姜兆華
EFP金融管理師,山東師范大學(xué)特聘教授、碩士生導(dǎo)師
取消公攤面積這件事早有提議,也爭(zhēng)議了很多年。最近內(nèi)蒙古建委將取消公攤面積作為立法建議提案,再次引發(fā)熱議。買(mǎi)房承擔(dān)公攤面積大家都覺(jué)得政策不合理,但真要問(wèn)到底哪兒不合理,大家還真不一定都能說(shuō)出個(gè)子午卯酉來(lái)。
大家都知道,開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子的“面積”涉及三個(gè)概念:一是房屋銷(xiāo)售面積,二是套內(nèi)建筑面積,三是應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。三者之間關(guān)系很簡(jiǎn)單:房屋銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積。套內(nèi)建筑面積是業(yè)主實(shí)際使用的面積,分?jǐn)偣媒ㄖ娣e則為維護(hù)物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)公共使用面積,包括走廊、過(guò)道、電梯井、消防通道、機(jī)電配電室、物業(yè)用房等。其中,對(duì)分?jǐn)偣妹娣e的確認(rèn)與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題的質(zhì)疑一直不絕于耳。
質(zhì)疑之一:公攤面積是否精準(zhǔn)?
購(gòu)房者明明買(mǎi)到80幾平米的房子,卻要按100平米甚至更多面積成交,這其中差額部分就是所謂的公攤面積。關(guān)于公攤面積分?jǐn)傄?guī)則,建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》有明確要求,但具體項(xiàng)目差異性較大,有15%、20%,甚至30%。但哪些建筑屬于公攤面積,哪些建筑不屬于公攤面積?公攤面積究竟怎么得出來(lái)的,是否經(jīng)過(guò)了公證,這其中到底有沒(méi)有“貓膩”?絕大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)此一無(wú)所知。
質(zhì)疑之二:公攤收費(fèi)是否合理?
細(xì)心的購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn),房產(chǎn)證上一般都會(huì)標(biāo)明房產(chǎn)性質(zhì),住宅還是商住,建筑面積XXX平米,套內(nèi)面積XXX平米。需要注意的是:購(gòu)房者買(mǎi)房?jī)r(jià)款是按“建筑面積x每平米單價(jià)”計(jì)算成交的,而不是按套內(nèi)面積計(jì)算成交。這就意味著,房款實(shí)際已經(jīng)包含了電梯井、隔墻等這些公攤面積的價(jià)款,而且公攤面積和房子使用面積是一個(gè)價(jià)。姑且不論公攤面積是否該計(jì)入房?jī)r(jià),即使應(yīng)該計(jì)入房?jī)r(jià),二者同價(jià)銷(xiāo)售又是否合理呢?居住面積的使用價(jià)值顯然高于機(jī)房、電梯井、隔墻等公共設(shè)施的使用價(jià)值。把公攤面積等同套內(nèi)面積合并銷(xiāo)售,這是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的第一個(gè)”坑”。
假如購(gòu)房者買(mǎi)到的是精裝房,購(gòu)房者還要承擔(dān)相應(yīng)的裝修費(fèi)用,而裝修費(fèi)用也是按房屋建筑面積來(lái)計(jì)算的。也就是說(shuō),房子套內(nèi)面積和公攤面積是按同等裝修水準(zhǔn)、同等裝修價(jià)格取費(fèi)的。而實(shí)際情況是隔墻、電梯井、機(jī)房等公共場(chǎng)所幾乎不用裝修,即使裝修也只是簡(jiǎn)裝而已。把公攤面積等同套內(nèi)面積裝修收費(fèi),這是購(gòu)房者看不見(jiàn)、摸不著的第二個(gè)“坑”。
房子交付使用后,購(gòu)房者還要支付物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、電梯費(fèi)、垃圾清理費(fèi)等各種維護(hù)費(fèi)用,這些費(fèi)用也都毫無(wú)例外地要按建筑面積收費(fèi),甚至房子未來(lái)轉(zhuǎn)賣(mài)交易稅也要按建筑面積計(jì)費(fèi)。比如,業(yè)主取暖費(fèi)按建筑面積收取,而實(shí)際上公攤面積很少需要統(tǒng)一供暖。從法理上看,按建筑面積收費(fèi)模式顯然有失公允,這是公攤面積的第三個(gè)“坑”。
譚雅玲
中國(guó)外匯投資研究院院長(zhǎng),獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家
上周外匯市場(chǎng)美元指數(shù)實(shí)現(xiàn)貶值收官,匯率從109.8011點(diǎn)下至109.0197點(diǎn),貶值0.71%;區(qū)間跨度位于110.7956點(diǎn)和108.3511點(diǎn),振幅2.20%。由此,主要籃子貨幣圍繞美元調(diào)節(jié)隨從,歐元升值1.00美元,英鎊穩(wěn)定1.15美元,瑞郎升值0.95瑞郎,日元升值142日元,加元維持1.30加元,澳元上至0.68美元,新西蘭元升值0.61美元。我國(guó)人民幣升值收官,一周極端貶值收斂明顯,兩地走勢(shì)從6.91元開(kāi)盤(pán)同步至收官呈現(xiàn)6.92元(在岸)和6.93元(離岸)差異性水平,尤其區(qū)間貶值離岸臨近7元關(guān)口,但最終并未突破,極致水平為6.9971元。
外匯市場(chǎng)目前依然是美元貶值阻力為主,進(jìn)而之前已經(jīng)早有準(zhǔn)備的組合技術(shù)性發(fā)揮起到重要作用,包括股市、商品協(xié)從性并舉,美元貶值似乎開(kāi)啟新階段走勢(shì),但阻力與障礙較大。
1、股指配合發(fā)揮策略助推貶值。美指下行幅度不大,但在比較復(fù)雜與有利局面之下股市配合性凸顯,美股熊市不攻自破,美股并無(wú)大礙,技術(shù)性修正主動(dòng)和防御配合性才是關(guān)鍵與重點(diǎn)。上周美國(guó)三大股指收官上漲與我預(yù)期一致,道指重回32000點(diǎn),納指上至12112點(diǎn),標(biāo)普?qǐng)?bào)4067點(diǎn)。上周美國(guó)三大股指漲幅分別為2.66%、3.65%和4.14%。此外美國(guó)債市收益率上升顯著,2-30年期限收益率均在3.5%以上,美國(guó)市場(chǎng)組合拳以國(guó)內(nèi)投資收益保護(hù)為主,這是值得關(guān)注的動(dòng)向。雖然市場(chǎng)輿論有跡象顯示,投資者撤離美國(guó)股市或有可能,或因經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)大增的影響。有信息顯示,截至9月7日一周美國(guó)股票基金出現(xiàn)109億美元的資金流出,這是11周以來(lái)最大的資金流出,科技股的資金流出最嚴(yán)重。然而,此時(shí)美國(guó)國(guó)債收益率上行凸顯,資金流的異常性或配合美元為主值得關(guān)注。
2、美聯(lián)儲(chǔ)加息堅(jiān)定需要美元貶值。目前美聯(lián)儲(chǔ)加息確定性凸顯,既使下周美國(guó)通脹下行,但估計(jì)8%左右的通脹指數(shù)依然顯示美國(guó)高通脹局面,美聯(lián)儲(chǔ)加息不會(huì)被干擾。美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依然穩(wěn)定,美聯(lián)儲(chǔ)加息時(shí)機(jī)的緊迫性更突出,抓緊時(shí)機(jī)是美聯(lián)儲(chǔ)考量加息的重點(diǎn)時(shí)段。尤其面對(duì)即將來(lái)臨的財(cái)年決算,美元貶值對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)例會(huì)和財(cái)年收官都十分重要。因此,美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)測(cè)接下來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)加息不會(huì)休止,預(yù)計(jì)9月例會(huì)加息75點(diǎn)基本明朗,11月例會(huì)加息25-50點(diǎn)依舊繼續(xù),12月例會(huì)加息50點(diǎn)以上毫無(wú)問(wèn)題。預(yù)計(jì)此輪美聯(lián)儲(chǔ)加息周期的美元基準(zhǔn)利率的上限或?yàn)?%左右,這不僅是一個(gè)利率水平的簡(jiǎn)單權(quán)衡,而是利率全球高度與制衡考量的重點(diǎn),這是美元貨幣特性必然的目標(biāo)與戰(zhàn)略選擇重點(diǎn)。
3、經(jīng)濟(jì)分化差異將是匯率焦灼難點(diǎn)。上周四歐央行加息75點(diǎn)是歐元?dú)v史之最,之所以如此力度調(diào)控利率是基于歐元區(qū)通脹參數(shù)的壓力,但是考量歐元利率比較性,歐元依然比較被動(dòng)或外圍風(fēng)險(xiǎn)難以消失。因?yàn)闅W元區(qū)通脹是外力輸入型通脹,進(jìn)而被美元化是歐元區(qū)尷尬局面。尤其目前歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退預(yù)期有所上升,歐元區(qū)被動(dòng)能源緊缺和商品成本壓力是歐元區(qū)通脹特性與背景受制主因。