文|廣州珠江實業(yè)集團有限公司

黨的十九屆五中全會提出，要把握新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。面對新形勢、新使命、新任務(wù)，廣州珠江實業(yè)集團有限公司（以下簡稱珠實集團）以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以城市更新為突破口，以新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為著力點，以廣州首個CBD 環(huán)市東商圈的更新改造作為試點，通過建立CIM 的數(shù)字底座，“五位一體”賦能城市更新，推動片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，奮力實現(xiàn)老城市新活力、“四個出新出彩”。

構(gòu)建環(huán)市東商圈CIM 數(shù)字化管理平臺的目標(biāo)

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是指城市更新范圍的土地、房屋、人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、文化遺存、古樹名木、公建配套及市政設(shè)施等現(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查涉及測繪工作的，調(diào)查單位應(yīng)具備測繪資質(zhì)。城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查應(yīng)按國家、省、市有關(guān)部門制定的統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范實施。鼓勵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查技術(shù)的創(chuàng)新和改進(jìn)，采用先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備，提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查水平。數(shù)據(jù)成果核查合格的復(fù)函作為片區(qū)策劃或?qū)嵤╉椖炕A(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果驗收的依據(jù)。經(jīng)核查合格的數(shù)據(jù)成果方可作為編制項目實施方案的依據(jù)。

環(huán)市東商圈位于廣州市越秀區(qū)，是七十年代開始建設(shè)的廣州首個商務(wù)區(qū)，范圍約225 公頃，南至東風(fēng)東路、西至小北路及越秀北路、東至先烈南路、北至廣州東站-廣州火車站聯(lián)絡(luò)鐵路。環(huán)市路（地鐵5 號線）、東風(fēng)路（地鐵13 號線）均為城市“大動脈”，商圈內(nèi)設(shè)有省市機關(guān)單位、大型公立三甲醫(yī)院、花園酒店（歷史風(fēng)貌建筑）、白云賓館（歷史風(fēng)貌建筑）、地鐵換乘樞紐等城市重大基礎(chǔ)設(shè)施和民生公共服務(wù)設(shè)施，是廣州公共服務(wù)最集中、國際貿(mào)易最活躍的區(qū)域之一。隨著珠江新城CBD 崛起，城市空間格局由單一強中心向復(fù)合多中心發(fā)展，環(huán)市東商圈由于產(chǎn)業(yè)遷出、人口老化、建筑建設(shè)及配套標(biāo)準(zhǔn)過低，人居環(huán)境惡化等問題，需要調(diào)整城市功能定位，建設(shè)高質(zhì)量空間載體，引入高價值產(chǎn)業(yè)，吸引高素質(zhì)人群，提升片區(qū)活力等。

環(huán)市東商圈區(qū)位圖

2020年 6月，越秀區(qū)政府委托珠實集團作為片區(qū)更新策劃主體，推動環(huán)市東商圈更新有關(guān)前期工作。為確保項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)齊全、完整、準(zhǔn)確，珠實集團組織專業(yè)測繪單位進(jìn)行了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，珠實集團旗下廣州城市更新集團有限公司攜手珠江外資設(shè)計院搭建了環(huán)市東商圈東啟動區(qū) CIM 數(shù)字平臺 ；并結(jié)合城市更新項目審批要求、流程、企業(yè)決策等多個維度，進(jìn)一步開發(fā)了支撐片區(qū)改造成本核算、居民改造意愿征詢、權(quán)屬人拆遷談判、安置房智慧設(shè)計和項目檔案數(shù)字化管理 “五位一體”的片區(qū)CIM數(shù)字化管理平臺（下簡稱“CIM 平臺”），為廣州“心臟手術(shù)”保駕護(hù)航。

環(huán)市東商圈現(xiàn)狀航拍圖

60-90年代的環(huán)市東商圈風(fēng)貌

環(huán)市東商圈現(xiàn)狀

環(huán)市東CIM 數(shù)字化管理平臺界面

環(huán)市東商圈CIM 平臺“五位一體”創(chuàng)新賦能

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)全覆蓋及智能輔助校核，支撐片區(qū)改造成本核算

根據(jù)《基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和管理辦法》的要求，環(huán)市東商圈CIM 平臺通過物業(yè)權(quán)屬查冊、現(xiàn)場測繪、權(quán)屬人訪談等多種途徑，實現(xiàn)了環(huán)市東商圈東啟動區(qū)約5300 戶居民，以及片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建筑情況、權(quán)屬情況、拆遷安置意愿等多個維度的信息全覆蓋。

環(huán)市東商圈CIM 平臺實現(xiàn)了不同來源、不同時間、不同版本的數(shù)據(jù)誤差識別、提示、記錄，大幅提高了項目組基礎(chǔ)數(shù)據(jù)校核的工作效率，最大化保障了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。經(jīng)第三方數(shù)據(jù)核查，項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)誤差＜2%，滿足《基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和管理辦法》的審批要求。

環(huán)市東商圈數(shù)字底座（現(xiàn)狀）

數(shù)據(jù)信息呈現(xiàn)

數(shù)模匹配

數(shù)模匹配缺漏識別

數(shù)據(jù)誤差識別

數(shù)據(jù)多方式搜尋統(tǒng)計

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)細(xì)分和改造成本計算

數(shù)據(jù)臺賬建立

同時，環(huán)市東商圈改造涉及復(fù)雜的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)細(xì)分和成本計算，CIM 平臺將地籍、戶籍、用途、空間位置、評估價格、市場價格等數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)至不同層級的模型，實現(xiàn)了數(shù)模聯(lián)動，大大提高了片區(qū)改造成本計算的準(zhǔn)確性和公平性，大幅降低了政府決策難度和風(fēng)險。

（二）進(jìn)度實時反饋和綜合分析，推動大片區(qū)改造意愿征詢順利完成

每周總工程進(jìn)度統(tǒng)籌

每周分組工程進(jìn)度統(tǒng)籌

一周內(nèi)工作完成情況

居民改造意愿分布直觀查看

居民改造意愿投票情況和產(chǎn)權(quán)投票統(tǒng)計分析

未投票情況統(tǒng)計分析

環(huán)市東商圈東啟動區(qū)約涉及5300 戶居民，為保障意愿征詢工作順利開展，確保入戶率（投票率）的同時減少擾民，需要嚴(yán)密的工作組織機制和高效的執(zhí)行力。環(huán)市東商圈改造項目通過制訂標(biāo)準(zhǔn)化表格，提前開發(fā)好CIM 平臺的功能模塊；意愿征詢期間每天上傳意愿征詢表格資料，實時動態(tài)更新工作進(jìn)度和成果，并對每天工作中產(chǎn)生的問題、發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行及時排查、預(yù)警，最終實現(xiàn)了改造意愿征詢?nèi)霊袈?9%，同意率93%的成績，大大推動了項目的進(jìn)展。

工作進(jìn)展直觀呈現(xiàn)，輔助進(jìn)度管理。管理者通過對意愿征詢工作期間實時數(shù)據(jù)的錄入與更新，可在CIM 平臺上準(zhǔn)確直觀地查看每個小組工作完成情況，形成每周計劃與完成量、各組間工作進(jìn)度的對比，對各組人員工作情況進(jìn)行有效監(jiān)督，再反饋于現(xiàn)場管理人員加以督辦及整改，形成良性競爭。

建立三層管理數(shù)據(jù)，支撐目標(biāo)管理。根據(jù)收集到居民改造意愿、安置傾向、教育情況以及土地出讓金歷史繳納情況等數(shù)據(jù)，CIM 平臺以“達(dá)到供地條件”的目標(biāo)為導(dǎo)向，按規(guī)劃用地邊界進(jìn)行智能統(tǒng)計和分析，實現(xiàn)“地塊—樓棟—戶”三個層次敏感項、風(fēng)險項、決策項排查，為后續(xù)項目拆除范圍劃定、方案編制、戶型設(shè)計、項目實施、建設(shè)時序提供依據(jù)。

（三）標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)征拆協(xié)議，確保拆遷談判及補償環(huán)節(jié)合規(guī)性

環(huán)市東商圈改造項目已完成改造意愿征詢、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和片區(qū)策劃方案審批工作，目前尚未進(jìn)入實施階段，CIM 平臺已預(yù)留智能生成拆遷協(xié)議功能，后續(xù)可根據(jù)政府批復(fù)的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，按照物業(yè)的具體情況，實現(xiàn)“法定數(shù)據(jù)-法定標(biāo)準(zhǔn)-法定權(quán)益”的一鍵自動轉(zhuǎn)換，確保權(quán)屬人合法利益，以及拆遷談判過程的合規(guī)性、權(quán)威性、公平性，大大縮短簽批時間，大大降低廉政風(fēng)險。

同時，CIM 平臺預(yù)留了財務(wù)支付模塊，后續(xù)可結(jié)合項目實際情況，打通“談判-簽約-監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)賬”的流程，加快拆遷補償款的支付和資金使用情況的監(jiān)管。

安置傾向分析

資料缺漏識別

（四）CIM 平臺聯(lián)動智慧設(shè)計和建造，提高安置戶滿意度和幸福感

環(huán)市東商圈更新改造涉及居民戶數(shù)較多，經(jīng)過摸查僅2%居民愿意接受貨幣補償，其余居民均有安置需求。由于現(xiàn)狀物業(yè)、權(quán)屬情況各異，安置補償標(biāo)準(zhǔn)具有一定調(diào)節(jié)空間，因此，最終安置戶型并非單一選項。為了更直觀、更清晰、更精確地向居民做好動遷工作，保障居民權(quán)益，CIM 平臺預(yù)留了“現(xiàn)狀物業(yè)-安置標(biāo)準(zhǔn)-安置戶型選址-安置房搖號系統(tǒng)”的功能模塊，為項目實施提供支撐。

另外，CIM 平臺的現(xiàn)狀物業(yè)情況和權(quán)屬人安置傾向等數(shù)據(jù)可以與珠江外資設(shè)計院共享，通過珠實集團內(nèi)部聯(lián)動，做好安置戶型的精細(xì)化、個性化設(shè)計，為后續(xù)智慧設(shè)計、智慧建造奠定基礎(chǔ)，進(jìn)一步提高安置戶型的匹配度和均好性，保障居民的合法權(quán)益和項目整體公平性。

（五）城市更新項目全過程電子檔案管理，保障項目實施

環(huán)市東商圈改造CIM 平臺實現(xiàn)了城市更新項目全流程的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、補償標(biāo)準(zhǔn)、證件資料、談判記錄等電子檔案的歸檔和數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。核心材料缺失可自動預(yù)警，且無法進(jìn)入下一環(huán)節(jié)工作，最大程度保障了項目資料的完整性、流程合規(guī)性、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和過程可追溯。

CIM 平臺賦能城市更新的前景

通過環(huán)市東商圈更新的探索，基本實現(xiàn)了CIM 平臺與城市更新各階段核心工作的打通，大大提高了大片區(qū)城市更新改造項目的工作效率，和推動過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、合規(guī)性、科學(xué)性。在2021年8月30日《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》的政策背景下，廣州需要用新視角重新審視項目，需要用新方法重新研究路徑，需要用新技術(shù)重新做好論證，環(huán)市東商圈CIM 平臺的經(jīng)驗，將為廣州城市更新項目的決策和項目審批提供新思路、新范本、新工具。