孫庭陽

今年前4個(gè)月有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)，都創(chuàng)出近一年新低。

在這樣的背景下，房地產(chǎn)救市信號(hào)頻頻。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來樓市松綁政策涉及171個(gè)省市地方，各地共發(fā)布政策頻次300余次。

進(jìn)入五月，各地救市政策紛紛升級(jí)。這一輪購房優(yōu)惠政策，效果又會(huì)如何？

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國商品房銷售面積同比下降20.9%、商品房銷售額下降29.5%，增速均創(chuàng)出近一年的最低值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降23.6%，同樣創(chuàng)近一年最低值。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)95.89%，連續(xù)4個(gè)月在100以下，也是創(chuàng)出最低值。

國家統(tǒng)計(jì)局解釋了全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)所代表的意義。此指數(shù)在100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平。由此可見，4月份的數(shù)據(jù)95.89%，非常接近“較低景氣水平”。

同樣是國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，全國商品房待售面積5.57億平方米，同比增長8.4%。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計(jì)，全國商品房待售面積與2020年11月份的低谷相比，新增6448萬平方米。如按照4月份平均銷售價(jià)格9674元/平方米計(jì)算，5.57億平方米待售面積，對(duì)應(yīng)的銷售額約為5.39萬億元。

全國商品房待售面積變化

財(cái)政部公布與房地產(chǎn)相關(guān)的收入數(shù)據(jù)顯示，降幅較大。

財(cái)政部公布數(shù)據(jù)，今年前4個(gè)月，國有土地使用權(quán)出讓收入1.5萬億元，同比下降29.8%。同期，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅同比下降27.4%;土地增值稅同比下降1.7%。

而據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計(jì)，從2018年至2021年，各年度前4個(gè)月的國有土地使用權(quán)出讓收入分別是1.8萬億元、1.7萬億元、1.58萬億元和2.14萬億元。

今年前4個(gè)月國有土地使用權(quán)出讓收入，創(chuàng)出近5年的新低，僅占2021全年的19%，而時(shí)間進(jìn)度已經(jīng)達(dá)到全年的33%，收入進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于時(shí)間進(jìn)度。

一位券商研究員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，國有土地使用權(quán)出讓收入同比大幅下降，與房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆椴桓咧苯酉嚓P(guān)，再往上推溯，則與房地產(chǎn)企業(yè)銷售不暢、資金鏈緊張等原因相關(guān)。

5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)通知，對(duì)貸款購買普通自住房者降息，兩部門的派出機(jī)構(gòu)將按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制，確定各城市商業(yè)性住房貸款利率加點(diǎn)下限。

東吳證券認(rèn)為，降息政策能有效降低購房成本，體現(xiàn)政府穩(wěn)房市的態(tài)度和決心，為各地提供更大因城施策空間。銀河證券看得更遠(yuǎn)，他們認(rèn)為，這次調(diào)整主要針對(duì)首套房貸利率，但政策調(diào)整空間仍在，可以期待后續(xù)二套房貸利率的下調(diào)。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來，樓市松綁政策涉及171個(gè)省市地方，各地共發(fā)布政策頻次300余次。僅在5月份，各地樓市松綁政策達(dá)140余次，較4月份翻番。其中，武漢、太原、杭州、成都、西安、濟(jì)南和南京等18個(gè)強(qiáng)二線城市有著松綁限購措施，對(duì)購房者優(yōu)惠多多。

綜合各城市對(duì)于購房者開出的優(yōu)惠條件，粗略歸納，可分為補(bǔ)貼引進(jìn)人才、提高公積金貸款額度、對(duì)多孩家庭“優(yōu)先”等。

先看對(duì)引進(jìn)人才的購房補(bǔ)貼。太原和鄭州等地的政策中，對(duì)引進(jìn)的人才給予購房補(bǔ)貼。

太原在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干意見》中提出，對(duì)購買太原住房且符合申請(qǐng)購房補(bǔ)貼條件的人才，按照博士研究生、碩士研究生和本科生，分別按20萬元、10萬元、5萬元標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放一次性購房補(bǔ)貼;對(duì)其他大中專畢業(yè)或取得初級(jí)以上技術(shù)職稱（職業(yè)資格） 的人員，一定時(shí)期內(nèi)在太原市城區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房的，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼，區(qū)級(jí)政府指定部門一次性發(fā)放2萬元臨時(shí)購房補(bǔ)助。

鄭州沒有給出補(bǔ)貼明細(xì)?！多嵵菔腥嗣裾k公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》中稱，對(duì)博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生（技工院校預(yù)備技師、技師）、?？飘厴I(yè)生（技工院校高級(jí)工）在鄭州創(chuàng)業(yè)就業(yè)的，符合條件的可購買共有產(chǎn)權(quán)住房，購買商品住房的按照政策給予購房補(bǔ)貼。

再看公積金貸款額度。濟(jì)南、西安和太原等城市都提高了貸款額度上限，最高達(dá)100萬元。

濟(jì)南的政策是，在濟(jì)南市區(qū)購買首套普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款，一人繳存住房公積金的職工家庭最高貸款額度由30萬元提高至35萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由60萬元提高至70萬元。

西安的政策是，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。

在太原，住房使用公積金貸款的，首付比例按照20%執(zhí)行，對(duì)符合條件的人才購買自住住房首次申請(qǐng)公積金貸款的，可不受繳存年限限制最高貸款額度按照100萬元核定。

最后看看多孩家庭。杭州、西安、武漢和南京的多孩家庭，有著“優(yōu)先權(quán)”。

對(duì)符合條件的三孩家庭，杭州的政策是在杭州市限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加一套;符合條件的三孩家庭在報(bào)名參加新建商品住房公開搖號(hào)銷售時(shí)，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號(hào)。

西安的政策是，二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照“剛需家庭”對(duì)待。

武漢對(duì)符合國家生育政策生育二孩或三孩的本市戶籍居民家庭，且在武漢市已有兩套住房的，在限購區(qū)域可新購買一套住房。

南京的政策更實(shí)惠。生育兩個(gè)孩子及以上的南京戶籍居民家庭，可新增購買一套商品住房，同時(shí)可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。

除了上述強(qiáng)二線城市，在地級(jí)市城市，如青島、煙臺(tái)、威海、赤峰、義烏、寧波、樂山、綿陽等地，近期也出臺(tái)了松綁限購、購房補(bǔ)貼等措施。