姜兆華

EFP金融管理師，山東師范大學(xué)特聘教授、碩士生導(dǎo)師

買(mǎi)房公攤面積的坑有多深，你需要了解下！

取消公攤面積這件事早有提議，也爭(zhēng)議了很多年。最近內(nèi)蒙古建委將取消公攤面積作為立法建議提案，再次引發(fā)熱議。買(mǎi)房承擔(dān)公攤面積大家都覺(jué)得政策不合理，但真要問(wèn)到底哪兒不合理，大家還真不一定都能說(shuō)出個(gè)子午卯酉來(lái)。

大家都知道，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子的“面積”涉及三個(gè)概念：一是房屋銷(xiāo)售面積，二是套內(nèi)建筑面積，三是應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。三者之間關(guān)系很簡(jiǎn)單：房屋銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積。套內(nèi)建筑面積是業(yè)主實(shí)際使用的面積，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e則為維護(hù)物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)公共使用面積，包括走廊、過(guò)道、電梯井、消防通道、機(jī)電配電室、物業(yè)用房等。其中，對(duì)分?jǐn)偣妹娣e的確認(rèn)與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題的質(zhì)疑一直不絕于耳。

質(zhì)疑之一：公攤面積是否精準(zhǔn)？

購(gòu)房者明明買(mǎi)到80幾平米的房子，卻要按100平米甚至更多面積成交，這其中差額部分就是所謂的公攤面積。關(guān)于公攤面積分?jǐn)傄?guī)則，建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》有明確要求，但具體項(xiàng)目差異性較大，有15%、20%，甚至30%。但哪些建筑屬于公攤面積，哪些建筑不屬于公攤面積？公攤面積究竟怎么得出來(lái)的，是否經(jīng)過(guò)了公證，這其中到底有沒(méi)有“貓膩”？絕大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)此一無(wú)所知。

質(zhì)疑之二：公攤收費(fèi)是否合理？

細(xì)心的購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上一般都會(huì)標(biāo)明房產(chǎn)性質(zhì)，住宅還是商住，建筑面積XXX平米，套內(nèi)面積XXX平米。需要注意的是：購(gòu)房者買(mǎi)房?jī)r(jià)款是按“建筑面積x每平米單價(jià)”計(jì)算成交的，而不是按套內(nèi)面積計(jì)算成交。這就意味著，房款實(shí)際已經(jīng)包含了電梯井、隔墻等這些公攤面積的價(jià)款，而且公攤面積和房子使用面積是一個(gè)價(jià)。姑且不論公攤面積是否該計(jì)入房?jī)r(jià)，即使應(yīng)該計(jì)入房?jī)r(jià)，二者同價(jià)銷(xiāo)售又是否合理呢？居住面積的使用價(jià)值顯然高于機(jī)房、電梯井、隔墻等公共設(shè)施的使用價(jià)值。把公攤面積等同套內(nèi)面積合并銷(xiāo)售，這是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的第一個(gè)”坑”。

假如購(gòu)房者買(mǎi)到的是精裝房，購(gòu)房者還要承擔(dān)相應(yīng)的裝修費(fèi)用，而裝修費(fèi)用也是按房屋建筑面積來(lái)計(jì)算的。也就是說(shuō)，房子套內(nèi)面積和公攤面積是按同等裝修水準(zhǔn)、同等裝修價(jià)格取費(fèi)的。而實(shí)際情況是隔墻、電梯井、機(jī)房等公共場(chǎng)所幾乎不用裝修，即使裝修也只是簡(jiǎn)裝而已。把公攤面積等同套內(nèi)面積裝修收費(fèi)，這是購(gòu)房者看不見(jiàn)、摸不著的第二個(gè)“坑”。

房子交付使用后，購(gòu)房者還要支付物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、電梯費(fèi)、垃圾清理費(fèi)等各種維護(hù)費(fèi)用，這些費(fèi)用也都毫無(wú)例外地要按建筑面積收費(fèi)，甚至房子未來(lái)轉(zhuǎn)賣(mài)交易稅也要按建筑面積計(jì)費(fèi)。比如，業(yè)主取暖費(fèi)按建筑面積收取，而實(shí)際上公攤面積很少需要統(tǒng)一供暖。從法理上看，按建筑面積收費(fèi)模式顯然有失公允，這是公攤面積的第三個(gè)“坑”。

譚雅玲

中國(guó)外匯投資研究院院長(zhǎng)，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家

隨從美元突出 貶值效應(yīng)深化

上周外匯市場(chǎng)美元指數(shù)實(shí)現(xiàn)貶值收官，匯率從109.8011點(diǎn)下至109.0197點(diǎn)，貶值0.71%；區(qū)間跨度位于110.7956點(diǎn)和108.3511點(diǎn)，振幅2.20%。由此，主要籃子貨幣圍繞美元調(diào)節(jié)隨從，歐元升值1.00美元，英鎊穩(wěn)定1.15美元，瑞郎升值0.95瑞郎，日元升值142日元，加元維持1.30加元，澳元上至0.68美元，新西蘭元升值0.61美元。我國(guó)人民幣升值收官，一周極端貶值收斂明顯，兩地走勢(shì)從6.91元開(kāi)盤(pán)同步至收官呈現(xiàn)6.92元（在岸）和6.93元（離岸）差異性水平，尤其區(qū)間貶值離岸臨近7元關(guān)口，但最終并未突破，極致水平為6.9971元。

外匯市場(chǎng)目前依然是美元貶值阻力為主，進(jìn)而之前已經(jīng)早有準(zhǔn)備的組合技術(shù)性發(fā)揮起到重要作用，包括股市、商品協(xié)從性并舉，美元貶值似乎開(kāi)啟新階段走勢(shì)，但阻力與障礙較大。

1、股指配合發(fā)揮策略助推貶值。美指下行幅度不大，但在比較復(fù)雜與有利局面之下股市配合性凸顯，美股熊市不攻自破，美股并無(wú)大礙，技術(shù)性修正主動(dòng)和防御配合性才是關(guān)鍵與重點(diǎn)。上周美國(guó)三大股指收官上漲與我預(yù)期一致，道指重回32000點(diǎn)，納指上至12112點(diǎn)，標(biāo)普?qǐng)?bào)4067點(diǎn)。上周美國(guó)三大股指漲幅分別為2.66%、3.65%和4.14%。此外美國(guó)債市收益率上升顯著，2-30年期限收益率均在3.5%以上，美國(guó)市場(chǎng)組合拳以國(guó)內(nèi)投資收益保護(hù)為主，這是值得關(guān)注的動(dòng)向。雖然市場(chǎng)輿論有跡象顯示，投資者撤離美國(guó)股市或有可能，或因經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)大增的影響。有信息顯示，截至9月7日一周美國(guó)股票基金出現(xiàn)109億美元的資金流出，這是11周以來(lái)最大的資金流出，科技股的資金流出最嚴(yán)重。然而，此時(shí)美國(guó)國(guó)債收益率上行凸顯，資金流的異常性或配合美元為主值得關(guān)注。

2、美聯(lián)儲(chǔ)加息堅(jiān)定需要美元貶值。目前美聯(lián)儲(chǔ)加息確定性凸顯，既使下周美國(guó)通脹下行，但估計(jì)8%左右的通脹指數(shù)依然顯示美國(guó)高通脹局面，美聯(lián)儲(chǔ)加息不會(huì)被干擾。美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依然穩(wěn)定，美聯(lián)儲(chǔ)加息時(shí)機(jī)的緊迫性更突出，抓緊時(shí)機(jī)是美聯(lián)儲(chǔ)考量加息的重點(diǎn)時(shí)段。尤其面對(duì)即將來(lái)臨的財(cái)年決算，美元貶值對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)例會(huì)和財(cái)年收官都十分重要。因此，美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)測(cè)接下來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)加息不會(huì)休止，預(yù)計(jì)9月例會(huì)加息75點(diǎn)基本明朗，11月例會(huì)加息25-50點(diǎn)依舊繼續(xù)，12月例會(huì)加息50點(diǎn)以上毫無(wú)問(wèn)題。預(yù)計(jì)此輪美聯(lián)儲(chǔ)加息周期的美元基準(zhǔn)利率的上限或?yàn)?%左右，這不僅是一個(gè)利率水平的簡(jiǎn)單權(quán)衡，而是利率全球高度與制衡考量的重點(diǎn)，這是美元貨幣特性必然的目標(biāo)與戰(zhàn)略選擇重點(diǎn)。

3、經(jīng)濟(jì)分化差異將是匯率焦灼難點(diǎn)。上周四歐央行加息75點(diǎn)是歐元?dú)v史之最，之所以如此力度調(diào)控利率是基于歐元區(qū)通脹參數(shù)的壓力，但是考量歐元利率比較性，歐元依然比較被動(dòng)或外圍風(fēng)險(xiǎn)難以消失。因?yàn)闅W元區(qū)通脹是外力輸入型通脹，進(jìn)而被美元化是歐元區(qū)尷尬局面。尤其目前歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退預(yù)期有所上升，歐元區(qū)被動(dòng)能源緊缺和商品成本壓力是歐元區(qū)通脹特性與背景受制主因。