趙新江

今年第一季度，部分核心城市的二手房市場(chǎng)成交量就能夠企穩(wěn)，第二季度價(jià)格能夠穩(wěn)住。此后，新房市場(chǎng)也將隨之改善，并逐步傳遞到土地市場(chǎng)。由此，整體市場(chǎng)將出現(xiàn)鏈?zhǔn)叫迯?fù)。

從今年2月開(kāi)始，在相關(guān)政策的推動(dòng)下，地產(chǎn)行業(yè)有望觸底反彈，成為2022年穩(wěn)增長(zhǎng)的一條重要主線。在此背景下，地產(chǎn)商的好日子能回來(lái)嗎？A股房地產(chǎn)板塊值得參與嗎？

整體銷售依舊下滑

根據(jù)克而瑞發(fā)布的今年2月房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜顯示，2月百?gòu)?qiáng)房企單月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額4635億元，同比下降46.5%;1-2月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額10484億元，同比下降43.4%，較1月下降2.7%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)銷售端環(huán)比繼續(xù)下滑，表現(xiàn)不佳。

從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，2月各梯隊(duì)均大幅下滑，中小型房企表現(xiàn)稍強(qiáng)。2月單月銷售額超百億元的房企數(shù)量為9家，較上年同期減少19家。碧桂園單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額428億元，萬(wàn)科和融創(chuàng)單月分別實(shí)現(xiàn)銷售金額311億元和225億元。1-2月碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)分別累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額923億元、646億元和503億元，分列行業(yè)前三。從銷售增速來(lái)看，2月排名TOP31-100的房企整體稍優(yōu)于其余各梯隊(duì)，各梯隊(duì)均呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢(shì);在TOP30房企中，僅1家房企實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模的正增長(zhǎng)，整體表現(xiàn)較差。

回顧2021年的房企銷售情況，據(jù)《理財(cái)》雜志記者了解，去年規(guī)模房企銷售增速罕見(jiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP100房企全年全口徑銷售額為12.6萬(wàn)億元，同比增速為-3.2%，這是近7年來(lái)這一數(shù)據(jù)首次同比增速為負(fù)。

在百?gòu)?qiáng)房企整體銷售下滑的同時(shí)，去年全年業(yè)績(jī)同比降低的房企數(shù)量也在增加。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年全年近四成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，銷售規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量較2020年有明顯提升。從單月業(yè)績(jī)來(lái)看，2021年12月有逾八成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，其中逾六成房企同比降幅大于30%，20家房企單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降。

其中，TOP20房企中，2021年全年業(yè)績(jī)恒大同比降幅最大，為39%。綠地、世茂、陽(yáng)光城、富力地產(chǎn)等房企業(yè)績(jī)也出現(xiàn)不同程度的下跌，同比跌幅分別為19%、10%、16%及20%。

相對(duì)應(yīng)的是，百億房企陣營(yíng)分化加劇。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年銷售規(guī)模3000億元以上、1000億-3000億元、500億-1000億元、300億-500億元、100億-300億元，對(duì)應(yīng)企業(yè)數(shù)量分別為9家、32家、25家、38家、54家。其中，3000億元以上企業(yè)增長(zhǎng)1家，其余陣營(yíng)房企數(shù)量均有所減少。

同時(shí)，TOP10房企的格局也出現(xiàn)了變化，2021年碧桂園仍保持行業(yè)第一的位置，而恒大由2020年的行業(yè)第二降至行業(yè)第五，世茂集團(tuán)掉出行業(yè)前十，萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展行業(yè)排名均上升一位，分別為行業(yè)第二、第三以及第四，招商蛇口由行業(yè)第十升至行業(yè)第七，龍湖重回行業(yè)前十。

房地產(chǎn)規(guī)模逐步減弱

在房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)受阻的同時(shí)，房企的規(guī)模效應(yīng)也在減弱。去年以來(lái)，流動(dòng)性的收緊使得一批房企陷入債務(wù)違約的邊緣，其中不乏頭部房企。

事實(shí)上，近幾年來(lái)出臺(tái)的一些關(guān)鍵性政策，對(duì)規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)生了直接影響。

一方面，“三道紅線”的出臺(tái)，使得房企可獲得的信貸額度不再以規(guī)模為主要依據(jù)，而是以“踩線”情況，即財(cái)務(wù)健康狀況為主要考量標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，在22個(gè)城市推行的集中供地政策，令短期資金池深度成為企業(yè)增儲(chǔ)的重要砝碼，大型房企的優(yōu)勢(shì)減弱，一些財(cái)務(wù)狀況良好，又具備較強(qiáng)區(qū)域深耕能力的小房企獲得了更多機(jī)會(huì)。

由此，規(guī)模房企在融資、拿地中的優(yōu)勢(shì)均被削弱。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年100家典型房企的融資額約為1.3萬(wàn)億元，同比下降26%，近5年來(lái)（2017年以來(lái)）融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)達(dá)到5年來(lái)最低點(diǎn)。2021年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅為0.29，同樣創(chuàng)近5年新低。

專家表示，在融資、拿地政策以“長(zhǎng)效機(jī)制”形態(tài)出現(xiàn)的情況下，房企將逐漸開(kāi)始過(guò)緊日子。

不過(guò)，從今年3月的市場(chǎng)層面和政策層面看，房地產(chǎn)回暖的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。

上市房企業(yè)績(jī)分化明顯

據(jù)《理財(cái)》雜志記者了解，3月4日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊整體跌幅1.07%，其中20只股票上漲，4只股票平盤(pán)，86只股票下跌。數(shù)據(jù)顯示，截至當(dāng)天收盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊近一周漲幅1.90%，近一月漲幅2.46%，近一季漲幅3.15%。

各大房地產(chǎn)上市公司在2021年的整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何？Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月22日，共有5家房地產(chǎn)公司披露2021年業(yè)績(jī)快報(bào)，僅華發(fā)股份凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，金地集團(tuán)、廣宇發(fā)展、綠地控股、保利發(fā)展4家公司凈利潤(rùn)均出現(xiàn)不同程度下滑。

華發(fā)股份2021年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2021年，公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入514.08億元，同比增長(zhǎng)0.79%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為31.95億元，同比增長(zhǎng)10.1%。報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)中有增，總資產(chǎn)同比增長(zhǎng)10.97%，實(shí)現(xiàn)銷售1218.9億元，銷售面積468.8萬(wàn)平方米。同時(shí)，公司銷售回款大幅增長(zhǎng)，年度回款總額達(dá)700億元，同比增長(zhǎng)達(dá)30%以上。

業(yè)績(jī)預(yù)告方面，截至目前，共有64家房地產(chǎn)上市公司披露2021年業(yè)績(jī)預(yù)告，22家預(yù)喜，預(yù)喜比例約為34.38%。

凈利潤(rùn)數(shù)值方面，預(yù)計(jì)2021年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)下限超過(guò)1億元的有21家，預(yù)計(jì)超過(guò)3億元的有9家。小商品城、中南建設(shè)、張江高科、*ST新光、首開(kāi)股份、*ST松江6家公司預(yù)計(jì)2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)下限超過(guò)5億元。

凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率方面，剔除扭虧公司影響，預(yù)計(jì)2021年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比增幅超過(guò)10%的有14家，超過(guò)50%的有11家。沙河股份、萬(wàn)通發(fā)展、津?yàn)I發(fā)展預(yù)計(jì)2021年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)下限同比增幅超過(guò)100%。

2022年房地產(chǎn)板塊如何進(jìn)行投資，專家表示，由于2月百?gòu)?qiáng)房企銷售繼續(xù)下滑，各梯隊(duì)表現(xiàn)弱勢(shì)。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊估值仍處相對(duì)低位，業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)，股息高，值得重點(diǎn)關(guān)注?？梢躁P(guān)注龍頭房企萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、旭輝控股等;相關(guān)受益標(biāo)的包括龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)等。（文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。）