連捷

為了順應(yīng)現(xiàn)代化城市發(fā)展整體規(guī)劃，要結(jié)合片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資要求，匹配可行性方案，充分發(fā)揮片區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

在城市片區(qū)開(kāi)發(fā)工作中，要結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃落實(shí)相應(yīng)工作，明確具體開(kāi)發(fā)內(nèi)容才便于制定后續(xù)管控策略。

一方面，若是從片區(qū)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)要求，主要分為區(qū)域系統(tǒng)規(guī)劃編制內(nèi)容，并且利用標(biāo)準(zhǔn)管控流程，完成區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理、投融資管理、區(qū)域招商管理等工作。另一方面，若是從投資建設(shè)的角度分析，則片區(qū)開(kāi)發(fā)工作中，主要涉及土地整理內(nèi)容、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容。并且，相應(yīng)的工作適用于城建改造、扶貧開(kāi)發(fā)以及新城建設(shè)等領(lǐng)域。

本文以某城市片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，業(yè)務(wù)合作對(duì)象為地方政府及行業(yè)主管部門(mén)、地方國(guó)有企業(yè)（含投融資平臺(tái)公司）、社會(huì)資本方（包括投資人、建設(shè)方、運(yùn)營(yíng)方、開(kāi)發(fā)商等），片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目操作分為籌劃階段、準(zhǔn)備階段、采購(gòu)階段以及執(zhí)行階段。在確定實(shí)施主體后設(shè)計(jì)投融資模式，并編制實(shí)施方案和采購(gòu)社會(huì)資本方。而在投融資模式設(shè)計(jì)方面，項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)投融資模式和局部開(kāi)發(fā)投融資模式中確定相應(yīng)思路，選取專項(xiàng)債模式、PPP模式或者是投資人+EPC模式等。

城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資具體設(shè)計(jì)內(nèi)容

在城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資工作中，要結(jié)合片區(qū)發(fā)展規(guī)劃落實(shí)相應(yīng)工作，保證具體問(wèn)題具體分析的基礎(chǔ)上，踐行全過(guò)程管理控制方案，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)投融資工作的全面升級(jí)。要從完善定位出發(fā)，結(jié)合部門(mén)需求和城市要求細(xì)化投融資策略，并且依據(jù)實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)完善流程和運(yùn)作模式的處理工作，打造多元合理的具體設(shè)計(jì)方案。

首先，完善定位分析。在城市建設(shè)發(fā)展進(jìn)程中，片區(qū)開(kāi)發(fā)工作要充分關(guān)注區(qū)域運(yùn)行特點(diǎn)，并且積極落實(shí)全面綜合性管控方案，打造綜合性開(kāi)發(fā)方案，從而滿足管理要求。與此同時(shí)，在投融資項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)程中，要明確了解城市的發(fā)展情況，配合科學(xué)業(yè)態(tài)比例設(shè)計(jì)規(guī)范，全面評(píng)估資源要求和資金鏈結(jié)構(gòu)，打造精準(zhǔn)性較好的財(cái)務(wù)預(yù)算方案，以保證能為后續(xù)項(xiàng)目執(zhí)行以及投融資管理提供較為完整的數(shù)據(jù)支持。

其次，細(xì)化投融資策略。秉持精細(xì)化管理原則，制訂細(xì)致的投融資策略方案，實(shí)現(xiàn)多元管理目標(biāo)。

第一，相關(guān)部門(mén)在城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資工作中，要明確滾動(dòng)開(kāi)發(fā)機(jī)制的具體內(nèi)容，利用相關(guān)數(shù)據(jù)分析方案，對(duì)城市運(yùn)行以及整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)予以全面評(píng)估，并且明確城市片區(qū)項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)的時(shí)序要求。例如，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，要想提升資金的利用率，實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠，一般會(huì)事先確定資金最小的投資方案，然后借助滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的處理機(jī)制，保證資源及時(shí)整理的同時(shí)還能結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展要求落實(shí)更加精細(xì)化的操作工序。

第二，要結(jié)合城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資的具體要求適當(dāng)采取聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的工作方案，一般是在項(xiàng)目建設(shè)中借助資源整合處理機(jī)制，確定聯(lián)動(dòng)方案，并且要結(jié)合不同區(qū)域的特征充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，保證區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作順利開(kāi)展。

最后，確定流程和運(yùn)作模式。在全面分析城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資內(nèi)容后，就要結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃保證各項(xiàng)工作的精細(xì)化水平，確定總體目標(biāo)的同時(shí)，依據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求和價(jià)格數(shù)據(jù)構(gòu)建更加規(guī)范的流程，維持城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資工作的規(guī)范水平，能有效減少因?yàn)榱鞒瘫O(jiān)督管理不當(dāng)造成的片區(qū)開(kāi)發(fā)不足等問(wèn)題。除此之外，相關(guān)部門(mén)要在充分調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，依據(jù)片區(qū)發(fā)展模式判定投融資模式，最大程度上減少風(fēng)險(xiǎn)，提升整體效率。例如，目前較為常見(jiàn)的運(yùn)作模式分為BOT模式、BOO模式、O&M模式，需要在政府支持基礎(chǔ)上，以公司為基本載體，有效完善相應(yīng)管理方案，助力多元化管控工作全面進(jìn)步。

城市片區(qū)開(kāi)發(fā)中的投融資問(wèn)題

一是內(nèi)容不夠明確。在投融資項(xiàng)目實(shí)際管理過(guò)程中，結(jié)合城市片區(qū)的開(kāi)發(fā)情況發(fā)現(xiàn)內(nèi)容還不夠明確。主要是因?yàn)槌鞘衅瑓^(qū)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備一定的復(fù)雜性，進(jìn)行項(xiàng)目投資期間，政府不了解發(fā)展目標(biāo)和具體概念，未對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，一些項(xiàng)目在開(kāi)展后出現(xiàn)資金、資源不足現(xiàn)象，從而制約城區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。不僅如此，在項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行期間，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)服務(wù)、職責(zé)難度大，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后出現(xiàn)了權(quán)責(zé)劃分不明確等情況，不利于城市片區(qū)投融資管理效果的良好實(shí)現(xiàn)。

二是供應(yīng)商的經(jīng)驗(yàn)不夠。根據(jù)城市片區(qū)的開(kāi)發(fā)具體情況，一些供應(yīng)商僅僅重視建設(shè)工作，未思考運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，很多項(xiàng)目的引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨于形式化，不利于項(xiàng)目引導(dǎo)作用的發(fā)揮，這種情況也給城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資管理帶來(lái)很大影響。

所以，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不斷提升下，要保證城市片區(qū)開(kāi)發(fā)中投融資作用的發(fā)揮，要保證政府在項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理中職能的發(fā)揮，予以資格的詳細(xì)審查和產(chǎn)業(yè)總體調(diào)整，為其構(gòu)建完善的投融資管理方案，這樣不僅有利于片區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，也將滿足城市的可持續(xù)發(fā)展需求。

城市片區(qū)開(kāi)發(fā)的投融資策略

基于時(shí)代的發(fā)展要求，城市片區(qū)開(kāi)發(fā)主體之間存在一定的差異性。時(shí)下，城市片區(qū)開(kāi)發(fā)模式有以下四種：第一，政府獨(dú)資型。該模式是政府利用國(guó)有獨(dú)資開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的控制，避免給自身帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失。但是，一定程度上會(huì)使政府面對(duì)較大的財(cái)政壓力。第二，合資型。政府通過(guò)外部資金的引入，和國(guó)有企業(yè)合資開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目，并按照一定的比例來(lái)劃分效益。第三，完全外包型。政府將城市片區(qū)開(kāi)發(fā)的任務(wù)交給第三方，并給企業(yè)相應(yīng)的補(bǔ)償，以免政府面對(duì)嚴(yán)重的資金壓力。第四，混合型。政府主要將項(xiàng)目交給第三方，并對(duì)特大的項(xiàng)目進(jìn)行控制。該模式的應(yīng)用不僅能使政府緩解財(cái)政壓力，也能使政府的開(kāi)發(fā)能力逐漸增強(qiáng)。為了保證城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資工作順利開(kāi)展，要結(jié)合城市具體發(fā)展規(guī)劃內(nèi)容落實(shí)相應(yīng)工作，劃定投融資邊界的同時(shí)，結(jié)合地方財(cái)力、項(xiàng)目投入等建立完整的分析過(guò)程，踐行標(biāo)準(zhǔn)化控制流程，細(xì)化土地資源的利用結(jié)構(gòu)，真正意義上打造資金平衡機(jī)制，提升整體管理效果。

一、優(yōu)化規(guī)劃方案

第一，相關(guān)部門(mén)要?jiǎng)澏ㄍ度谫Y邊界，主要是結(jié)合城市建設(shè)的規(guī)劃以及城市發(fā)展特點(diǎn)，明確分工的同時(shí)對(duì)片區(qū)開(kāi)發(fā)邊界予以控制，利用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類型和投資主體分析等工作更好地優(yōu)選投資模式，保證資源補(bǔ)償和財(cái)政補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞫寄茼樌_(kāi)展。

第二，要依據(jù)地方財(cái)力情況完善評(píng)估工作，若是結(jié)合PPP項(xiàng)目的特征可知，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要依據(jù)地方財(cái)政承受壓力落實(shí)評(píng)估工作，從根本上避免評(píng)估流于表面的問(wèn)題，充分提升資源使用率，為城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資工作順利落實(shí)奠定基礎(chǔ)。

第三，要對(duì)投入產(chǎn)出的項(xiàng)目予以系統(tǒng)分析，主要是結(jié)合資源開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，保證片區(qū)資源開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)化項(xiàng)目建設(shè)工作重點(diǎn)突出，并且利用優(yōu)惠性政策補(bǔ)償方案提升運(yùn)行實(shí)效性。

第四，對(duì)于城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資工作而言，片區(qū)開(kāi)發(fā)的主體本身就是政府主體意識(shí)的延續(xù)，所以在實(shí)際管理中要將投融資管理的邏輯性和規(guī)范性作為重點(diǎn)，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)效率，踐行規(guī)范化應(yīng)用管控原則，從而確保整體片區(qū)發(fā)展管理符合預(yù)期。

第五，要清晰明確投資規(guī)劃中政府部門(mén)的引導(dǎo)職能，不僅要監(jiān)督片區(qū)建設(shè)，也要對(duì)投融資平臺(tái)的搭建予以管控，打造平等對(duì)話的平臺(tái)，避免城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資中不合理項(xiàng)目對(duì)整體管控效果產(chǎn)生的影響，在維持綜合管控效率的基礎(chǔ)上，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)效益。

二、細(xì)化土地資源利用模式

城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資工作中，全面分析投融資特點(diǎn)是維持工作效率的關(guān)鍵，因此，要積極提高土地開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作效率，依據(jù)片區(qū)資金平衡標(biāo)準(zhǔn)和循環(huán)使用要求，對(duì)預(yù)期收益、稅收融資等項(xiàng)目予以管理，并且維持土地資源的利用率，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)水平。正是因?yàn)槌鞘衅瑓^(qū)開(kāi)發(fā)投融資工作本身是較為復(fù)雜的系統(tǒng)，所以會(huì)受到區(qū)域性經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展現(xiàn)狀的影響，這就需要相關(guān)部門(mén)結(jié)合片區(qū)整體規(guī)劃內(nèi)容、開(kāi)發(fā)思路以及土地獲取等分析工作，更好地評(píng)估土地出讓條件，完善評(píng)估工作，展現(xiàn)出土地較好的使用價(jià)值，為片區(qū)資源管理和行業(yè)發(fā)展提供保障，避免土地資源盲目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的問(wèn)題。

三、優(yōu)化處理資金平衡

城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資工作中，資金的平衡處理是非常關(guān)鍵的內(nèi)容，要借助資金平衡方案維持各項(xiàng)工作規(guī)劃的合理性、科學(xué)性和規(guī)范性。

第一，在公益性項(xiàng)目中要維持資金平衡，明確公益性項(xiàng)目的管理費(fèi)杠桿，結(jié)合項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出資金平衡處理等方式，全面優(yōu)化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)水平，維持綜合管控效率，避免資金應(yīng)用管控不當(dāng)產(chǎn)生的影響。

第二，城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資中要將文化體育館等公益項(xiàng)目作為投資的主體項(xiàng)目，并且匹配完整的運(yùn)營(yíng)管理方案和資產(chǎn)投入計(jì)劃，從而強(qiáng)化資源的平衡性，依據(jù)項(xiàng)目特征明確資金來(lái)源，從根本上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的和諧統(tǒng)一。

四、完善融資規(guī)劃措施

在城市片區(qū)開(kāi)發(fā)期間，需要為其投入更多資源，投資回報(bào)周期長(zhǎng)。在整個(gè)開(kāi)發(fā)中，為了避免發(fā)生資金管理問(wèn)題，需要重點(diǎn)分析城市片區(qū)資源開(kāi)發(fā)工作，為其制定融資項(xiàng)目規(guī)劃和保障機(jī)制。第一，因?yàn)槌鞘衅瑓^(qū)開(kāi)發(fā)主體是政府，對(duì)資源管理期間很容易出現(xiàn)土地價(jià)格、基礎(chǔ)設(shè)施成本價(jià)格不符合的情況。要加強(qiáng)對(duì)該問(wèn)題的解決，城市片區(qū)開(kāi)發(fā)期間需要重點(diǎn)進(jìn)行投融資管理，在政府和政策有效支持下，促使經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的有效運(yùn)行，保證區(qū)域在激烈競(jìng)爭(zhēng)下獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。第二，為了獲得合理的投融資規(guī)劃工作，政府部門(mén)要發(fā)揮積極引導(dǎo)作用，其間需要構(gòu)建投融資平臺(tái)、平等性的對(duì)話平臺(tái)，能更有效地解決投融資規(guī)劃問(wèn)題，也能使區(qū)域在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中獲得強(qiáng)大進(jìn)步。

五、實(shí)現(xiàn)金融組織體系多元化

通過(guò)金融扶持政策的支持，需要對(duì)金融體制進(jìn)行優(yōu)化改革，促使金融機(jī)構(gòu)治理工作更加完善。第一，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行改革，保證法人治理結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，形成完善的內(nèi)部責(zé)任制度等，對(duì)其加大審查力度，內(nèi)部需要增加約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制等。第二，還需要增加金融監(jiān)管制度，能更詳細(xì)地分析金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，促使金融的穩(wěn)定運(yùn)行。第三，對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行中的不良資產(chǎn)盡快剝離，為企業(yè)形成金融資產(chǎn)治理的運(yùn)行機(jī)制，使銀行的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力不斷增強(qiáng)。第四，使金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)行水平和治理水平逐漸提升，制定完善的運(yùn)行治理機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)治理體系等，且對(duì)資金的實(shí)際運(yùn)行情況和風(fēng)險(xiǎn)詳細(xì)監(jiān)管，以促使產(chǎn)業(yè)金融政策的優(yōu)化使用。

綜上所述，城市片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資工作要充分整合資源和項(xiàng)目，確保統(tǒng)籌管理的同時(shí)，充分結(jié)合區(qū)域發(fā)展要求和現(xiàn)狀，構(gòu)建更加合理的開(kāi)發(fā)方案，從而確定資源調(diào)控機(jī)制，為產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)提供支持，保障區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，利用多元規(guī)劃的方式共同促進(jìn)城市建設(shè)工作的進(jìn)步。（作者單位：湘潭發(fā)展投資有限公司）