蔡如冰

復(fù)旦大學(xué)附屬華東醫(yī)院 上海 200040

引言

伴隨中國(guó)最近20年經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)的發(fā)展，中國(guó)的城市化進(jìn)程取得了令人矚目的成就；特別是從20世紀(jì)80年代開(kāi)始的集中式商品房開(kāi)發(fā)，成為中國(guó)城市化進(jìn)程中最核心的主力軍，城市居民的居住條件總體上相比計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的住房條件有了質(zhì)的飛躍，對(duì)城市化做出了巨大的貢獻(xiàn)，特別是在一二線城市的發(fā)展中，商品住宅成為城市新面貌的主力軍，新城就是新住宅區(qū)的城市比比皆是，城市整體面貌煥然一新；但是在這個(gè)矚目成就的背后，在一些三四線城市卻不乏一些令人遺憾的不成功的商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)案例，給城市和社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶了不小的負(fù)面影響。

本文將通過(guò)對(duì)最近完成的兩個(gè)三四線城市的住宅開(kāi)發(fā)案例的反思性思考和總結(jié)，整理總結(jié)一些提升三四線城市商品住宅開(kāi)發(fā)的科學(xué)性和合理性經(jīng)驗(yàn)和結(jié)論。

1 三四線城市集中式商品式住宅開(kāi)發(fā)的特征分析

1.1 一二線城市與三四線城市所呈現(xiàn)“大同小異”的商品住宅開(kāi)發(fā)模式

最近十年，一二線城市的商品住宅開(kāi)發(fā)和三四線城市的商品住宅開(kāi)發(fā)模式的區(qū)別可以概括為四個(gè)字“大同小異”，主要是指：一二線大都市的商品住宅開(kāi)發(fā)大部分都是大型房企開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和理念都比較成熟，住宅產(chǎn)品系統(tǒng)性和科學(xué)性都較強(qiáng)，加上大型開(kāi)發(fā)商高層主管人員相互流動(dòng)頻繁，各個(gè)公司所呈現(xiàn)的產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，即所謂“大同”；而三四線小城市的商品住宅開(kāi)發(fā)，基本都是當(dāng)?shù)匦⌒烷_(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和理念有一定局限性，各個(gè)開(kāi)發(fā)商各自為政，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出現(xiàn)比較明顯的差異化，即所謂的“小異”。

大都市的商品住宅戶型產(chǎn)品雖然同質(zhì)化明顯，但是其產(chǎn)品的成熟度是很高的，無(wú)論是建筑的立面控制還是平面功能的控制均達(dá)到極高的標(biāo)準(zhǔn)化程度，能很好地滿足絕大部分使用者的審美和使用需求，并且能較好地控制土建造價(jià)，對(duì)城市土地資源開(kāi)發(fā)利用達(dá)到極致，對(duì)城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)均帶來(lái)積極的影響。三四線城市的住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和理念的局限性，項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)往往參差不齊，雖然產(chǎn)品種類豐富，但是產(chǎn)品體系不成熟不健全，住宅區(qū)開(kāi)發(fā)所呈現(xiàn)的規(guī)劃不合理，住宅產(chǎn)品不合理，甚至部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)不執(zhí)行國(guó)家相關(guān)規(guī)范，打規(guī)范的擦邊球，給區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)一些負(fù)面影響，為城市的科學(xué)可持續(xù)發(fā)展留下隱患。

1.2 三四線城市集中式住址的規(guī)劃目標(biāo)和產(chǎn)品策略的平衡

眾所周知，住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)和產(chǎn)品定位是一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的兩個(gè)基本點(diǎn)，成功的項(xiàng)目必然是將這兩點(diǎn)進(jìn)行了較好的平衡；但是事實(shí)上，這兩點(diǎn)本質(zhì)上是兩種不同空間的思考，前者（規(guī)劃目標(biāo)）主要是開(kāi)發(fā)商和政府站在社會(huì)發(fā)展和整體利潤(rùn)的基礎(chǔ)上思考的空間模式，而后者（產(chǎn)品策略）更多還是關(guān)注于最終的使用者在“日常生活”中所關(guān)注的空間，這兩點(diǎn)本質(zhì)上是需要協(xié)調(diào)而達(dá)到一個(gè)平衡的。

項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位本質(zhì)上是解決規(guī)劃目標(biāo)和產(chǎn)品策略沖突的一個(gè)必要途徑，因?yàn)檫@種沖突是必然存在的，是必須解決的。法國(guó)著名哲學(xué)家亨利·列斐伏爾曾提出“抽象空間”和“社會(huì)空間”概念；其“抽象空間”（規(guī)劃目標(biāo)）是資本投資者，企業(yè)家以及政權(quán)按照空間抽象的維度性質(zhì)——大小、寬度、地點(diǎn)位置和利潤(rùn)等考慮空間的方式；而“社會(huì)空間”（產(chǎn)品策略）是個(gè)體將他們的環(huán)境空間作為生活的場(chǎng)所，即相互作用地使用的日常生活空間[1]；在實(shí)際生活中，抽象空間和社會(huì)空間往往會(huì)有沖突，這是社會(huì)的一種基本沖突，很難避免。所以，在商品住宅開(kāi)發(fā)之初，如何準(zhǔn)確的進(jìn)行項(xiàng)目定位是任何項(xiàng)目開(kāi)展之前的比要通關(guān)事宜，只有項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，協(xié)調(diào)規(guī)劃目標(biāo)和長(zhǎng)跑策略的沖突，才能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的有效性和成功，否則項(xiàng)目將會(huì)激發(fā)“抽象空間”和“社會(huì)空間”的基本矛盾，直接導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)開(kāi)發(fā)失敗。

大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初會(huì)咨詢專業(yè)的商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)團(tuán)隊(duì)提供項(xiàng)目的定位參考。但是在很多三四線城市的住宅開(kāi)發(fā)中，很多當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商往往出于自己對(duì)周邊環(huán)境的過(guò)于熟悉的自信而忽視這一重要的定咨詢，最終導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗。因此，三四線城市的商品住宅開(kāi)發(fā)，在借鑒一二線城市大型開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候，除了產(chǎn)品線，更應(yīng)該重視規(guī)劃目標(biāo)的研討，將規(guī)劃目標(biāo)和產(chǎn)品策略進(jìn)行整體考慮設(shè)計(jì)，從而得出項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，這樣才能真正地提升自己的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功率和收益率。

1.3 成熟戶型產(chǎn)品線研發(fā)助推三四線城市集中式住宅的科學(xué)開(kāi)發(fā)

商品住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和戶型設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的兩大核心，其中戶型設(shè)計(jì)更是核心中的核心，如何做一個(gè)適合當(dāng)?shù)厝司幼?，受?dāng)?shù)厝讼矚g的住宅戶型，是每一個(gè)商品住宅區(qū)開(kāi)發(fā)首先需要解決好的問(wèn)題。

多年的商品住宅建筑實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，商品住宅設(shè)計(jì)本身是一種工業(yè)化的“產(chǎn)品”設(shè)計(jì)—一種具備居住功能性質(zhì)，且能大量標(biāo)準(zhǔn)化量產(chǎn)的產(chǎn)品，其實(shí)它和電視冰箱沒(méi)有太本質(zhì)區(qū)別。商品住宅的兩點(diǎn)屬性特別重要：①它作為在市場(chǎng)上流通的商品，它必須有非常清晰的產(chǎn)權(quán)界限，也就是能很好地量化而來(lái)確定其市場(chǎng)售價(jià)，這也是其作為產(chǎn)品的重要特征；②在城市化的進(jìn)程中，這種住宅產(chǎn)品需要能快速的復(fù)制生產(chǎn)，滿足工業(yè)化生產(chǎn)的需求。正是因?yàn)檫@兩點(diǎn)，商品住宅的戶型可以不受具體項(xiàng)目的影響，戶型設(shè)計(jì)也慢慢由以前的根究具體項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)向（提前）產(chǎn)品化設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)變，不僅僅是建筑設(shè)計(jì)師；近年來(lái)，很多大型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立了專門的住宅產(chǎn)品研發(fā)部門，和建筑設(shè)計(jì)公司合作，將住宅戶型作為一個(gè)單項(xiàng)進(jìn)行深入的研究分析，形成各個(gè)開(kāi)發(fā)商自己的所謂產(chǎn)品線，用不同的產(chǎn)品線對(duì)應(yīng)不同的具體項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)不同的消費(fèi)人群，極大地提高了項(xiàng)目的推進(jìn)效率，保障了設(shè)計(jì)的竣工品質(zhì)，獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益；特別在最近幾年，各個(gè)大型商品住宅開(kāi)發(fā)商均以自己產(chǎn)品線系列進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和宣傳，這一做法在市場(chǎng)上取得了巨大的成功，很多產(chǎn)品系列獲得極高評(píng)價(jià)，產(chǎn)生了極高的產(chǎn)品附加值。

因此，商品住宅設(shè)計(jì)的產(chǎn)品化設(shè)計(jì)趨勢(shì)是商品住宅開(kāi)發(fā)必然的趨勢(shì)；商品住宅的產(chǎn)品化設(shè)計(jì)方式也必然會(huì)形成快速的復(fù)制“生產(chǎn)”，給三四線城市的住宅開(kāi)發(fā)帶來(lái)了新鮮的血液但同時(shí)也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

2 三四線城市集中式住宅項(xiàng)目實(shí)踐—湖南衡陽(yáng)博達(dá)新桂城三期規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)

衡陽(yáng)博達(dá)新桂城三期商業(yè)住宅地塊位于湖南省衡陽(yáng)市雁峰區(qū)蒸湘南路南二環(huán)以南二百米。地塊北面為雁峰區(qū)眾多職能部門，南面為待建規(guī)劃路，西面緊鄰新桂城住宅，東面為蒸湘南路，與新建衡陽(yáng)中心醫(yī)院隔路相望。規(guī)劃用地面積22011m2，約33畝，計(jì)容建筑面積93685m2，容積率約4.2，限高100m。（詳見(jiàn)圖1）

圖1 項(xiàng)目基地區(qū)位

2.1 項(xiàng)目規(guī)劃定位結(jié)合產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體進(jìn)行概念方案設(shè)計(jì)

建設(shè)地塊屬于博達(dá)新桂城整個(gè)住宅商業(yè)綜合項(xiàng)目的最后一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其前兩期主要為住宅開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)較為成功，在當(dāng)?shù)匦纬奢^好的品牌口碑。作為本項(xiàng)目的最后一期，即三期項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)之初意識(shí)到一個(gè)重要問(wèn)題，就是本項(xiàng)目作為商業(yè)住宅地塊該如何定位，只有確定了定位，具體說(shuō)就是確定了商業(yè)的具體業(yè)態(tài)，項(xiàng)目才能有明確的設(shè)計(jì)方向。經(jīng)過(guò)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)在和外在條件的分析以及周邊區(qū)塊的遠(yuǎn)景規(guī)劃，確定為城市商住綜合體項(xiàng)目，具體業(yè)態(tài)為：倉(cāng)儲(chǔ)式超市+酒店+兒童主題型盒子商業(yè)+中高端住宅小區(qū)。（詳見(jiàn)圖2）

圖2 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位

2.2 數(shù)字化精確輔助設(shè)計(jì)解決項(xiàng)目難題，提供項(xiàng)目最佳解決方案

本地塊屬于三期的開(kāi)發(fā)，因一二期開(kāi)發(fā)時(shí)并未充分考慮三期未來(lái)對(duì)其日照的影響，因此，在三期的規(guī)劃建設(shè)中，如何處理三期建筑形體對(duì)一二期住宅的日照影響并做滿高容積率，成為項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，強(qiáng)調(diào)科學(xué)分析，以數(shù)據(jù)為先導(dǎo)來(lái)引導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)。經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的日照分析計(jì)算，首先確定了高層住宅能建設(shè)的范圍（詳見(jiàn)圖3），在通過(guò)進(jìn)一步的日照影響分析，確定高層住宅的高度分布（詳見(jiàn)圖4、圖5），最終得出住宅的最終分布與高度，最后確定其他業(yè)態(tài)的排布，在不影響一二期住宅的基礎(chǔ)上求得一個(gè)唯一的建筑布局。最終也是因?yàn)楸卷?xiàng)目周密的日照分析成為本項(xiàng)目中標(biāo)的一個(gè)關(guān)鍵因素。

圖3 高層住宅可建設(shè)范圍

圖4 高層住宅可建設(shè)高度

圖5 日照分析包絡(luò)圖

2.3 積極引進(jìn)一二線城市新的規(guī)劃理念：垂直城市新居住理念的導(dǎo)入

項(xiàng)目的定位中將倉(cāng)儲(chǔ)式超市作為項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的核心，直接左右了項(xiàng)目的整體布局。在設(shè)計(jì)中我們采取了一二線城市流行的垂直城市的空間開(kāi)發(fā)理念：將住宅塔樓集中抬高，其底部設(shè)置10m層高的倉(cāng)儲(chǔ)超市，超市以下利用5m左右的地形高差設(shè)置盒子商業(yè)和商業(yè)停車場(chǎng)，形成了垂直功能分區(qū)。在倉(cāng)儲(chǔ)式超市頂部設(shè)置純步行的住宅屋頂花園，屋頂花園與地面的住宅高速電梯廳直接聯(lián)系，形成了獨(dú)立的住宅動(dòng)線；商業(yè)的后勤動(dòng)線集中在地塊北側(cè)，商業(yè)的人類動(dòng)線集中在場(chǎng)地東側(cè)和南側(cè)的主干道和次干道上，即展示形象，亦有較好的可達(dá)性，整個(gè)項(xiàng)目的交通動(dòng)線問(wèn)題得到較好解決。垂直城市理念成為城市核心區(qū)，高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中很重要的一種設(shè)計(jì)方向。（詳見(jiàn)圖6）

本項(xiàng)目依據(jù)相關(guān)住宅規(guī)范[2]，在不影響一二期住宅的日照情況下將容積率做足，超出業(yè)主的最初預(yù)判。實(shí)踐證明在城市住宅用地日益稀缺的情況下，借助數(shù)字化軟件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行模擬分析與設(shè)計(jì)，是至關(guān)重要的；項(xiàng)目借助一二線城市商品住宅的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，將規(guī)劃定位，戶型產(chǎn)品線和商業(yè)業(yè)態(tài)整體結(jié)合考慮進(jìn)行總體設(shè)計(jì)，最終形成業(yè)主比較滿意的方案[3]。

圖6 垂直城市規(guī)劃概念效果圖

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本文論述比較了中國(guó)大小城市商品住宅的開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀，總結(jié)了一些商品住宅開(kāi)發(fā)的理論觀念并闡述了其對(duì)商品住宅設(shè)計(jì)的重要性；通過(guò)湖南衡陽(yáng)商住項(xiàng)目的概念方案設(shè)計(jì)實(shí)踐應(yīng)用了相關(guān)理論觀念，較好的克服了國(guó)內(nèi)三四線城市商品住宅開(kāi)發(fā)中的一些通?。喉?xiàng)目規(guī)劃定位不專業(yè)不重視、戶型產(chǎn)品陳舊或生搬硬套大型開(kāi)發(fā)商戶型而導(dǎo)致“水土不服”而不受市場(chǎng)接受、項(xiàng)目管理和決策不科學(xué)不規(guī)范等問(wèn)題，保障了商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功。

實(shí)踐表明，將大型住宅開(kāi)發(fā)商的一二線城市成功開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)成功“下沉”至三四線城市的商品住宅開(kāi)發(fā)具有積極的現(xiàn)實(shí)意義和社會(huì)意義，極為高效地提升三四線城市商品住宅開(kāi)發(fā)的科學(xué)性和規(guī)范性，從而極大提升三四線城市商品住宅這一重大民生商品的品質(zhì)，促進(jìn)了我國(guó)城市化進(jìn)程的更優(yōu)質(zhì)化推進(jìn)。