鐘黛
10月上旬,太古地產(chǎn)確認,以10.8億港元的價格,出售位于香港青衣地區(qū)的倉庫,買家為亞洲倉儲巨頭普洛斯。
太古地產(chǎn)表示,將出售某些非核心資產(chǎn),所得資金將重新投資于新的機會。
近年來,太古地產(chǎn)持續(xù)拋售香港非核心資產(chǎn),投資向內(nèi)地傾斜。
今年3月,太古地產(chǎn)宣布將在未來十年新增千億港元投資,其中500億港元將投資于內(nèi)地市場。
當傳統(tǒng)地產(chǎn)商“高杠桿、高周轉”的模式難以為繼,精耕細作、商業(yè)成熟的港資地產(chǎn)商,暗暗加碼。然而,想要后來居上、拓展內(nèi)地業(yè)務規(guī)模,太古地產(chǎn)也面臨不少挑戰(zhàn)。
9月下旬,太古地產(chǎn)與上海陸家嘴集團簽署前灘21號地塊的合作意向書。
太古地產(chǎn)對《21CBR》記者表示,看好上海及浦東新區(qū)的發(fā)展?jié)摿?,希望能繼續(xù)加深在浦東新區(qū)的投資和發(fā)展?;诠竞完懠易旒瘓F在前灘太古里的成功合作,雙方已就位于前灘國際商務區(qū)的目標地塊達成初步合作意向。
據(jù)規(guī)劃,前灘21號地塊總建筑面積超過60萬平方米,由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個大型商業(yè)組成,為前灘體量最大的商業(yè)。
前灘21號地塊與前灘25號地塊(即前灘太古里項目)最初由陸家嘴集團收購所得。2015年7月,陸家嘴集團與太古地產(chǎn)就前灘25-01地塊達成合作框架協(xié)議。
同年9月,陸家嘴集團與另一家港資開發(fā)商香港置地簽署了關于前灘21號地塊合作框架協(xié)議。前灘太古里已于2021年9月開業(yè),而前灘21號地塊的開發(fā)則相對波折。
2019年3月,香港置地宣布,與陸家嘴集團簽署的合作框架協(xié)議已終止。之后,陸家嘴便獨自啟動了前灘21號地塊的開發(fā)。如今再度聯(lián)手太古地產(chǎn)。
太古地產(chǎn)對《21CBR》記者表示,雙方希望進一步強強聯(lián)手探索長期發(fā)展新機遇,充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢和經(jīng)驗專長。
公開資料顯示,在前灘太古里的合作案例中,陸家嘴負責項目以及整個前灘的土地一級開發(fā),太古負責項目的管理和招商。
太古地產(chǎn)在上海的第一個項目興業(yè)太古匯,整體業(yè)務以高端和輕奢品牌為主,頂流奢侈品牌則被恒隆廣場占據(jù)。
前灘太古里則在招商上實現(xiàn)了“突圍”,定位為重奢,集結了Hermès、Dior、Gucci、LV、Zegna等一眾品牌,被業(yè)內(nèi)稱為“一個奢侈品都沒落下”。
太古地產(chǎn)零售業(yè)務董事韓置曾對媒體表示,前灘太古里的定位發(fā)生過改變。起初錨定為社區(qū)型商業(yè),但隨著成都遠洋太古里的開業(yè)運營,看到新客群誕生帶來的機遇,最終大膽改變了前灘太古里的定位,使商場內(nèi)容涵蓋從奢侈品到廣泛的日常生活。
前灘太古里的設計方5+ Design也表示,“疫情之后,大家所有的消費都在國內(nèi),加上奢侈品牌急于找地方開店。之前,上海的奢侈品購物中心業(yè)主只有恒隆和新鴻基這兩家開發(fā)商,所以他們也希望在開發(fā)商方面多一個選擇?!?/p>
項目開業(yè)后,成為上海商業(yè)新坐標。去年十一假期,前灘太古里的日均客流量超10萬人次。
近兩年,太古地產(chǎn)在上海的布局明顯提速。2021年7月,太古地產(chǎn)與靜安正式簽約張園地塊,將以輕資產(chǎn)的形式參與運營管理。
張園地塊包含上海現(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整的石庫門建筑群。
太古地產(chǎn)最終打敗恒隆、華潤、新鴻基等,參與開發(fā)張園5幅地塊,總占地面積為4.6萬平方米,地上總建筑面積約6.2萬平方米,商業(yè)總面積超過4萬平方米。
太古地產(chǎn)定位為在核心城市開發(fā)精品項目?!奥鸢緶钡膽B(tài)度,讓其一度被貼上保守、精致、重度運營等標簽。
太古地產(chǎn)于千禧年前后進軍內(nèi)地市場,迄今僅開業(yè)了六個項目。其中,上海興業(yè)太古匯開發(fā)了15年之久,廣州太古匯磨了10年,成都遠洋太古里和上海前灘太古里均耗時6年。
這一速度,不僅遠遠落后于內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)商,也落后于恒隆地產(chǎn)等港資開發(fā)商。迄今,恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地已有11個項目。
發(fā)展緩慢,一方面源于太古地產(chǎn)在內(nèi)地勾地不具備優(yōu)勢,需要花時間尋求與其他企業(yè)的合作機會。另一方面,太古的管理層認為,高品質的產(chǎn)品和服務才是立足點,不著眼于一時快慢。
2016年,時任太古地產(chǎn)行政總裁的白德利談到:“(在內(nèi)地發(fā)展)是一個馬拉松,而不是一個短跑的競賽。既然是一項長跑,肯定視角要看得更長遠一點。”
然而,業(yè)績有壓力,太古地產(chǎn)也不得不卷入規(guī)模競爭。
2018年至2020年,太古地產(chǎn)業(yè)績?nèi)B跌:營收同比分別下跌20.69%、3.38%和6.43%;歸母凈利潤下跌趨勢不斷擴大,同比下跌15.58%、53.17%和69.49%,于2020年創(chuàng)下40.96億元的新低。
對于2020年基本溢利下滑,太古地產(chǎn)解釋,主要由于出售香港投資物業(yè)權益利潤減少,酒店業(yè)務虧損及香港零售物業(yè)組合的租金收入下降。
2021年短暫復蘇后,太古地產(chǎn)2022年上半年收入同比下跌26%至66.98億港元;歸母凈利潤同比增長117.69%至43.19億港元。
拆解來看,近年來,太古地產(chǎn)位于香港的零售物業(yè)、辦公樓租金增長疲軟,位于內(nèi)地的零售物業(yè)租金增長相對強勁。
2022年上半年,公司在內(nèi)地零售物業(yè)租金收入增加3%至15.86億港元。
內(nèi)地零售物業(yè)表現(xiàn)持續(xù)向好,增強了太古地產(chǎn)加倉內(nèi)地的決心。
“計劃在未來十年投資超過1000億港元?!痹诮衲?月的業(yè)績會上,太古地產(chǎn)主席白德利表示。其中,超過一半的資金將投資于內(nèi)地,并以一線、新一線城市的零售主導的綜合體項目為重點。
他還透露,預期未來十年,集團的中國內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。
在一線城市購物中心趨于飽和的前提下,太古地產(chǎn)似乎開始在二線城市尋找機會。
事實上,不止太古地產(chǎn),過去扎堆一線、準一線的高端商業(yè)地產(chǎn),都在向二三線城市下沉。面對SKP、K11、IFS和恒隆廣場等綜合體的高速擴張,太古面臨著一定的競爭壓力。
此外,置身于變化多樣的內(nèi)地消費市場,太古地產(chǎn)必須保持靈活。銀泰百貨等已吃到線上直播帶貨的紅利,太古旗下部分商場也試水過直播,通過線上渠道為線下引流。
面對熟悉又陌生的內(nèi)地市場,太古地產(chǎn)還需要更多的突破和創(chuàng)新。