文/中國建筑設(shè)計研究院有限公司 李曉燕

1 研究背景

近年來，租房成為城市青年群體選擇的主要居住方式之一，體驗式消費發(fā)展至今，年輕消費者對青年公寓的需求已不是單一的居住生存空間，而是集生活、工作、娛樂、社交等多功能于一體的復(fù)合型社區(qū)生活空間。國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號），首次提出“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)。

目前，改造既有建筑為租賃公寓的社會條件日益成熟。首先，以北京為代表的一線城市，高能耗、高污染的工業(yè)企業(yè)外遷，城內(nèi)遺留下大量廠房，城市核心區(qū)隨著功能升級，原有的老舊辦公空間等由于品質(zhì)較差，無法滿足新的城市需求，造成閑置、空置，城市更新勢在必行。其次，地產(chǎn)開發(fā)逐步進入微利時代，時至今日，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)利潤水平基本等同于制造業(yè)，各大地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營觀念，紛紛開始涉足針對青年群體的長租公寓業(yè)務(wù)，探索將持有的高品質(zhì)資產(chǎn)或租賃資產(chǎn)改造為租賃類公寓，并通過運營獲取利潤，故原本處于城市核心區(qū)的老舊建筑，因具有較好的交通條件、社區(qū)條件等，受到轉(zhuǎn)型地產(chǎn)企業(yè)的青睞。

基于此，分析改造類公寓產(chǎn)品出現(xiàn)的問題，探討更多的公寓改造設(shè)計方法。

2 公寓改造面臨的主要問題

2.1 產(chǎn)品定位與公共資源匹配的矛盾

95后、00后人群是改造公寓的主要客群，他們對公寓的輔助功能配套、交往空間，建筑個性，群體文化認(rèn)同等均有新追求。缺少配套服務(wù)、集體認(rèn)同感的改造公寓逐漸被市場淘汰。

公寓改造會提供給使用者可共享的公共空間，但因管理缺失或空間營造手法滯后，導(dǎo)致使用功能錯配，進而造成空間浪費。過度配置的公共空間無形之中抬高租金、導(dǎo)致進一步浪費。適度配置形成良性空間的途徑亟需進一步探索。

2.2 成本配置、使用舒適度與租金回收期的矛盾

對于開發(fā)企業(yè)，成本配置投入過高的改造公寓資金回收周期長；成本投入過低的改造公寓又因在材料選配上標(biāo)準(zhǔn)過低，導(dǎo)致墻體不隔聲、衛(wèi)浴無法滿足基本要求、缺少廚房設(shè)備等，造成生活體驗差，最終導(dǎo)致租金水平低，進一步延長資金回收周期。適度匹配的公寓改造投入以及打造持續(xù)提質(zhì)增效的產(chǎn)品是改造的關(guān)鍵。

2.3 批量設(shè)計與人性化設(shè)計還需深入挖掘

公寓產(chǎn)品室內(nèi)設(shè)計因成本控制要求，故更多采用同質(zhì)化裝修，對使用人群的差異化設(shè)計缺乏探索，如室內(nèi)家具無法采用個性拼裝，居住空間缺少特色。在設(shè)計上應(yīng)持續(xù)探索在公共區(qū)域以及室內(nèi)靈活布局的個性化設(shè)置，以及通過技術(shù)手段不斷降低改造公寓的成本，以進一步提升公寓產(chǎn)品的核心競爭力。

3 改造類公寓設(shè)計策略

3.1 基于財務(wù)視角的改造公寓定位

在企業(yè)投資建設(shè)項目時，決定產(chǎn)品設(shè)計的視角很多：①成本視角，小套型的隔墻、衛(wèi)生間越多，單個房間的成本越高；②客戶研究視角，為使租金比周邊競品公寓以及住宅更有競爭力，需提高套內(nèi)面積和產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)；③物業(yè)視角，大套型帶來的高租金導(dǎo)致運營壓力增大；④投資視角，因城市量級不同，市場對大小套型的偏好也各異。

除去影響產(chǎn)品設(shè)計的各類視角，決定公寓改造項目能否投資建設(shè)且保證其良好運營的關(guān)鍵是財務(wù)視角，基于此判斷輕資產(chǎn)項目盈利能力的關(guān)鍵指標(biāo)包括：①動態(tài)投資回收期，指按現(xiàn)值計算的投資回收期；②內(nèi)部收益率，即資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率越高越好，反映項目的“回本”年限。決定項目回收期和內(nèi)部收益率的主要因素為承租租金、建造成本及出租租金。所有改造公寓的定位都應(yīng)基于企業(yè)市場能力進行整體判斷，而非單純的設(shè)計構(gòu)思。

3.2 充分收集與分析基礎(chǔ)資料

城市更新類公寓改造項目不同于新建公寓項目，須對改造條件深度分析、研究，充分考慮基礎(chǔ)條件對成本及改造周期的影響。若改造項目缺乏對場地管線、市政設(shè)施的研究，易造成改造完成后項目無法正常投入運營，或運營成本奇高導(dǎo)致項目失敗。

在項目啟動初期，應(yīng)對改造建筑的基礎(chǔ)情況進行詳細(xì)的設(shè)計踏勘與資料收集。在全面分析總體成本以及改造風(fēng)險、難點后再進行設(shè)計。結(jié)構(gòu)加固、設(shè)備升級、消防改造、小市政管線改造等隱形成本浮動通常較大，無法增加出租租金，故需對基礎(chǔ)情況詳細(xì)排查并深入分析。主要調(diào)研內(nèi)容包括：①場地周邊 場地出入口、圍墻、門衛(wèi)等；②室外場地 場地設(shè)計圖紙、管線圖紙與場地現(xiàn)狀；③建筑設(shè)計資料與現(xiàn)狀 設(shè)計圖紙與現(xiàn)狀的裝修、設(shè)備等相關(guān)情況。此外，還需獲取上位規(guī)劃、城市政策、周邊建筑等相關(guān)信息以支持改造設(shè)計工作。

3.3 基于生活模式的公寓模塊設(shè)計研究

公寓設(shè)計可從人體功能學(xué)入手，研究生活單元，分解套型基本模塊，從而進一步固定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，減少設(shè)計探索周期，并通過不同模塊的定制降低制造及研發(fā)成本。

設(shè)計模塊可分為部品模塊、功能空間模塊、基本模塊等形式。部品模塊包括樓梯欄桿、空調(diào)百葉、花池、雨棚等；功能空間模塊包括會客、就寢、廚房、衛(wèi)浴、陽臺、儲藏等功能空間；基本模塊主要為套型。模塊拆解之下，結(jié)合人體工程學(xué)分析，深化各層級的模塊設(shè)計，并結(jié)合部分組合定制產(chǎn)品，如廚房、衛(wèi)生間一體化，家具定制化，使得公寓套型在采購、安裝、質(zhì)量上得到較好控制，確保成本、品質(zhì)可控。本文主要闡述功能配置及2個關(guān)鍵模塊的設(shè)計重點。

3.3.1 衛(wèi)生間模塊設(shè)計

改造類公寓的改造周期直接影響承租有效時間，且因改造基礎(chǔ)條件復(fù)雜，故應(yīng)充分考慮將裝配衛(wèi)生間作為首選，既能提前在工廠預(yù)制、節(jié)約施工時間，又可通過管線分離減少復(fù)雜結(jié)構(gòu)改造。

3.3.2 套型模塊設(shè)計

改造公寓的基本套型可分為多人間、單人間，在層高條件較好時還可以采用LOFT。套型設(shè)計應(yīng)根據(jù)被改造建筑的結(jié)構(gòu)形式進行空間劃分，確保大部分房間的采光通風(fēng)條件良好。難以確保采光通風(fēng)條件的位置，盡量設(shè)置能提高租金的配套設(shè)施。若存在夾層等加建改造，還應(yīng)在縱向上仔細(xì)研究最佳劃分層高。

套型模塊由不同空間模塊組成，包括會客就寢空間、廚房功能空間、儲藏空間等，既要保證使用功能合理，又要考慮施工便捷，更要預(yù)留個性化家具的使用空間。

1）會客就寢空間 有會客、睡眠、學(xué)習(xí)等功能，為提高效率，需形成復(fù)合利用的共享空間。通常是功能一字排開，但隨著家具多樣化，在空間條件與產(chǎn)品選擇支持下，可采用靈活的組合方式，選用可變家具，成為集約設(shè)計的空間。

2）廚房功能空間 改造公寓通常由于成本問題，無法提供獨立廚房，開敞式廚房對“儲→洗→切→炒”流線的要求更嚴(yán)格，新型公寓產(chǎn)品中應(yīng)根據(jù)定位設(shè)置共享租賃廚房，提供給客戶周末會餐以及廚藝展示的場所。

3）儲藏空間 小套型客戶多反映儲藏空間不足，應(yīng)在設(shè)計中借助家具模塊設(shè)置儲物空間。

3.4 基于客群個性的公共區(qū)域定位與設(shè)計

根據(jù)所屬城市區(qū)域、人群的差異，公共區(qū)域的功能配置均不同，可分為以下3類（見圖1）。

圖1 公共區(qū)域模塊組成分析

1）自助型 此類住戶對租金非常敏感，愿意為生活必備需求的資源買單。設(shè)計中需將此類公共服務(wù)部分費用從床位中剝離，降低房間租金。此類公寓的公共區(qū)域建議采用可分開繳納費用的配套設(shè)施。

2）社交型 此類住戶在滿足生活配套服務(wù)需求基礎(chǔ)上，還需要多樣性休閑娛樂共享空間。租戶愿意為社交生活、共享空間買單。此類公寓租金可包括公共區(qū)域使用費用，適當(dāng)增設(shè)住戶可共享的服務(wù)設(shè)施。

3）服務(wù)型 此類公寓通常處于核心地段，住戶能承受相對較高的租金，其有固定的社交圈層且愿意為貼心的服務(wù)買單。公寓公共區(qū)域的建造費用可分?jǐn)傆诜孔庵校使矃^(qū)域空間可增加服務(wù)設(shè)施，并適當(dāng)配置差異化服務(wù)，如圖書角、創(chuàng)業(yè)辦公區(qū)等，以增加區(qū)域市場的競爭力。此類公寓可增設(shè)咖啡廳、辦公區(qū)、會議室等共享服務(wù)空間，若住戶需求旺盛，還可通過獨立分租以獲取更高的租金。

在公共區(qū)域空間設(shè)計中，還應(yīng)根據(jù)住戶定位，緊密結(jié)合經(jīng)營商進行整體設(shè)計，形成分而不亂、合而不同的設(shè)計風(fēng)格。

3.5 基于成本考慮的機電設(shè)計要點

設(shè)備設(shè)施設(shè)計應(yīng)充分考慮分戶計量和空租期間管理控制。

1）暖通空調(diào) 首選分體式空調(diào)，同時為精細(xì)控制成本，空調(diào)室內(nèi)機可根據(jù)不同面積朝向精細(xì)選型。15m2以下南向套型、18m2以下北向套型可選用1匹空調(diào)；16～25m2南向套型、19～28m2北向套型可選用1.5匹空調(diào)。北方地區(qū)，散熱器選型應(yīng)考慮家具布局，可選地暖方式，同時應(yīng)考慮家具的平面布局以及舒適度。

2）給排水設(shè)計 熱水系統(tǒng)應(yīng)優(yōu)先考慮分戶設(shè)置容積式電熱水器；供水應(yīng)注意分戶設(shè)計，可采用可充值形式的智能水表減少物業(yè)糾紛。

4 結(jié)語

一、二線城市人口流動性逐年增加，人們不再固定于某一城市或區(qū)域工作，年輕人更多選擇租賃住房模式。城市更新騰挪出更多既有居住空間，此背景下的公寓改造需進行深入的設(shè)計探究。

在企業(yè)盈利的財務(wù)視角下，企業(yè)為降低開發(fā)成本會進一步壓縮公寓的改造開發(fā)周期與單方成本。城市中承受租金能力較弱的低收入人群在公共配套及服務(wù)設(shè)施方面的保障會因企業(yè)盈利模式受到影響，故政府有關(guān)部門應(yīng)通過詳細(xì)調(diào)研，采用公共政策、稅費調(diào)節(jié)、資金補貼等方式干預(yù)，以優(yōu)化低收入人群的居住環(huán)境。