zhí)行。

面向開發(fā)商，岳陽也拿出了成色十足的政策“干貨”：住宅土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20%，土地出讓金可在出讓成交之日起一年內(nèi)實行分期繳納。此外，岳陽還規(guī)定，多層建筑形象進度達到三分之一及以上、高層建筑形象進度達到四分之一及以上的樓棟，可申請辦理商品房預(yù)售許可。這意味著開發(fā)商可以更快地拿到預(yù)售款。

岳陽動靜大，但土地市場并沒有應(yīng)聲而起。據(jù)岳陽市公共資源交易網(wǎng)顯示，5月1日至6月7日，岳陽及其下屬區(qū)縣僅成交5宗商住用地，總成交額2.66億元，其中，民企僅貢獻16.54%。

除了岳陽，其他推出房地產(chǎn)托市政策的城市也不見好轉(zhuǎn)。常德于4月20日推出一系列地產(chǎn)刺激政策，其力度并不弱于岳陽。然而，5月，常德及其下轄區(qū)縣商住用地共賣出7宗，有6家是常德當(dāng)?shù)貒笸械?，且均為底價成交。有常德當(dāng)?shù)亻_發(fā)商人士坦言，按現(xiàn)在的地價還是不敢拿地，因為“算不過賬”，也就是說拿了地開發(fā)項目并不賺錢。如果地價下調(diào)，出現(xiàn)利潤空間，開發(fā)商才有可能去拿地。

此一時彼一時。幾年前的三四線城市卻曾是各大房企的心頭好。保利地產(chǎn)2017年新進入的24個城市中，超過90%是三四線城市。恒大、碧桂園更是長期堅守三四線城市，開發(fā)項目全國遍地開花。一些房企還要求各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內(nèi)的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)（人口在1萬人以上的鎮(zhèn)），號稱要三四五線城市“全覆蓋”。

面對動輒聲稱投資上百億的大金主，各地對恒大、碧桂園自然是鼓掌歡迎。兩年前，僅岳陽恒大養(yǎng)生谷項目就宣稱投資百億元。

深耕三四線城撐起了恒大、碧桂園的超大規(guī)模體量。碧桂園2021年報數(shù)據(jù)顯示，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比達68%。

龍頭房企下沉，一度點燃各地樓市。據(jù)江西贛州、湖南懷化、常德、邵陽等多地開發(fā)商告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，龍頭企業(yè)往往大手筆、大項目，高價拿地再高價賣樓，直接拉升當(dāng)?shù)胤績r。

中國指數(shù)研究院稱，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。

正所謂成也蕭何敗也蕭何。以恒大在岳陽龐大的體量，一旦它降價推盤，就推倒了多米諾骨牌。

《中國經(jīng)濟周刊》記者曾報道，2021年6月，全國恒大樓盤的平均售價為7802元/平方米，為恒大系產(chǎn)品近60個月的最低價。岳陽市場上，岳陽恒大華府、岳陽恒大養(yǎng)生谷、恒大未來城這3個恒大系樓盤也在6月大幅降價。最終這3個項目當(dāng)月累計網(wǎng)簽8.09億元，遙遙領(lǐng)先各房企，直接讓岳陽房價跌回7000元/m2以下。

2022年5月，《中國經(jīng)濟周刊》記者從岳陽、常德、株洲、邵陽等多地相關(guān)人士處了解到，各龍頭房企基本上沒有拿地計劃，當(dāng)前工作主要是清庫存，有些樓盤虧本甩貨，只求回籠資金。岳陽高鐵站旁，有樓盤住宅尾盤價格竟然跌破4000元/m2。

這一現(xiàn)象并不局限于三四線城市，甚至有部分省會城市地產(chǎn)市場也難進房企法眼。

一家央企開發(fā)商湖南公司的營銷負責(zé)人林志（化名）告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，其集團內(nèi)部給各城市劃分紅綠檔，被列入紅檔的城市，如江西南昌，就不會拿地;而被列為綠檔的城市，如長沙、成都、杭州等就會加大力度投資。

林志介紹，在總部層面考慮投資拿地時，“會放在全國拉通來看，而不是看一塊地在當(dāng)?shù)爻鞘械恼嘉弧?，因此不太可能去三四線城市拿地，其集團內(nèi)部有一些投資拿地標(biāo)準(zhǔn)，比如說，“房價低于8000/m2的城市不進，人口凈流出的城市不進，量價下行的城市不進”。

設(shè)置紅綠檔模仿的是央行、銀保監(jiān)會2020年8月針對房企推出的“三條紅線、四檔管理”的方式，根據(jù)不同的財務(wù)指標(biāo)，將房企分為“紅橙黃綠”四檔?！叭龡l紅線”包括：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的現(xiàn)金短債比小于1?！凹t檔”房企有息負債規(guī)模不得增加，“橙檔”“黃檔”“綠檔”房企有息負債規(guī)模年增速分別不得超過5%、10%、15%。

根據(jù)綜合指標(biāo)給各地劃檔并非一家房企的做法，另一家綠檔央企的管理人士也有類似的說法。

萬科董事局主席郁亮在萬科2022年年會上表示，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，萬科要由過去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場表現(xiàn)更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。

嚴(yán)峻的市場形勢下，一線城市與新一線城市更受房企青睞。

4月12日，長沙結(jié)束2022年首輪土拍，22宗地塊中，19宗底價成交，3宗溢價，更有甚者，近年來的熱門板塊濱江、洋湖各有1宗土地熔斷。除了本地國企，中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、中建、中交地產(chǎn)等央企，旭輝控股、金地集團、湖南運達實業(yè)等民企也紛紛上場搶貨。

6月1日，上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)第一天，迎來上海2022年第一輪集中土拍，當(dāng)天收金近500億元。端午節(jié)后，房企在上海拿地的熱情持續(xù)上揚。6月6日，上海繼續(xù)土拍，出讓4宗土地，總成交金額達105.51億元，其中，5位競買人爭奪閔行區(qū)一宗地，歷經(jīng)38輪競價，廈門建發(fā)國際與珠海華發(fā)股份的聯(lián)合體拿下，其他競買方還有上海保利、中國鐵建、越秀地產(chǎn)等龍頭，該地塊最終“頂格”成交，樓板價達50572.53元/m2。

（應(yīng)采訪對象要求，林志是化名）