王艷玲

近期，房企半年業(yè)績報告密集發(fā)布。從已經(jīng)公布的過百家上市房企業(yè)績報告上看，企業(yè)的銷售狀況整體仍未好轉(zhuǎn)，行業(yè)利潤走向下滑，還有超50家房企發(fā)布上半年業(yè)績預(yù)虧公告。

但隨著經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)向好，宏觀政策利好釋放，房地產(chǎn)市場會逐漸有所恢復(fù)好轉(zhuǎn)，穩(wěn)健型優(yōu)質(zhì)房企將迎來新的發(fā)展機(jī)會。

那么，展望樓市下半場，房企大佬如何分析樓市形勢？密集發(fā)布的半年報，透露了哪些新動向、新信號？

“短期房地產(chǎn)市場已觸底”

無論碧桂園莫斌，還是萬科郁亮，在2022年中期業(yè)績發(fā)布會上都強(qiáng)調(diào)了一個觀點：房地產(chǎn)市場是一個10萬億的大市場，常做常有，常做常新。

“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，三大調(diào)控目標(biāo)，前兩個基本實現(xiàn)了”，在萬科2022中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席郁亮仍然強(qiáng)調(diào)，“短期房地產(chǎn)市場已觸底，市場恢復(fù)是一個緩慢溫和的過程，恢復(fù)仍需要時間”。

中國海外發(fā)展董事主席顏建國在業(yè)績會上，用“長期樂觀、短期承壓”八個字總結(jié)了當(dāng)前的市場形勢，他表示，步入市場總量下行的房地產(chǎn)市場下半場，有效的需求依然繼續(xù)存在，市場空間仍舊巨大。

他預(yù)判，房地產(chǎn)下半場將呈現(xiàn)“市場分化、行業(yè)分化、企業(yè)分化”三大分化趨勢，但房地產(chǎn)行業(yè)仍是一個可以長期堅持的行業(yè)，要對未來充滿信心。

“房地產(chǎn)始終是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對消費有著絕對支持作用，與發(fā)達(dá)國家相比，中國的城鎮(zhèn)化率還有不小的差距，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的人口聚集和需求空間潛力很大，行業(yè)仍然是10萬億級大市場，未來行業(yè)會更平穩(wěn)健康發(fā)展?！比A潤置地管理層表示，未來將始終堅持長期主義，保持戰(zhàn)略定力，有信心有能力完成全年業(yè)績目標(biāo)。

越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，下半年“房住不炒”“因城施策”的政策主調(diào)將保持穩(wěn)定，但預(yù)計下半年調(diào)控政策將在完善中適度寬松，特別是將支持居民自住及改善性的合理購房需求，保持房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

部分企業(yè)今年已無公開市場剛性到期債券

行業(yè)雖短期市場承壓，但是挑戰(zhàn)和機(jī)會也是并存的。龍湖、旭輝、金地等龍頭民企，正在安全穿越行業(yè)周期。

如旭輝，上半年實現(xiàn)新增公開市場直接融資超46億元，是為數(shù)不多完成境內(nèi)外多渠道融資的民營房企。截至2022年6月30日，“三道紅線”維持綠檔。旭輝平均債務(wù)賬期為4.7年，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比僅17%，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。同時，旭輝還積極主動對債務(wù)進(jìn)行管理，2022年已無公開市場剛性到期債券。

旭輝董事局主席林中認(rèn)為，“民營房企雖在此輪調(diào)整中受到了較大沖擊，但未來生存空間依然很大。旭輝作為示范性民營房企，有信心成功穿越行業(yè)周期?！?/p>

再有龍湖，資產(chǎn)負(fù)債率68%，凈負(fù)債率為55.3%，在手現(xiàn)金為875.5億元;現(xiàn)金短債比為4.07倍。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無償債壓力。

會上，龍湖集團(tuán)董事會主席吳亞軍強(qiáng)調(diào)，“行業(yè)底部已經(jīng)顯現(xiàn)，龍湖經(jīng)歷此次周期調(diào)整，看到了一些同路人，管理層也會更加勤勉”“正如泰坦尼克號，應(yīng)該在冰山之前就開始防備。從心理上講，整個團(tuán)隊對周期是有準(zhǔn)備的?！?/p>

還有碧桂園，截至6月底，其凈借貸比率為48.1%，而剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72%，現(xiàn)金短債比維持在2倍左右。其中，凈負(fù)債率繼續(xù)穩(wěn)定在民企最低區(qū)間。

截至目前，本年內(nèi)碧桂園已無到期境外優(yōu)先票據(jù)，僅騰越兩筆可回售公司債共計40億元。碧桂園表示，公司已經(jīng)做好了還款計劃和安排，并將根據(jù)市場情況考慮再融資等安排，進(jìn)一步調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

對于市場，碧桂園總裁莫斌表示，“目前各級政府、各地政府都在努力將房地產(chǎn)行業(yè)拉回健康發(fā)展的路上。在這些政策下，市場也會逐步恢復(fù)，碧桂園對未來有信心”。

此外，金地集團(tuán)董事長凌克也表示，“我們認(rèn)為目前市場處于從低谷逐漸恢復(fù)的過程中，恢復(fù)的過程會比較緩慢。我們會做好所有的準(zhǔn)備。”

代建業(yè)務(wù)成新增長點

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)雖然面臨著市場總量下行、盈利空間收窄、部分房企面臨的問題尚未解決以及區(qū)域分化加劇等風(fēng)險局面，但是仍有很大的發(fā)展機(jī)會。

萬科在鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展階段，上半年經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入241.1億，同比增長30.6%。對于萬物云的上市決定，萬科將其形容為“孩子長大了”。上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%。

萬科董事會主席郁亮表示，“我們不在意短期市場的估值，更看重通過資本市場支持能夠得到長期發(fā)展，以及與開發(fā)業(yè)務(wù)的協(xié)同?！?/p>

在華潤置地董事會主席李欣看來，經(jīng)營型不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，是公司業(yè)績和長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)者。今年上半年，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)實現(xiàn)簽約額1210.4億元，順利完成半年銷售目標(biāo)。經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，如購物中心零售額較去年同期增長7.0%，大幅優(yōu)于市場平均水平。

值得關(guān)注的是，諸多頭部房企都進(jìn)軍“代建”藍(lán)海。

碧桂園2021年內(nèi)部年度總結(jié)會上，執(zhí)行董事程光煜就表示，“住有所居”的提出對碧桂園做代建是一個很好的機(jī)會。

截至2022年7月，碧桂園建筑機(jī)器人的累計應(yīng)用施工已超1000萬平方米，并對外參與廣州、深圳、澳門等地多個市政重點項目的施工，上半年新成立的科技建造集團(tuán)也將大力拓展外部的代管代建業(yè)務(wù)。

中期業(yè)績發(fā)布會上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO陳旭平首次透露了，龍湖集團(tuán)旗下智慧營造品牌龍湖龍智造，主要聚焦在龍湖在TOD方面沉淀下來的能力。

“機(jī)會比想象來得快，為了托底土地，很多拿地企業(yè)沒有操盤能力，這也為代建業(yè)務(wù)帶來了機(jī)會?！标愋蚱綇?qiáng)調(diào)，龍湖的這個能力是一站式、全鏈條、全業(yè)態(tài)的服務(wù)，是有別于其他的一些純粹做傳統(tǒng)代建代銷服務(wù)的。

此外，華潤置地代建代運營、長租和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)在上半年，也錄得營業(yè)額76.0億元;其中，代建代運營營業(yè)額72.0億元。

旭輝董事局主席林中強(qiáng)調(diào)，“在行業(yè)變革期，旭輝從戰(zhàn)略高度認(rèn)識到代建的重要性。重視代建，拓展代建，對旭輝未來發(fā)展至關(guān)重要”。上半年，旭輝建管新拓展項目29個，累計在管面積超700萬平方米。