粟憬維

上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司 上海 200030

1 未來社區(qū)概述

1.1 起源背景

黨的十九大報(bào)告指出，“人民對(duì)美好生活的向往就是我們的奮斗目標(biāo)”。2019年，浙江省政府率先提出建設(shè)“未來社區(qū)”，工作聚焦在堅(jiān)持“房住不炒”的定位；實(shí)行帶社區(qū)營(yíng)造方案土地出讓；明確未來社區(qū)建設(shè)需要整合多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商以及數(shù)字開發(fā)商協(xié)同運(yùn)行；建設(shè)類型分為改造更新類和規(guī)劃新建類社區(qū)。

1.2 核心特點(diǎn)

未來社區(qū)的核心特點(diǎn)是一心三化九場(chǎng)景。以人民美好生活向往為中心，以人本化、生態(tài)化、數(shù)字化為價(jià)值導(dǎo)向，構(gòu)建鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)和治理九大場(chǎng)景，打造具有歸屬感、舒適感和未來感的新型城市功能單元。受限于篇幅，本文所述案例聚焦在新建類項(xiàng)目。

2 未來社區(qū)與常規(guī)項(xiàng)目的差異

2.1 未來社區(qū)操作流程

未來社區(qū)要依次經(jīng)過申報(bào)階段，實(shí)施方案階段，帶方案出讓土地，當(dāng)用地主體建設(shè)完成后，通過相關(guān)部門驗(yàn)收就可以命名掛牌未來社區(qū)。對(duì)于新建類項(xiàng)目來說，接盤的用地主體要承載作為開發(fā)主體經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的訴求，而土地出讓時(shí)的實(shí)施方案是政府主導(dǎo)與編制單位擬定的，這其中我們理解政府為了國(guó)計(jì)民生所做的努力，但是也不能忽視開發(fā)用地主體的經(jīng)濟(jì)訴求，否則很難可持續(xù)發(fā)展。

同理，對(duì)于需要運(yùn)營(yíng)的建筑主體來說，更加考驗(yàn)開發(fā)公司的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Γ饲暗膶?shí)施方案定位是否契合整個(gè)市場(chǎng)和居民的需求，也需要再驗(yàn)證。能參與編制實(shí)施方案的設(shè)計(jì)單位都屬于浙江省內(nèi)大院，理論上要編制到單專業(yè)擴(kuò)初深度，而最終落地深化方案原則上不允許與編制方案有數(shù)據(jù)層面和規(guī)劃層面的調(diào)整。天華僅僅能參與到方案落地工作，在深化過程中我們發(fā)現(xiàn)了一些問題，因此本文想結(jié)合實(shí)際案例提出思考，期待隨著未來社區(qū)建設(shè)制度進(jìn)程的越發(fā)完善，我們能早日迎來心目中完美的未來社區(qū)[1]。

2.2 兩個(gè)案例

筆者在近兩年有幸參與多個(gè)未來社區(qū)設(shè)計(jì)，選取其中兩個(gè)案例來說明未來社區(qū)與常規(guī)項(xiàng)目的差異。

案例1：華潤(rùn)杭州綠汀路未來社區(qū)

項(xiàng)目位于杭州西部未來科技城核心，是三站換乘綜合體項(xiàng)目。地塊由四個(gè)地塊組成，總用地面積約19萬m2，總建面達(dá)101.8萬m2，其中地上建筑面積67.6萬m2，地下建筑面積34.1萬m2。

基于優(yōu)越的TOD基礎(chǔ)條件，規(guī)劃方案中提出了“超級(jí)底盤”的概念，地下建筑部分與地鐵聯(lián)通，地上部分涵蓋萬象城綜合體，5幢建筑高度分別為180m到100m的辦公樓及商品住宅，共同形成鮮明的城市天際線，成為杭州城西科創(chuàng)大走廊全域未來社區(qū)中的重要門戶形象。 項(xiàng)目落成后，將對(duì)未來科技城打造面向世界的國(guó)際人才創(chuàng)新特區(qū)、引領(lǐng)未來的高端品質(zhì)生態(tài)宜居新城、科創(chuàng)活力中心TOD未來之城起到良好的促進(jìn)作用。

圖1 圖a項(xiàng)目區(qū)位 圖b鳥瞰圖

案例2：保利臺(tái)州鳳棲未來社區(qū)

項(xiàng)目位于臺(tái)州路橋區(qū)政府旁，南側(cè)為臺(tái)州客運(yùn)南站，基地緊臨S1輕軌在建，北側(cè)為臺(tái)州財(cái)富商貿(mào)城等現(xiàn)狀建筑。地塊劃分為5個(gè)地塊，最南側(cè)為商業(yè)用地，北側(cè)4塊用地涵蓋商業(yè)住宅，人才住宅，還遷住宅，幼兒園，鄰里中心等。

筆者介入這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，是屬于實(shí)施方案編制過程中，某業(yè)主找到我們希望配合出具規(guī)劃方案去跟政府探討。重點(diǎn)是南側(cè)商辦用地，當(dāng)時(shí)實(shí)施方案設(shè)置了沿街一側(cè)的人才公寓和開放式商業(yè)街區(qū)，與臨近TOD的關(guān)系不是特別理想。我們結(jié)合基地商業(yè)區(qū)位價(jià)值的研判，建議在南側(cè)地塊設(shè)置一個(gè)集中的Shopping mall，并為輕軌及周邊的人流穿越基地規(guī)劃出一條行進(jìn)動(dòng)線，真正實(shí)現(xiàn)周邊區(qū)域與場(chǎng)地的聯(lián)動(dòng)。政府部門認(rèn)可了此規(guī)劃理念，進(jìn)而調(diào)整了實(shí)施方案的布局，但遺憾的是最終土拍時(shí)的實(shí)施方案對(duì)于商業(yè)mall的指標(biāo)還是鎖定在初始確定的地上3.5萬m2，因此也為后續(xù)的用地主體埋下了比較尷尬的運(yùn)營(yíng)困境。

圖2 圖a實(shí)施方案過程稿 圖b我們提交的概念方案 圖c實(shí)施方案定稿

在這個(gè)案例中，如果編制實(shí)施方案的設(shè)計(jì)單位能根據(jù)規(guī)劃的不同業(yè)態(tài)來說服政府匹配合理的商業(yè)指標(biāo)，政府也能合理分配總指標(biāo)下的分業(yè)態(tài)指標(biāo)，想必會(huì)為后續(xù)的用地主體營(yíng)造一個(gè)更加合理的開發(fā)環(huán)境。

2.3 差異總結(jié)

通過以上兩個(gè)案例的介紹，未來社區(qū)相對(duì)于普通社區(qū)的幾個(gè)差異點(diǎn)。直觀的是項(xiàng)目規(guī)模更大和項(xiàng)目業(yè)態(tài)更綜合，隱含的是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有要求和報(bào)批報(bào)建更復(fù)雜。

首先是未來社區(qū)用地規(guī)模大，地塊多，要考慮地塊之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

其次是未來社區(qū)都是涵蓋商業(yè)，辦公，人才公寓，住宅等多業(yè)態(tài)的綜合社區(qū)開發(fā)，因此就要求用地單位主體和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)有綜合的管理與設(shè)計(jì)能力。

再次未來社區(qū)通常都有要求至少不低于3年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段，因此要求用地主體要提前參與運(yùn)營(yíng)角度的思考。

最后因?yàn)槲磥砩鐓^(qū)的驗(yàn)收與掛牌都需要政府部門的監(jiān)督和驗(yàn)收，在常規(guī)的方案報(bào)批報(bào)建階段也會(huì)增加未來社區(qū)相關(guān)部門的審核認(rèn)定階段，相比于常規(guī)項(xiàng)目時(shí)間周期更長(zhǎng)，審核部門更多。

從未來社區(qū)實(shí)施方案到落地深化方案的過程中還有一個(gè)很關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，是基于實(shí)施方案限定規(guī)劃和風(fēng)貌條件下的深化工作，是否順利就取決于實(shí)施方案是否靠譜落地[2]。筆者參與過的項(xiàng)目中，實(shí)施方案或多或少都有一些缺憾，接下來將結(jié)合金華東湄未來社區(qū)來闡述以上內(nèi)容。

4 東湄未來社區(qū)實(shí)踐心得

4.1 設(shè)計(jì)概況

4.1.1 背景介紹

金華市東湄未來社區(qū)位于金華市城區(qū)東南部，東湄中央未來區(qū)東北角。項(xiàng)目用地面積約21.5萬m2，整體分為5個(gè)地塊。其中D4地塊為還遷安置用房，D3規(guī)劃為鄰里中心加創(chuàng)業(yè)辦公加人才公寓，另外D1，D2，D5地塊涵蓋人才公寓和商品住宅。總體建筑面積約71萬m2，其中地上建筑約50萬m3，地下21萬m3。

4.1.2 項(xiàng)目定位

東湄未來社區(qū)作為東湄中央未來區(qū)的重要組成部分，其功能定位是區(qū)域內(nèi)的街道服務(wù)中心、是周邊產(chǎn)業(yè)人群的樂居所、也是小微企業(yè)的孵化園。我們通過空間規(guī)劃組織，建筑形態(tài)設(shè)計(jì)，讓東湄未來社區(qū)努力構(gòu)建成為綠色、復(fù)合、共享的未來智慧綠谷。

圖3 項(xiàng)目周邊概況

圖4 項(xiàng)目鳥瞰

4.1.3 規(guī)劃亮點(diǎn)

（1）城市封面

整個(gè)社區(qū)北側(cè)朝向城市主人流的來向，且北向紅山公園，是城市界面的重要組成部分，我們通過建筑體量的組合特別塑造了富有動(dòng)感的建筑形象。同時(shí)，設(shè)計(jì)上通過降低城市道路交叉口區(qū)域建筑高度，與安置房區(qū)塊建筑形成高低錯(cuò)落的建筑關(guān)系。

圖5 城市北向界面

（2）“生態(tài)環(huán)、交通環(huán)、活力環(huán)“環(huán)環(huán)相扣

通過貫通D1，D2，D3地塊的人行天橋與慢行無感交通系統(tǒng)的設(shè)置，使未來社區(qū)與周邊自然生態(tài)環(huán)境進(jìn)行無縫連接。同時(shí)通過屋頂綠化、垂直綠化的設(shè)置，使未來社區(qū)完全融入到自然生態(tài)之中。

圖6 項(xiàng)目功能分布

（3）一心一環(huán)多組團(tuán)

設(shè)計(jì)上合理規(guī)劃布點(diǎn)，滿足各類人群使用需求，織補(bǔ)規(guī)劃配套，規(guī)劃結(jié)構(gòu)上采取了一心一環(huán)多組團(tuán)的布局方式。

一心：鄰里中心，我們提出微笑綜合體的理念，建筑造型融合優(yōu)雅的弧線元素，功能組合覆蓋未來社區(qū)的重要場(chǎng)景部分比如一站式服務(wù)大廳，共享會(huì)議室、共享辦公室、共享咖啡廳、創(chuàng)客學(xué)院、創(chuàng)客圓桌會(huì)，滿足創(chuàng)業(yè)期間所有空間需求，并加強(qiáng)政府服務(wù)和商業(yè)服務(wù)。

圖7 微笑綜合體鄰里中心

一環(huán)：多元復(fù)合步行街。沿街建筑采用體塊進(jìn)退的處理手法，形成步行路線中豐富的沿街界面。文化長(zhǎng)廊局部結(jié)合文化景觀，營(yíng)造收放有度的場(chǎng)所體驗(yàn)。通過設(shè)置沿街裙房，增加生活便利性，營(yíng)造生活味、煙火味。

多組團(tuán)：利用商業(yè)裙房圍合私密空間，采用密植綠籬作為隔斷，形成商業(yè)良好氛圍的同時(shí)也兼顧了居住組團(tuán)的私密性。

（4）微碳示范

針對(duì)金華市的氣候特點(diǎn)，打造三條綠色視線休閑帶，同時(shí)也是通風(fēng)廊道的布局。人才公寓、人才住宅設(shè)置綠化陽(yáng)臺(tái)，并將幼兒園打造為微碳未來示范區(qū)，運(yùn)用了屋面光伏版、空氣源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)等多項(xiàng)節(jié)能低碳措施，展示未來節(jié)能新科技，傳播綠色環(huán)保新理念。

4.2 心得總結(jié)

在東湄未來社區(qū)的實(shí)踐過程中，用地主體通過系統(tǒng)研究后希望對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行一些調(diào)整，而有的調(diào)整政府允許有的不允許，這為整個(gè)深化過程帶來了很多不確定性。本質(zhì)上，用地主體還是希望發(fā)揮各個(gè)業(yè)態(tài)最大效益，特別還要兼顧長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目的定位決策都是非常謹(jǐn)慎的。

筆者認(rèn)為未來社區(qū)實(shí)施方案的編制過程中，需要政府投入更多的力量做相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研，編制單位需要更加綜合專業(yè)的設(shè)計(jì)能力，或者說政府是否能允許深化落地方案有一定彈性的調(diào)整余地，這樣也為用地主體更好的發(fā)揮他們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供了土壤[3]。

讓人欣慰的是，根據(jù)未來社區(qū)工作組發(fā)布的最新消息，提出將來實(shí)施方案完成到方案深度即可；要重視對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)研；加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)驗(yàn)收環(huán)節(jié)等變化，政府部門也在不斷優(yōu)化操作流程。

基于以上，未來社區(qū)的建設(shè)本質(zhì)還是為了人民的美好生活，讓我們大家一起努力吧，為實(shí)現(xiàn)美好生活?yuàn)^斗不息！