符 饒

（北京建工地產(chǎn)有限責任公司，北京 100101）

0 引言

共有產(chǎn)權房是政府為了緩解中低收入家庭經(jīng)濟壓力、保障其擁有房產(chǎn)的權力、抑制房價過快上漲而提供的一種保障性住房。以北京市為例，《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權房應以高質量的全裝修建設標準交付業(yè)主。盡管開發(fā)商在共有產(chǎn)權房裝修設計、招采、施工、驗收等階段通過實施全面質量管理來控制裝修質量［1］，但是，在業(yè)主驗收階段質量問題仍然層出不窮、業(yè)主投訴呈現(xiàn)上升趨勢，不但損害了業(yè)主的合法權益、影響了開發(fā)商的社會形象，而且也增加了政府的輿情處理成本。

在開發(fā)商建設共有產(chǎn)權房過程中實施全面質量管理措施控制裝修質量的同時，本文以某共有產(chǎn)權房項目驗收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量和類型為研究樣本，運用 ABC 分類法，以檢查父項為分析對象，從產(chǎn)品缺陷類型出發(fā)，對產(chǎn)品缺陷分類排隊，找出引起產(chǎn)品缺陷的原因，編制《產(chǎn)品缺陷排查表》，通過工作分解結構法，在裝修施工階段有的放矢地將產(chǎn)品缺陷排查工作分配到專業(yè)工程師的日常活動中，為提升共有產(chǎn)權房全裝修質量，進而提升業(yè)主驗收滿意率提供理論依據(jù)和實踐指導。

1 某共有產(chǎn)權房項目驗收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量和類型統(tǒng)計

1.1 工程概況

某共有產(chǎn)權房項目，建筑性質為住宅，地下 3 層，地上 12 層，總建筑面積 290 813 m2，其中地上 175 859 m2、地下 114 954 m2，地下室采用箱式基礎、框架剪力墻結構，首層～2 層為全現(xiàn)澆結構，地上 3～12 層為裝配式預制構件，達到全裝修竣工驗收備案，質量標準合格，裝修設計、招采、施工、驗收等階段實施全面質量管理，2020 年 4 月達到竣工驗收條件，2020 年 6 月組織業(yè)主預驗收，2020 年 9 月組織業(yè)主正式驗收。

1.2 戶內全裝修建造標準

參照北京住建委和市規(guī)自委制定的共有產(chǎn)權房建設技術導則，該共有產(chǎn)權房通過規(guī)劃設計審查的戶內全裝修建造標準整理如表 1 所示。

表1 戶內全裝修建造標準

1.3 產(chǎn)品缺陷數(shù)量和類型統(tǒng)計

1.3.1 驗收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計

該共有產(chǎn)權房項目驗收階段分為：模擬驗房（開發(fā)商自檢）、工地開放（業(yè)主預驗收）、正式交付（業(yè)主正式驗收）3 個階段，各驗收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計如表 2 所示。

由表 2 可知，工地開放階段相比模擬驗房階段，產(chǎn)品缺陷數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢，綜合分析原因如下。

表2 驗收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計

1）針對模擬驗房階段產(chǎn)品缺陷，開發(fā)商組織各參建單位通過更換、清理等比較容易解決的措施，解決了部分檢查父項產(chǎn)品缺陷。

2）工地開放階段，如墻面、地面、頂面、門窗、散熱器、櫥柜、衛(wèi)浴柜、不銹鋼欄桿、排水系統(tǒng)等檢查父項產(chǎn)品缺陷數(shù)量大幅上升，原因在于絕大多數(shù)的業(yè)主在此階段雇傭專業(yè)驗房師站在業(yè)主視角參與驗房、查找產(chǎn)品缺陷。

正式交付階段相比工地開放階段，產(chǎn)品缺陷數(shù)量呈現(xiàn)大幅度下降趨勢，經(jīng)分析，原因在于開發(fā)商汲取模擬驗房階段大部分檢查父項產(chǎn)品缺陷解決不力的教訓，針對工地開放階段各檢查父項產(chǎn)品缺陷，組織各參建單位編制專項整改方案，在此階段有的放矢地解決了大部分產(chǎn)品缺陷。

1.3.2 工地開放階段產(chǎn)品缺陷類型統(tǒng)計

通過驗收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計，產(chǎn)品缺陷檢查項共分為 46 項檢查父項、437 項檢查子項，根據(jù)檢查子項產(chǎn)品缺陷問題描述并分析發(fā)生原因，將產(chǎn)品缺陷分為 7 種類型，分別為：施工質量、成品保護、產(chǎn)品質量、施工質量/成品保護、施工質量/產(chǎn)品質量、產(chǎn)品質量/成品保護、設計質量。

通過驗收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計，相比模擬驗房階段和正式交付階段，工地開放階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量共計 48 381 條、占比 54.26 %，在 3 個階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量合計中占比最大，將工地開放階段作為產(chǎn)品缺陷類型統(tǒng)計和分析的重點，工地開放階段產(chǎn)品缺陷類型及數(shù)量統(tǒng)計如表 3 所示。

由表 3 可知，工地開放階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量 48 381 條中，施工質量類產(chǎn)品缺陷共計 27 617 條、占比 57.08 %，成品保護類產(chǎn)品缺陷共計 14 032 條、占比 29.00 %，產(chǎn)品質量/成品保護類產(chǎn)品缺陷共計 2 991 條、占比 6.08 %，施工質量/成品保護類產(chǎn)品缺陷共計 2 751 條、占比 5.69 %，產(chǎn)品質量類產(chǎn)品缺陷共計 804 條、占比 1.66 %，導致各檢查父項發(fā)生產(chǎn)品缺陷的原因集中在施工質量、成品保護和產(chǎn)品質量；從工地開放階段各檢查父項的產(chǎn)品缺陷類型分布來看，除入戶門、散熱器、燃氣灶、燈具、有線電視等檢查父項的成品保護類產(chǎn)品缺陷數(shù)量多于施工質量類產(chǎn)品缺陷數(shù)量外，其他檢查父項的施工質量類產(chǎn)品缺陷數(shù)量均多于成品保護類產(chǎn)品缺陷數(shù)量，且在產(chǎn)品缺陷類型分布中占比最大。雖然開發(fā)商在該共有產(chǎn)權房項目裝修設計、招采、施工、驗收等階段實施了全面質量管理，但是，要求開發(fā)商在做好全裝修成品保護工作和嚴格控制產(chǎn)品質量的同時，更要將控制裝修施工階段質量作為共有產(chǎn)權房全裝修質量預控工作的重中之重。

表3 工地開放階段產(chǎn)品缺陷類型及數(shù)量統(tǒng)計 條

2 運用 ABC 分類法編制《產(chǎn)品缺陷排查表》

2.1 ABC 分類法概述

ABC 分類法又稱帕雷托分析法、主次因素分析法，是項目管理中常用的一種方法［3］。它能夠從事物發(fā)展內核的影響因素出發(fā)，區(qū)分起到關鍵作用的最不起眼的因素和對事物發(fā)展影響不大的惹眼因素，它是根據(jù)事物在技術或經(jīng)濟方面的主要特征，進行分類排隊，分清重點和一般，從而有區(qū)別地確定管理方式的一種分析方法，它把被分析對象分成 A、B、C 3 類，所以又稱為 ABC 分析法［4］。

2.2 運用 ABC 分類法編制《產(chǎn)品缺陷排查表》

由表 2 可知，通過對某共有產(chǎn)權房驗收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計，確定工地開放驗收階段為產(chǎn)品缺陷類型統(tǒng)計和分析的重點，由表 3 可知，盡管開發(fā)商在該共有產(chǎn)權房項目裝修設計、招采、施工、驗收等階段實施了全面質量管理，但是，在驗收階段導致各檢查父項發(fā)生產(chǎn)品缺陷的原因仍然集中于施工質量、成品保護和產(chǎn)品質量。以檢查父項為分析對象，從產(chǎn)品缺陷類型出發(fā)，對產(chǎn)品缺陷分類排隊，對導致檢查父項發(fā)生產(chǎn)品缺陷的因素進行統(tǒng)計與分析，除表 3《工地開放階段產(chǎn)品缺陷類型及數(shù)量統(tǒng)計》中的 44 項檢查父項以外，將表 2《驗收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計》中的室內安全護欄和緊急呼叫按鈕兩項檢查父項納入產(chǎn)品缺陷排查范圍，通過 ABC 分類法編制《產(chǎn)品缺陷排查表》，如表 4 所示。

表4 產(chǎn)品缺陷排查表 條

3 運用工作分解結構法實施全裝修產(chǎn)品缺陷排查

3.1 工作分解結構法概述

工作分解結構法，簡稱 WBS（Work Breakdown Structure），是指通過既定的規(guī)則分解項目，把項目分解為任務，把任務分解為工作，工作分解到具體執(zhí)行者，直到分解不下去為止的一種綜合管理工具［5］。

3.2 建立質量管理專班

全裝修質量管理與控制是項目管理的一部分，屬于工程管理部的職責范疇，在運用工作分解結構法實施全裝修產(chǎn)品缺陷排查逐級分解工作前，應建立以工程管理部為主責部門的質量管理專班，質量專班管理體系如圖 1 所示。

圖1 質量專班管理體系

3.3 運用工作分解結構法實施全裝修產(chǎn)品缺陷排查逐級分解

通過建立全裝修質量專班管理體系，為全裝修產(chǎn)品缺陷排查逐級分解提供了管理和實施架構，開發(fā)商對共有產(chǎn)權房項目裝修設計、招采、施工、驗收等階段實施全面質量管理的同時，提升了質量管理工作的精細化程度。工作結構分解工作與全面質量管理工作相輔相成，為開發(fā)商更好地實施共有產(chǎn)權房全裝修質量預控提供了工作依據(jù)。

在全裝修產(chǎn)品缺陷排查逐級分解工作中，工程管理部部門經(jīng)理和各專業(yè)工程師全員參與，各專業(yè)工程師按照分解后的檢查子項在全裝修施工階段完成產(chǎn)品缺陷排查，可以在全裝修施工階段解決大部分由于施工質量原因引起的產(chǎn)品缺陷，從而減少驗收階段因裝修質量缺陷引起的業(yè)主投訴。共有產(chǎn)權房全裝修產(chǎn)品缺陷排查工作任務分解如表 5 所示。

表5 共有產(chǎn)權房全裝修產(chǎn)品缺陷排查工作任務分解表

通過運用工作分解結構法可以實現(xiàn)全裝修各檢查父項發(fā)生施工質量類產(chǎn)品缺陷排查的逐級分解，產(chǎn)品質量類產(chǎn)品缺陷的預控，可以通過裝修招采階段對《產(chǎn)品缺陷排查表》排查出來相關檢查子項進一步實施全面質量管理實現(xiàn)，成品保護類產(chǎn)品缺陷的預控，可以通過制定《共有產(chǎn)權房項目成品保護作業(yè)指南》實現(xiàn)，本文對產(chǎn)品質量類和成品保護類產(chǎn)品缺陷預控工作不再展開研究。

4 結論

綜上所述，開發(fā)商為了保證共有產(chǎn)權房以高質量的全裝修建設標準交付業(yè)主，在共有產(chǎn)權房建設過程中實施全面質量管理措施控制裝修質量的同時，以某共有產(chǎn)權房項目驗收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量和類型為研究樣本，運用 ABC 分類法，對產(chǎn)品缺陷分類排隊，編制《產(chǎn)品缺陷排查表》；通過工作分解結構法，在裝修施工階段有的放矢地將產(chǎn)品缺陷排查工作分配到專業(yè)工程師的日常活動中，提升共有產(chǎn)權房全裝修質量，對減少驗收階段業(yè)主投訴事件、維護業(yè)主合法權益、提升開發(fā)商社會形象、減少政府輿情處理成本具有實踐意義。Q