郁亮獨(dú)自站在“檢討臺(tái)”上，眉頭緊蹙。

這是近些年來(lái)萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上都沒(méi)有過(guò)的場(chǎng)景。3月31日上午，萬(wàn)科2021年度業(yè)績(jī)溝通會(huì)以視頻直播的形式在線(xiàn)上召開(kāi)。開(kāi)場(chǎng)未像往年一樣由董秘朱旭介紹業(yè)績(jī)情況，而是白底黑字的PPT和萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮的畫(huà)面隔空相連，一起展現(xiàn)在投資者和媒體面前。

業(yè)績(jī)會(huì)是在早上9點(diǎn)半準(zhǔn)時(shí)開(kāi)始的。開(kāi)會(huì)前，郁亮先召集團(tuán)隊(duì)，跟投資者們收集了一波建議意見(jiàn)。會(huì)上郁亮總結(jié)稱(chēng)，股東最關(guān)心的問(wèn)題有兩個(gè)：一是“萬(wàn)科凈利潤(rùn)為什么出現(xiàn)45.7%的大降”，另一個(gè)是“萬(wàn)科能不能實(shí)現(xiàn)盈利的止跌企穩(wěn)回升”。

股東的疑問(wèn)焦點(diǎn)，源自萬(wàn)科2021年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

此前的3月30日晚間，萬(wàn)科發(fā)布2021年報(bào)。2021年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.7%，接近腰斬。不過(guò)，萬(wàn)科拿出了上市以來(lái)最高比例的分紅方案，并推出20億元到25億元金額的回購(gòu)預(yù)案。

這是萬(wàn)科時(shí)隔13年首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑，也是萬(wàn)科上市31年以來(lái)第三次凈利潤(rùn)下滑。此前兩次分別出現(xiàn)在1995年和2008年，彼時(shí)正值宏觀調(diào)控和金融危機(jī)，這次的背景是房地產(chǎn)行業(yè)劇變。環(huán)顧對(duì)手，跟萬(wàn)科同一陣營(yíng)的華潤(rùn)置地和龍湖，則保持住了凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。不談外部大環(huán)境，郁亮將凈利潤(rùn)下滑的原因，歸結(jié)為管理離散度大、多賽道探索成本高。

郁亮說(shuō)，萬(wàn)科每次利潤(rùn)下滑的背后，都暴露出過(guò)去發(fā)展中累積的短板問(wèn)題，當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時(shí)，短板問(wèn)題就會(huì)以?xún)衾麧?rùn)下滑的方式敲響警鐘，提醒萬(wàn)科必須始終對(duì)市場(chǎng)保持敬畏之心，正視問(wèn)題、對(duì)癥下藥、快速行動(dòng)?！叭魏斡?jì)劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為?！?/p>

在自我反思的同時(shí)，郁亮也給外界尤其是投資者繪制了一張“新藍(lán)圖”，其中重點(diǎn)提及的是萬(wàn)物云分拆上市，此外還詳談了萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓、物流業(yè)務(wù)板塊的前景。他希望機(jī)構(gòu)投資者給這些新賽道建立一個(gè)新的估值模型，看到萬(wàn)科新的市場(chǎng)價(jià)值。

第三次“沒(méi)考好”的萬(wàn)科，依然期待能像過(guò)去兩次那樣找到核心原因、迅速調(diào)整狀態(tài)，交上一份滿(mǎn)意的答卷。

在萬(wàn)科2021年報(bào)《致股東信》中，郁亮對(duì)業(yè)績(jī)下滑做出反思。其坦言，盡管公司較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但公司的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性，部分城市投資追高冒進(jìn)。同時(shí)，城市公司能力參差不齊，導(dǎo)致操盤(pán)表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績(jī)。

從財(cái)務(wù)層面看，2021年萬(wàn)科凈利潤(rùn)下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場(chǎng)下行帶來(lái)的計(jì)提減值。其中，毛利率下降是財(cái)務(wù)層面的主要影響因子。從結(jié)構(gòu)上看，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依然對(duì)公司凈利潤(rùn)具有決定性作用。

郁亮在信中表示，2022年，將采取堅(jiān)決、有針對(duì)性的行動(dòng)，全力扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)局面。公司以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部為主導(dǎo)，推進(jìn)“一盤(pán)棋”建設(shè)，同時(shí)嚴(yán)格投資管理。非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)提升經(jīng)營(yíng)效率和競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間和更好的回報(bào)水平。

此次業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮還補(bǔ)充了兩點(diǎn)“反思和檢討”。

首先是管理。郁亮說(shuō)，萬(wàn)科過(guò)去一直采用充分授權(quán)、分布式管理方式，它在市場(chǎng)非常好的時(shí)候能夠貼近市場(chǎng)、快速反應(yīng)抓住機(jī)會(huì)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)程度越來(lái)越激烈、大型復(fù)雜項(xiàng)目越來(lái)越多，這種方式就產(chǎn)生了一些挑戰(zhàn)，拉低了整個(gè)業(yè)績(jī)的回報(bào)水平。

“管理方式導(dǎo)致離散度大的問(wèn)題，主要反映在項(xiàng)目操盤(pán)能力分化、少數(shù)項(xiàng)目投資失誤上?！庇袅烈原h(huán)京市場(chǎng)舉例，萬(wàn)科判斷環(huán)京地區(qū)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)比較大幅調(diào)整后，在2018、2019年已經(jīng)到底部，所以當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)資產(chǎn)包，但隨后市場(chǎng)發(fā)生了更劇烈的下降，“為此我們不得不計(jì)提25億元減值準(zhǔn)備”。

其次是新業(yè)務(wù)的發(fā)展。郁亮說(shuō)，2014年，萬(wàn)科開(kāi)始進(jìn)行轉(zhuǎn)型探索，嘗試的賽道較多。以萬(wàn)科的規(guī)模體量，只有一兩條賽道，不足以支持其可持續(xù)發(fā)展，也不支持萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的策略。不過(guò)，多賽道同時(shí)探索所面臨的難度和付出的成本，超出了最初預(yù)估，對(duì)過(guò)往業(yè)績(jī)也產(chǎn)生了影響。

“過(guò)去開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本。市場(chǎng)環(huán)境變化后，這些學(xué)費(fèi)對(duì)業(yè)績(jī)的影響就顯露出來(lái)了?！北热缭陂L(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上，萬(wàn)科是最早和最積極的響應(yīng)者，非常看好租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，但是從中央的方針到各部門(mén)、各地出的政策來(lái)看，落地時(shí)間太長(zhǎng)。

郁亮感慨稱(chēng)，對(duì)城中村進(jìn)行大規(guī)模集中改造的“二房東”模式，讓萬(wàn)科付出了很大代價(jià)，甚至到今天還在“還債”?！叭绻麤](méi)有城中村‘二房東’的業(yè)務(wù)，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)早就可以開(kāi)始賺錢(qián)了?！?/p>

不過(guò)他也表示，在建立新賽道的過(guò)程中，試錯(cuò)必不可少。郁亮認(rèn)為，探索新業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)，目前萬(wàn)科大部分已經(jīng)交完。今年，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)總體將開(kāi)始形成正向貢獻(xiàn)?？傮w來(lái)看，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)正逐步形成新的盈利蓄水池，物業(yè)、物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬(wàn)科未來(lái)的增長(zhǎng)空間。

郁亮說(shuō)，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)持續(xù)向好，2021年萬(wàn)科整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過(guò)400億元。復(fù)合增長(zhǎng)率方面，物業(yè)收入過(guò)去十年復(fù)合增速超過(guò)30%，物流近三年達(dá)到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達(dá)到40%，印力近五年為20%；NOI率方面，物流穩(wěn)定期項(xiàng)目NOI率達(dá)到6.5%，公寓業(yè)務(wù)2019年后獲取的項(xiàng)目超過(guò)了6%，印力近兩年的重要新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，首個(gè)完整年超過(guò)6%。

公開(kāi)場(chǎng)合中，郁亮很少“作檢討”。

在業(yè)績(jī)會(huì)召開(kāi)的頭天晚上，郁亮其實(shí)非常忐忑?！熬拖褚粋€(gè)學(xué)生沒(méi)考好試，要拿成績(jī)單給父母看一樣?！庇袅琳f(shuō)，“我完全能夠理解股東各種各樣的情緒，不滿(mǎn)也好，失望也好，困惑也好，關(guān)切也好，我感同身受。”

那個(gè)外界印象中內(nèi)斂機(jī)敏而又略帶幽默的段子手，此刻正板起臉，悉數(shù)自己的問(wèn)題。這些年來(lái)，身為行業(yè)“老大哥”和“模范生”，包括郁亮在內(nèi)的整個(gè)萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)，一直都以驕傲自信的精干印象示人。而今，當(dāng)質(zhì)疑和情緒一并襲來(lái)，直面它們也需要勇氣。

“不管我的反思多全面，不管我的檢討多深刻，考試沒(méi)考好就是沒(méi)考好。2021年我們的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬(wàn)名萬(wàn)科股東表示誠(chéng)摯的歉意。”說(shuō)到這兒，郁亮低下頭，抿緊雙唇。畫(huà)面中的他表情凝重，停頓了兩三秒鐘。

“態(tài)度誠(chéng)懇，言語(yǔ)坦誠(chéng)，不回避問(wèn)題。”將近兩個(gè)小時(shí)的業(yè)績(jī)溝通會(huì)結(jié)束后，多位行業(yè)人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表達(dá)了類(lèi)似感受。在他們看來(lái)，郁亮此番表態(tài)，不僅是為了回應(yīng)外界質(zhì)疑，釋放主動(dòng)、積極和負(fù)責(zé)任的態(tài)度，更是一種堅(jiān)決和徹底的內(nèi)部反思。

業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮透露，萬(wàn)科已取消了集團(tuán)合伙人層級(jí)，即通常意義上的高管。“所有人都要下沉到前線(xiàn)，董事長(zhǎng)和總裁也不例外?！睋?jù)了解，郁亮目前在萬(wàn)科內(nèi)部同時(shí)兼任首席客戶(hù)官，研究解決客戶(hù)層面所反映的關(guān)鍵問(wèn)題，總裁祝九勝同時(shí)兼任長(zhǎng)租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任。

當(dāng)政策環(huán)境變化和疫情因素被頻頻用作企業(yè)經(jīng)營(yíng)不順，業(yè)績(jī)低迷的主因時(shí)，郁亮依然愿向內(nèi)歸因?！皣?yán)格來(lái)說(shuō)，這是一種自我要求，前提還是要對(duì)自己有準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)?！鼻笆鋈耸糠Q(chēng)。另有萬(wàn)科員工透露，郁亮自愿降薪，主動(dòng)放棄去年的獎(jiǎng)金后，總體收入降了九成。

反思之外，業(yè)績(jī)會(huì)上郁亮還“定調(diào)”了萬(wàn)科今年的工作任務(wù)，核心就是八個(gè)字，“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”，并表示萬(wàn)科有信心完成這個(gè)任務(wù)。郁亮說(shuō)，信心來(lái)自?xún)蓚€(gè)外部基礎(chǔ)和三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)。其中，外部基礎(chǔ)源自政策和行業(yè)，內(nèi)部則是自我調(diào)整和經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)的支撐。

“我們可以看到，利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策正在不斷出臺(tái)。對(duì)于政策，我抱有充分的信心。房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸常態(tài)和理性，過(guò)高的利潤(rùn)率和過(guò)低的利潤(rùn)率都不可持續(xù)，行業(yè)平均利潤(rùn)率水平一定也會(huì)向社會(huì)平均水平回歸?！庇袅琳f(shuō)，這是萬(wàn)科“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。

至于“三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)”，郁亮解釋說(shuō)：第一，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營(yíng)，今年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，未來(lái)2～3年儲(chǔ)備有保障；第二，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)增速快、NOI率勢(shì)頭好，逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池；第三，萬(wàn)科擁有長(zhǎng)期的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和領(lǐng)先行業(yè)的信用。

此次業(yè)績(jī)會(huì)上，利潤(rùn)下降的問(wèn)題被多次問(wèn)及。

有投資機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)，萬(wàn)科公司去年三季度的歸母凈利潤(rùn)下滑16%，但是2021全年的下滑比例是45%，其中是否存在業(yè)績(jī)“洗澡”？在公司利潤(rùn)率下行背景下，未來(lái)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率如何，萬(wàn)科未來(lái)兩年具體的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，比如銷(xiāo)售額、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等，又會(huì)如何規(guī)劃？

“面對(duì)這么大的業(yè)績(jī)降幅，我們自身壓力也很大?！睒I(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝說(shuō)。

他解釋稱(chēng)，四季度凈利潤(rùn)降幅從前三個(gè)季度的16%降到全年的45.7%，有三個(gè)因素：第一是萬(wàn)科的結(jié)算時(shí)間分布在四季度占了40%，結(jié)算當(dāng)中的權(quán)益比例下降了5個(gè)多點(diǎn)；第二是萬(wàn)科的投資收益基本會(huì)在四季度進(jìn)行盤(pán)賬；第三是計(jì)提方面的影響，四季度出現(xiàn)了市場(chǎng)明顯下行，萬(wàn)科的一些投資發(fā)生了比較大的虧損。

在回應(yīng)“業(yè)績(jī)洗澡”質(zhì)疑時(shí)，祝九勝表示：“這么貴的洗澡費(fèi)，既沒(méi)有必要也更不可能。業(yè)績(jī)下降之后，包括郁亮在內(nèi)的管理層個(gè)人收入也是大幅下降的，以全體萬(wàn)科人為代價(jià)，降薪幅度可能也是兩個(gè)數(shù)量級(jí)以上，這個(gè)票價(jià)也未免太貴了?！?/p>

萬(wàn)科年報(bào)顯示，郁亮自愿放棄2021年度全部獎(jiǎng)金，任職萬(wàn)科的8位董事、監(jiān)事及高管合計(jì)稅前報(bào)酬也同比下降50%。

“我們是在公開(kāi)市場(chǎng)上披露自己的業(yè)績(jī)，所做的每一步都要經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)和檢視?！弊＞艅僬f(shuō)，“（如果）一定要說(shuō)業(yè)績(jī)和洗澡有關(guān)系，我們更愿意用‘沖涼’這個(gè)詞，用涼水澆一下自己的身子，清醒自己的頭腦。這樣有助于讓自己看到與同行的差距，更好地去創(chuàng)造價(jià)值?！?/p>

祝九勝判斷，未來(lái)兩年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率可以維持在20%的水準(zhǔn)，這里面有三個(gè)方面的保障?！笆紫?，萬(wàn)科還有7100億元的已售未結(jié)資源；其次，萬(wàn)科從去年下半年以來(lái)，投資機(jī)制發(fā)生變化，我們會(huì)特別好地做投資標(biāo)準(zhǔn)；第三，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部成立后，產(chǎn)品能力找到原點(diǎn)，操盤(pán)能力得到提升，不斷推行項(xiàng)目管理，對(duì)銷(xiāo)售起到很好的促進(jìn)作用?！?/p>

回看萬(wàn)科過(guò)去一年的成績(jī)單，仍然讓不少同行艷羨：

在行業(yè)前所未有的震蕩和調(diào)整的2021年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額6277.8億元，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負(fù)債率29.7%，保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。目前萬(wàn)科在建面積1億平方米，擬開(kāi)發(fā)面積超4500萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備可支持2～3年發(fā)展需要。

從業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，2021年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入為4299.3億元，營(yíng)收貢獻(xiàn)比為95%；物業(yè)服務(wù)營(yíng)收為198.3億元，占比4.4%。其中，2021年萬(wàn)物云收入達(dá)到240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1%。

目前，萬(wàn)科分拆萬(wàn)物云境外上市已獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理。萬(wàn)物云CEO朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司分拆萬(wàn)物云上市，“主要是覺(jué)得（萬(wàn)科的）這個(gè)兒子已經(jīng)是個(gè)成年人了，需要通過(guò)引入國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)一步提高綜合實(shí)力，奠定行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位，吸引和保留人才?！敝毂ＨQ(chēng)，這塊業(yè)務(wù)已從傳統(tǒng)住宅服務(wù)單一驅(qū)動(dòng)，擴(kuò)展到社區(qū)、商企和城市空間服務(wù)“三駕馬車(chē)”協(xié)同驅(qū)動(dòng)。

此次業(yè)績(jī)會(huì)上，當(dāng)被問(wèn)到如何衡量經(jīng)營(yíng)服務(wù)是否成功時(shí)，郁亮表示，能否獨(dú)立上市是重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。至于為何希望分拆經(jīng)營(yíng)服務(wù)獨(dú)立上市，郁亮直言，“孩子長(zhǎng)大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨(dú)立去發(fā)展。如果還放在萬(wàn)科內(nèi)部，獨(dú)立融資的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。所以，父母應(yīng)該鼓勵(lì)孩子長(zhǎng)大成人。”

總體來(lái)看，郁亮認(rèn)為，盡管我國(guó)總?cè)丝诩磳⒚媾R拐點(diǎn)，城市化率也已在趨緩，但是因?yàn)橛旋嫶蟮娜丝诨鶖?shù)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是最大的單一產(chǎn)品市場(chǎng)，量級(jí)肯定會(huì)超過(guò)10萬(wàn)億級(jí)，且常做常新?！叭f(wàn)科以開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重為核心，我們已經(jīng)做了比較充分的布局和準(zhǔn)備，也形成了這方面相關(guān)的能力?！保▉?lái)源：《中國(guó)企業(yè)家雜志》）

責(zé)任編輯/李雪曼