符 饒

（北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司，北京 100101）

0 引言

共有產(chǎn)權(quán)房是政府為了緩解中低收入家庭經(jīng)濟(jì)壓力、保障其擁有房產(chǎn)的權(quán)力、抑制房?jī)r(jià)過快上漲而提供的一種保障性住房。以北京市為例，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)以高質(zhì)量的全裝修建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)交付業(yè)主。盡管開發(fā)商在共有產(chǎn)權(quán)房裝修設(shè)計(jì)、招采、施工、驗(yàn)收等階段通過實(shí)施全面質(zhì)量管理來控制裝修質(zhì)量［1］，但是，在業(yè)主驗(yàn)收階段質(zhì)量問題仍然層出不窮、業(yè)主投訴呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，不但損害了業(yè)主的合法權(quán)益、影響了開發(fā)商的社會(huì)形象，而且也增加了政府的輿情處理成本。

在開發(fā)商建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房過程中實(shí)施全面質(zhì)量管理措施控制裝修質(zhì)量的同時(shí)，本文以某共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目驗(yàn)收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量和類型為研究樣本，運(yùn)用 ABC 分類法，以檢查父項(xiàng)為分析對(duì)象，從產(chǎn)品缺陷類型出發(fā)，對(duì)產(chǎn)品缺陷分類排隊(duì)，找出引起產(chǎn)品缺陷的原因，編制《產(chǎn)品缺陷排查表》，通過工作分解結(jié)構(gòu)法，在裝修施工階段有的放矢地將產(chǎn)品缺陷排查工作分配到專業(yè)工程師的日?；顒?dòng)中，為提升共有產(chǎn)權(quán)房全裝修質(zhì)量，進(jìn)而提升業(yè)主驗(yàn)收滿意率提供理論依據(jù)和實(shí)踐指導(dǎo)。

1 某共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目驗(yàn)收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量和類型統(tǒng)計(jì)

1.1 工程概況

某共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，建筑性質(zhì)為住宅，地下 3 層，地上 12 層，總建筑面積 290 813 m2，其中地上 175 859 m2、地下 114 954 m2，地下室采用箱式基礎(chǔ)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，首層～2 層為全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，地上 3～12 層為裝配式預(yù)制構(gòu)件，達(dá)到全裝修竣工驗(yàn)收備案，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)合格，裝修設(shè)計(jì)、招采、施工、驗(yàn)收等階段實(shí)施全面質(zhì)量管理，2020 年 4 月達(dá)到竣工驗(yàn)收條件，2020 年 6 月組織業(yè)主預(yù)驗(yàn)收，2020 年 9 月組織業(yè)主正式驗(yàn)收。

1.2 戶內(nèi)全裝修建造標(biāo)準(zhǔn)

參照北京住建委和市規(guī)自委制定的共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則，該共有產(chǎn)權(quán)房通過規(guī)劃設(shè)計(jì)審查的戶內(nèi)全裝修建造標(biāo)準(zhǔn)整理如表 1 所示。

表1 戶內(nèi)全裝修建造標(biāo)準(zhǔn)

1.3 產(chǎn)品缺陷數(shù)量和類型統(tǒng)計(jì)

1.3.1 驗(yàn)收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計(jì)

該共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目驗(yàn)收階段分為：模擬驗(yàn)房（開發(fā)商自檢）、工地開放（業(yè)主預(yù)驗(yàn)收）、正式交付（業(yè)主正式驗(yàn)收）3 個(gè)階段，各驗(yàn)收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計(jì)如表 2 所示。

由表 2 可知，工地開放階段相比模擬驗(yàn)房階段，產(chǎn)品缺陷數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，綜合分析原因如下。

表2 驗(yàn)收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計(jì)

1）針對(duì)模擬驗(yàn)房階段產(chǎn)品缺陷，開發(fā)商組織各參建單位通過更換、清理等比較容易解決的措施，解決了部分檢查父項(xiàng)產(chǎn)品缺陷。

2）工地開放階段，如墻面、地面、頂面、門窗、散熱器、櫥柜、衛(wèi)浴柜、不銹鋼欄桿、排水系統(tǒng)等檢查父項(xiàng)產(chǎn)品缺陷數(shù)量大幅上升，原因在于絕大多數(shù)的業(yè)主在此階段雇傭?qū)I(yè)驗(yàn)房師站在業(yè)主視角參與驗(yàn)房、查找產(chǎn)品缺陷。

正式交付階段相比工地開放階段，產(chǎn)品缺陷數(shù)量呈現(xiàn)大幅度下降趨勢(shì)，經(jīng)分析，原因在于開發(fā)商汲取模擬驗(yàn)房階段大部分檢查父項(xiàng)產(chǎn)品缺陷解決不力的教訓(xùn)，針對(duì)工地開放階段各檢查父項(xiàng)產(chǎn)品缺陷，組織各參建單位編制專項(xiàng)整改方案，在此階段有的放矢地解決了大部分產(chǎn)品缺陷。

1.3.2 工地開放階段產(chǎn)品缺陷類型統(tǒng)計(jì)

通過驗(yàn)收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計(jì)，產(chǎn)品缺陷檢查項(xiàng)共分為 46 項(xiàng)檢查父項(xiàng)、437 項(xiàng)檢查子項(xiàng)，根據(jù)檢查子項(xiàng)產(chǎn)品缺陷問題描述并分析發(fā)生原因，將產(chǎn)品缺陷分為 7 種類型，分別為：施工質(zhì)量、成品保護(hù)、產(chǎn)品質(zhì)量、施工質(zhì)量/成品保護(hù)、施工質(zhì)量/產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量/成品保護(hù)、設(shè)計(jì)質(zhì)量。

通過驗(yàn)收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計(jì)，相比模擬驗(yàn)房階段和正式交付階段，工地開放階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量共計(jì) 48 381 條、占比 54.26 %，在 3 個(gè)階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量合計(jì)中占比最大，將工地開放階段作為產(chǎn)品缺陷類型統(tǒng)計(jì)和分析的重點(diǎn)，工地開放階段產(chǎn)品缺陷類型及數(shù)量統(tǒng)計(jì)如表 3 所示。

由表 3 可知，工地開放階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量 48 381 條中，施工質(zhì)量類產(chǎn)品缺陷共計(jì) 27 617 條、占比 57.08 %，成品保護(hù)類產(chǎn)品缺陷共計(jì) 14 032 條、占比 29.00 %，產(chǎn)品質(zhì)量/成品保護(hù)類產(chǎn)品缺陷共計(jì) 2 991 條、占比 6.08 %，施工質(zhì)量/成品保護(hù)類產(chǎn)品缺陷共計(jì) 2 751 條、占比 5.69 %，產(chǎn)品質(zhì)量類產(chǎn)品缺陷共計(jì) 804 條、占比 1.66 %，導(dǎo)致各檢查父項(xiàng)發(fā)生產(chǎn)品缺陷的原因集中在施工質(zhì)量、成品保護(hù)和產(chǎn)品質(zhì)量；從工地開放階段各檢查父項(xiàng)的產(chǎn)品缺陷類型分布來看，除入戶門、散熱器、燃?xì)庠睢艟?、有線電視等檢查父項(xiàng)的成品保護(hù)類產(chǎn)品缺陷數(shù)量多于施工質(zhì)量類產(chǎn)品缺陷數(shù)量外，其他檢查父項(xiàng)的施工質(zhì)量類產(chǎn)品缺陷數(shù)量均多于成品保護(hù)類產(chǎn)品缺陷數(shù)量，且在產(chǎn)品缺陷類型分布中占比最大。雖然開發(fā)商在該共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)、招采、施工、驗(yàn)收等階段實(shí)施了全面質(zhì)量管理，但是，要求開發(fā)商在做好全裝修成品保護(hù)工作和嚴(yán)格控制產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，更要將控制裝修施工階段質(zhì)量作為共有產(chǎn)權(quán)房全裝修質(zhì)量預(yù)控工作的重中之重。

表3 工地開放階段產(chǎn)品缺陷類型及數(shù)量統(tǒng)計(jì) 條

2 運(yùn)用 ABC 分類法編制《產(chǎn)品缺陷排查表》

2.1 ABC 分類法概述

ABC 分類法又稱帕雷托分析法、主次因素分析法，是項(xiàng)目管理中常用的一種方法［3］。它能夠從事物發(fā)展內(nèi)核的影響因素出發(fā)，區(qū)分起到關(guān)鍵作用的最不起眼的因素和對(duì)事物發(fā)展影響不大的惹眼因素，它是根據(jù)事物在技術(shù)或經(jīng)濟(jì)方面的主要特征，進(jìn)行分類排隊(duì)，分清重點(diǎn)和一般，從而有區(qū)別地確定管理方式的一種分析方法，它把被分析對(duì)象分成 A、B、C 3 類，所以又稱為 ABC 分析法［4］。

2.2 運(yùn)用 ABC 分類法編制《產(chǎn)品缺陷排查表》

由表 2 可知，通過對(duì)某共有產(chǎn)權(quán)房驗(yàn)收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計(jì)，確定工地開放驗(yàn)收階段為產(chǎn)品缺陷類型統(tǒng)計(jì)和分析的重點(diǎn)，由表 3 可知，盡管開發(fā)商在該共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)、招采、施工、驗(yàn)收等階段實(shí)施了全面質(zhì)量管理，但是，在驗(yàn)收階段導(dǎo)致各檢查父項(xiàng)發(fā)生產(chǎn)品缺陷的原因仍然集中于施工質(zhì)量、成品保護(hù)和產(chǎn)品質(zhì)量。以檢查父項(xiàng)為分析對(duì)象，從產(chǎn)品缺陷類型出發(fā)，對(duì)產(chǎn)品缺陷分類排隊(duì)，對(duì)導(dǎo)致檢查父項(xiàng)發(fā)生產(chǎn)品缺陷的因素進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析，除表 3《工地開放階段產(chǎn)品缺陷類型及數(shù)量統(tǒng)計(jì)》中的 44 項(xiàng)檢查父項(xiàng)以外，將表 2《驗(yàn)收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量統(tǒng)計(jì)》中的室內(nèi)安全護(hù)欄和緊急呼叫按鈕兩項(xiàng)檢查父項(xiàng)納入產(chǎn)品缺陷排查范圍，通過 ABC 分類法編制《產(chǎn)品缺陷排查表》，如表 4 所示。

表4 產(chǎn)品缺陷排查表 條

3 運(yùn)用工作分解結(jié)構(gòu)法實(shí)施全裝修產(chǎn)品缺陷排查

3.1 工作分解結(jié)構(gòu)法概述

工作分解結(jié)構(gòu)法，簡(jiǎn)稱 WBS（Work Breakdown Structure），是指通過既定的規(guī)則分解項(xiàng)目，把項(xiàng)目分解為任務(wù)，把任務(wù)分解為工作，工作分解到具體執(zhí)行者，直到分解不下去為止的一種綜合管理工具［5］。

3.2 建立質(zhì)量管理專班

全裝修質(zhì)量管理與控制是項(xiàng)目管理的一部分，屬于工程管理部的職責(zé)范疇，在運(yùn)用工作分解結(jié)構(gòu)法實(shí)施全裝修產(chǎn)品缺陷排查逐級(jí)分解工作前，應(yīng)建立以工程管理部為主責(zé)部門的質(zhì)量管理專班，質(zhì)量專班管理體系如圖 1 所示。

圖1 質(zhì)量專班管理體系

3.3 運(yùn)用工作分解結(jié)構(gòu)法實(shí)施全裝修產(chǎn)品缺陷排查逐級(jí)分解

通過建立全裝修質(zhì)量專班管理體系，為全裝修產(chǎn)品缺陷排查逐級(jí)分解提供了管理和實(shí)施架構(gòu)，開發(fā)商對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)、招采、施工、驗(yàn)收等階段實(shí)施全面質(zhì)量管理的同時(shí)，提升了質(zhì)量管理工作的精細(xì)化程度。工作結(jié)構(gòu)分解工作與全面質(zhì)量管理工作相輔相成，為開發(fā)商更好地實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房全裝修質(zhì)量預(yù)控提供了工作依據(jù)。

在全裝修產(chǎn)品缺陷排查逐級(jí)分解工作中，工程管理部部門經(jīng)理和各專業(yè)工程師全員參與，各專業(yè)工程師按照分解后的檢查子項(xiàng)在全裝修施工階段完成產(chǎn)品缺陷排查，可以在全裝修施工階段解決大部分由于施工質(zhì)量原因引起的產(chǎn)品缺陷，從而減少驗(yàn)收階段因裝修質(zhì)量缺陷引起的業(yè)主投訴。共有產(chǎn)權(quán)房全裝修產(chǎn)品缺陷排查工作任務(wù)分解如表 5 所示。

表5 共有產(chǎn)權(quán)房全裝修產(chǎn)品缺陷排查工作任務(wù)分解表

通過運(yùn)用工作分解結(jié)構(gòu)法可以實(shí)現(xiàn)全裝修各檢查父項(xiàng)發(fā)生施工質(zhì)量類產(chǎn)品缺陷排查的逐級(jí)分解，產(chǎn)品質(zhì)量類產(chǎn)品缺陷的預(yù)控，可以通過裝修招采階段對(duì)《產(chǎn)品缺陷排查表》排查出來相關(guān)檢查子項(xiàng)進(jìn)一步實(shí)施全面質(zhì)量管理實(shí)現(xiàn)，成品保護(hù)類產(chǎn)品缺陷的預(yù)控，可以通過制定《共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目成品保護(hù)作業(yè)指南》實(shí)現(xiàn)，本文對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量類和成品保護(hù)類產(chǎn)品缺陷預(yù)控工作不再展開研究。

4 結(jié)論

綜上所述，開發(fā)商為了保證共有產(chǎn)權(quán)房以高質(zhì)量的全裝修建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)交付業(yè)主，在共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)過程中實(shí)施全面質(zhì)量管理措施控制裝修質(zhì)量的同時(shí)，以某共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目驗(yàn)收階段產(chǎn)品缺陷數(shù)量和類型為研究樣本，運(yùn)用 ABC 分類法，對(duì)產(chǎn)品缺陷分類排隊(duì)，編制《產(chǎn)品缺陷排查表》；通過工作分解結(jié)構(gòu)法，在裝修施工階段有的放矢地將產(chǎn)品缺陷排查工作分配到專業(yè)工程師的日常活動(dòng)中，提升共有產(chǎn)權(quán)房全裝修質(zhì)量，對(duì)減少驗(yàn)收階段業(yè)主投訴事件、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、提升開發(fā)商社會(huì)形象、減少政府輿情處理成本具有實(shí)踐意義。Q