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        買房公攤面積的坑有多深,你需要了解下!

        2022-05-30 10:48:04
        金融理財 2022年9期
        關鍵詞:公攤面積收官購房者

        姜兆華

        EFP金融管理師,山東師范大學特聘教授、碩士生導師

        買房公攤面積的坑有多深,你需要了解下!

        取消公攤面積這件事早有提議,也爭議了很多年。最近內蒙古建委將取消公攤面積作為立法建議提案,再次引發(fā)熱議。買房承擔公攤面積大家都覺得政策不合理,但真要問到底哪兒不合理,大家還真不一定都能說出個子午卯酉來。

        大家都知道,開發(fā)商賣房子的“面積”涉及三個概念:一是房屋銷售面積,二是套內建筑面積,三是應分攤的公用建筑面積。三者之間關系很簡單:房屋銷售面積=套內建筑面積+公攤面積。套內建筑面積是業(yè)主實際使用的面積,分攤公用建筑面積則為維護物業(yè)運轉公共使用面積,包括走廊、過道、電梯井、消防通道、機電配電室、物業(yè)用房等。其中,對分攤公用面積的確認與取費標準等問題的質疑一直不絕于耳。

        質疑之一:公攤面積是否精準?

        購房者明明買到80幾平米的房子,卻要按100平米甚至更多面積成交,這其中差額部分就是所謂的公攤面積。關于公攤面積分攤規(guī)則,建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》有明確要求,但具體項目差異性較大,有15%、20%,甚至30%。但哪些建筑屬于公攤面積,哪些建筑不屬于公攤面積?公攤面積究竟怎么得出來的,是否經(jīng)過了公證,這其中到底有沒有“貓膩”?絕大多數(shù)購房者對此一無所知。

        質疑之二:公攤收費是否合理?

        細心的購房者會發(fā)現(xiàn),房產證上一般都會標明房產性質,住宅還是商住,建筑面積XXX平米,套內面積XXX平米。需要注意的是:購房者買房價款是按“建筑面積x每平米單價”計算成交的,而不是按套內面積計算成交。這就意味著,房款實際已經(jīng)包含了電梯井、隔墻等這些公攤面積的價款,而且公攤面積和房子使用面積是一個價。姑且不論公攤面積是否該計入房價,即使應該計入房價,二者同價銷售又是否合理呢?居住面積的使用價值顯然高于機房、電梯井、隔墻等公共設施的使用價值。把公攤面積等同套內面積合并銷售,這是房地產銷售的第一個”坑”。

        假如購房者買到的是精裝房,購房者還要承擔相應的裝修費用,而裝修費用也是按房屋建筑面積來計算的。也就是說,房子套內面積和公攤面積是按同等裝修水準、同等裝修價格取費的。而實際情況是隔墻、電梯井、機房等公共場所幾乎不用裝修,即使裝修也只是簡裝而已。把公攤面積等同套內面積裝修收費,這是購房者看不見、摸不著的第二個“坑”。

        房子交付使用后,購房者還要支付物業(yè)費、取暖費、電梯費、垃圾清理費等各種維護費用,這些費用也都毫無例外地要按建筑面積收費,甚至房子未來轉賣交易稅也要按建筑面積計費。比如,業(yè)主取暖費按建筑面積收取,而實際上公攤面積很少需要統(tǒng)一供暖。從法理上看,按建筑面積收費模式顯然有失公允,這是公攤面積的第三個“坑”。

        譚雅玲

        中國外匯投資研究院院長,獨立經(jīng)濟學家

        隨從美元突出 貶值效應深化

        上周外匯市場美元指數(shù)實現(xiàn)貶值收官,匯率從109.8011點下至109.0197點,貶值0.71%;區(qū)間跨度位于110.7956點和108.3511點,振幅2.20%。由此,主要籃子貨幣圍繞美元調節(jié)隨從,歐元升值1.00美元,英鎊穩(wěn)定1.15美元,瑞郎升值0.95瑞郎,日元升值142日元,加元維持1.30加元,澳元上至0.68美元,新西蘭元升值0.61美元。我國人民幣升值收官,一周極端貶值收斂明顯,兩地走勢從6.91元開盤同步至收官呈現(xiàn)6.92元(在岸)和6.93元(離岸)差異性水平,尤其區(qū)間貶值離岸臨近7元關口,但最終并未突破,極致水平為6.9971元。

        外匯市場目前依然是美元貶值阻力為主,進而之前已經(jīng)早有準備的組合技術性發(fā)揮起到重要作用,包括股市、商品協(xié)從性并舉,美元貶值似乎開啟新階段走勢,但阻力與障礙較大。

        1、股指配合發(fā)揮策略助推貶值。美指下行幅度不大,但在比較復雜與有利局面之下股市配合性凸顯,美股熊市不攻自破,美股并無大礙,技術性修正主動和防御配合性才是關鍵與重點。上周美國三大股指收官上漲與我預期一致,道指重回32000點,納指上至12112點,標普報4067點。上周美國三大股指漲幅分別為2.66%、3.65%和4.14%。此外美國債市收益率上升顯著,2-30年期限收益率均在3.5%以上,美國市場組合拳以國內投資收益保護為主,這是值得關注的動向。雖然市場輿論有跡象顯示,投資者撤離美國股市或有可能,或因經(jīng)濟衰退風險大增的影響。有信息顯示,截至9月7日一周美國股票基金出現(xiàn)109億美元的資金流出,這是11周以來最大的資金流出,科技股的資金流出最嚴重。然而,此時美國國債收益率上行凸顯,資金流的異常性或配合美元為主值得關注。

        2、美聯(lián)儲加息堅定需要美元貶值。目前美聯(lián)儲加息確定性凸顯,既使下周美國通脹下行,但估計8%左右的通脹指數(shù)依然顯示美國高通脹局面,美聯(lián)儲加息不會被干擾。美國經(jīng)濟數(shù)據(jù)依然穩(wěn)定,美聯(lián)儲加息時機的緊迫性更突出,抓緊時機是美聯(lián)儲考量加息的重點時段。尤其面對即將來臨的財年決算,美元貶值對美聯(lián)儲例會和財年收官都十分重要。因此,美聯(lián)儲預測接下來美聯(lián)儲加息不會休止,預計9月例會加息75點基本明朗,11月例會加息25-50點依舊繼續(xù),12月例會加息50點以上毫無問題。預計此輪美聯(lián)儲加息周期的美元基準利率的上限或為4%左右,這不僅是一個利率水平的簡單權衡,而是利率全球高度與制衡考量的重點,這是美元貨幣特性必然的目標與戰(zhàn)略選擇重點。

        3、經(jīng)濟分化差異將是匯率焦灼難點。上周四歐央行加息75點是歐元歷史之最,之所以如此力度調控利率是基于歐元區(qū)通脹參數(shù)的壓力,但是考量歐元利率比較性,歐元依然比較被動或外圍風險難以消失。因為歐元區(qū)通脹是外力輸入型通脹,進而被美元化是歐元區(qū)尷尬局面。尤其目前歐元區(qū)經(jīng)濟衰退預期有所上升,歐元區(qū)被動能源緊缺和商品成本壓力是歐元區(qū)通脹特性與背景受制主因。

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