蔡高祥（上海地產住房發(fā)展有限公司，上海 200125）

加快建立租購并舉住房制度，培育和發(fā)展保障性租賃住房市場，是住房保障體系建設的重要環(huán)節(jié), 能夠緩解現(xiàn)有租賃住房結構性供給不足的問題；是幫助尚無購房能力的新市民和青年人等緩解住房困難、解決居住問題的主要途徑。保障性租賃住房建設作為上海市政府實事項目、先行啟動試點之一，一度發(fā)展滯后成短板，回顧租賃住房供給的改革歷程，剖析保障性租賃住房建設面臨的問題、困難和矛盾，提出進一步完善相關建設管理機制的建議。[1]

1 保障性租賃住房建設管理狀況

上海的住房租賃市場房源主要來自居民的自有住房、租賃住房和政府的保障性住房，上海的保障性住房供給又來自于共有產權房和公租房，“十二五”期間公共租賃住房房源 8.77 萬套，通過短平快供應，推向市場； “十三五”期間進一步探索商業(yè)、辦公樓建設轉型，新增各類保障性住房 70 萬套以上；“十四五”保障性租賃住房將新增 47 萬套（間）。其中，機構租賃模式由集中收集市場上的零星分散房源，進行標準化裝修，通過規(guī)范化平臺應市，逐步轉變?yōu)橹饕ㄔ齑笮妥赓U住房社區(qū)或對建筑物改建，達到提供整體租賃住房條件。[2]

通過指導、政策扶持、用地規(guī)劃，合理和有序的配置城市空間資源,促進保障性租賃住房穩(wěn)定發(fā)展，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體解決住房困難，從而服務經濟發(fā)展。城市保障性租賃住房分布既有中心主城區(qū)部分，也有郊區(qū)形態(tài)、城市片區(qū)，既有坐落于成片的工業(yè)園區(qū)中布局形態(tài)，還有臨于塊狀的生態(tài)綠地，更多借鑒國內外保障性租賃住房規(guī)劃實踐，不僅考慮產業(yè)、土地、環(huán)境等因素，還對特色生態(tài)系統(tǒng)的影響作為保障性租賃住房建設要素。

2 保障性租賃住房建設管理存在問題

保障性租賃住房多為居住社區(qū)的組成部分，經歷了新冠病毒疫情之后，作為城市重要組成部分的社區(qū)，“韌性社區(qū)”建設逐漸獲得關注，從中探索、嘗試可供借鑒的保障性租賃住房建設管理的途徑和方法，具有現(xiàn)實意義。[3]

保障性租賃住房與商品房的邏輯與機制存在很大的差異。雖然都是住房開發(fā)，但是保障性租賃住房是長期自持資產，而不商品房周期短、一次性交易、杠桿高、滾動式的開發(fā)模式。這就導致了保障性租賃住房無法直接應用商品房常規(guī)的投資指標，例如：以 IRR 或 ROI 來判斷項目的可行性。保障性租賃住房的長期投資模式也帶來了太多不確定性；市場長期的穩(wěn)定性、招商模式、政策改動、運營成本等條件都是傳統(tǒng)開發(fā)商無法接受的投資風險，而且融資渠道和退出模式也并不成熟。但也就因為是長期自持資產，保障性租賃住房除了承受規(guī)范需求的建造基礎成本外，在質量上和后期運營維護也得做出初期投資，增加了建造成本。因此，在上海保障性租賃住房首批的新建項目開發(fā)中，民企參與的較少，更多的是由國企承擔了保障性租賃住房的投資與建設。

2.1 規(guī)劃土地資源配給尚待加強

城市土地供給與規(guī)劃是保障性租賃住房建設的基礎，現(xiàn)有依托存量土地的投入為支撐的保障性租賃住房土地供給結構不盡合理，作為重要生產要素的土地，市中心大量土地資源投入到第二產業(yè)中，其中保障性住房所占比例相對較小。目前集中式租賃住房多布局在郊區(qū)及遠郊，建議按照實際需求，優(yōu)化房源供應區(qū)位，結合城市更新和舊城改造工作，適度加強中心城區(qū)房源供給。

2.2 建筑格局和空間布局匹配性有待提升

區(qū)別于普通商品房，保障性租賃住房的建設目的更多的是為了解決新市民、青年人等群體的住房困難，需要針對和滿足不同層次、不同人群租賃需求。然而現(xiàn)有保障性租賃住房所在社區(qū)存在著公共配套設施不完善、房型不適配，以及配套綠地率不足等突出問題，尤其是由商業(yè)、辦公樓改造轉型而成的租賃住房普遍存在房型結構、公共綠地和公共設施配套不足；疫情災害沖擊下社區(qū)活動空間不足、綠地景觀被占用和環(huán)境衛(wèi)生不完善使得防疫救援實施困難。

3 保障性租賃住房建設管理對策建議

保障性租賃住房和公租房作為普惠性非基本公共服務，應當發(fā)揮政府引導作用，達到房住不炒的目的，統(tǒng)籌規(guī)劃、土地、投資、房地和金融等建設支持政策，提升土地的環(huán)境效益。城市規(guī)劃是城市開發(fā)的“龍頭”，在儲備土地收益最大化的情況下，對城市用地進行科學合理的空間規(guī)劃布局，增加保障性租賃住房用地的有效供應，控制和引導開發(fā)建設時序。

3.1 統(tǒng)籌規(guī)劃、建設、管理環(huán)節(jié)

打造高品質的活力時尚宜居租賃社區(qū)，建立分層次、分區(qū)域協(xié)調管控機制，綜合考慮區(qū)位條件、規(guī)劃土地情況、改造方案設想、滿足租賃人群的需求和周邊城市居民的意愿，建立引導機制和控制規(guī)則，確保保障性租賃住房納入住房保障總體體系，與城市發(fā)展目標相一致。尋求合理的規(guī)劃激勵機制，如容積率獎勵政策等，以提高土地利用的效果，幫助企業(yè)實現(xiàn)收益平衡。保障性租賃住房要把握政策導向，重點考慮商品房市場上的從單身到家庭住房的過渡需求，為經濟壓力較大的新市民和青年人提供穩(wěn)定優(yōu)質的生活環(huán)境。[4]

3.2 提升保障性租賃住房的品質

保障性租賃住房應加快補齊既有居住社區(qū)設施短板，加強公共活動空間，以及配套便民商業(yè)服務設施、市政配套基礎設施和基本公共服務設施，以顯著改善居住社區(qū)環(huán)境，提供居住、產業(yè)和生活之便，促進居民安居樂業(yè)。這就需要在設計階段創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)，針對保障性租賃住房的地塊規(guī)劃性質、圖則要素，以及周邊環(huán)境，結合新型裝配式建筑特點，突出一體化、標準化、技術體系和材料創(chuàng)新，多維度考慮建筑結構、機電設施、交通網格、綠化景觀、乃至建筑風貌、城區(qū)色彩、城市設計，以及運維管理構架的深度提升，確保保障性租賃住房建設管理科學、精準和高品質，通過高水平規(guī)劃、精細化管理，增強城市對優(yōu)質資源要素的吸引力。[5]

3.3 提升“韌性抗疫”的社區(qū)活力

結合本輪新冠病毒疫情爆發(fā)后，社區(qū)治理在疫情防控工作中發(fā)揮的作用，需要重視“韌性社區(qū)”的建設，特別是保障性租賃住房這樣人口密集型居住形態(tài)，更要重視受到災害時的及時應對的機能與社區(qū)結構。規(guī)劃建設設計中應當考慮有效的應急管理措施，如設置快遞接收點、核酸檢測點、隔離防護點、應急臨時出入口、集中食堂等應急場所；加強安防設施、消防設施的配備。

3.4 以運營為主導，加強保障性租賃住房長期營運能力

有別于普通的商品房以物業(yè)為長期運營為主導的社區(qū)管理模式，保障性租賃住房需要從建設伊始至后期數(shù)十年的管理中就由運營方做好全鏈條的運營管理。在建設初期，運營方就應當針對不同客戶群，合理規(guī)劃社區(qū)公共空間，完善社區(qū)宜居、宜業(yè)的產城融合功能，打造新的生活、生產和消費業(yè)態(tài)，增強便民服務、創(chuàng)意文化、時尚消費等特色元素，增強社區(qū)的吸引力、凝聚力。產品本身的設計也應當考慮到租房人群的特性，針對其流動性大，人口構成年輕化等特點，為滿足快速更迭的住房需求，在結構選擇上優(yōu)先考慮空間分隔更為靈活的框架結構，提高改造便利性。

在滿足社會經濟發(fā)展的基礎上，通過合理規(guī)劃布局建設高品質的保障性租賃住房，滿足各類人才生活舒心便利，后期管理中，更應該通過挖掘不同客戶群需求，從安全、便捷、品質等多角度，為租客盡可能提供全方位的高質量服務，確?！げ煌蛻羧涸诒Ｕ闲宰赓U住房感受到城市誠摯的溫度。[6]

3.5 建立健全保障性租賃住房評估監(jiān)督機制

加強保障性租賃住房建設管理和公共服務平臺建設，優(yōu)化建設報審、驗收、備案、交易等監(jiān)管程序，完善社會公眾滿意度評價和第三方定期考評評估機制，實施動態(tài)維護監(jiān)督機制，評估保障性租賃住房建設成效，加快管理、技術和機制創(chuàng)新，助推保障性租賃住房建設新動能。[7]

4 結 語

大力發(fā)展保障性租賃住房，滿足經濟社會發(fā)展有效需求，加強安全健康、完善設施、管理有序居住社區(qū)建設，打造高品質的創(chuàng)業(yè)居住環(huán)境，關系提升城市能級和核心競爭力，關系提高城市治理能力水平、全面建成小康社會目標的實現(xiàn)。