【摘要】介紹了房地產(chǎn)項目設計專業(yè)的管控要點，從提高設計管理質(zhì)量和項目品質(zhì)的角度出發(fā)，結(jié)合實踐經(jīng)驗，論述了設計管理方式優(yōu)化的技術(shù)措施和管理保證，為房地產(chǎn)項目提高開發(fā)速度，保障工程質(zhì)量，提升項目的整體品質(zhì)，提高項目收益，提供一定的技術(shù)借鑒與管理參考。

【關鍵詞】設計管理;地基與基礎設計;管線綜合設計;土方平衡? ? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.12.032

引言：

設計管理是房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)管理的一個重要組成部分，目的就是使設計工作可控，保證設計質(zhì)量，為項目的成功實施奠定一個堅實的基礎。一般來說，設計管理的職責范圍包括選定設計單位、設計進度跟蹤管理、設計圖紙的審查、設計變更控制等。設計管理作為項目開發(fā)的上游專業(yè)，在可行性研究評審、項目定位開始就要深度參與，從前端介入，保證建筑的設計質(zhì)量，并對建筑的成本控制與工程建設而起到積極的作用。

1、設計專業(yè)管控要點

1.1設計管理制度規(guī)定

設計管理制度是項目設計管理體系的重要組成部分，包括確定項目設計的指導思想，持續(xù)加強設計創(chuàng)新、選擇優(yōu)秀的設計機構(gòu)、加強設計評審管理、對以往的項目設計經(jīng)驗教訓總結(jié)。

1.2設計管理的主要職責

設計管理部負責統(tǒng)籌設計管理，對設計單位進行考察、篩選與招標，并與各專業(yè)及工程、成本部門溝通，人員包括部門負責人、專業(yè)總監(jiān)、專業(yè)經(jīng)理及工程師。按照層級，工程師根據(jù)任務書執(zhí)行日常管理，并在條件變化時做出補充規(guī)定;專業(yè)經(jīng)理統(tǒng)籌對本專業(yè)設計文件進行評審，保證文件滿足本專業(yè)的設計需求，對不明確的內(nèi)容書面上報至各專業(yè)總監(jiān)審核，并做好監(jiān)督與溝通落實;部門負責人與專業(yè)總監(jiān)除負責審核復雜事項外，還需組織開展管理提升與研發(fā)工作。設計單位負責保障圖紙滿足國標、行標、地區(qū)性標準及甲方要求。

1.3設計評審流程管控

第一，應對設計評審執(zhí)行嚴格管控，評審記錄應予保存。第二，設計評審應按各專業(yè)有關規(guī)定進行策劃，對預定的評審活動應列出周期、組織人、評審內(nèi)容。第三，設計過程中如遇到新增的評審需求，按相應權(quán)限規(guī)定由有關人員組織實施。第四，專項設計評審應報設計管理部備案，評審結(jié)論由審核人在審核時查證落實情況，并在評審記錄上說明完成情況和簽署。第五，評審申請人負責公司級、項目級設計評審結(jié)論的落實，公司級、項目級評審結(jié)論的落實情況分別由各層級負責人督促和檢查。第六，設計文件驗證活動各專業(yè)的設計文件校審提綱進行，每一級驗證后的設計文件應留下管理痕跡，各項表單、圖紙應按規(guī)定歸檔，簽署應齊全。第七，為保證設計質(zhì)量和避免專業(yè)接口出現(xiàn)問題，不具備資格或未經(jīng)授權(quán)不得單獨在會簽欄內(nèi)簽署。第八，各專業(yè)之間提出的設計條件按設計文件校審，簽署及會簽規(guī)定簽署，接收專業(yè)應在提出專業(yè)的設計文件發(fā)送單上簽收。

1.4設計變更管控

一般設計調(diào)整應執(zhí)行正常設計過程控制程序，無論什么原因做出的設計更改均應填寫設計變更單，并經(jīng)成本估算與審批后才能下發(fā)施工單位。超過一定額度的或情況復雜的重大設計變更應召開專項評審會，通過評審后才能處置。另外，應特別注意設計變更可能導致的成本變化，比如固定總價合同中應區(qū)分不同主體原因引發(fā)的設計變更的結(jié)算方式，避免結(jié)算時產(chǎn)生糾紛。

2、設計管理存在的問題

2.1項目設計流程管理問題

設計流程優(yōu)劣影響房地產(chǎn)項目施工進度，決定項目能否按期完工交付，若設計流程過于龐雜，無法在規(guī)定時間范圍內(nèi)完工，房地產(chǎn)公司則要承擔高額資金成本，向客戶支付違約賠償，情況嚴重則會導致企業(yè)資金鏈斷裂，新項目開發(fā)停滯、重要合作伙伴流失等惡性事件發(fā)生。設計管理環(huán)節(jié)包括施工方案設計、建筑結(jié)構(gòu)設計、建筑結(jié)構(gòu)機電安裝設計、精裝方案設計、精裝施工設計、景觀方案設計、確認精裝、景觀設計后的建筑結(jié)構(gòu)機電施工方案調(diào)整等等流程，設計流程執(zhí)行完畢耗時18個月，并且在設計階段還要協(xié)助相關準備部門報送規(guī)劃方案、圖紙等文件進行審查。回顧一些此方面出現(xiàn)問題的項目可以發(fā)現(xiàn)，如果設計流程管控不力，甚至會出現(xiàn)實際流程實施周期幾乎與開發(fā)建設周期相當，造成項目財務成本、貸款利息等成本費用支出增加，總結(jié)項目設計管理問題發(fā)生原因在于缺乏有效管控體制、設計管理人員流程統(tǒng)籌能力缺失以及未設置流程管理應急預案。

2.2項目設計成本管理問題

項目設計管理要以項目樓盤定位作為基礎，在機電、結(jié)構(gòu)等設計上選用對應檔次材料設備進行配置建設，并將設計標準要求信息傳遞給目標客戶。若未對項目設計定位、用材和新技術(shù)應用等進行科學評估，則無法保證項目成本增加有助于市場銷售。通過對標分析可以發(fā)現(xiàn)，一些成本控制不好的項目通過與另一樓盤項目在合作施工單位、建安成本、施工參數(shù)以及建筑標準等方面進行對比探究項目設計成本管理問題。如果地產(chǎn)公司長期合作的設計單位設計費用與市場其他同品牌相比較高，比如合作單位設計費用在45元/m2的價位，后期設計變更深化、招標配合等服務費用在35元/m2左右，項目實際開發(fā)每平米造價增加80元。并且如果設計單位在結(jié)構(gòu)、機電等方面的系統(tǒng)參數(shù)會根據(jù)不同標準采用上限值，對項目圖紙構(gòu)件、材料型號要求較高，設計方案選用現(xiàn)代高品質(zhì)建材如樓體面磚紡織肌理、鉤制鋁邊等提升項目檔次，致使設計耗費時間、資金成本升高，項目建設過程中的建安成本增加。

2.3項目設計標準管理問題

房地產(chǎn)項目設計標準影響企業(yè)樓盤設計、開發(fā)、建設、運營全過程，規(guī)范化的設計標準體系對企業(yè)核心競爭力提升具有重要作用。通過分析比對，可以得出項目設計標準管理問題可歸結(jié)為三點：第一點是項目設計缺乏記錄存檔和標準體系。比如設計流程耗費時間長達18個月，項目設計內(nèi)容豐富，材料龐雜，在各個階段均有相關設計文件資料形成，比如未設置專門人員對設計資料進行保管，此項目設計標準在設計周期結(jié)束以后被棄置一旁，設計管理過程中前期資料缺失，各部門要耗費時間尋找歷史資料，設計管理整體連續(xù)性被破壞，項目設計思路被分割。第二點是項目設計樣本資料保存缺乏標準管理規(guī)范。項目設計管理樣本資料包括設計圖紙、合同、設計樣本等，比如缺少明確樣本資料保存整理標準，樣本材料保管使用過程中出現(xiàn)損壞、模糊等問題，樣本、圖紙出現(xiàn)偏差影響施工質(zhì)量，項目開展推進受到影響。第三點是項目設計標準信息化管理水平低。另外，不同設計部門和對接工作人員對電子版設計資料歸檔命名習慣不同、格式不同，項目管理時出現(xiàn)文檔搜索耗時較長、文檔格式不同無法打開、操作失誤致使設計資料信息被篡改等問題，影響設計標準管理和項目整體設計管理質(zhì)量。

3、設計管理優(yōu)化分析

3.1地基與基礎設計優(yōu)化

首先，如果基礎選型不當，有可能嚴重影響建筑物的安全性問題，如建筑物出現(xiàn)不均勻沉降、承載力和穩(wěn)定性等安全問題。比如部分處于沿海、江、湖地區(qū)的項目，由于地下水位較高，純地庫部分由于自重較小，往往出現(xiàn)抗浮承載力不足，若處理不當，在投入使用數(shù)年后地下車庫大面積抗浮失效?？梢酝ㄟ^設置大板結(jié)構(gòu)（板厚不小于250mm）、采用鋼渣水泥、增加剪力墻、增加抗浮錨桿或抗浮樁等措施增大自重與抗浮承載力，并且還要特別注意施工過程中的降水工作，避免由于回土未完成而導致施工過程中的抗浮失效。其次，對于基坑支護和主體結(jié)構(gòu)要求設計單位應對地勘報告是否滿足設計要求進行確認，在地質(zhì)災害易發(fā)生區(qū)進行地質(zhì)災害危險性評估，場地及附近存在對工程有影響的不利場地勘查報告應滿足勘查規(guī)范要求，場地存在不明氣體，應明確該氣體的成因及對本工程的影響并給出處理意見。另外，通過地基與基礎方案的比選，可以節(jié)約工程造價，規(guī)避安全生產(chǎn)隱患。如超高層建筑一般采用樁基礎，但如果通過原位載荷板試驗，對天然地基承載力進行修正提高并經(jīng)驗算合格，是可以取消樁基礎而采用天然地基的，在大量采用人工挖孔樁工藝的地區(qū)采用天然地基，還能夠避免施工過程中的塌孔或有毒氣體等安全隱患。

3.2管線綜合設計優(yōu)化

住宅項目的紅線內(nèi)市政綜合管網(wǎng)的設計，應充分考慮到場地標高變化，利用好雨、污水的重力流作用，提高業(yè)主入住后的舒適度并且充分兼顧施工的便利性，按照氣候特點進行差異化設計。第一，雨、污水管徑最大、埋深最深，其起始點的高程和排水坡度，直接決定了路徑和出口的標高[1]。根據(jù)經(jīng)驗，有的項目沒有考慮到雨水影響，直接將應用于北方地區(qū)的住宅和道路平面設計照搬到南方地區(qū)，在設計雨水管道時沒有做好重力排布，造成實際使用中出現(xiàn)了車庫兩個出入口之間積水的問題，嚴重影響了業(yè)主使用體驗，最后不得不采取提高管道標高，增加了回填土厚度增加了成本。第二，在不同地區(qū)，管線綜合設計的方案也有所不同，但應遵循的原則是給水與排水管道保持一定距離，盡量分設在道路兩側(cè)，強電與弱電管線可以選擇分別設在綠化帶和人行步道下面。第三，如果具備開鑿管溝的條件，應當采取措施集中設置各種管線，不僅能夠避免后續(xù)園林綠化與管線施工交叉作業(yè)對成品保護的破壞，還能夠便于項目交付后的管線維保，便于檢修。第四，隨著國家空間規(guī)劃與海綿城市的發(fā)展趨勢，管線設計還應考慮項目與周邊條件的協(xié)調(diào)，比如鄰近江河地區(qū)，應注意場地整體標高控制，避免內(nèi)澇。

3.3土方平衡設計優(yōu)化

設計管理水平?jīng)Q定了建筑的設計質(zhì)量，并對建筑的成本控制有重要影響，其中土（石）方的平衡設計就是一個很重要的管控要點。首先，對于場地條件較為復雜、標高變化多的項目，在選擇設計單位時，不應僅僅考慮設計方案的投標報價，還應當考慮設計方案差異造成的土（石）方的平衡費用，通過合理的平衡設計，進行成本測算，避免將基礎埋深較大的高層建筑設置在場地標高較高處或者在土質(zhì)較硬、難以開挖的位置，進而減少不必要的開挖和外運，是非常有利于控制開發(fā)成本的[2]。其次，加強土方平衡設計管控，對于實現(xiàn)項目景觀工程的效果有很大幫助，比如地庫上覆土深度與種植選型相結(jié)合，通過合理標高控制，確保不同類型的樹木的均能達到展示效果，并且在車庫出入口處，合理的控制場地高差，是有利于減少邊坡安全隱患的。

3.4成本設計優(yōu)化

項目成本設計優(yōu)化促使設計定位與設計選材最大程度貼合產(chǎn)品定位，實現(xiàn)成本有效利用，減少不必要建安費用，增加項目利潤[3]。成本設計優(yōu)化首先要明確項目開發(fā)定位，項目設計前期委派專業(yè)人員進行市場定位調(diào)研，綜合考量周邊樓盤項目開發(fā)情況、企業(yè)定位等要素，圍繞調(diào)研結(jié)果確定項目設計定位，減少后續(xù)設計、施工成本。如果開發(fā)商在設計前期市場調(diào)研結(jié)果有效性不足，比如僅根據(jù)項目所處地段為黃金地段就確定項目開發(fā)樓盤為豪宅，然而根據(jù)周邊樓盤售價和地段升值潛力進行綜合分析發(fā)現(xiàn)，本樓盤設計以中高端住宅為佳，導致本項目相對同期樓盤開發(fā)費用支出較高，削弱開盤后房屋銷售競爭力。其次，項目設計部門要斟酌考量建材選用方案，建材品質(zhì)和使用方案影響地產(chǎn)項目質(zhì)量和后續(xù)銷售。若建材品質(zhì)規(guī)格超出項目定位要求，則會造成項目成本支出增加，若過于看重價格成本選用低價低質(zhì)建材，則會影響項目品牌樹立維護。以中高端住宅項目為例，建材設計需要關注三點：一是材料的綠色環(huán)保，保證建材應用符合國家和企業(yè)內(nèi)部相關標準規(guī)范。二是建材與項目適配性。建材設計要考慮客戶承受能力，而非一味選用最優(yōu)材料，保證地產(chǎn)項目經(jīng)濟性。三是美觀性。建材選用影響建筑美觀程度和目標客戶購買欲望，因此設計管理部門在建材選用設計時還要考慮建材的美觀實用性。最后，設計管理人員應采用BIM技術(shù)等工具加強項目成本管理。BIM技術(shù)能夠模擬項目設計投入開發(fā)建設場景，對可能發(fā)生問題如施工索賠進行數(shù)據(jù)分析，彌補傳統(tǒng)成本管控方案缺陷，提前進行項目開發(fā)建設風險預警，降低成本費用額外支出。

3.5標準設計優(yōu)化

項目設計管理需要科學的標準設計為項目設計團隊積累設計經(jīng)驗和管理技巧，為其他項目設計開發(fā)提供便利。房地產(chǎn)項目標準設計優(yōu)化首先需要建立設計標準保存沿革制度，要求基層設計人員按照標準要求保管設計材料，對經(jīng)手材料簽字確認，項目負責人對設計資料進行總結(jié)提煉，完善標準規(guī)范，在項目設計開發(fā)完成后對標準進行整理，及時調(diào)整標準偏差和設計結(jié)果，保證標準設計與項目實際一致性。其次，完善設計樣本材料保存標準。設計樣本為項目施工提供藍本，是項目技術(shù)水平的表現(xiàn)載體，由于設計樣本材料通常情況下以實物形式存在，在使用過程中極易發(fā)生丟失磨損等問題，引發(fā)后果較為嚴重且難以補救，因此項目設計管理人員要根據(jù)項目設計開發(fā)實際設置樣本材料保存標準，為后續(xù)開發(fā)項目設計人員提供借鑒參考。最后，優(yōu)化設計標準信息化管理辦法。地產(chǎn)項目要在設計開發(fā)初期明確設計應用軟件、模塊，并就電子版設計資料對接確立標準規(guī)范，向各部門公告文件命名規(guī)范，如可利用部門+資料內(nèi)容+版本號+年月日的方式進行命名，并且在文件名稱內(nèi)加入索引，便于相關人員調(diào)閱審核，要求設計人員嚴格按照電子版設計標準材料存放、備份機制要求進行文件保管，避免出現(xiàn)誤刪、篡改等問題[4]。

3.6流程設計優(yōu)化

房地產(chǎn)項目設計管理要轉(zhuǎn)變過去經(jīng)驗主義管理觀念，減少人為因素誤差，增強項目設計管理科學性和組織性[5]。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應增設項目設計流程管理體系，將地產(chǎn)項目設計階段按工作重要性進行排序，明確哪些項目設計環(huán)節(jié)需要管理人員重點關注，哪些項目適當推遲不會拖延整體項目設計開發(fā)進度，根據(jù)排序結(jié)果科學規(guī)劃各個流程環(huán)節(jié)占用時間和進度計劃，結(jié)合項目實際和過往經(jīng)驗對流程細節(jié)進行斟酌推敲，對關鍵事件進行標識，形成進度表，以便設計管理人員對照并對設計工作進行調(diào)整。管理體系還應設置應急處置方案，一旦流程環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)延誤立即上報管理人員異常，管理人員對延誤環(huán)節(jié)進行定位和追責，調(diào)用項目相關資源彌補落后進度，保證項目設計環(huán)節(jié)不影響整體項目開發(fā)。其次，應加強設計人員關于設計流程的資源統(tǒng)籌能力，要求設計人員能夠總結(jié)過往經(jīng)驗根據(jù)項目具體情況進行合理推算，實現(xiàn)對時間、人力物力相關資源的合理調(diào)配，確保項目設計各流程環(huán)節(jié)計劃執(zhí)行效果。地產(chǎn)企業(yè)可通過與高校或第三方機構(gòu)合作對員工此方面能力進行培訓，提高項目流程計劃編制能力，協(xié)助項目設計開發(fā)各部門做好資源配置工作，實現(xiàn)設計效率提升。最后，制定項目流程執(zhí)行制度。項目流程執(zhí)行情況決定項目設計表現(xiàn)，除制定科學項目流程周期表和進度計劃外，還需要通過獎懲機制構(gòu)建、設置培訓課程等方式激勵員工提升流程執(zhí)行力，形成嚴謹高效工作氛圍，提升項目設計管理效率。

結(jié)語：

綜上所述，項目設計常規(guī)管控要點主要包括設計管理制度、設計管理工作職責、設計評審流程與設計變更控制等。而對于房地產(chǎn)項目來說，如果想要進一步提升項目品質(zhì)，不僅僅是一味追求設計進度與搶抓施工節(jié)奏，更重要的是通過采取設計管理優(yōu)化措施，從地基與基礎設計要點、管線綜合設計管理、土方平衡設計管理等方面系統(tǒng)性地提高項目設計質(zhì)量，讓設計方案符合場地、氣候條件，因地制宜。最終，使設計管理從項目前端就能帶動造價節(jié)約與施工便捷，從而在整體上提高項目收益和業(yè)主滿意度。

參考文獻：

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[5]馬璐.房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理探討[J].中華建設，2020（12）：76-77.

作者簡介：

孫岳（1988-），男，碩士，高級工程師，研究方向：房地產(chǎn)項目管理。