韓科璽

【摘? 要】論文詳細介紹土地增值稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，通過研究與調(diào)查，明確房地產(chǎn)企業(yè)籌劃土地增值稅的現(xiàn)狀，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)存的籌劃問題，提出5項優(yōu)化該類企業(yè)土地增值稅籌劃的有效措施，包括設(shè)置扣除項目金額、合理優(yōu)化商業(yè)環(huán)境、提升稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)性、設(shè)計項目籌劃周期及加強籌劃風(fēng)險認(rèn)知，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃管理效果。

【關(guān)鍵詞】增值稅籌劃;土地增值稅;項目籌劃周期;房地產(chǎn)企業(yè)

【中圖分類號】F299.23;F812.42【文獻標(biāo)志碼】A【文章編號】1673-1069（2022）05-0176-03

1 引言

當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的逐步增加，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對國家頒布的相關(guān)土地政策的重視程度，合理籌劃土地增值稅，對相關(guān)政策的及時了解和充分利用，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部效益，從而更好地正向影響企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營管理，增強其整體市場競爭力。

2 土地增值稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2.1 有助于提高資金管理水平

土地增值稅籌劃方案的應(yīng)用可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平。實現(xiàn)資金管理水平提升的主要原因是土地增值稅籌劃方案具有一定的科學(xué)性，在應(yīng)用該方案時，通常與房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金管理狀況相結(jié)合，強化對方案實施信息數(shù)據(jù)的獲取和管控。針對土地增值稅籌劃方案來說，有關(guān)部門應(yīng)全面探索和改進籌劃的內(nèi)容，恰當(dāng)?shù)鼗I劃資金成本管理的相關(guān)內(nèi)容，通過應(yīng)用合理的管理手段，有效地規(guī)范資金使用范圍。因此，在籌劃方案的指導(dǎo)下，資金使用狀況變得更加合理，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率產(chǎn)生積極影響，有效地提高資金管理水平。

2.2 有助于緩解企業(yè)運營負擔(dān)

在完成土地增值稅的整體籌劃后，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部負擔(dān)可以得到適當(dāng)緩解，其具體表現(xiàn)在內(nèi)部經(jīng)營管理的狀況上。例如，在籌劃土地增值稅的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負將大大減輕，同時，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作的效能，企業(yè)管理層可以把更多的資金投入正常的生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)中。在這一舉措的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將處于良性狀態(tài)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作中應(yīng)更加重視土地增值稅的籌劃工作，利用合理合法的籌劃手段增強企業(yè)的內(nèi)在發(fā)展活力。

3 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的現(xiàn)狀

3.1 費用扣除較模糊

房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃土地增值稅時，有關(guān)部門應(yīng)適時關(guān)注費用扣除等內(nèi)容。部分企業(yè)在執(zhí)行費用扣除任務(wù)時，會隨意選擇扣除的方法或金額，這使得項目核查更加困難。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)在扣除費用時，虛報工作量，導(dǎo)致項目各個環(huán)節(jié)的計算方法應(yīng)用出現(xiàn)較大問題，嚴(yán)重影響了土地增值稅籌劃管理的效果。為了縮減施工周期，部分企業(yè)管理層在進行費用扣除時，針對部分管理項目仍然存在虛假扣費等問題，相關(guān)工作人員在籌劃土地增值稅期間，將車庫管理費等作為住房成本費用，在成本價值的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作產(chǎn)生較大漏洞，若未對該類費用進行及時規(guī)劃，對稅收籌劃結(jié)果會產(chǎn)生較大影響。

3.2 商業(yè)環(huán)境不完善

房地產(chǎn)企業(yè)要想在整體經(jīng)營過程中提高稅收籌劃的效果，需要高效完善所處商業(yè)環(huán)境，利用對商業(yè)環(huán)境的合理控制與優(yōu)化來提升其綜合效益。在部分房地產(chǎn)企業(yè)的具體稅收籌劃過程中，管理者沒有對其內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境給予合理的關(guān)注，導(dǎo)致其內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境與稅收籌劃狀態(tài)不一致。在二者各方面條件不一致的情況下，難以提高稅收籌劃的效果。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃時，應(yīng)適時明確多項籌劃內(nèi)容。然而，目前一些企業(yè)的稅收籌劃沒有與企業(yè)的實際情況相結(jié)合，導(dǎo)致其稅收籌劃存在不同程度的問題。在這些問題的影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境與商業(yè)環(huán)境較難達到理想效果，而企業(yè)的綜合效益、經(jīng)濟效益也很難獲得有力的保障。

3.3 稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)程度不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃的過程中受到多方面因素的影響，具體的稅收政策沒有得到準(zhǔn)確的落實，這極易為稅收籌劃的實施帶來較大的困難。如果稅收籌劃項目中斷，不僅要更換管理人員，而且要對此后的稅收籌劃進行更為嚴(yán)格的控制。因此，企業(yè)管理層應(yīng)采用適當(dāng)?shù)氖侄翁嵘悇?wù)籌劃人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)。部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員在執(zhí)行相關(guān)任務(wù)時受到自身能力水平的限制，其掌握的稅收籌劃方法很難與項目核算的具體內(nèi)容相結(jié)合，這一現(xiàn)象給企業(yè)的稅收籌劃帶來了更大的困難，企業(yè)的整體工作效率大大降低。換言之，針對房地產(chǎn)項目實施稅務(wù)籌劃時，如果沒有選擇專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員，或者在日常工作中沒有合理控制和提升其業(yè)務(wù)水平，企業(yè)的稅務(wù)籌劃就很難達到理想的水平。

3.4 項目籌劃周期不合理

鑒于房地產(chǎn)項目的施工周期較長，在實際建設(shè)期間，部分房地產(chǎn)企業(yè)未能合理設(shè)計項目籌劃周期，稅收籌劃的效果將難以得到有效提升。在土地增值稅的內(nèi)部籌劃中，相關(guān)部門應(yīng)適時明確與該籌劃管理相關(guān)的各項數(shù)據(jù)信息，并利用對數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確控制來提高籌劃管理的效果。在部分房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅收籌劃過程中，工作人員沒有為籌劃管理設(shè)定合適的運行和操作周期，導(dǎo)致相關(guān)人員獲取的數(shù)據(jù)和信息不準(zhǔn)確，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃管理工作，降低了籌劃管理的效果。在不合理的項目籌劃周期的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效益也將大大降低，因此，不合理的項目籌劃周期將極大地影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理質(zhì)量。

3.5 缺乏籌劃風(fēng)險意識

在日常經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理關(guān)注其內(nèi)部經(jīng)營和發(fā)展?fàn)顟B(tài)，如果統(tǒng)籌規(guī)劃工作不具有整體性，將為企業(yè)未來的經(jīng)營管理帶來更多的風(fēng)險，在無形中降低企業(yè)的經(jīng)營效益。在部分房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅總體籌劃的過程中，工作人員沒有意識到籌劃工作中包含的各類風(fēng)險，在缺乏籌劃風(fēng)險意識的前提下，極大地降低了土地增值稅的籌劃效率，增加了土地增值稅籌劃的風(fēng)險，極大地削弱了內(nèi)部員工的主動性和積極性，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營管理效果。值得一提的是，在房地產(chǎn)企業(yè)實施土地增值稅總體籌劃的過程中，隨著時間的推移，一些政策內(nèi)容會產(chǎn)生較大變化，如果工作人員在實施全面管理的過程中，不能根據(jù)政策內(nèi)容的變化做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，一些籌劃內(nèi)容和手段將難以符合當(dāng)前土地增值稅政策的實際情況和具體要求，限制其籌劃管理的效果。

4 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的優(yōu)化措施

4.1 設(shè)置扣除項目金額

針對房地產(chǎn)企業(yè)籌劃土地增值稅所采取的措施來說，相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)實際情況設(shè)置扣除項目的具體金額。具體來說，結(jié)合最新修訂和出臺的土地增值稅政策文件，扣除項目金額的價值將極大地影響土地增值稅籌劃的質(zhì)量。相關(guān)部門應(yīng)在日常工作中加大對該類扣除金額的合理控制力度，并利用對該項數(shù)值的管理來緩解現(xiàn)有的土地增值稅稅收壓力。在籌劃土地增值稅的過程中，相關(guān)人員應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅后收入，并通過對該收入的合理控制，提高土地增值稅的籌劃應(yīng)用效果。在清算土地增值稅內(nèi)部的各專項內(nèi)容時，要及時分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展?fàn)顩r，科學(xué)完成與房地產(chǎn)土地增值稅相關(guān)的專有項目扣除工作，提高土地增值稅籌劃的專業(yè)性。第一，房地產(chǎn)項目中土地增值稅可扣除項目內(nèi)容包含與業(yè)主相關(guān)的學(xué)校、幼兒園、停車場等基礎(chǔ)配套設(shè)施，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;第二，在羅列具體的扣除項目時，房地產(chǎn)企業(yè)管理者可以適時觀察工程安裝費用中質(zhì)保書內(nèi)羅列的各類項目，對該類項目的扣除金額應(yīng)進行合理控制，在完成費用扣除后，應(yīng)利用專用發(fā)票作為對該項費用扣除的證明;第三，房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)注土地增值稅內(nèi)的扣除項目時，可將銷售中心與職工居住板房作為扣除項目，通過合理的計算對項目進行抵扣，在該項舉措的引導(dǎo)下減輕土地增值稅帶來的稅收壓力，加快房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度。

4.2 合理優(yōu)化商業(yè)環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營期間，不動產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)生存與發(fā)展的主要經(jīng)營內(nèi)容，且土地和房屋具有不可移動性。在土地增值稅內(nèi)部籌劃的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，借助內(nèi)外部環(huán)境的完善提高土地增值稅的籌劃效果。對于房地產(chǎn)企業(yè)開展的土地增值稅籌劃工作來說，若想改善企業(yè)內(nèi)部籌劃的狀態(tài)，應(yīng)該結(jié)合我國的稅收法律法規(guī)，即在土地增值稅籌劃過程中，要精準(zhǔn)找出其內(nèi)部的扣除項目與多項優(yōu)惠政策，并且在這一理念的指導(dǎo)下，有效提升土地增值稅籌劃的質(zhì)量。在開展土地增值稅籌劃工作時，應(yīng)將《土地增值稅暫行條例》作為籌劃的依據(jù)。普通房屋在進行內(nèi)部銷售時要嚴(yán)格考量免稅額與售價收益的平衡性，并進行適當(dāng)?shù)暮怂愫突I劃，以提高土地增值稅的籌劃管理效果，防止出現(xiàn)部分房屋高價出售等不良現(xiàn)象，提高此行業(yè)經(jīng)營管理的穩(wěn)定性和健康性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場開發(fā)時，對于內(nèi)部土地增值稅籌劃問題，應(yīng)選擇合適的利息扣除標(biāo)準(zhǔn)，借助對標(biāo)準(zhǔn)政策的合理執(zhí)行，降低應(yīng)納稅額和融資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營管理的科學(xué)性。在商業(yè)環(huán)境改善之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在日常經(jīng)營中合理加強土地增值稅的籌劃管理，并通過適當(dāng)減輕稅負來提高經(jīng)營管理的可持續(xù)性。

4.3 提升員工工作水平

房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃土地增值稅的過程中，若想提升增值稅籌劃的專業(yè)性，在日常經(jīng)營中可設(shè)置專業(yè)且獨立的籌劃部門，在該部門內(nèi)部進行適當(dāng)?shù)亩悇?wù)籌劃培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)受自身規(guī)模的影響，可以根據(jù)自身經(jīng)營管理的規(guī)模設(shè)置稅務(wù)籌劃部門，同時，需要在日常工作中培訓(xùn)稅務(wù)籌劃人員，利用該類人群的專業(yè)性解決土地增值稅籌劃中遇到的各種問題，提高土地增值稅籌劃的質(zhì)量。一般來講，在培養(yǎng)專業(yè)稅務(wù)籌劃人員期間，房地產(chǎn)企業(yè)管理層需為其設(shè)置專業(yè)目標(biāo)，利用對該目標(biāo)的不斷完善來提升稅務(wù)籌劃人員的綜合素質(zhì)，提高土地增值稅籌劃管理的科學(xué)性與專業(yè)度，為房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理提供有力保障。企業(yè)管理層在提升稅務(wù)籌劃人員素養(yǎng)的過程中，應(yīng)為該類人群設(shè)計專業(yè)性較強的職業(yè)技能培訓(xùn)，在該項培訓(xùn)中要幫助企業(yè)受訓(xùn)人員及時關(guān)注稅收政策與財務(wù)管理等內(nèi)容，在實際工作中要利用對內(nèi)部各經(jīng)營活動的強化來加強整體的經(jīng)營管理與開發(fā)控制，提升企業(yè)稅收籌劃工作的專業(yè)性。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門人員的日常工作中，應(yīng)利用適當(dāng)?shù)臏贤ㄇ?，提高溝通頻率，更好地了解企業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，并對內(nèi)容進行合理控制，以提高實現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)的概率。在這一舉措的指導(dǎo)下，企業(yè)要切實提高稅務(wù)籌劃人員的綜合素質(zhì)，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效益。

4.4 設(shè)計項目籌劃周期

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅統(tǒng)籌規(guī)劃期間，相關(guān)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營的實際狀況來設(shè)計項目籌劃周期。通常情況下，在開展稅收籌劃之前，需適時明確稅收籌劃的整體狀態(tài)，鑒于房地產(chǎn)項目的建設(shè)應(yīng)用周期較長，若僅針對某一階段進行籌劃會給企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營帶來不同程度的風(fēng)險，造成企業(yè)的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)企業(yè)在進行整體的稅務(wù)籌劃時，要合理管控項目籌劃周期，借助對整個生命周期各個階段的合理管理來提高稅收籌劃工作的整體效率。在設(shè)計項目籌劃周期的過程中，工作人員需及時關(guān)注企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理數(shù)據(jù)，合理分析其經(jīng)營數(shù)據(jù)信息對企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響。面對不同時期的稅務(wù)籌劃工作，企業(yè)管理層應(yīng)采取具有針對性的措施，提高管理效率，更好地體現(xiàn)稅務(wù)籌劃的效果。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營時若開展戰(zhàn)略籌劃，應(yīng)利用合理的管理工作革新內(nèi)部工作人員的戰(zhàn)略籌劃管理意識，在具體工作中與相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化方法相結(jié)合，更好地考慮土地增值稅籌劃對企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的影響，提高規(guī)劃管理的專業(yè)性，解決稅務(wù)籌劃中遇到的各種問題，有效增強問題解決的合理性和針對性。房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅籌劃工作期間，項目管理人員不僅要適時考量其帶來的經(jīng)濟效益，而且要利用有效的舉措來完成對經(jīng)營管理成本的認(rèn)知轉(zhuǎn)變，借助對經(jīng)營成本理念的合理貫徹來促進該類企業(yè)發(fā)展質(zhì)量的提升，確保稅收籌劃工作對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生正向影響。

4.5 加強籌劃風(fēng)險認(rèn)知

房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃工作期間，要適時加強籌劃風(fēng)險認(rèn)知，利用對這一風(fēng)險的高效預(yù)判和精準(zhǔn)控制來提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營期間，需保障土地增值稅籌劃管理工作的合法性和合規(guī)性，在此基礎(chǔ)上開展有效籌劃，通過稅收籌劃獲得更多的經(jīng)濟利潤。在觀察多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的稅負狀況與經(jīng)營情況后可知，無論是財務(wù)人員還是管理者都要正確認(rèn)識稅收管理的推動作用，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息的具體變化來關(guān)注稅收政策的變動情況，對可能出現(xiàn)的統(tǒng)籌規(guī)劃要素實行綜合考量。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在日常經(jīng)營中應(yīng)適時明確土地增值稅相關(guān)政策的具體要求，對稅務(wù)籌劃可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行合理管控與規(guī)避，最大限度地保障企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟利潤。在開展企業(yè)風(fēng)險管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)針對內(nèi)部管理人員和基層員工進行專業(yè)的業(yè)務(wù)風(fēng)險培訓(xùn)，并根據(jù)業(yè)務(wù)風(fēng)險培訓(xùn)的內(nèi)容提高員工的風(fēng)險防范和應(yīng)對能力。在房地產(chǎn)企業(yè)實施稅務(wù)籌劃的過程中，內(nèi)部管理者應(yīng)及時明確內(nèi)外部環(huán)境的具體變化，逐步提高學(xué)習(xí)能力和適應(yīng)能力，增強稅務(wù)籌劃的風(fēng)險意識，并將風(fēng)險管理意識與企業(yè)的具體發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，從而使管理工作計劃的制定更具針對性，從而合理提高稅務(wù)籌劃的質(zhì)量和水平。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃土地增值稅的過程中，相關(guān)部門應(yīng)利用具有針對性的舉措有效控制其可能面臨的各項風(fēng)險，不僅要對稅務(wù)籌劃人員的綜合素養(yǎng)進行合理提升，有效提高該類人群的專業(yè)性，而且要切實改善企業(yè)整體的經(jīng)營環(huán)境，通過對各類影響因素的科學(xué)控制，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營水準(zhǔn)和納稅規(guī)范性。

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