張穩(wěn)

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)有了更快的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中更多地追求整體經(jīng)濟(jì)利益，對于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控的重視力度不足，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)面臨更多的風(fēng)險?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好風(fēng)險防控措施的制定，結(jié)合市場變化的情況優(yōu)化和改進(jìn)風(fēng)險防控措施，提高財務(wù)風(fēng)險防控的整體水平，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型與風(fēng)險成因

（一）財務(wù)風(fēng)險類型

1.稅率變動風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中涉及的財務(wù)問題有很多，其中財務(wù)風(fēng)險中稅率變動是常見的風(fēng)險。房地產(chǎn)涉及的稅務(wù)種類有增值稅、土地增值稅以及城建稅等多種不同的類型，在企業(yè)運營的過程中稅率提高是常見的問題，導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)期收益會受到影響。

2.利率變動風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)運行的過程中如果該企業(yè)處于負(fù)債經(jīng)營的狀態(tài)，一旦利率出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)企業(yè)必將受到嚴(yán)重的影響。企業(yè)的銀行貸款利率不斷增加，其負(fù)債的數(shù)額就會增加，導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)期收益下降。同時，利率的持續(xù)上升還會降低購買者的購買欲望，嚴(yán)重打擊房地產(chǎn)行業(yè)。

3.營運風(fēng)險

營運風(fēng)險主要體現(xiàn)在管控風(fēng)險、銷售風(fēng)險和成本管理風(fēng)險中。第一、管控風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目數(shù)量的增加，在建設(shè)的過程中企業(yè)沒有建立健全的監(jiān)督與管理體系，導(dǎo)致房屋的整體質(zhì)量下降，管理不當(dāng)也會增加風(fēng)險出現(xiàn)的概率。第二、銷售風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)營運的整體情況受國家宏觀政策以及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況影響，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的復(fù)雜程度比較高，如果企業(yè)沒有對產(chǎn)品進(jìn)行合理的定位就會導(dǎo)致產(chǎn)品銷售面臨風(fēng)險，影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)收益。第三、成本管理風(fēng)險。有些房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的過程中沒有對整體成本進(jìn)行分析，從而導(dǎo)致出現(xiàn)超預(yù)算的問題，成本管理工作不到位，使得房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)收益達(dá)不到預(yù)計的目標(biāo)。

4.投資收回風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資收回風(fēng)險與國家政策的制定以及經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)變有很大的關(guān)系，一旦房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好大環(huán)境的分析，就會導(dǎo)致產(chǎn)品出現(xiàn)閑置或者滯留的狀態(tài)，這種情況下也會導(dǎo)致產(chǎn)品租賃以及買賣被中斷。房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)的過程中開發(fā)商會投入大量的成本，如果無法收回成本，就會給企業(yè)帶來重要的經(jīng)濟(jì)損失，投資收回風(fēng)險較大。

5.資金風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其運轉(zhuǎn)的過程中開發(fā)周期相對較長，并且資金回收的周期也比較長，這種情況下資金的風(fēng)險就會增加，企業(yè)一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，項目停工的可能性會增加。

（二）風(fēng)險成因

1.財務(wù)風(fēng)險管理意識有待提升

就目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的情況看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理意識比較低，在運營的過程中沒有及時發(fā)現(xiàn)面臨的風(fēng)險。同時，大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少完善的財務(wù)風(fēng)險管理方案，導(dǎo)致企業(yè)的資金使用率比較低。

2.預(yù)算管理工作和現(xiàn)金流量管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理工作開展的過程中企業(yè)沒有做好預(yù)算管理工作，并且現(xiàn)金流量管理工作沒有按照具體的要求開展，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益回報率比較低，并且資金的運作以及土地成本管理水平不足。企業(yè)沒有根據(jù)項目開發(fā)的具體情況制定項目成本預(yù)算方案，現(xiàn)金流量管理混亂，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險增加。

3.缺乏健全的內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控制度

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)運轉(zhuǎn)的情況看大部分企業(yè)缺少健全的內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控制度，再加上企業(yè)的不重視就會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)速度下降，企業(yè)的財會信息傳遞出現(xiàn)滯留的問題。成本費用管理不到位其運營相關(guān)的資料會出現(xiàn)丟失的問題，增加了后續(xù)財務(wù)預(yù)算和成本管理工作開展的難度，這就需要企業(yè)進(jìn)一步提高重視。

4.財務(wù)內(nèi)部風(fēng)險控制手段單一

當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作開展的過程中，使用的財務(wù)風(fēng)險控制手段單一，并且風(fēng)險控制工作開展中的問題得不到更好的解決。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時面臨的風(fēng)險類型不同，不同類型的風(fēng)險需要采用不同的風(fēng)險控制措施才能夠降低風(fēng)險的影響程度。而大部分房地產(chǎn)企業(yè)在沒有做好前期調(diào)研的情況下直接套用別人的財務(wù)風(fēng)險控制措施，不僅不能達(dá)到風(fēng)險管控的目的，還會增加財務(wù)風(fēng)險對于企業(yè)發(fā)展的影響。

5.缺乏統(tǒng)籌安排資金計劃

現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)運行工作開展的過程中并沒有制定資金計劃，導(dǎo)致大部分項目資金被浪費，資金的利用率降低。房地產(chǎn)企業(yè)購買土地需要使用大量的資金，并且后續(xù)開發(fā)和建設(shè)的資金量也比較大，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對資金進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致資金回籠較難，不利于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運營。

二、財務(wù)風(fēng)險特征

（一）客觀性

就目前的情況看當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險存在客觀性的特點，財務(wù)風(fēng)險問題已經(jīng)逐步滲透到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各個階段，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)日常管理工作開展的難度進(jìn)一步增加。同時，房地產(chǎn)企業(yè)不能完全消除財務(wù)風(fēng)險，為了降低財務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，企業(yè)管理人員應(yīng)該對自身生產(chǎn)經(jīng)營模式進(jìn)行調(diào)整。

（二）全面性

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動開展的過程中為了適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，并且擴大經(jīng)營范圍需要借用大量的外部資源，這也是近年來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模逐漸擴大的重要原因。而房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴大以外來資源建設(shè)的方式增加了企業(yè)的債務(wù)，財務(wù)風(fēng)險問題也會逐步增多。并且由于外部債務(wù)帶來的財務(wù)風(fēng)險會貫穿于房地產(chǎn)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)，這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的全面性的特點。

（三）不可預(yù)知性

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者做出決策前雖然對各項數(shù)據(jù)進(jìn)行了整理與分析，但是并不是所有的決策都是正確的。不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中其企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的可能性比較大，企業(yè)面臨的利益影響因素多為不可預(yù)測因素。財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)存在不可預(yù)測的特點，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中決策者一旦做出錯誤的決策就會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟(jì)打擊，嚴(yán)重的還會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其內(nèi)部控制防范措施

（一）加強財務(wù)預(yù)算管理、資金管理與成本管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理工作開展的過程中企業(yè)必須加強財務(wù)預(yù)算管理、資金管理以及成本管理的力度，保證項目資金的利用率提高，做好各項資源的統(tǒng)籌安排。項目預(yù)算工作開展的過程中管理人員應(yīng)該對企業(yè)的實際運營情況進(jìn)行調(diào)研，從而制定合理借款計劃，針對開發(fā)費用以及稅收項目等進(jìn)行詳細(xì)的計算，為后續(xù)預(yù)算工作的順利開展提供保證。資金預(yù)算管理工作開展時應(yīng)該對企業(yè)的基本運轉(zhuǎn)情況進(jìn)行分析，然后建立健全的預(yù)算指標(biāo)體系，落實各項預(yù)算監(jiān)督管理制度，保證預(yù)算管理工作更好地開展。資金管理工作開展時管理人員應(yīng)該提高對資金管理工作開展的重視，并且加快收賬款回收速度，全面掌握費用支出以及收入的情況，提高投資的安全性和穩(wěn)定性，保證房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)收益不受影響。

（二）建立合理、科學(xué)的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

要想獲得持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的機會，發(fā)展的過程中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立合理、科學(xué)的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，提高對資金流管控的重視力度。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該加大對資金流運轉(zhuǎn)情況的監(jiān)督與管理，減少資金流運轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題。做好財務(wù)系統(tǒng)安全性和穩(wěn)定性的檢測，從而制定長遠(yuǎn)的發(fā)展計劃。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)金流量的情況，做好預(yù)算實施情況的調(diào)研，并且針對預(yù)算差異和預(yù)算異常及時進(jìn)行調(diào)整，降低對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該做好資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整以降低籌資風(fēng)險。管理人員應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面的調(diào)研與勘察，及時了解資金的使用情況，結(jié)合實際情況開展資金管理工作。同時，對企業(yè)的存量資金進(jìn)行調(diào)控，優(yōu)化和改進(jìn)資金的配置情況。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)入良性循環(huán)，房地產(chǎn)資金管理人員應(yīng)該對企業(yè)的融資規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，減少房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)損失，提高資金管理的效率與質(zhì)量。加大對營銷模式的創(chuàng)新力度，減少外界因素對營銷力度的影響，提高銷售回款的速度。

（四）加快財務(wù)管理信息化平臺建設(shè)

隨著信息時代的到來，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理工作開展的過程中應(yīng)該根據(jù)實際情況將信息技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的開展中。建立健全信息化財務(wù)管理系統(tǒng)，將房地產(chǎn)運營過程中的財務(wù)數(shù)據(jù)信息及時更新到信息化管理平臺中，提高財務(wù)管理的總體效率與質(zhì)量。同時建立信息化財務(wù)管理平臺也可以提高各個部分之間交流與溝通的效率，在健全的管理機制的引導(dǎo)下，管理人員可以及時了解各層員工的工作情況，為企業(yè)長久發(fā)展方案的調(diào)整提供數(shù)據(jù)支持。此外，企業(yè)可以根據(jù)運營情況定期組織開展交流會議，鼓勵各層員工積極主動地分享自己的工作經(jīng)驗，并且針對企業(yè)資金運轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題，重點進(jìn)行討論，最后找出資金管理的方案。加大對財務(wù)管理系統(tǒng)的完善力度，提高各個部門之間的合作力度，管理人員應(yīng)該通過信息化管理平臺及時了解各個部門資金使用情況，然后制定合理的運行計劃。

（五）實施全周期財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中會涉及大量工程項目，各個不同的工程項目其工作量也不同。房地產(chǎn)企業(yè)管理工作開展時應(yīng)該實施全周期財務(wù)管理，提高財務(wù)管理的總體質(zhì)量。管理人員應(yīng)該督促落實全周期財務(wù)管理方案，從凈利潤的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)的銷售和清算稅費進(jìn)行分析，將全周期財務(wù)管理作為重點開展的工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)運營中還會面臨土地增值稅，根據(jù)實際情況將其納入凈利潤中，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤。

（六）加大規(guī)模采購管理力度

近年來我經(jīng)濟(jì)模式在不斷地發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中國家應(yīng)該根據(jù)市場變化的情況制定宏觀管控手段，并且各地方政府應(yīng)該制定房地產(chǎn)企業(yè)管理措施。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該從國家政策的角度出發(fā)，提高對成本管理與控制的重視力度。結(jié)合精細(xì)化和科學(xué)化管理理念的內(nèi)容，制定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的目標(biāo)。合理擴大投標(biāo)活動的管理規(guī)模，提高原材料成本管理的力度。與此同時，以規(guī)模化采購為基礎(chǔ)，促進(jìn)與其他房地產(chǎn)企業(yè)的合作與交流，并對成本費用進(jìn)行把控。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合內(nèi)控流程，做好成本費用分析工作，梳理各個環(huán)節(jié)的費用支出情況，并且改進(jìn)成本較高的環(huán)節(jié)，加強多個環(huán)節(jié)的成本費用管控工作。

（七）完善財務(wù)制度

就目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)型的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展的情況建立健全財務(wù)管理體系，并且完善財務(wù)管理規(guī)章制度，加大財務(wù)管理規(guī)章制度的落實力度，推動房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作穩(wěn)步開展。財務(wù)管理規(guī)章制度規(guī)劃后，管理人員應(yīng)該嚴(yán)格落實各項科學(xué)化的管理制度，提高財務(wù)管控的執(zhí)行力度。實際執(zhí)行階段，管理人員應(yīng)該強調(diào)財務(wù)管理規(guī)章制度建立的重要意義，并且分析當(dāng)前財務(wù)管理制度建設(shè)的必要性，為財務(wù)管理工作質(zhì)量的提升提供保障。管理人員應(yīng)該提高財務(wù)內(nèi)部監(jiān)督與管理的力度，切實落實好財務(wù)管理規(guī)章制度，發(fā)揮財務(wù)管理規(guī)章制度使用的實際作用。有些房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)章制度的建立基本流于形式，沒有發(fā)揮最大的作用。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作開展時應(yīng)該綜合運用精細(xì)化管理的理念，嚴(yán)格把控房地產(chǎn)企業(yè)各個不同生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，全面收集財務(wù)數(shù)據(jù)，并做好財務(wù)數(shù)據(jù)的整理與分析。采用精細(xì)化管理的模式做好成本管理工作，分析當(dāng)前成本管理工作開展中遇到的問題，并采用科學(xué)合理的方式予以解決。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其需要貫徹財務(wù)管理政策，并且約束員工的工作行為，以此促進(jìn)財務(wù)管理工作順利進(jìn)行。

（八）合理利用財務(wù)管理軟件

隨著我國信息技術(shù)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理工作開展的過程中應(yīng)該綜合運用財務(wù)管理軟件，不斷提高財務(wù)管理的總體水平，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中可能面臨的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身發(fā)展的需要引入配套的財務(wù)管理軟件，財務(wù)管理人員必須積極主動地學(xué)習(xí)財務(wù)管理軟件，提高財務(wù)管理軟件應(yīng)用的熟練程度。同時，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容，技術(shù)人員應(yīng)該在財務(wù)管理軟件中進(jìn)行細(xì)化分析，更進(jìn)一步設(shè)置財務(wù)會計核算等不同功能模塊，確保財務(wù)數(shù)據(jù)信息處理的準(zhǔn)確性和合理性更高。技術(shù)人員可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況對財務(wù)管理軟件進(jìn)行個性化設(shè)計，這對財務(wù)數(shù)據(jù)處理準(zhǔn)確性的提升有很大的幫助。例如，財務(wù)工作人員應(yīng)該重視電子發(fā)票的管理，建立電子發(fā)票管理檔案，提高電子發(fā)票管理的質(zhì)量。為了提高財務(wù)軟件運行的可靠性，定期開展測評、修復(fù)工作，了解財務(wù)軟件使用存在的不足之處，把控與監(jiān)督經(jīng)營風(fēng)險。以科學(xué)化的管控策略為依托，發(fā)揮出資金的使用效益，規(guī)避壞賬風(fēng)險，及時回收資金，保障企業(yè)的資金正常周轉(zhuǎn)。

結(jié) 語

總而言之，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也在加快。房地產(chǎn)企業(yè)運行的過程中，管理人員應(yīng)該做好市場的開發(fā)和調(diào)研，優(yōu)化財務(wù)管控機制，從而提高財務(wù)管理的總體水平。同時，提高財務(wù)管理的監(jiān)督與管理力度，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。