祁杰一

【摘要】民用建筑的可行性研究對建筑建設(shè)效果有著決定性影響，本文就建筑可行性報告如何開展調(diào)研展開研究，分析可行性研究作用，研究民用建筑可行性研究主要問題，最后討論具體調(diào)研方法。通過研究，能夠幫助建設(shè)單位使用更科學(xué)的方法進(jìn)行可行性研究，提升可行性研究工作水平。

【關(guān)鍵詞】民用建筑;可行性研究報告;調(diào)研方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.05.004

引言：

很多民用建筑建設(shè)前都忽略了可行性研究工作，影響了建筑工程效益的發(fā)揮。為此，建設(shè)單位應(yīng)分析如何開展可行性研究工作，做好對信息資料的調(diào)研工作，并利用科學(xué)的方法實(shí)現(xiàn)全面可行性研究分析。

1、 建筑項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容和作用

建筑項(xiàng)目的可行性研究會結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、民生建設(shè)要求，在項(xiàng)目投資決策前，通過對擬建項(xiàng)目所有技術(shù)、投資，項(xiàng)目所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益等方面進(jìn)行深入調(diào)查研究，分析建筑項(xiàng)目的各種可能性，并對建筑項(xiàng)目的投資水平、技術(shù)能力、建筑建成后能夠獲得的科學(xué)效益等內(nèi)容預(yù)測和評價[1]。在此基礎(chǔ)上，通過對確定項(xiàng)目技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性進(jìn)行綜合研究，還可以為項(xiàng)目的投資決策提供依據(jù)，避免因投資決策上的失誤導(dǎo)致浪費(fèi)問題。

根據(jù)我國對項(xiàng)目建筑項(xiàng)目可行性指南中的要求，對于興建的建筑項(xiàng)目應(yīng)做出包括建筑建設(shè)目標(biāo)、市場、資源條件評價、建設(shè)規(guī)模等宏觀方面的分析和研究，也要針對建筑使得場地選擇、技術(shù)方案、設(shè)備選擇、原材料供應(yīng)模式、輔助工程建設(shè)內(nèi)容等方面做出細(xì)致規(guī)劃，還要編制對建筑的投資評估、融資方法，以及預(yù)測建筑的風(fēng)險、社會評價、國民經(jīng)濟(jì)評價等內(nèi)容，通過對建筑工程項(xiàng)目全方位具體化的研究，能夠形成對建筑工程建設(shè)的建議，編制出建筑建設(shè)的具體內(nèi)容，制定建筑施工的相關(guān)規(guī)范。

可行性研究報告能夠作為建筑工程建設(shè)中多種工作開展的重要依據(jù)，例如編制設(shè)計文件、確定建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)容、銀行貸款、和相關(guān)單位簽訂合同、施工組織、工程進(jìn)度安排、竣工驗(yàn)收方式等，其可以對工程后續(xù)建設(shè)工作提供指導(dǎo)，明確工程建設(shè)重點(diǎn)和方向[2]。根據(jù)可行性研究報告的編制流程、不同階段的需求，可以將資料調(diào)研分為3個階段：（1）前期和甲方的座談，從整體上分析工作的合理性;（2）在座談會的基礎(chǔ)上，根據(jù)座談會內(nèi)容、討論過程、討論結(jié)果研究文本形式的資料清單，保證有效溝通;（3）通過針對性地進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，修正前期資料存在的問題，完善對項(xiàng)目的認(rèn)知，同時可以給其他座談進(jìn)行補(bǔ)充和規(guī)范?？尚行匝芯抗ぷ魇悄壳肮こ探ㄔO(shè)項(xiàng)目工作的中心環(huán)節(jié)之一，可以幫助工程建設(shè)單位做好各方面的準(zhǔn)備工作，必須重視建筑工程的可行性研究，以保證對工程形成全方面控制。

2、 民用建筑可行性研究的主要問題和解決方法

2.1 需求不明確

需求分析能夠確定建筑規(guī)模，很多民用建筑在可行性分析過程中都存在不了解需求的情況，導(dǎo)致建筑功能、規(guī)模不明確，很難保證建筑總體效益。所以必須加強(qiáng)需求分析，包括分析建筑的供需分析、研究建筑項(xiàng)目的目標(biāo)群體需求、經(jīng)濟(jì)承受能力，結(jié)合建筑需求確定建筑規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、價格，綜合研究建筑市場前景，在準(zhǔn)確確定建筑規(guī)模的同時，能夠制定明確的建筑施工標(biāo)準(zhǔn)。對于企業(yè)自用建設(shè)項(xiàng)目，也要分析企業(yè)需求，為建筑的建設(shè)規(guī)模提供依據(jù)。

2.2 缺少多方案對比

很多建筑工程都會形成多個設(shè)計方案，包括建筑項(xiàng)目的規(guī)模、技術(shù)方案和設(shè)備方案，分析可行性時應(yīng)進(jìn)行多方案分析工作，而不是僅僅分析一個固定的方案。多方案分析可以幫助建設(shè)單位從不同角度形成對建筑工程的認(rèn)識，確定建筑物項(xiàng)目投資指標(biāo)，以及分析建筑物經(jīng)濟(jì)效益[3]。所以建筑項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)形成多套不同的方案，尤其是對重大技術(shù)方案，應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目的多方案比選工作，并形成建筑適宜性的可行性報告，通過對局部方案和整體方案不斷進(jìn)行優(yōu)化比選，淘汰缺少可行性的方案和技術(shù)，最終確定出建筑物的最佳方案，保證建筑方案能滿足建筑使用功能要求、適應(yīng)場地需要和符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范需求。

2.3 投資深度估算深度不足

可定性研究報告提供的投資估算經(jīng)過批準(zhǔn)后會成為建設(shè)階段投資控制的重要依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目工程造價管理的基礎(chǔ)和前提。根據(jù)國家規(guī)定，初步設(shè)計概算的變動不能超過可行性研究估算的10%，如果出現(xiàn)超出情況，就要重新進(jìn)行可行性研究。因此，可行性研究報告投資估算是否準(zhǔn)確，決定了各種建設(shè)工程階段造價的確定性和控制程度，對未來的投資也有著封頂作用。很多民用建筑由于可行性研究的估算內(nèi)容不全、估算方式不合理、工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成不全，導(dǎo)致出現(xiàn)重復(fù)計算、漏項(xiàng)、沒有根據(jù)實(shí)際情況計算等情況，很難給后續(xù)工作提供參考依據(jù)。為此，建設(shè)單位應(yīng)提升對可行性研究的重視程度，并了解可行性研究的重要性和意義，使用嚴(yán)格的審批制度。編制單位的從業(yè)人員也要了解自身責(zé)任，加強(qiáng)對投資估算的深度剖析，從實(shí)際出發(fā)客觀地研究項(xiàng)目可行性，遵守計算編制要求，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)等問題，保證報告的深度和精確性。

2.4 財務(wù)評價工作不精準(zhǔn)

財務(wù)評價的作用在于考察項(xiàng)目建成之后的獲利能力，項(xiàng)目對債務(wù)的償還能力，判斷建設(shè)項(xiàng)目在財務(wù)上的可行性，對于盈利項(xiàng)目，能通過財務(wù)評價指標(biāo)進(jìn)行分析工作，并通過分析實(shí)現(xiàn)對融資方案的優(yōu)化;對于公益性項(xiàng)目，可以通過財務(wù)生存能力分析，計算公益性項(xiàng)目每年經(jīng)營費(fèi)用，為項(xiàng)目提出財務(wù)補(bǔ)貼建議。所以財務(wù)評價工作也必須精準(zhǔn)，能符合實(shí)際發(fā)展要求，以便獲得合理客觀的評價結(jié)果。很多民用項(xiàng)目財務(wù)評價工作中，為了能讓財務(wù)指標(biāo)更好看，保證財務(wù)評價的可行性，達(dá)到理想的財務(wù)凈現(xiàn)值和稅收預(yù)期，在財務(wù)評價時可能會脫離市場實(shí)際情況，任意提升高租金或者售價，并降低人力成本，風(fēng)險評估中，也將一些大風(fēng)險評價改為小風(fēng)險，評價中的敏感內(nèi)容缺失，導(dǎo)致評價內(nèi)容有限。為此，需要制定嚴(yán)格的財務(wù)評價工作標(biāo)準(zhǔn)，明確評價要求，保證財務(wù)評價符合實(shí)際情況，建設(shè)單位可以盡早請可行性評價單位進(jìn)行調(diào)研，通過提早介入前期工作，來提升其對項(xiàng)目現(xiàn)場狀況的了解程度，并要加強(qiáng)對財務(wù)評價的審查工作，避免其中缺少必要的細(xì)節(jié)，導(dǎo)致評價出現(xiàn)極大的偏差。78709D71-B1AF-434B-87A9-F4A4D72D24AA

3、 民用建筑可行性研究的主要調(diào)研方法

3.1 頭腦風(fēng)暴座談

頭腦風(fēng)暴座談方案是在項(xiàng)目洽談初期由項(xiàng)目負(fù)責(zé)執(zhí)行人員結(jié)合項(xiàng)目基本信息，組織各方人員以座談會方式，通過發(fā)散式、質(zhì)疑式詢問、摸底等方式進(jìn)行頭腦風(fēng)暴式的思考，從不同層面分析項(xiàng)目存在的問題，研究項(xiàng)目所具有的可行性。頭腦風(fēng)暴過程中，能夠分析項(xiàng)目建設(shè)條件、建設(shè)原因、立項(xiàng)依據(jù)等方面內(nèi)容，也能利用頭腦風(fēng)暴確定民用建筑項(xiàng)目建設(shè)中存在的問題，分析施工過程中的難點(diǎn)，以及研究如何推動項(xiàng)目落實(shí)。利用頭腦風(fēng)暴座談能夠?qū)こ陶w情況進(jìn)行有效地把控，在可行性研究和分析中已經(jīng)獲得了非常好的效果，能夠極大提升建筑的可行性研究效率，確定建筑建設(shè)過程中應(yīng)注意的問題。

3.1.1 發(fā)散式問題排列詢問

有些工程、調(diào)研項(xiàng)目的目標(biāo)并不明確，或者建設(shè)思路并不清晰，通過排列建筑工程相關(guān)的各種問題，能夠在建設(shè)過程中不斷發(fā)現(xiàn)新的問題，而且也能利用問題確定邊緣內(nèi)容和重要的信息點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)對甲方的積極引導(dǎo)，達(dá)到對問題的逐個詢問，確定重點(diǎn)問題并做好標(biāo)記，結(jié)合項(xiàng)目可能涉及的因素，加強(qiáng)交流工作。尤其是能夠確定項(xiàng)目開展過程中需要辦理和落實(shí)的工作，列出專門的清單后上報給甲方。該方法能明晰各種主題的論點(diǎn)、依據(jù)，給甲方反饋信息的速度更快，更能對工程項(xiàng)目的落實(shí)和可行性兩種內(nèi)容進(jìn)行同步研究，減少工程建設(shè)中的前期工作，也能使技術(shù)人員更好地介入到建筑建設(shè)中，通過比對不同技術(shù)方案，解決工程建設(shè)過程中的技術(shù)問題[4]。

3.1.2 自由填表式

對于一些常規(guī)項(xiàng)目，或者具有完備生產(chǎn)建設(shè)要求、工作經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目，可以利用素材的積累完成對可行性的分析。例如在可行性分析過程中初步填寫一部分內(nèi)容，以滿足快速直觀了解項(xiàng)目情況要求，在完成對初步信息的填寫后，還可以針對特殊性質(zhì)的項(xiàng)目進(jìn)行表格的修正設(shè)置工作，或結(jié)合原有基礎(chǔ)簡化填表內(nèi)容，形成更能滿足工程建設(shè)綜合需求的標(biāo)準(zhǔn)表格素材。該方法比較適合在政府公共建筑、公共租賃房屋等公共項(xiàng)目分析中使用，可以完成最直接、最快速的分析工作。

對政府公共類項(xiàng)目進(jìn)行分析中，由于項(xiàng)目都以改變現(xiàn)有狀態(tài)作為建設(shè)的主要依據(jù)，所以建筑的現(xiàn)有狀態(tài)便成為調(diào)研、分析工作的重點(diǎn)。例如相關(guān)老舊建筑物存在功能和安全性的不足，且建筑內(nèi)部空間比較狹窄，沒有合理的空間布局，導(dǎo)致建筑使用十分不方便。很多建筑可能在采光、通風(fēng)、衛(wèi)生等方面條件不達(dá)標(biāo)。因此在填表過程中，就可以專門針對建筑安全、功能問題增加表格的詢問內(nèi)容，研究翻新、重建等不同方案的可行性。

政府出資住宅項(xiàng)目。很多政府投資的住宅項(xiàng)目都是保障性住房，這類住房和政策關(guān)系密切，申請人員一般經(jīng)濟(jì)水平較差，可以針對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、居住人員經(jīng)濟(jì)水平對申請人員進(jìn)行篩選。所以調(diào)研工作中可以根據(jù)申請人員特點(diǎn)設(shè)置住房使用情況調(diào)研表，該類調(diào)研表可以由甲方填寫。有些政府出資建設(shè)的住宅項(xiàng)目涉及單位較多，對此可以在甲方填表之后，其他單位繼續(xù)上報和匯總。其所建立的表格能面向多個不同項(xiàng)目，還可以將表格進(jìn)一步抽象為數(shù)字化、圖表式，能夠更生動地表現(xiàn)表格內(nèi)容，提升表格編寫質(zhì)量，進(jìn)而提升調(diào)研工作效率。

3.2 資料清單

資料清單會通過可行性研究將需要甲方提供的基礎(chǔ)資料內(nèi)容以書面形式形成資料，比如咨詢?nèi)藛T會給甲方整理各種信息內(nèi)容，提供信息的采集途徑，能讓甲方快速完成對信息的收集工作，且具有較高整理效率。比如咨詢?nèi)藛T可以為建設(shè)單位整理專門的批復(fù)文件、民用建筑相關(guān)技術(shù)資料、建設(shè)條件要求、基礎(chǔ)要求，幫助建設(shè)單位從相關(guān)政策、技術(shù)要求等方向出發(fā)研究民用建筑的可行性。提供資料清單可以讓建設(shè)單位對工程的建設(shè)流程更加熟悉，在資料的支持下還能保證可行性分析的目標(biāo)明確性，縮短了研究過程中的溝通時間，并且在分析過程中也能不斷完善資料內(nèi)容，提升資料的完整性和完備性，進(jìn)而有效提升可行性研究編制工作效率[5]。對于咨詢方而言，資料清單中的項(xiàng)目內(nèi)容并非固定的，可以根據(jù)項(xiàng)目的特殊性、工程的建設(shè)特點(diǎn)來增減項(xiàng)目內(nèi)容，使資料清單更貼近于可行性研究。

3.3 開展實(shí)地調(diào)研工作

對民用建筑的可行性分析不能缺少實(shí)地調(diào)研工作，利用實(shí)地調(diào)研能進(jìn)一步拓寬資料內(nèi)容，使資料更具深度和廣度，能從實(shí)際情況分析和確定項(xiàng)目立項(xiàng)的必要性和可行性，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場存在的問題后提出解決方案，為工程建設(shè)提供更全面的理論支撐，也可以對后續(xù)施工實(shí)踐提供指導(dǎo)。在實(shí)地調(diào)研過程中，不僅能夠通過多點(diǎn)、多面走訪，了解項(xiàng)目方案實(shí)際情況，而且也能對不同場地的選址進(jìn)行可行性研究。在之前理論分析中，可能會存在一定偏差，利用實(shí)地調(diào)研能夠?qū)χ暗睦碚撈钸M(jìn)行修正，而且很多特殊項(xiàng)目必須深入到現(xiàn)場才能了解其真實(shí)情況，從而形成可行性報告的研究依據(jù)，防止由于對項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)識不足導(dǎo)致可行性研究出現(xiàn)偏差，比如對周圍經(jīng)濟(jì)情況、文化特點(diǎn)認(rèn)知存在偏差，以及對地質(zhì)條件等情況不了解，會影響到技術(shù)的正確使用。實(shí)地調(diào)研能夠?qū)崿F(xiàn)對現(xiàn)場的全面了解，確定最可靠、可行的技術(shù)方案，推動各方面的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

實(shí)地調(diào)研后，能夠準(zhǔn)確確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、組織形式，調(diào)整項(xiàng)目功能安排和確定項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，之后可以使用全壽命周期的方法論證項(xiàng)目價值。在符合國家法律法規(guī)要求的情況下，形成對項(xiàng)目的合理性建議，推動項(xiàng)目的全面實(shí)施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化。項(xiàng)目的重點(diǎn)內(nèi)容將會在實(shí)地調(diào)研之后明確，工程建設(shè)資料也能得到完善，能較早地發(fā)現(xiàn)建筑項(xiàng)目建設(shè)中存在的問題，減少后續(xù)建設(shè)風(fēng)險。

結(jié)束語：

民用建筑建設(shè)工作開展前，對建筑項(xiàng)目的可行性分析會對建筑項(xiàng)目的建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，可以發(fā)現(xiàn)建筑的具體需求、施工方案中的不足、建筑建設(shè)過程中的技術(shù)重點(diǎn)。開展可行性分析工作中，需合理使用頭腦風(fēng)暴等方法，從不同角度全面研究建筑工程項(xiàng)目的可行性，分析建筑工程施工中的不足，為建筑工程質(zhì)量、進(jìn)度控制，以及工程投資控制、發(fā)揮建筑效益創(chuàng)造條件。

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