楊科偉?李詩昀

3月16日，國務(wù)院金融委、央行、銀保監(jiān)會等就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號，其中財政部明確表示年內(nèi)不會擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點城市范圍。

筆者認(rèn)為，暫緩擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點主要是出于穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長的考量，面對充滿挑戰(zhàn)性的5.5%的GDP增長目標(biāo)，房地產(chǎn)投資或許不是主要支撐項，但至少不能是拖累項。長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)稅暫緩?fù)七M(jìn)不等于無限延期，基于推進(jìn)稅制改革、調(diào)節(jié)收入分配、完善長效機(jī)制的需要，房地產(chǎn)稅落地也只是時間問題。

財政部明確年內(nèi)不擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點范圍

3月16日，財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時表示：“房地產(chǎn)稅改革試點依照全國人大常委會的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件?！?/p>

這其中有三層含義：第一，2022年暫不擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點范圍，意味著除上海、重慶兩個自2011年就開始征收房地產(chǎn)稅的城市以外，其他城市今年內(nèi)不會開征房地產(chǎn)稅。

第二，房地產(chǎn)稅試點城市范圍已大致確定，城市層面前期準(zhǔn)備工作也在有序推進(jìn)中，今年試點暫緩或許并非因為存在制度障礙，而是出于穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長的考量。

第三，今年暫緩試點不等同于無限延期或不再開征，房地產(chǎn)稅落地終究只是時間問題。因為：1.房地產(chǎn)稅是稅制改革重要一環(huán)，未來有望成為地方主體稅種，更好發(fā)揮對地方公共財政的支撐作用，助力土地財政轉(zhuǎn)型;2.房地產(chǎn)稅有助于調(diào)節(jié)收入分配格局，房產(chǎn)是居民財富的重要組成，所持房產(chǎn)價值也是衡量個體間貧富差距的重要標(biāo)尺，在長期持有過程中，房產(chǎn)增值還無形間放大了貧富差距，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，尤其是補(bǔ)齊持有環(huán)節(jié)的征管缺位，是填補(bǔ)貧富鴻溝、促進(jìn)共同富裕的有力制度抓手;3.房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長效機(jī)制的題中之義，房地產(chǎn)長效機(jī)制是住房供給、土地制度、財稅政策、金融制度等多位一體、協(xié)同發(fā)力的調(diào)控體系，房地產(chǎn)稅作為重要的財稅工具，本就是房地產(chǎn)長效機(jī)制的題中之義，有助于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

縱觀近幾年中央關(guān)于房地產(chǎn)稅的表態(tài)，從2017年“逐步建立制度”、2018年“穩(wěn)妥推進(jìn)”，到2019年“穩(wěn)步推進(jìn)”，暗含房地產(chǎn)稅立法工作已有步驟可遵循之意。2020年，受新冠肺炎疫情影響，相關(guān)表述又回歸更為謹(jǐn)慎的“穩(wěn)妥推進(jìn)”。2021年，“十四五”規(guī)劃綱要、房地產(chǎn)稅改座談會、最高領(lǐng)導(dǎo)人署名文章都昭示著房地產(chǎn)稅改準(zhǔn)備工作正在加速推進(jìn)，直至10月23日，全國人大常委會正式授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅試點。

此時并非擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點的好時機(jī)

當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨三重重壓，房地產(chǎn)行業(yè)處在深度調(diào)整期，此時并不是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點的好時機(jī)。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場步入快速下行通道，樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交量持續(xù)縮水，同比跌幅逐漸擴(kuò)大，2022年2月，全國100個重點城市商品住宅成交面積僅為2043萬平方米，創(chuàng)近兩年來單月新低，同比跌幅達(dá)到41%，三四線城市領(lǐng)跌，跌幅達(dá)46%。

2021年，房企面臨巨大危機(jī)，融資環(huán)境持續(xù)收緊，百家典型企業(yè)全年融資量創(chuàng)近5年新低，近四成百強(qiáng)房企業(yè)績不及2020年，品牌房企頻頻爆雷，債務(wù)違約問題不斷。

房地產(chǎn)市場是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的縮影，2021年下半年，經(jīng)濟(jì)下行壓力陡增，第三季度GDP同比增長4.9%，較第二季度回落3個百分點，第四季度GDP增速滑落至4%。

3月15日，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-2月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，生產(chǎn)、投資、消費全面超預(yù)期，前2個月規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)增加值增長7.5%，固定資產(chǎn)投資增長12.2%，社會消費品零售總額增長6.7%。

令人擔(dān)憂的是，一方面，統(tǒng)計局的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與央行公布的金融數(shù)據(jù)表現(xiàn)有所背離，和市場體感也有較大差距。另一方面，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)修復(fù)的可持續(xù)性也有待觀察。在2021年GDP兩年平均增速僅為5.1%的前提下，2022年要完成頗具挑戰(zhàn)性的5.5%的增長目標(biāo)，房地產(chǎn)投資或許不能成為重要支撐項，但至少不能是拖累項，推遲房地產(chǎn)稅試點有穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地產(chǎn)投資進(jìn)而穩(wěn)增長的含義。

一二線市場有望率先企穩(wěn)回升

在官方明確暫緩擴(kuò)大試點之前，房地產(chǎn)稅總像是懸在購房者頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，不斷強(qiáng)化著市場觀望情緒，制約著住房消費需求尤其是改善需求的釋放。暫緩擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點，短期有助于提振市場信心，引導(dǎo)行業(yè)預(yù)期向積極方向轉(zhuǎn)變，助力房地產(chǎn)市場回歸良性循環(huán)軌道。

鑒于房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點范圍大概率劃定在廈門、杭州等核心一二線城市，這類城市房地產(chǎn)市場并不缺乏需求和購買力，阻礙樓市復(fù)蘇的主要因素就是市場預(yù)期。我們認(rèn)為，暫緩試點后核心一二線城市有望率先回暖，在第二季度甚至最快4月出現(xiàn)市場拐點，隨后弱二線、強(qiáng)三線城市可能出現(xiàn)輪動復(fù)蘇行情，而弱三四線城市受益有限，房地產(chǎn)市場或?qū)⒈３殖良拧?/p>