孫姝藝

（廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院 財(cái)經(jīng)學(xué)院，廣東 廣州 510507）

土地是墾區(qū)最重要的資源之一，是墾區(qū)生產(chǎn)與發(fā)展的基礎(chǔ)。2015 年中央一號文件，將農(nóng)墾改革納入全面深化農(nóng)村改革的重點(diǎn)任務(wù)［1］。黨中央、國務(wù)院和廣東省政府在《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)墾改革發(fā)展的意見》（中發(fā)〔2015〕33 號）和《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)廣東農(nóng)墾深化改革加快發(fā)展的實(shí)施意見》（粵發(fā)〔2017〕13 號）中指出，創(chuàng)新土地管理方式，不僅是深化農(nóng)墾管理體制和經(jīng)營機(jī)制改革本身的要求，更是事關(guān)農(nóng)墾改革發(fā)展大局的關(guān)鍵［2］，其中一項(xiàng)重要改革就是關(guān)于土地資源的資產(chǎn)化問題。

資產(chǎn)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的業(yè)務(wù)，若缺乏相對規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，容易滋生企業(yè)內(nèi)部權(quán)責(zé)不一致、相互推諉、管理混亂的局面。因此，為使資產(chǎn)管理工作條理化、制度化、規(guī)范化、系統(tǒng)化，需要規(guī)劃研究一套較為完善的資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系［3］。當(dāng)前，針對墾區(qū)土地在管理實(shí)踐中存的土地資源資產(chǎn)化尚未起步、管理體制不順暢、分級管理欠缺完善、管理信息化基礎(chǔ)薄弱等諸多問題，建立一套土地資源管理標(biāo)準(zhǔn)化體系是十分必要的。

因此，立足黨中央、國務(wù)院和廣東省政府文件精神，以墾區(qū)某公司管理下的某農(nóng)場為例，對農(nóng)場土地資源的實(shí)際情況以及管理實(shí)踐進(jìn)行調(diào)研，探討土地資源管理標(biāo)準(zhǔn)化體系的實(shí)現(xiàn)路徑。

一、某農(nóng)場土地管理基本情況

（一）某農(nóng)場土地基本情況

某農(nóng)場擁有耕地面積為12.72 萬畝，地勢平坦，主要為旱坡地，地處熱帶、亞熱帶，開展農(nóng)作物生產(chǎn)具有得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境，交通運(yùn)輸便利，發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)也有著良好的地緣優(yōu)勢。農(nóng)場甘蔗種植面積6萬多畝，年產(chǎn)甘蔗近40 萬噸，場內(nèi)有省重點(diǎn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、國家甘蔗機(jī)械化生產(chǎn)試驗(yàn)基地、省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范核心區(qū)。

1.土地面積

農(nóng)場土地總面積184398.77 畝，其中已確權(quán)發(fā)證面積184075.023 畝，未確權(quán)發(fā)證面積323.747 畝，確權(quán)發(fā)證率達(dá)99.82%。其中，已納入收費(fèi)土地面積127155.61 畝，占68.96%，包括崗位地、外包地以及農(nóng)場經(jīng)營土地（為甘蔗種植面積）；未納入收費(fèi)土地面積57243.16 畝，占31.04%，包括外占土地、建設(shè)用地、不可耕作地（墳地、石頭、水塘、旱塘、五邊地等）、道路面積、其它用地（見表1）。

表1 農(nóng)場土地面積表（單位：畝）

2.土地收入

據(jù)調(diào)查，農(nóng)場土地主要收入來源于土地承包費(fèi)，全年共計(jì)9504.74 萬元，收入主要來源于實(shí)物地租（含職工自營經(jīng)濟(jì)）和現(xiàn)金地租（見表2）。

表2 農(nóng)場土地收入表

（二）管理實(shí)踐中存在的問題

1.土地承包分級管理欠完善

據(jù)調(diào)查，農(nóng)場在土地招標(biāo)競價(jià)、合同網(wǎng)簽的實(shí)施方面還存在一定的阻力，土地使用費(fèi)回收依然存在“老賴”“欠租戶”現(xiàn)象。

2.交易土地資本化專業(yè)平臺缺乏

據(jù)調(diào)查，農(nóng)場在土地資源管理方面缺乏專業(yè)平臺的支撐，收租工作效率不高，還要派機(jī)關(guān)人員下隊(duì)反復(fù)收租，浪費(fèi)人力物力。專業(yè)平臺的缺乏影響土地資本化的進(jìn)程，導(dǎo)致收租等交易過程雙方溝通不暢，供求雙方缺乏交流與信息交換的暢通渠道，缺乏規(guī)范的市場交易體系。

3.土地資產(chǎn)盤活程度不高

據(jù)調(diào)查，農(nóng)場主要收入來源于土地使用費(fèi)，收入來源較為單一，資產(chǎn)盤活程度不高。農(nóng)場暫時(shí)未開展土地融資項(xiàng)目試點(diǎn)，缺乏資金與政策扶持，不利于農(nóng)墾土地資本化的推進(jìn)。

二、農(nóng)墾土地資源管理標(biāo)準(zhǔn)化措施

資產(chǎn)是企業(yè)進(jìn)行正常生產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)，是企業(yè)的重要組成部分［4］。目前，我國資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化管理還是新興領(lǐng)域，而土地資源作為墾區(qū)企業(yè)最重要的資產(chǎn)，其標(biāo)準(zhǔn)化管理更是亟待探索。本文根據(jù)國家對資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)化的要求，總結(jié)土地資源管理標(biāo)準(zhǔn)化的需求體現(xiàn)在如下方面：

行政層面上的標(biāo)準(zhǔn)管理需求——土地資源數(shù)量多、價(jià)值大、形式多樣的屬性造成了如分工不明確、權(quán)責(zé)不統(tǒng)一等諸多問題，從行政層面需要標(biāo)準(zhǔn)化管理。

經(jīng)濟(jì)層面上的標(biāo)準(zhǔn)方法需求——從經(jīng)濟(jì)角度來講，企業(yè)進(jìn)行土地資產(chǎn)評估，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)資本化，需要標(biāo)準(zhǔn)化方法。

戰(zhàn)略層面上的標(biāo)準(zhǔn)模式需求——未來土地融資必然是大勢所趨，開展多種形式的土地融資模式，將資本轉(zhuǎn)化為股本需要標(biāo)準(zhǔn)化模式。

所以，土地資源管理標(biāo)準(zhǔn)化路徑體系框架從三個(gè)方面建立：第一，“資源變資產(chǎn)”，即基于土地資源管理信息標(biāo)準(zhǔn)化路徑，涉及承包合同管理、地租征收管理以及融資交易管理；第二，“資產(chǎn)變資本”，即基于土地資源處置方法標(biāo)準(zhǔn)化路徑，包含土地資源評估方法和收益分配關(guān)系處置方法；第三，“資本變股本”，即基于土地資源融資模式標(biāo)準(zhǔn)化路徑，以“授權(quán)經(jīng)營”模式和“對外開放”模式進(jìn)行探討（見圖1）。

圖1 農(nóng)墾土地資源管理標(biāo)準(zhǔn)化路徑體系

（一）土地資源信息管理標(biāo)準(zhǔn)化

加強(qiáng)土地資源管理信息化，需要建立專業(yè)資源管理平臺，包括承包合同管理、地租征收管理、融資交易管理等。

1.土地承包合同管理信息化

土地承包合同的管理，對于緩解土地矛盾，維護(hù)發(fā)包方和承包方基本權(quán)益具有重要意義。土地承包合同信息化管理包括：

第一，規(guī)范承包合同網(wǎng)簽管理。在土地承包合同簽訂過程中，要求發(fā)包方和承包方對土地承包的基本信息進(jìn)行網(wǎng)上登記的行政程序。對于墾區(qū)企業(yè)來說，通過承包合同網(wǎng)簽可以更方便地掌握土地承包狀況，為管理決策提供參考。對于發(fā)包方和承包方來說，承包合同網(wǎng)簽可以提高信息透明度和辦事效率，保障當(dāng)事雙方的權(quán)益。

第二，優(yōu)化承包合同的變更、注銷、備案等管理。在土地承包日常管理工作中，當(dāng)?shù)貕K情況發(fā)生變化時(shí)，需要及時(shí)對土地承包合同內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的變更、注銷，并且將未經(jīng)過網(wǎng)簽程序的承包合同進(jìn)行備案，以確保數(shù)據(jù)庫的完整性。

第三，保障合同查詢、欠費(fèi)服務(wù)管理。將合同編碼代表的基本信息存放在數(shù)據(jù)庫中，通過合同編碼查看土地承包合同，查詢是否欠費(fèi)等，生產(chǎn)科、財(cái)務(wù)科等部門核對使用和交費(fèi)情況，列出欠費(fèi)者清單，督促土地使用費(fèi)的回收。

2.地租征收管理標(biāo)準(zhǔn)化

（1）收費(fèi)時(shí)間

農(nóng)場與承包戶按合同約定繳交時(shí)間，若合同未明確的按如下處理：在下一個(gè)承包周期前須繳清往年土地使用費(fèi)及下一個(gè)年度的土地使用費(fèi)，逾期不交者將收取滯納金，超過三個(gè)月后視同違約，終止合同。合同終止后承包方必須在一定時(shí)間內(nèi)自行清理承包地上的作物和附屬設(shè)施，否則視同放棄，自行承擔(dān)責(zé)任。

（2）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)場根據(jù)土質(zhì)情況、水源條件、歷年生產(chǎn)水平、經(jīng)營環(huán)境等方面情況，綜合評定一類地、二類地、三類地，進(jìn)行階梯式收費(fèi)。統(tǒng)一規(guī)范四項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：職工自身受益費(fèi)用、土地和資產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用、農(nóng)場管理費(fèi)、社政（區(qū)）公共費(fèi)。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照不同承包方式及不同種植作物執(zhí)行：崗位承包定額根據(jù)生產(chǎn)隊(duì)可分配土地確定，視實(shí)際情況合理分配；對于對外合作經(jīng)營土地，通過“農(nóng)墾國有資源電子交易平臺”進(jìn)行招標(biāo)競價(jià)確定經(jīng)營合作者，根據(jù)合同競價(jià)確定費(fèi)用金額。

3.融資交易管理信息化

土地融資實(shí)質(zhì)是將土地作為信用抵押，以獲取資金維持經(jīng)營的一種模式，土地融資的發(fā)展，能推動(dòng)我國農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程。積極探索建立土地資本化專業(yè)交易平臺，為融資項(xiàng)目的順利交易提供便利的平臺，規(guī)范交易市場體系［5］。土地融資交易平臺可結(jié)合網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)，通過服務(wù)對接需求，即匹配雙方需求、平臺監(jiān)管簽訂合同等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)融資雙方更精準(zhǔn)的匹配。

（二）土地資源處置方法標(biāo)準(zhǔn)化

1.推進(jìn)土地資源評估工作

推進(jìn)目前尚未評估的土地使用權(quán)評估作價(jià)工作，將其注入到農(nóng)墾集團(tuán)，并將其轉(zhuǎn)增國有資本金以擴(kuò)大農(nóng)墾資本金、降低資產(chǎn)負(fù)債率、有效降低農(nóng)墾融資的資本金［5］。

合理確定土地資源數(shù)量及價(jià)值離不開土地資產(chǎn)評估工作。資產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)化包括以下三個(gè)方面：第一，選擇合適的具有一定資質(zhì)的土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)；第二，應(yīng)通過收益法、市場法、成本法等方法對目前墾區(qū)用地使用權(quán)以及非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)等進(jìn)行評估作價(jià)，提出科學(xué)的土地資產(chǎn)估價(jià)報(bào)告；第三，做好土地資產(chǎn)估價(jià)結(jié)果審核工作，評估結(jié)果須經(jīng)土地管理部門審核確認(rèn)。

2.土地資源收益關(guān)系標(biāo)準(zhǔn)化

實(shí)現(xiàn)土地資源收益關(guān)系標(biāo)準(zhǔn)化的前提是要理順國家與農(nóng)墾企業(yè)在土地資源收益上的分配關(guān)系。首先要確保國有土地資源的保值增值，要充分考慮到農(nóng)墾企業(yè)的承受能力及其多年來對土地的投入等因素，遵循兼顧國有、企業(yè)利益的原則，最后合理確定土地租、稅、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)［6］。

（三）土地資源融資模式標(biāo)準(zhǔn)化

土地資源向資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，需要盤活土地資源，將“資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資本、資本變股本”。具體實(shí)現(xiàn)路徑主要有：第一，開展“授權(quán)經(jīng)營”模式，土地融資項(xiàng)目包括聯(lián)營合作、融資租賃、作價(jià)入股等方式。通過這些方式進(jìn)入統(tǒng)一的土地交易市場進(jìn)行公開交易和配置，促進(jìn)資源的流通、資源的優(yōu)化配置。第二，一類地“作價(jià)入股”。一類地屬于資源條件好價(jià)值較高具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢的土地，通過“作價(jià)入股”進(jìn)行出資，盤活土地資源，為農(nóng)墾增加國有資本金［7］。第三，擴(kuò)大對外開放，允許采取土地使用權(quán)抵押、入股、租賃等方式，在已規(guī)劃建設(shè)的新型農(nóng)業(yè)示范區(qū)進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)，進(jìn)行多種融資項(xiàng)目。

三、結(jié)語

資產(chǎn)管理是維持企業(yè)運(yùn)營的重要手段，而資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化管理在我國尚屬新興領(lǐng)域。本文以某農(nóng)場國有土地資源為研究對象，在國家深化農(nóng)墾改革的新形勢下，淺議以“資源變資產(chǎn)，資產(chǎn)變資本，資本變股本”盤活土地資源的三個(gè)路徑，為實(shí)現(xiàn)國有土地資源管理標(biāo)準(zhǔn)化提供參考。