【摘要】近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與升級，很多人口逐步走進(jìn)城市，在這種發(fā)展形勢下，增加了人們對房產(chǎn)的需求量，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展。然而，市場上的房地產(chǎn)不只是提供居住服務(wù)，很多人將房地產(chǎn)作為投資的產(chǎn)品，簡單的成本法和市場法不能使市場要求得到滿足，所以凸顯出收益法具有的作用，這種方法的理論基礎(chǔ)非常健全，得到很多投資人員的廣泛青睞。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展較晚，應(yīng)用收益法時還面臨著很多問題，如：熟練掌握收益法的評估人才匱乏、信息來源渠道少、折現(xiàn)率的確定缺少精準(zhǔn)性等。鑒于此，本文研究過程中首先闡述了收益法的相關(guān)概述，敘述了收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用優(yōu)勢，分析了房地產(chǎn)評估中應(yīng)用收益法的問題，最后探討了收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用策略。

【關(guān)鍵詞】收益法;房地產(chǎn)評估;成本法;市場法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.07.010

引言：

目前，房地產(chǎn)評估行業(yè)在發(fā)展過程中還面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，通過優(yōu)化與健全房地產(chǎn)評估技術(shù)，行業(yè)自律得到人們的高度重視。在房地產(chǎn)評估實(shí)踐過程中往往在選擇數(shù)據(jù)方面存在主觀性的問題，房地產(chǎn)評估的收益法房地產(chǎn)評估的基本方法之一，出現(xiàn)上述問題在所難免，所以經(jīng)過分析房地產(chǎn)評估中收益法應(yīng)用的問題，發(fā)現(xiàn)收益法在房地產(chǎn)評估中的具體應(yīng)用策略，從而為房地產(chǎn)評估實(shí)踐工作提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對具體工作的開展具備重大的借鑒意義。

1、收益法的相關(guān)概述

1.1收益法概述

收益法主要包含預(yù)測、折現(xiàn)及加和三個主要步驟，在具體工作開展過程中使用收益法時，評估人員首先對房地產(chǎn)的未來收益進(jìn)行預(yù)測，然后估測一個恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，最終把未來的收益進(jìn)行折現(xiàn)加和，獲得房地產(chǎn)價(jià)值，這種方法經(jīng)常在商場、店鋪、寫字樓及底商等具備穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)評估中廣泛使用。本文主要將收益法作為研究對象，以下內(nèi)容深入研究了收益法自身的缺陷、難點(diǎn)。

預(yù)期收益額在明確時，自身存在先天性的不足，主要表現(xiàn)為：一是收益額預(yù)測的復(fù)雜性、預(yù)測自身存在的問題、預(yù)測方法的約束性，這些均是應(yīng)用收益法存在的先天性不足。再健全的預(yù)測方法，其雖以預(yù)測未來，但這種預(yù)測勢必會受到現(xiàn)有條件的約束，同時每種預(yù)測方法僅綜合考量預(yù)測對象的某個方面具有的特點(diǎn)，不能統(tǒng)籌兼顧預(yù)測對象每個方面具有的特點(diǎn)，所以，預(yù)測方法的選用同樣提升了預(yù)測純收益明確的難度。二是收益法的預(yù)期原理關(guān)系著明確預(yù)期收益額自身，同樣應(yīng)通過相應(yīng)的基礎(chǔ)展開分析判斷，包含動態(tài)了解評估房地產(chǎn)的歷史、當(dāng)前和預(yù)計(jì)今后一段時間中的經(jīng)營情況，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料與經(jīng)驗(yàn)累積等，通過現(xiàn)在推測未來。

這種分析判斷，倘若不能保持充足的職業(yè)專業(yè)精神，不采用合理的態(tài)度，不能充分了解全面的資料信息，極易脫離實(shí)際，不能經(jīng)受時間和實(shí)踐的考驗(yàn)，提供具備失誤甚至不真實(shí)的評估結(jié)果報(bào)告，從而為依靠評估報(bào)告的第三人、委托人等帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而產(chǎn)生評估責(zé)任，為評估帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。就某個方面來看，收益法在預(yù)期收益額的明確過程中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，換言之是包括潛在的缺陷與局限的累積過程是評估的最后結(jié)果，還未符合公正和有效性造成的評估風(fēng)險(xiǎn)的形成過程。

從表面來看，收益法的公式非常簡單，但是想要使用收益法精準(zhǔn)評估房地產(chǎn)的價(jià)值，應(yīng)精準(zhǔn)估測今后每一年的還原利率與純收益。但是，純收益和還原利率伴隨著市場情況進(jìn)行相應(yīng)起伏，想要精準(zhǔn)還原今后每一年的純收益顯得非常困難。所以，在估價(jià)過程中，估價(jià)師通常會假設(shè)一個還原率、純收益保持不變，顯然從某種程度上與實(shí)際情況不相符。同時，預(yù)期純收益的水平與改動趨勢的假設(shè)通常符合實(shí)際情況。所以，使用簡化的公式計(jì)算難免會出現(xiàn)誤差。同時房地產(chǎn)的收益年限通常非常長，可以達(dá)到幾十年乃至更長，所以，要依據(jù)房地產(chǎn)純收益的影響因素明確房地產(chǎn)投資在估價(jià)時點(diǎn)或者是未來數(shù)年內(nèi)的純收益與還原利率幾乎不可能。

純收益的明確因受到各方面因素產(chǎn)生的不利影響，導(dǎo)致每種房地產(chǎn)具有自身的收益水平，同時還原利率存在較大差異，使用市場法借鑒相似房地產(chǎn)獲得的收益水平與還原利率肯定和客觀值具有較大差異，在一定程度上提高了準(zhǔn)確估價(jià)的難度。同時，未來純收益主要是由客觀純收益所決定，是排除了超額利潤、特殊因素及虧損等狀況后獲得純收益。因?yàn)椴煌A段房地產(chǎn)純收益會受到環(huán)境因素、心理因素、人口因素、社會因素、行政因素、自身?xiàng)l件、供求狀況、國際因素等多種因素產(chǎn)生直接影響，每個因素在不同時間段對房地產(chǎn)純收益的影響存在較大差異，所以，要想精準(zhǔn)預(yù)測每個影響因素在不同時間段中對房地產(chǎn)純收益造成的影響幾乎不可能。所以，明確收益法中的還原利率同樣是難點(diǎn)。收益法當(dāng)中，因?yàn)榧兪找娴奶卣鞔嬖谳^大差異，收益法的實(shí)際公式同樣與眾不同，并且評估對象不一樣，使用的還原利率的性質(zhì)就會迥異不同。然而還原利率地選擇差異，會使房地產(chǎn)評估結(jié)果存在較大差別。通常認(rèn)為，還原利率實(shí)際上是一種投資的收益率，應(yīng)該和獲得估價(jià)對象房地產(chǎn)形成的純收益具備同樣風(fēng)險(xiǎn)的資本收益率相同，其主要包含投資收益率排序插入法、市場提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法及投資復(fù)合收益率法。

1.2房地產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用特點(diǎn)

1.2.1理論基礎(chǔ)條件

收益法會明確預(yù)期投入，使用預(yù)期原理確定房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值，更主要的是重視全面預(yù)測今后的客觀性收益。房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值不是回顧原來的價(jià)值，而是研究房地產(chǎn)經(jīng)營活動的主體人員需求狀況，發(fā)現(xiàn)其今后的市場情況。經(jīng)過研究分析歷史資料，經(jīng)常會把其今后的預(yù)測改變狀況和變化形勢進(jìn)行明確，從而使整個預(yù)期推測過程的有效性和科學(xué)性得到保障。

收益法使用階段的主要思想需要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行綜合考量，收益性房地產(chǎn)可以獲得當(dāng)前之后的收益，還可以拓展到后期使用過程中，這是一個連續(xù)性的過程。購買收益性的房產(chǎn)對用戶而言屬于一種投資，并不是購買房地產(chǎn)自身，而是購買其今后全部可能產(chǎn)生的一種收益狀況。當(dāng)前使用可承受的資金投入，得到今后的投資回報(bào)收益。收益法在使用階段的基本原理是對于估價(jià)針對房地產(chǎn)項(xiàng)目今后得到的純凈收益等值或者是現(xiàn)值的確定，可以為投資人員提供更加優(yōu)越的條件。

1.2.2確定資本化率

資本化率指的是在當(dāng)前房地產(chǎn)評估階段，經(jīng)常見到的一些可能變化和地域、性質(zhì)、時效等房地產(chǎn)項(xiàng)目的探究。在這個階段中的研究結(jié)果表明：今后投資可能會出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性問題，評估指導(dǎo)過程中，應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)所處環(huán)境明確資本化率。

一般狀況下，在房地產(chǎn)評估中使用收益法時，理論研究階段未確定時間約束的情況下，不能隨便使用收益法。但是收益法使用階段過于依賴預(yù)期理論，估價(jià)房地產(chǎn)的今后純凈收益通過折現(xiàn)以后，可以明確界定其當(dāng)前的價(jià)格。相對而言，收益法可以依據(jù)項(xiàng)目的具體狀況，有效分析市場元素，同時進(jìn)行評估引導(dǎo)，以便于可以使當(dāng)代人的經(jīng)濟(jì)行為得到滿足。價(jià)格是價(jià)格調(diào)換的根據(jù)條件，但不是其今后收益的基本條件。

房地產(chǎn)評估中應(yīng)用收益法可以確定收益價(jià)格，這是一種非常實(shí)際的需求價(jià)格。就購買人員而言，他們希望在購買階段支付相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)條件，很明顯會盼望今后房產(chǎn)增值可以產(chǎn)生更多的經(jīng)濟(jì)效益。投資人員在這個階段不用對建設(shè)方的成本投入狀況進(jìn)行綜合考量，確定其今后收益后，展現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值影響作用，投資人員的交易行為會進(jìn)一步推進(jìn)。

2、收益法在房地產(chǎn)評估階段的應(yīng)用優(yōu)勢

2.1充分的理論根據(jù)

收益法是將期望理論作為支撐的一種邏輯上的嚴(yán)格評估方法。和其他方法進(jìn)行對比可以看出，收益法的理論根據(jù)非常充分，很容易理解。期望的理論代表著財(cái)產(chǎn)的價(jià)值主要取決于今后財(cái)產(chǎn)中的預(yù)期收入。在具體工作過程中，假如應(yīng)用收益法對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，房地產(chǎn)的今后收益不能隨意整理，以便于得到評價(jià)結(jié)果，一定要折現(xiàn)，接著根據(jù)指定折現(xiàn)率進(jìn)行整理。與此同時，收益時間的長短還關(guān)系著價(jià)值。通過和市場法、成本法進(jìn)行比較可以得知，收益法為了計(jì)算房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值，利用房地產(chǎn)今后利潤的現(xiàn)值之和，其理論更加合理，具有較強(qiáng)的說服力。

2.2具有廣泛地使用范圍

近年來，伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與升級，人們收入水平的不斷提升，很多房地產(chǎn)既呈現(xiàn)出居住特點(diǎn)，同時還當(dāng)作投資物品而存在，這種類型的房地產(chǎn)經(jīng)常使用收益法進(jìn)行評估。實(shí)際工作過程中，不論是土地還是房產(chǎn)，只要具有獲利能力或者是潛藏著獲利能力，都能夠使用收益法評估其價(jià)值，由此可以看出，伴隨著市場的不斷進(jìn)步和發(fā)展，收益法的適用范圍與其他評估方法相比更加寬泛。

2.3容易得到廣大投資者的認(rèn)可

伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，很多人對房地產(chǎn)的投資特性提高重視程度。許多買家決定購置房地產(chǎn)，從而得到更多價(jià)值，同時預(yù)測利用今后投資創(chuàng)造利潤。在房地產(chǎn)評價(jià)中，收益法得到的評價(jià)結(jié)果實(shí)際上體現(xiàn)出房地產(chǎn)消費(fèi)者的按需價(jià)格，這是依據(jù)和收益法基本理論相符的房地產(chǎn)今后盈利能力，消費(fèi)者主動支付的價(jià)格，所以很容易讓大部分投資者接納。

3、收益法評估房地產(chǎn)存在的問題

3.1熟練掌握收益法的評估人才匱乏

房地產(chǎn)評估自身具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，對評估人員的技術(shù)水平提出非常高的要求。用收益法評估房地產(chǎn)的價(jià)值，能夠檢驗(yàn)評估人員的專業(yè)技能，成本法、市場法這兩種評估方法進(jìn)行比較可以看出，收益法非常復(fù)雜。在收益法具體操作過程中，最主要的內(nèi)容是預(yù)測房地產(chǎn)今后的收益與折現(xiàn)率，不僅需要深入分析被評估房地產(chǎn)自身的歷史數(shù)據(jù)與今后趨勢，還應(yīng)深入研究整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢。另外，使用收益法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估過程中會出現(xiàn)很多的折現(xiàn)加和過程，每個步驟的失誤都會使最終結(jié)果出現(xiàn)差異。然而因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展較晚，很多評估人員的工作時間較短，自身的專業(yè)技能還不完善，使用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)匱乏，致使評估結(jié)果不精準(zhǔn)，進(jìn)而對房地產(chǎn)評估中收益法的使用產(chǎn)生直接影響。

3.2信息來源渠道少

房地產(chǎn)評估中想要更好的使用收益法需要實(shí)時了解房地產(chǎn)行業(yè)各方面的信息，同時還是有關(guān)評估人深入分析房地產(chǎn)價(jià)值的前提條件。然而，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的研發(fā)時間比較短，市場制度還未健全，評估人員不能及時獲取信息。首先，評估人員搜集的信息落后，沒有可使用性;二是沒有傳播信息的途徑。許多信息不會及時進(jìn)行傳播，有些信息是通過電視或者是手機(jī)上了解，所以評估者會出現(xiàn)質(zhì)疑。信息的連續(xù)性導(dǎo)致有關(guān)評估人員為了搜集重要的信息而投入很多人力成本與材料資源，從某種程度上阻礙了房地產(chǎn)評估中收益法的具體應(yīng)用。

3.3折現(xiàn)率的確定缺少精準(zhǔn)性

房地產(chǎn)評估中應(yīng)用收益法過程中，明確折現(xiàn)率是非常重要的一個環(huán)節(jié)，由于評估對象的價(jià)格非常敏感折現(xiàn)率的值，折現(xiàn)率的細(xì)微改變會使評估結(jié)果出現(xiàn)明顯改變。就購買收益型房地產(chǎn)的人來說，這屬于一種房地產(chǎn)投資行為。針對任意一種投資行為，都可以按照收益等價(jià)和遵循風(fēng)險(xiǎn)的原則。具體而言，高風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)高預(yù)期收益率，低風(fēng)險(xiǎn)與低預(yù)期收益率相吻合。因?yàn)榻灰讜r間與房地產(chǎn)的估價(jià)地點(diǎn)存在較大差異，所以所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)同樣不一樣，同時隨著市場情況的改變進(jìn)行起伏，因此應(yīng)明確不同的收益率。

3.4不能精準(zhǔn)預(yù)測未來收益

房地產(chǎn)評估過程中，評估人員應(yīng)利用收益法估測最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，即房地產(chǎn)今后的收益，這個做法在最終結(jié)果的評估中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。數(shù)據(jù)的微乎變化就會使評估結(jié)果存在差異。但是估測房地產(chǎn)今后價(jià)值的過程具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，其和許多因素存在直接關(guān)系，同時還會受到主觀因素與客觀因素產(chǎn)生的影響。因此，精準(zhǔn)預(yù)測未來收益具有較大的困難。

4、房地產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用策略

4.1培育大量評估人才

房地產(chǎn)評估過程中，評估人員是非?；钴S的因素，伴隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的不斷進(jìn)步與發(fā)展， 評估工作呈現(xiàn)出較強(qiáng)的復(fù)雜性，這就需要評估人員自身具備較高的專業(yè)水平與道德修養(yǎng)。首先，評估人員需要加大學(xué)習(xí)的力度，用心探究收益法的計(jì)算過程，豐富經(jīng)驗(yàn)，逐步提升自己的綜合素養(yǎng)。其次，主動加入房地產(chǎn)評估方面或其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的考試，盡量讓自己發(fā)展為高水平的綜合型人才。評估部門應(yīng)該全面實(shí)施上崗后的再培訓(xùn)制度，從而強(qiáng)化本機(jī)構(gòu)評估人員的專業(yè)能力。

4.2拓展信息來源

政府經(jīng)過采用宏觀的方式管理房地產(chǎn)市場，挖掘健康的市場，降低評估人員對房地產(chǎn)的評估風(fēng)險(xiǎn)，讓開發(fā)人員與消費(fèi)者保持理性投資，最終推動房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，政府還需要提供多樣化途徑獲得信息，以便于使信息的透明度與開放性得到有效保障。另外，政府還需要不斷優(yōu)化監(jiān)督制度體系，通過這樣可以保證各種法律規(guī)定得到全面實(shí)施，同時提升房地產(chǎn)市場的透明度。

4.3風(fēng)險(xiǎn)收益模型優(yōu)化折現(xiàn)率

風(fēng)險(xiǎn)收益模型主要將強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)收益原則作為理論基礎(chǔ)，實(shí)際上指的是風(fēng)險(xiǎn)與收益保持正比關(guān)系，高風(fēng)險(xiǎn)與高收益形成對比，低風(fēng)險(xiǎn)與低收益形成對比。有些購買人員購買收益型房地產(chǎn)主要是為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，如果把收益型房地產(chǎn)當(dāng)作一種投資，其不僅包含租金等可觀收益，而且還面臨著相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。通常來說，待評估房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以從某個方面體現(xiàn)出企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，然而企業(yè)的預(yù)期收益和企業(yè)面臨的密切風(fēng)險(xiǎn)存在直接關(guān)系，因此把待評估房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)和行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的平均值進(jìn)行比較，二者之間的差異就能體現(xiàn)出二者所面臨的不同風(fēng)險(xiǎn)。

4.4利用同類房地產(chǎn)市價(jià)明確收益額

房地產(chǎn)評估過程中使用收益法時，把市場法概念融入收益法明確利潤額，對比被估房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)，把交易的具體價(jià)值與房地產(chǎn)相比，當(dāng)作計(jì)算收益額的條件，能夠幫助評估人員充分了解對實(shí)際收益產(chǎn)生影響的因素，然后展開相應(yīng)調(diào)整，合理分析市場的發(fā)展形勢，得到更多的經(jīng)濟(jì)收益。房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際工作開展過程中，評估人員經(jīng)常依據(jù)市場搜集信息明確房地產(chǎn)的凈收益，便于明確這種數(shù)據(jù)，進(jìn)而保證收益水平的科學(xué)性與合理性，從而提升評估結(jié)果的精準(zhǔn)性。

結(jié)語：

總而言之，經(jīng)過對以上內(nèi)容展開敘述可以看出，房地產(chǎn)評估中使用收益法不僅具有有利方面，而且還存在很多的問題，本文研究過程中針對這些問題指出相應(yīng)的解決策略，期望能夠促使收益法廣泛應(yīng)用于整個房地產(chǎn)行業(yè)中。盡管我國房地產(chǎn)評估行業(yè)還處于發(fā)展階段，但是隨著我國市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型與升級，評估人員的綜合素養(yǎng)逐步提升，會為房地產(chǎn)評估行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供內(nèi)生動力。

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作者簡介：

師紅斌（1973.12-），男，漢族，云南大理人，本科學(xué)歷，工作單位：云南東陸資產(chǎn)評估有限公司，職稱：資產(chǎn)評估師、土地估價(jià)師，研究方向：房地產(chǎn)評估、建筑經(jīng)濟(jì)。