畢京愷

（重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院，重慶 400045）

0 引言

隨著城市化進(jìn)程不斷深入，越來越多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口，第一代“進(jìn)城者”由在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)為在城市非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，這部分人群在城市中沒有住房，與當(dāng)?shù)責(zé)o房者一并成為剛需人群；而另一部分本地有房者則選擇更換房產(chǎn)，以滿足其更高的住房需求，稱為改善換房人群?！痘浉郯拇鬄硡^(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺(tái)標(biāo)志著未來大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、技術(shù)等方面進(jìn)一步集聚。廣州是粵港澳大灣區(qū)的核心城市，隨著粵港澳大灣區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口的流入勢(shì)必會(huì)引發(fā)住房問題，包括但不限于無房者首次置業(yè)問題及有房者改善換房問題。

本文的研究對(duì)象為廣州市二手房市場(chǎng)，研究期為2013年2月1日至2016年4月30日。數(shù)據(jù)集包括在研究期內(nèi)的10078條二手房交易數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源為某上市房地產(chǎn)中介公司，包括交易房產(chǎn)的基本屬性及買家的購(gòu)房目的、交易屬性（付款方式、成交單價(jià)、成交面積）。首次置業(yè)人群所購(gòu)房產(chǎn)均價(jià)為18 678元/m2，而改善換房人群所購(gòu)房產(chǎn)均價(jià)為24 155元/m2，顯著高于首次置業(yè)均價(jià)。

1 購(gòu)房區(qū)位分析

房?jī)r(jià)受眾多因素影響，其中區(qū)位是至關(guān)重要的因素。老三區(qū)（越秀、海珠、荔灣）和天河區(qū)是廣州人口密度最大的4個(gè)區(qū)，而在廣州二手房均價(jià)中，老三區(qū)和天河區(qū)仍是廣州二手房均價(jià)最高的4個(gè)區(qū)。廣州房?jī)r(jià)與人口的分布關(guān)系一定程度上印證了房?jī)r(jià)與人口集聚分布具有趨同性，但并非完全同步，房?jī)r(jià)高值往往與人口集聚高值錯(cuò)開而分布在其周圍?？傮w而言，老三區(qū)與天河區(qū)的二手房均價(jià)與其人口密度排名相同，具有趨同性；而天河區(qū)的人口密度比海珠區(qū)小0.03萬人/km2，但其二手房均價(jià)卻比海珠區(qū)高13 783元。故人口高值在老三區(qū)，而房?jī)r(jià)高值在天河區(qū)，體現(xiàn)了房?jī)r(jià)高值與人口集聚高值錯(cuò)開的現(xiàn)象。

本節(jié)通過平均最近鄰、方向分布及核密度分析法分析首次置業(yè)、改善換房人群購(gòu)房位置的空間分布和聚集特征。

1.1 平均最近鄰

對(duì)首次置業(yè)與改善換房買家購(gòu)房POI的平均最近鄰距離、期望平均最近鄰距離進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，如表1所示。

表1 平均最近鄰分析結(jié)果

由表1可知，首次置業(yè)買家與改善換房買家的購(gòu)房POI區(qū)位總體呈現(xiàn)空間集聚特征；就平均最近鄰距離而言，改善換房買家購(gòu)房區(qū)位的平均最近鄰距離高于首次置業(yè)買家，則改善換房買家購(gòu)房區(qū)位的空間分布相對(duì)離散。

1.2 方向分布

標(biāo)準(zhǔn)差橢圓（Standard deviation ellipse）是空間統(tǒng)計(jì)方法中揭示經(jīng)濟(jì)空間分布特征的方法。標(biāo)準(zhǔn)差橢圓以中心、長(zhǎng)軸、短軸、方位角為基本參數(shù)。橢圓以空間分布均衡中心為圓心，以方位角表示其方向，長(zhǎng)軸、短軸表示要素分布在空間中的方向以及離散程度。其中標(biāo)準(zhǔn)差橢圓的圓心通過POI點(diǎn)位的算術(shù)平均中心進(jìn)行計(jì)算。

由標(biāo)準(zhǔn)差橢圓分析可知（見圖1），首次置業(yè)買家與改善換房買家的購(gòu)房區(qū)位中心均在老三區(qū)及天河區(qū)。不同的是首次置業(yè)買家的購(gòu)房區(qū)位在空間上呈“西北-東南”的分布趨勢(shì)，而改善換房買家的購(gòu)房區(qū)位的分布呈現(xiàn)各向同性。

圖1 首次置業(yè)、改善換房買家分布標(biāo)準(zhǔn)差橢圓

比改善換房買家更偏好在遠(yuǎn)離市中心的區(qū)購(gòu)房，偏好的方向?yàn)椤拔鞅?東南”，即番禺區(qū)、白云區(qū)方向。改善換房買家偏好老三區(qū)及天河區(qū)。

1.3 核密度分析

由圖2可知，首次置業(yè)買家主要聚集在老三區(qū)、天河區(qū)4個(gè)區(qū)，以及白云區(qū)、黃浦區(qū)、番禺區(qū)靠近核心4個(gè)區(qū)的位置，并在遠(yuǎn)離核心區(qū)的花都區(qū)、增城區(qū)形成副中心。細(xì)部來看首次置業(yè)買家主要集中在海珠路片區(qū)。區(qū)域特點(diǎn)為：地鐵1號(hào)線和6號(hào)線穿過，緊鄰人民高架路，交通便利；附近有廣州第三中學(xué)等中小學(xué)，教育資源豐富；附近有廣州市第一人民醫(yī)院等數(shù)所醫(yī)院，醫(yī)療資源豐富；靠近人民公園、中山紀(jì)念堂，環(huán)境優(yōu)美，距離市中心CBD較近。中山大道中片區(qū)、興南大道片區(qū)區(qū)域特點(diǎn)為：教育資源、醫(yī)療資源不多但齊全，附近有1～2個(gè)商業(yè)中心，距離市中心CBD較遠(yuǎn)。

圖2 首次置業(yè)買家核密度細(xì)部分析

通過對(duì)比首次置業(yè)買家與改善換房買家核密度細(xì)部圖可知：大部分在首次置業(yè)買家核密度圖中高密度的區(qū)位，在改善換房買家核密度圖中變?yōu)榈兔芏葏^(qū)位。數(shù)據(jù)集中改善換房買家為首次置業(yè)買家數(shù)量的1/3。在首次置業(yè)買家核密度圖中低密度的天壽路片區(qū)，在改善換房買家核密度圖中變?yōu)楦呙芏葏^(qū)位。結(jié)合數(shù)據(jù)集中改善換房買家數(shù)量的減少，說明這種現(xiàn)象是由于改善換房買家的偏好而出現(xiàn)，即改善換房買家相比首次置業(yè)買家更偏好壽路片區(qū)。

2 偏好分析

2.1 研究方法——特征價(jià)格法

為分析不同購(gòu)買目的買家對(duì)不同房產(chǎn)屬性的偏好差異，本文采用的研究方法為特征價(jià)格法。通過特征價(jià)格可分析房產(chǎn)各特征（屬性）給不同購(gòu)買目的買家?guī)淼男в茫词袌?chǎng)均衡時(shí)，不同購(gòu)買目的買家對(duì)于房產(chǎn)各特征的偏好與需求差異。以二手房成交價(jià)格作為被解釋變量，以房產(chǎn)屬性作為解釋變量，運(yùn)用多元回歸的方法，可通過解釋變量的系數(shù)得知此房產(chǎn)屬性對(duì)于買家的特征價(jià)格，即買家對(duì)于此房產(chǎn)屬性的偏好，通過對(duì)不同購(gòu)買目的的買家進(jìn)行分類回歸、比較，即可得知不同購(gòu)買目的買家對(duì)于不同房產(chǎn)屬性的偏好差異。通過對(duì)房產(chǎn)與POI點(diǎn)位的空間距離進(jìn)行回歸，得到不同買家對(duì)于房產(chǎn)空間位置的偏好差異。

2.2 描述性統(tǒng)計(jì)分析與回歸分析

分別對(duì)首次置業(yè)、改善換房、投資型的二手房買家建立回歸模型，以二手房成交單價(jià)為被解釋變量，以房產(chǎn)區(qū)位屬性、房產(chǎn)其他屬性為解釋變量進(jìn)行多元回歸分析，依據(jù)特征價(jià)格理論，解釋變量的系數(shù)即為市場(chǎng)均衡下，買家對(duì)此特征的需求價(jià)格。首次置業(yè)、改善換房、投資型買家的樣本數(shù)及模型的擬合優(yōu)度如表2所示，模型的擬合優(yōu)度在60%左右，達(dá)到特征價(jià)格模型的一般解釋力度。

表2 首次置業(yè)、改善換房購(gòu)房區(qū)位特征價(jià)格回歸

2.3 回歸結(jié)果

由表2可知，在區(qū)位偏好方面，首次置業(yè)、改善換房、投資型買家均偏好距離商業(yè)中心近，特別是投資型買家、改善換房買家相對(duì)于首次置業(yè)買家更看重房產(chǎn)與商業(yè)中心的距離。

在學(xué)校偏好方面，首次置業(yè)人群相比改善換房人群更偏好房產(chǎn)與小學(xué)的距離近，回歸結(jié)果中房產(chǎn)與中學(xué)、幼兒園的距離近不會(huì)提高房?jī)r(jià)，可能的原因是中學(xué)的入學(xué)通常是由小學(xué)對(duì)口直升，小升初由小學(xué)決定。所以首次置業(yè)買家看重房產(chǎn)與小學(xué)的距離。改善換房買家更看重與江邊的距離。

以天河區(qū)為基準(zhǔn)，得到其他區(qū)相對(duì)于天河區(qū)的特征價(jià)格。分析可知，對(duì)于首次置業(yè)、改善換房買家，房產(chǎn)在越秀區(qū)與天河區(qū)無差異，其次偏好海珠區(qū)、荔灣區(qū)，再次偏好其他區(qū)。相較首次置業(yè)買家，改善換房買家對(duì)位于天河區(qū)、越秀區(qū)的房產(chǎn)付出了更高的價(jià)格。投資型買家對(duì)房產(chǎn)位于天河區(qū)付出更高價(jià)格，相對(duì)而言，為其他區(qū)付出更低價(jià)格。

在房產(chǎn)屬性方面，不同購(gòu)買目的人群的偏好大致相同。房產(chǎn)面積、電梯、商品房對(duì)于成交單價(jià)有正向影響，而頂樓屬性對(duì)成交單價(jià)有負(fù)向影響。對(duì)于改善換房買家，首層對(duì)于成交單價(jià)有正向影響；對(duì)于首次置業(yè)買家，沒有房產(chǎn)證的房產(chǎn)（宅基地）對(duì)房產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向影響。首次置業(yè)、投資人群對(duì)于頂樓給出的價(jià)格更低。通過常數(shù)項(xiàng)可知，改善換房、投資型人群購(gòu)買房產(chǎn)的平均單價(jià)高于首次置業(yè)人群。

3 結(jié)語

由廣州市不同購(gòu)買目的人群購(gòu)房POI點(diǎn)位，通過平均最近鄰、方向分布分析及核密度分析，得到廣州市首次置業(yè)、改善換房人群購(gòu)房區(qū)位的空間分布和聚集特征。

1）由平均最近鄰分析得出首次置業(yè)、改善換房買家購(gòu)房時(shí)區(qū)位選擇呈聚集特征，且根據(jù)方向分布分析得到首次置業(yè)買家比改善換房買家的更偏好在遠(yuǎn)離廣州市核心區(qū)的區(qū)購(gòu)房，呈現(xiàn)“西北-東南”的分布趨勢(shì)。

2）由核密度分析得出改善換房人群更加聚集在廣州的核心區(qū)，即老三區(qū)與天河區(qū)；細(xì)部上看，相較首次置業(yè)人群，改善換房人群偏好距離城市CBD較遠(yuǎn)但環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施完善的天壽路片區(qū)；首次置業(yè)人群偏好距離城市CBD較近且醫(yī)療、教育資源豐富的老城區(qū)，或者距離CBD較遠(yuǎn)，醫(yī)療、教育資源不多但齊全的片區(qū)。

3）回歸分析得出首次置業(yè)人群、投資人群在購(gòu)房時(shí)更重視房產(chǎn)與小學(xué)的距離；而改善換房人群更重視周邊的環(huán)境及商業(yè)配套；改善換房、投資人群愿意為天河區(qū)的房產(chǎn)付出更高的價(jià)格。

根據(jù)以上結(jié)論，建議如下：首次置業(yè)人群占總置業(yè)人群的70%，而首次置業(yè)人群偏好附近教育、醫(yī)療資源豐富、距離城市CBD近的房產(chǎn)。政府可在城市副中心或非核心區(qū)設(shè)立經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，吸引企業(yè)入駐，同時(shí)加大對(duì)于副中心或非核心區(qū)的教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施資源的投入，從而吸引部分首次置業(yè)人群，疏解老城區(qū)的人口壓力，發(fā)揮核心區(qū)的溢出效應(yīng)，促進(jìn)廣州市整體協(xié)調(diào)發(fā)展。