張鳳玲

該來的，終究還是會(huì)來

陷入債務(wù)風(fēng)波之后，正榮地產(chǎn)又陷入利潤(rùn)下滑的困境。

3月8日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，前兩個(gè)月銷售額下跌超五成，去年凈利潤(rùn)下跌約七成。

年前，正榮地產(chǎn)還屹立在地產(chǎn)圈的“第一梯隊(duì)”。年初的時(shí)候，他們還曾發(fā)布公告稱，將于3月5日贖回其2億美元規(guī)模的永續(xù)債。之后，他們還償還了一筆境外債，形勢(shì)大好。

很快，西安、廣州的開發(fā)貸，泡湯了;股價(jià)暴跌了，美元債違約了。所以，在美元債到期兌付的時(shí)候，正榮地產(chǎn)選擇不還錢，要求展期，繼而“躺平”。

短短幾月，為什么正榮地產(chǎn)從“形勢(shì)大好”走向“滑鐵盧？”

沉重的美元債

此時(shí)此刻，正榮地產(chǎn)面臨前所未有之挑戰(zhàn)，正榮地產(chǎn)歐宗榮也面臨前所未有之挑戰(zhàn)。

因?yàn)榻刂沟浆F(xiàn)在，正榮地產(chǎn)目前有14筆未到期境外債券，存續(xù)規(guī)模約35.99億美元。 其中有5筆債務(wù)，需要展期。目前，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，已經(jīng)要求對(duì)這5筆2022年內(nèi)到期的海外票據(jù)展期一年。

在電話會(huì)議上，正榮地產(chǎn)高管表示，雖然公司采取了各種措施減少開支，推進(jìn)資產(chǎn)處置，然而未能止住經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流大幅衰減的趨勢(shì)。

正榮地產(chǎn)要化解債務(wù)危機(jī)，就需要賣賣賣！

因?yàn)槿绻荒芙鉀Q問題，優(yōu)質(zhì)抵押物沒了，銀行必然要求企業(yè)補(bǔ)充新的抵押物，或者借新續(xù)舊時(shí)借貸成數(shù)還得下降，到頭來，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口只能增大。

千億之變的“惑”

2017年到2018年，可謂是中國樓市最后一波加杠桿的年代。今日暴雷的正榮，在那兩年進(jìn)行了瘋狂的擴(kuò)張。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示：2016年，正榮將總部搬至上海。此后，2018年，正榮地產(chǎn)擁有145個(gè)項(xiàng)目，比2017年增加了50多個(gè)，年增速超過50%。

這一波，加杠桿，讓正榮地產(chǎn)享受到了“擴(kuò)張的紅利”。到了2019年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售1307.1億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收325.58億元，同比上升23.02%;歸屬母公司核心利潤(rùn)為23.1億元，同比增長(zhǎng)20.4%。

但是，到了2020年，與兩件事迎頭相撞。其一，全國性的限價(jià);其二，住房按揭款的額度收緊。 這兩件事情，尤其后者，打破了正榮地產(chǎn)的擴(kuò)張模型，迫使它們?cè)谧罱囊荒甓鄟?，不得不面臨一個(gè)極度陌生的局面：按揭款的回籠，變得越來越慢。

錢能載舟，也能顛舟。

在2017年到2018年的擴(kuò)張過程中，正榮的負(fù)債率，也迅速飆升。根據(jù)正榮年報(bào)顯示：2017年年中，正榮地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為81%，僅次于恒大集團(tuán)的89%。像所有房企一樣，按揭款的回籠，變得越來越慢，正榮的債務(wù)越來越多，資金鏈越來越緊張。

成也三四線，敗也三四線

像很多中國第一代富豪，正榮地產(chǎn)創(chuàng)始人歐宗榮的財(cái)富王國是靠自己從三四線城市打拼而來。

他出生于1964年1月，生于福建省莆田市。16歲時(shí)，歐宗榮遠(yuǎn)赴江西，建筑工地打工學(xué)徒，此后成為施工隊(duì)負(fù)責(zé)人，主要承接路橋工程。直到1996年，因?yàn)檎废鹿こ炭?，用土地抵款，歐宗榮在江西省宜春市獲取了人生第一塊地皮，由此進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

兩年后，正榮集團(tuán)正式創(chuàng)立。

當(dāng)時(shí)，沿海一線城市的房地產(chǎn)剛剛起步，歐宗榮投入1億多元，在江西省宜春市的郊外筑路造地，建成至今一直被當(dāng)?shù)厝嗣褚詾楹赖摹摆M西第一街”。緊接著，歐宗榮參與舊城改造，儲(chǔ)備了1000多畝土地，興建了2條街道，其中一條還被當(dāng)?shù)卣麨椤罢龢s街”。

就在那時(shí)，歐宗榮決定了后10年的戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)變，正榮集團(tuán)從過去單純承建路橋、市政工程的企業(yè)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資為主業(yè)的綜合性企業(yè)。2013年，正榮地產(chǎn)開啟全國化布局，2016年將總部搬至上海。此后，正榮地產(chǎn)進(jìn)入了15個(gè)城市，在長(zhǎng)江三角洲、中西部、環(huán)渤海、海峽西岸等地區(qū)的下沉市場(chǎng)拿地。

正榮為何選擇下沉三四線城市？邏輯也容易理解。

同樣10億元，只能在一二線拿一塊土地，但是卻能在三四線城市拿三四塊土地，貨地比突出，天然適合加杠桿。

正榮地產(chǎn)下沉到三四線，它只看到了地價(jià)便宜，貨值高，不限價(jià)，以及預(yù)售條件寬松，但是，它忘了一件事，銀行的按揭額度隨時(shí)會(huì)收緊。

最重要的是，在三四線城市房?jī)r(jià)下滑的時(shí)候，正榮地產(chǎn)創(chuàng)始人歐宗榮沒有堅(jiān)決斷腕。