周振麗 （安徽省建筑科學研究設計院，安徽合肥230031）

1 引言

隨著城市的不斷發(fā)展，城市建筑脈絡跟隨時代的步伐發(fā)生了翻天覆地的變化，很多不適應城市規(guī)劃發(fā)展的舊建筑被成片的拆除，但是也有很多舊建筑因為其特殊的地理位置及可利用性被保留了下來。因此，在基于可持續(xù)發(fā)展理論的指導下，對舊建筑的改造利用已日趨緊迫，如何“變廢為寶”，如何讓既有建筑條件滿足現(xiàn)行規(guī)范要求，提高項目使用價值，是我們在本次改造項目中的設計目的。

2 實例研究

2.1 項目背景概況

三榮大廈（以下簡稱大廈）位于合肥市淮河路步行街中段，緊鄰含山路，李鴻章故居東側，地理位置顯要，是淮河路步行街最高的標志性建筑。大廈建于1997年，總建筑面積29670.83m2，其中地上建筑面積27659.44m2，地下建筑面積2011.39m2；建筑層數(shù)地上23層，地下1層；建筑高度77.10m。一至五層是商業(yè)，六至二十三層是酒店，是一棟綜合性大樓。

由于歷史原因，大廈在建成后僅運營了一段時間后，就停業(yè)關閉。此后的十幾年中，除大廈的一層沿淮河路步行街旁的商鋪正常開業(yè)外，其他部分基本上處于閑置狀態(tài)。經(jīng)走訪，大廈一層沿街商鋪20多平方米的鋪子，月租金達10多萬元。在這樣一個寸土寸金的商業(yè)街區(qū)，如此多的閑置空間無疑是街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的巨大損失。而且由于大廈空置，無人管理維護，大廈建筑本身也日漸陳舊破敗，小商業(yè)門面各自為政，使得本就荒廢的大樓，更加凌亂，嚴重影響街區(qū)形象。為改善上述情況，盤活資產(chǎn)，提升建筑性能，故而對大廈整體重新進行改造。

2.2 現(xiàn)狀分析

現(xiàn)在大廈外立面為石材及玻璃幕墻體系，用材及風格屬上世紀代表，部分墻體破敗，廣告利用空間凌亂。部分沿街商鋪占用消防車道。大廈內(nèi)部還殘留上一次營業(yè)后的裝修材料，地磚破裂、墻面臟污、吊頂?shù)袈?，以及基礎消防設施不完備，內(nèi)部疏散流線混亂、疏散寬度不滿足現(xiàn)行消防規(guī)范等情況。

2.3 建筑改造內(nèi)容

2.3.1 外立面部分

定位：淮河路步行街，是年輕人聚集、游玩、消費的場所。而大廈處于步行街的中心地段，因此以年輕人為目標群體來進行定位。

設計語言：由于沿淮河路的商業(yè)已經(jīng)銷售完畢，淮河路步行街主要商業(yè)人流不能到達建筑內(nèi)部，故而商業(yè)難以存活。在方案設計時，通過一層局部架空、打通一層消防通道連接主街的手法，來加強與商業(yè)街的親和度，使其充分融入步行街中，增加了商業(yè)延展面，使一層商業(yè)背后的空間和二至五層的商業(yè)價值得到了很大的提升。

處理手法如下圖所示。

建筑改造內(nèi)容

①商業(yè)自成環(huán)形系統(tǒng)，一側與淮河路相連接，一側與含山路相連接，使得商業(yè)動線連貫，處處可達。

②做好圖示中三處節(jié)點的立面設計。在含山路出入口設計了弧形玻璃幕墻，具有較強的昭示性；在淮河路出入口設計LED屏幕及品牌展示墻；在內(nèi)街交匯處設計了鋁板頂棚以及弧形廣告墻。

③建筑內(nèi)部的部分細節(jié)設計也為引導商業(yè)人流提供了便利。如：在靠近含山路與步行街交叉口附近增設電梯，即不占用黃金鋪位，又進一步提高了街區(qū)步行人流到達二層以上商業(yè)的便捷性。由于地處老城區(qū)，停車難，造成了很多人不愿意開車來市區(qū)，為了解決停車問題，在四層設計二處連廊連接到對面的淮河路停車樓，使得開車的人流直接可以到達商業(yè)內(nèi)部，大大提升了商業(yè)效益。自動扶梯設置在一層中部，在引導人流的同時，又減少對商業(yè)動線的影響。

外立面設計總結：

①外立面主體采用鋁板幕墻，局部輔以通透的玻璃幕墻、木百葉等，營造出富有現(xiàn)代韻律感的商業(yè)立面，體現(xiàn)年輕人動感、簡潔的立面風格;

②外立面采用經(jīng)典的比例、水平的線條等建筑語言表達出經(jīng)久永恒的美;

③注重商業(yè)入口、商業(yè)氛圍的營造，從而變閉塞為敞開，自然的引導人流的引入;

④外立面除影響商業(yè)動線的結構構件外，盡可能的不破壞原有建筑，以達到改造高效節(jié)約的目的。

2.3.2 建筑平面部分

由于本次改造設計是為盡快盤活大廈，通過相關部門審批，所以建筑平面部分改造以消防改造為主，除一層留有必要的引導商業(yè)動線的功能構件外，二至五層商業(yè)均為大空間設計，后期裝修由招商引資后，根據(jù)品牌情況進行商業(yè)業(yè)態(tài)布置（本文僅討論建筑消防改造部分，有關新增設備消防設施情況，均為設備專業(yè)提供）。

負一層消防改造情況：原建筑負一層功能為人防（平時商業(yè)）、非機動車庫及設備用房。根據(jù)最新建筑防火規(guī)范及業(yè)主要求，去除商業(yè)部分及非機動車庫，改為預留設備區(qū)和不大于600m2的丙類儲藏室。按設備要求擴大消防水池、消防泵房、配電房，新增送排風機房及生活泵房。

一層平面改造情況：

①根據(jù)商業(yè)部分面積計算商業(yè)部分所需疏散寬度最大值為8.3m，現(xiàn)有樓梯總疏散寬度5.4m。在一層北側，商業(yè)價值最小處新增兩部凈疏散寬度為1.5m的樓梯，以滿足規(guī)范要求；

②為解決地下室疏散及排風問題，打開南側被封住樓梯出口；

③拆除遮擋消防通道商鋪；

④封住廢棄不用的非機動車坡道；

⑤中間部分新增兩部自動扶梯。

二層至五層平面改造情況：

①部分同一層；

②根據(jù)立面造型，拆除影響造型的結構樓板；

③四層設置3m寬連接北側停車樓的棧橋；

④公廁位置調整至影響商業(yè)業(yè)態(tài)的西北角；

⑤五層在業(yè)主預留的廚房區(qū)域考慮廚房管線與油煙井道的預留位置。

六層平面改造情況：

①更換屋面設備。2組風冷機組，2組風冷熱泵機組，1處鍋爐房，2臺燃氣鍋爐。為消除設備震動影響，給震動大的設備增設1m高基臺；

②拆除屋面違章用房；

商業(yè)部分疏散寬度計算表

③拆除客房內(nèi)部旋轉樓梯，并補齊樓板。

六層以上平面改造情況：

①由于后期六層以上部分招商仍為酒店，所以保持原有酒店布局不變，設備管線重新預留布置。并增設風機房，并把布草間與風機房相鄰客房調換；

②根據(jù)立面造型，把東南側凹角處樓板補齊。

平面設計總結：

①平面布局在現(xiàn)有建筑結構的基礎上，盡可能地利用原有設施，對于不適應現(xiàn)行規(guī)范的地方，在不影響商業(yè)格局的情況下，改造至滿足規(guī)范要求；

②由于既有建筑的特殊性，對于現(xiàn)在無法滿足規(guī)范的地方，通過細節(jié)改造設計、安全性的驗證以及專家的論證討論，確保其改造后，仍可以保證現(xiàn)有建筑的安全性。

如大廈未在每個防火分區(qū)設置消防電梯，因為該項目為既有建筑改造，另外增設消防電梯因場地限制難度較大，根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2014）7.3.1條條文說明的目的：“設置消防電梯的建筑的地下或半地下室”應設置消防電梯，主要指當建筑的上部設置了消防電梯且建筑有地下室時，該消防電梯應延伸到地下部分；除此之外，地下部分是否設置消防電梯應根據(jù)其埋深和總建筑面積來確定。本建筑地下室部分埋深不超過10m，且總建筑面積不超過3000m2，同時建筑上部已有一部消防電梯延伸至地下部分，因此本著安全節(jié)約兼顧的原則,未另設消防電梯。

3 結語

對舊建筑的改造是一場新與舊思想、時代、觀念等方面的“碰撞”，往往會調整或者改變舊建筑的部分功能，當舊建筑的新功能被賦予時，原有空間的重組是必要的。如何利用舊空間，如何改善舊環(huán)境，如何讓新功能與舊形式做到統(tǒng)一協(xié)調，是舊建筑改造的重點。

隨著老城區(qū)建筑進入了一個新的建設階段，對于舊建筑如何利用，并充分挖掘出舊建筑的經(jīng)濟效益、文化效益仍需不斷探索。希望今后越來越多的舊建筑能在新的時期和標準規(guī)則變換中，取得良好的社會意識，為社會創(chuàng)造更多的剩余價值。