閆曼嬌，陳利根，蘭民均

（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，江蘇 南京 210095）

1 引言

城市的虹吸作用及農(nóng)村機(jī)械化水平的提高，使得大批農(nóng)民工涌向城市及其周邊區(qū)域[1]，城市郊區(qū)及城中村集體建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值逐步凸顯[2]。與此同時(shí)，大城市房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)收入比居高不下[3-4]，人地矛盾加劇，2020年北京房?jī)r(jià)收入比達(dá)到41.7，深圳為43.5，上海為36.1，廣州為34.1①數(shù)據(jù)來(lái)源于NUMBEO網(wǎng)站（NUMBEO國(guó)際房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)）、易居研究院網(wǎng)站。http://admin.fangchan.com/uploadfile/uploadfile/annex/2/1841/5ebe50ad82d50.pdf， https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Beijing。，住房制度的改革勢(shì)在必行。有限的住房供給與流動(dòng)人口的增加造成住房供需失衡、職住空間失配。集體土地建設(shè)租賃住房是構(gòu)建租購(gòu)并舉住房體系和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要抓手之一。從國(guó)家層面看，集體土地建設(shè)租賃住房政策起到緩壓作用：能夠有效增加租賃住房供應(yīng)，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。在村集體層面，改革起到拓渠增收作用：國(guó)家讓渡土地征收利益賦權(quán)集體土地，一方面可以盤(pán)活集體土地用途，另一方面豐富了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，還可以通過(guò)租賃房物業(yè)管理、配套服務(wù)，擴(kuò)大農(nóng)村人口就業(yè)，形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來(lái)源，共享工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利；進(jìn)一步地，集體土地建設(shè)租賃住房政策的實(shí)施可以促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用[5]，促進(jìn)“土地城鎮(zhèn)化”向“人口城鎮(zhèn)化”的轉(zhuǎn)型[6]。

目前學(xué)界對(duì)集體土地建設(shè)租賃住房的相關(guān)研究較少，主要研究視角集中在集體土地建設(shè)租賃住房市場(chǎng)定位、試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)概述與總結(jié)、投資融資建議及其治理等方面。具體來(lái)看，集體土地對(duì)租賃住房市場(chǎng)擴(kuò)容是打破城鄉(xiāng)二元土地制度的突破口[7]，避免了“中國(guó)貧民窟”的形成[8]，是重大的制度創(chuàng)新，但其對(duì)緩解住房短缺作用有限[3]，改革過(guò)程中配套農(nóng)村公共設(shè)施建設(shè)會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村租賃住房的成本負(fù)擔(dān)增加[9]。改革重塑了農(nóng)村內(nèi)部、城與鄉(xiāng)、政府與基層間的利益格局[10]。集體土地建設(shè)租賃住房融資主要來(lái)源于政府躉租預(yù)付租金、聯(lián)營(yíng)入股、集體自籌資金[11]，開(kāi)發(fā)模式可以劃分為政府出資主導(dǎo)、企業(yè)受讓土地租賃、村企合作開(kāi)發(fā)三種模式[12]。現(xiàn)階段項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中仍存在利益分配方式不明確，風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制不健全等問(wèn)題，阻礙了政策的有效實(shí)施[13]。項(xiàng)目實(shí)踐創(chuàng)新方面，學(xué)者提出利用房地產(chǎn)投資信托基金[14]及“由發(fā)展權(quán)供資”[15]的融資新渠道，并制定了租金定價(jià)相關(guān)模型[16]，從多中心博弈競(jìng)合協(xié)同治理[5]、法律內(nèi)涵及相關(guān)關(guān)系[17]出發(fā)剖析集體土地建設(shè)租賃住房治理機(jī)制。進(jìn)一步地，改革實(shí)施的同時(shí)，應(yīng)注重與城中村治理等相關(guān)政策銜接[18]，協(xié)同保障改革成效?，F(xiàn)有研究方法較為單一，已有的研究多為項(xiàng)目試點(diǎn)地區(qū)案例研究或理論剖析。

集體土地建設(shè)租賃住房作為住房政策改革的一環(huán)，其運(yùn)行機(jī)制受到諸多因素影響，系統(tǒng)研究對(duì)于明確政策運(yùn)行機(jī)理、探究政策運(yùn)行效果意義重大。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)方法在土地資源系統(tǒng)剖析[19-22]與政策效果評(píng)價(jià)[23-25]中的運(yùn)用擴(kuò)充了研究的方法論。而目前學(xué)界缺乏從系統(tǒng)論的角度剖析集體土地建設(shè)租賃住房這一創(chuàng)新性政策。基于此，本文將供給與需求作為兩翼，政策運(yùn)行效果作為主體，從系統(tǒng)論的角度切入，剖析政策供給子系統(tǒng)、項(xiàng)目供給子系統(tǒng)、土地供給子系統(tǒng)、承租人需求子系統(tǒng)內(nèi)部與系統(tǒng)間相互影響，并對(duì)集體土地建設(shè)租賃住房系統(tǒng)進(jìn)行仿真模擬，以期為政策更好運(yùn)行提供政策建議。

2 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來(lái)源

2.1 研究區(qū)域

北京市早在2010年就開(kāi)始籌劃利用集體土地建設(shè)租賃住房[17]，2011年原國(guó)土資源部以函復(fù)形式拉開(kāi)北京集體土地建設(shè)租賃住房序幕，2014年正式出文探索建立集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，力求破除法律桎梏和政策難題。2017年出臺(tái)一批更加細(xì)化的集體土地建設(shè)租賃住房相關(guān)政策，涵蓋項(xiàng)目準(zhǔn)入條件、申報(bào)主體、資金籌措、規(guī)劃布局、租賃模式、審批程序、產(chǎn)權(quán)管理等內(nèi)容，鼓勵(lì)引入銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持，為各區(qū)域開(kāi)展集體土地建設(shè)租賃住房工作提供資金支持與政策指導(dǎo)。截至2019年1月11日，全國(guó)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市已擴(kuò)展至18城（第一批試點(diǎn)城市包括：北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都，第二批試點(diǎn)城市包括福州、南昌、青島、?？凇①F陽(yáng)）。

圖1為北京市集體土地建設(shè)租賃住房發(fā)展概況，2018年北京市完成集體土地建設(shè)租賃住房供地209.2 hm2，預(yù)計(jì)2021年內(nèi)供應(yīng)1 000 hm2土地；項(xiàng)目數(shù)量方面，截至2021年1月北京市已有44個(gè)項(xiàng)目在建①數(shù)據(jù)來(lái)源于北京市政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站。，可供應(yīng)房源5.75萬(wàn)套。北京市集體土地建設(shè)租賃住房建設(shè)面積占全國(guó)18個(gè)試點(diǎn)城市集體土地建設(shè)租賃住房總面積的2/3[3]。北京市集體土地建設(shè)租賃住房的探索，從政策出臺(tái)與實(shí)踐探索方面都起到了先行先試的引領(lǐng)作用，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)詳實(shí)，因而本文選取北京市為研究對(duì)象，剖析其政策運(yùn)行系統(tǒng)，總結(jié)可實(shí)施可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。

圖1 北京市集體土地建設(shè)租賃住房進(jìn)展Fig.1 Progress of rental housing construction on collective-owned land in Beijing

2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文從供給與需求兩個(gè)維度，構(gòu)建政策供給、項(xiàng)目供給、土地供給、承租人需求4個(gè)子系統(tǒng)，對(duì)北京市集體土地建設(shè)租賃住房政策系統(tǒng)運(yùn)行效果進(jìn)行仿真模擬，定義政策基期為2010—2020年，模擬期為2020—2030年。依據(jù)數(shù)據(jù)可獲得性及統(tǒng)計(jì)口徑的一致性并參考相關(guān)文獻(xiàn)篩選指標(biāo)，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于北京市已投入運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目案例數(shù)據(jù)（表1）、相關(guān)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、“北大法寶”數(shù)據(jù)庫(kù)、《北京統(tǒng)計(jì)年鑒（2020）》及北京市第七次全國(guó)人口普查公報(bào)等。各子系統(tǒng)的輸入變量參考學(xué)界已有的相關(guān)研究[4,26-31]進(jìn)行指標(biāo)篩選，指標(biāo)含義及數(shù)據(jù)來(lái)源如表2所示。

表1 北京市部分項(xiàng)目情況梳理Tab.1 Review of pilot projects in Beijing

表2 系統(tǒng)輸入指標(biāo)及數(shù)據(jù)來(lái)源Tab.2 System input indicators and data sources

3 機(jī)理分析與模型構(gòu)架

3.1 機(jī)理分析

從供給與需求的角度將北京市集體土地建設(shè)租賃住房政策系統(tǒng)劃分為4個(gè)子系統(tǒng)（圖2）。政策供給子系統(tǒng)主要為集體土地建設(shè)租賃住房相關(guān)政策出臺(tái)的系統(tǒng)。政策供給子系統(tǒng)的指標(biāo)選取借鑒多源流理論，從問(wèn)題流、政治流、政策流選取“國(guó)家政策”“平臺(tái)搭建”“媒體報(bào)道”“門(mén)戶(hù)網(wǎng)留言”“輿情危機(jī)”變量作為影響北京市集體土地建設(shè)租賃住房出臺(tái)政策數(shù)量（以下簡(jiǎn)稱(chēng)政策供給）的影響因素。國(guó)家級(jí)政策具有最高的政策勢(shì)能[32]，界定了下級(jí)政策的可行集范圍，其政策壓力促使地市級(jí)政策的出臺(tái)。平臺(tái)搭建是政策頒布到落地實(shí)施的橋梁，如“多規(guī)合一”平臺(tái)、銀企合作平臺(tái)、住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)、保障房投融資平臺(tái)、租賃監(jiān)管平臺(tái)等信息共享平臺(tái)共同保障北京市集體土地建設(shè)租賃住房的建設(shè)。媒體報(bào)道指標(biāo)表征媒體對(duì)政策的曝光程度，借助百度搜索引擎，精確查找關(guān)鍵詞“集體土地建設(shè)租賃住房”“集體用地建設(shè)租賃住房”“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”“集體土地租賃房”“集體租賃房”，搜索條件為：精確查找并包含完整關(guān)鍵詞，按照年份統(tǒng)計(jì)集體土地建設(shè)租賃住房的報(bào)道數(shù)量。門(mén)戶(hù)網(wǎng)留言指標(biāo)是人民需求及對(duì)政策關(guān)注度的反映。輿情危機(jī)指標(biāo)借助百度輿情指數(shù)進(jìn)行表征，由于缺乏直接表征集體土地建設(shè)租賃住房輿情指數(shù)，故選取“保障房、租房、房?jī)r(jià)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房”輿情指數(shù)共同表征集體土地建設(shè)租賃住房輿情指數(shù)。項(xiàng)目供給子系統(tǒng)反映項(xiàng)目建設(shè)情況，地方政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、集體經(jīng)濟(jì)組織是項(xiàng)目建設(shè)的核心利益相關(guān)者。本文原模型中設(shè)置項(xiàng)目成本為10億元；投資回報(bào)率6%，預(yù)計(jì)投資回收期10年。北京市出臺(tái)了《北京市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)資金管理暫行辦法》等項(xiàng)目補(bǔ)貼相關(guān)政策保障項(xiàng)目資金與運(yùn)行。在土地供給子系統(tǒng)中，將銀行投融資優(yōu)惠按照5%項(xiàng)目補(bǔ)貼進(jìn)行模擬。土地政策領(lǐng)域相關(guān)政策出臺(tái)也會(huì)促進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房政策的出臺(tái)與實(shí)施，故將宅基地改革政策、租購(gòu)并舉政策、租賃房政策等相關(guān)政策實(shí)施狀況一同列入土地供給子系統(tǒng)進(jìn)行考察。承租人需求子系統(tǒng)中，房間面積、租金數(shù)據(jù)來(lái)源于已投入運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)，交通、配套設(shè)施情況由1～5按照程度分為“低—較低—一般—較高—高”5個(gè)檔次，系統(tǒng)初始設(shè)置值為一般等級(jí)。流動(dòng)人口數(shù)據(jù)來(lái)源于《北京統(tǒng)計(jì)年鑒（2020）》、北京市第七次全國(guó)人口普查公報(bào)。

從子系統(tǒng)間的相互影響來(lái)看，政策供給子系統(tǒng)是政策運(yùn)行的基礎(chǔ)，只有在政策可行的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目才能允許建設(shè)，政策供給子系統(tǒng)為項(xiàng)目供給子系統(tǒng)提供專(zhuān)題調(diào)度、倒排工期、快速審批通道等，保障項(xiàng)目子系統(tǒng)的高效運(yùn)行，同時(shí)，政策供給子系統(tǒng)為土地供給子系統(tǒng)提供選址范圍，用地審批及專(zhuān)人管理，項(xiàng)目供給子系統(tǒng)與土地供給子系統(tǒng)反過(guò)來(lái)為政策供給子系統(tǒng)提供建設(shè)支持與土地要素支持。土地供給子系統(tǒng)結(jié)合承租人需求，規(guī)定土地供給要符合規(guī)劃且毗鄰園區(qū)、新城，承租人需求子系統(tǒng)又會(huì)將需求反饋給土地供給子系統(tǒng)。項(xiàng)目供給子系統(tǒng)為承租人需求提供項(xiàng)目供給，從交通區(qū)位、租金、面積、配套設(shè)施、通勤距離等幾方面影響承租人需求，反過(guò)來(lái)，承租人為項(xiàng)目供給子系統(tǒng)提供需求反饋，各個(gè)子系統(tǒng)間相互連接相互影響，子系統(tǒng)內(nèi)部運(yùn)行完好，子系統(tǒng)之間配合良好才能保障整個(gè)政策系統(tǒng)的健康高效運(yùn)行。

3.2 模型構(gòu)建

基于集體土地建設(shè)租賃住房系統(tǒng)運(yùn)行機(jī)理分析（圖2），借助Vensim軟件構(gòu)建北京市集體土地建設(shè)租賃住房的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型（圖3）并進(jìn)行情景模擬。北京市集體土地建設(shè)租賃住房的Vensim系統(tǒng)模擬模型由常量、輔助變量、水平變量、速率組成。箭頭極性的標(biāo)注原則是：箭頭由變量A指向變量B，若變量A與變量B呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，則箭頭極性為“+”，即隨著變量A的增加，變量B增加。具體來(lái)看，北京市集體土地建設(shè)租賃住房政策系統(tǒng)包含了土地供給子系統(tǒng)、項(xiàng)目供給子系統(tǒng)、政策供給子系統(tǒng)、承租人需求子系統(tǒng)，系統(tǒng)內(nèi)列舉了主要影響指標(biāo)，子系統(tǒng)間相互連接與影響。

此即為色散-耗散條件的最終表達(dá)式. 若離散格式使r偏大, 則偽波可能會(huì)污染數(shù)值解. 這些偽波偏離精確的對(duì)流波, 行進(jìn)相當(dāng)長(zhǎng)距離. 另一方面, 若r偏小, 則數(shù)值解可能會(huì)避免偽波, 但耗散誤差將超過(guò)所必需的而影響可分辨尺度. 由r確定的最優(yōu)化條件保證了偽波成分的色散和耗散之間的合理平衡.

圖2 集體土地建設(shè)租賃住房政策子系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)系構(gòu)建Fig.2 Construction of internal relations of the policy subsystem of rental housing construction on collective-owned land

圖3 北京市集體土地建設(shè)租賃住房政策系統(tǒng)模擬模型Fig.3 System simulation model of the policy of rental housing construction on collective-owned land in Beijing

基于上文構(gòu)建的北京市集體土地建設(shè)租賃住房政策系統(tǒng)模擬模型，借助趨勢(shì)外推法、回歸曲線估計(jì)等方法對(duì)模型數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合分析及預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)多次運(yùn)行調(diào)整修正進(jìn)而確認(rèn)系統(tǒng)模型方程及其系數(shù)，使最終建立的模型擬合結(jié)果逼近北京市集體土地建設(shè)租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，歷史性檢驗(yàn)結(jié)果誤差在10%有效范圍內(nèi)（表3）。最終得到模型計(jì)算方程如下所示：

表3 模型歷史檢驗(yàn)結(jié)果Tab.3 History test results of model （%）

（1）平臺(tái)搭建 = SMOOTH（平滑前平臺(tái)搭建，平滑時(shí)間）①Vensim軟件中的延遲函數(shù)。；

（2）政策供給=0.278×國(guó)家政策+媒體報(bào)道/1 000 +平臺(tái)搭建+輿情危機(jī)/10 000 +門(mén)戶(hù)網(wǎng)留言/0.75 +閾值-2.2；

（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)=資產(chǎn)回報(bào)率×250 - 0.025×回收期 - 0.025×成本；

（4）集體組織=資產(chǎn)回報(bào)率×250 - 0.025×回收期 - 0.025×成本；

（5）地方政府=SMOOTH（國(guó)家政策×1.75，平滑時(shí)間）；

（6）項(xiàng)目供給=地方政府+開(kāi)發(fā)企業(yè)+土地融資+集體組織+調(diào)節(jié)值；

（7）宅基地改革政策=DELAY1（平滑前宅改進(jìn)程，平滑時(shí)間）①；

（8）租購(gòu)并舉政策=SMOOTH（平滑前租購(gòu)并舉政策，平滑時(shí)間）；

（9）租賃房改革進(jìn)程=租購(gòu)并舉政策+稅費(fèi)優(yōu)惠；

（10）租賃房政策=INTEG（租賃房改革進(jìn)程，0）；

（11）土地供給=宅基地政策×土地融資×0.5 +租購(gòu)并舉政策×平滑時(shí)間×稅費(fèi)優(yōu)惠+租賃權(quán)益保護(hù)×土地融資×0.5 +承載值；

（12）承租人需求=SMOOTH（平滑前流動(dòng)人口/10，平滑時(shí)間）+交通+房間面積+租購(gòu)并舉政策+租賃權(quán)益保護(hù)- 0.01×租金+稅費(fèi)優(yōu)惠+配套設(shè)施；

（13）整體效果變化率=0.05×土地供給+ 0.1×承租人需求+政策供給+項(xiàng)目供給；

（14）集體土地建設(shè)租賃住房政策效果=INTEG（整體效果變化率，0）。

4 結(jié)果分析

4.1 不同情景模擬及分析

為對(duì)北京市集體土地建設(shè)租賃住房政策運(yùn)行效果進(jìn)行更加科學(xué)、全面的模擬預(yù)測(cè)，本文設(shè)計(jì)了壓力型、需求型、要素型、市場(chǎng)型4種情景進(jìn)行模擬，考慮到操作的可行性，具體選取輸入系統(tǒng)中的常量指標(biāo)：國(guó)家政策單位轉(zhuǎn)換、面積、租金、配套、交通、平滑時(shí)間、銀行投融資優(yōu)惠、成本、資產(chǎn)回報(bào)率、回收期變量作為情景模擬的控制參數(shù)。

具體而言，北京市集體土地建設(shè)租賃住房政策的出臺(tái)首先是上級(jí)政策壓力作用下的結(jié)果，壓力型情景即模擬上級(jí)壓力增壓情況下北京市未來(lái)集體土地建設(shè)租賃住房政策實(shí)施效果。國(guó)家政策單位轉(zhuǎn)換變量作為調(diào)節(jié)國(guó)家政策壓力指數(shù)的指標(biāo)，用于對(duì)壓力型情景進(jìn)行模擬。需求型情景即模擬承租人需求變動(dòng)情境下政策實(shí)施效果。面積、租金、配套、交通情況通常是承租人考量的主要指標(biāo)，選取這4個(gè)指標(biāo)模擬承租人需求改變后集體土地建設(shè)租賃住房政策效果。土地要素是集體土地建設(shè)租賃住房政策實(shí)施的基本保障，要素型情景模擬土地供給效率及融資優(yōu)惠力度變動(dòng)情境下政策效果，由于項(xiàng)目申請(qǐng)與項(xiàng)目審批、土地供給與項(xiàng)目落地間存在一定的時(shí)間滯后性，要素型情景在原模型滯后時(shí)長(zhǎng)設(shè)定為2年的基礎(chǔ)上，減小平滑時(shí)間，縮短為1年，其政策意義為土地要素供給更加高效，提高銀行投融資優(yōu)惠力度，縮減土地使用費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)，確保土地供給數(shù)量基礎(chǔ)上增加供給效率，以期模擬要素供給改變后的政策效果及其對(duì)政策效果貢獻(xiàn)的敏感程度。集體土地建設(shè)租賃住房政策在市場(chǎng)的大環(huán)境中運(yùn)行，市場(chǎng)是政策運(yùn)行的根本動(dòng)力，良好的市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境能夠激發(fā)市場(chǎng)主體活力，市場(chǎng)型情景模擬市場(chǎng)利好情境下政策效果情況，成本、投資回報(bào)率和回收期是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵因素，通過(guò)調(diào)節(jié)這三個(gè)指標(biāo)的大小模擬市場(chǎng)型情境下項(xiàng)目供給情況的變動(dòng)。對(duì)原模型及4種模擬情景的政策效果進(jìn)行比較分析，以期尋求政策實(shí)施效果改善的最重要抓手和著力點(diǎn)，更加便捷高效改善政策實(shí)施效果。模型模擬基期是2010年，模擬時(shí)長(zhǎng)為20年。原模型經(jīng)過(guò)參數(shù)校準(zhǔn)與平滑處理，使政策曲線盡量與前10年曲線擬合，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)未來(lái)10年北京市集體土地建設(shè)租賃住房政策效果。模擬參數(shù)情況如表4所示。

表4 模擬參數(shù)情況Tab.4 Simulated parameter situation

圖4為北京市集體土地建設(shè)租賃住房子系統(tǒng)仿真模擬情況?？梢钥闯?，20年間，4個(gè)子系統(tǒng)數(shù)值均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。圖4（a）為政策供給子系統(tǒng)，壓力型情景下政策供給數(shù)量高于原模型及其他三個(gè)模擬情景，呈現(xiàn)出前期增幅大后期逐步放緩的趨勢(shì)，可以看出國(guó)家政策壓力的增大能夠促進(jìn)政策供給數(shù)量的增加，但在2030年左右，隨著政策供給數(shù)量的增加，政策逐漸細(xì)化及明晰，政策公共域減小，逐漸飽和，4種情景政策供給數(shù)量趨于相近。項(xiàng)目供給子系統(tǒng)中，前期市場(chǎng)型情景項(xiàng)目供給曲線最高，但壓力型項(xiàng)目供給曲線增長(zhǎng)速率最大，到后期壓力型項(xiàng)目供給曲線增幅減緩，逐步與市場(chǎng)型情景接近。要素型項(xiàng)目供給曲線較低，需求型情景和原模型一致。由此可以看出，政府行政壓力及市場(chǎng)因素能夠刺激項(xiàng)目供給效率的增加。至2030年，原模型和需求型情景可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目供給150個(gè)左右，壓力型與市場(chǎng)型能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目供給175個(gè)左右①項(xiàng)目供給指已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目，不包含未開(kāi)工項(xiàng)目。。土地供給曲線呈現(xiàn)出“S”型特征，前7年，土地供給曲線增長(zhǎng)緩慢，北京市集體土地建設(shè)租賃住房進(jìn)展緩慢，如集體土地建設(shè)租賃住房第一村海鶄落于2010年開(kāi)工建設(shè)，由于政策配套及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)不足，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展一度駐足不前，隨著政策的相繼出臺(tái)，土地供給及項(xiàng)目供給才逐步增長(zhǎng)。2017—2024年土地供給會(huì)大幅增長(zhǎng)，直至后期土地供給增速減緩。情景間對(duì)比可以看出，要素型情景曲線最高，平滑時(shí)間及銀行投融資優(yōu)惠能夠促進(jìn)土地供給效率的增加。至2030年，土地供給可達(dá)2 000～2 500 hm2①一個(gè)普通小區(qū)占地面積約5 hm2，北京市2019年已開(kāi)工與未開(kāi)工項(xiàng)目比例為1 : 2左右，按照此比例，2030年土地供給與項(xiàng)目供給數(shù)量可大致匹配。。長(zhǎng)期看來(lái)，項(xiàng)目供給與土地供給的邊際曲線效率遞減。原因可能涉及：隨著項(xiàng)目供給數(shù)量的增加，一方面，條件優(yōu)越的地塊，如產(chǎn)權(quán)清晰、區(qū)位優(yōu)良的地塊已經(jīng)率先投入運(yùn)營(yíng)，且區(qū)位優(yōu)良的地塊具有稀缺性與不可再生性，剩下的土地產(chǎn)權(quán)大多不清晰或區(qū)位條件欠佳，其周邊配套薄弱，而區(qū)位條件正是承租人需求考量的主要因素，因而，隨著時(shí)間的增加，項(xiàng)目供給效率遞減；另一方面，隨著項(xiàng)目供給的增加，集體土地建設(shè)租賃住房的正效應(yīng)減弱，負(fù)效應(yīng)累加，總效應(yīng)增幅減緩，因而項(xiàng)目供給量增幅減緩。承租人需求子系統(tǒng)中，需求型情景曲線最高。隨著集體土地建設(shè)租賃住房政策的推廣和項(xiàng)目的建設(shè)，其配套設(shè)施不斷完善，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不斷顯現(xiàn)，會(huì)有更多的新市民階級(jí)選擇集體土地建設(shè)租賃住房模式。

圖4 集體土地建設(shè)租賃住房子系統(tǒng)仿真模擬Fig.4 The subsystem simulation of rental housing construction on collective-owned land

4.2 政策效果模擬

圖5為北京市原模型及4種模擬情境下集體土地建設(shè)租賃住房政策效果仿真圖形，其中，壓力型情景政策仿真效果最好，其次為市場(chǎng)型情景。由此可以看出，上級(jí)行政壓力是推動(dòng)集體土地建設(shè)租賃住房建設(shè)的主要?jiǎng)恿?。在我?guó)特殊的體制機(jī)制背景下，中央政府意志作用下的政策勢(shì)能能夠促進(jìn)基層政策的出臺(tái)及政策的推進(jìn)，但由于中央與地方利益目標(biāo)不完全一致，如何在激勵(lì)地方政府行動(dòng)積極性的基礎(chǔ)上更高效推動(dòng)政策運(yùn)行是未來(lái)要考量的內(nèi)容之一。集體土地建設(shè)租賃住房是典型的“投資大、回收期長(zhǎng)”的項(xiàng)目，加之政府對(duì)集體土地建租賃住房租金進(jìn)行限價(jià)，要求其租金定價(jià)低于周邊同品質(zhì)小區(qū)，集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的市場(chǎng)供給端活力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。從目前北京市已經(jīng)上市的集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目來(lái)看，項(xiàng)目一經(jīng)上市即租賃一空，集體土地建設(shè)租賃住房市場(chǎng)處于住房市場(chǎng)的大環(huán)境中，目前集體土地建設(shè)租賃住房市場(chǎng)仍然供小于求，具有巨大的市場(chǎng)需求。較低的租金及品質(zhì)保障是市場(chǎng)需求旺盛的基礎(chǔ)。良好的稅費(fèi)優(yōu)惠及充足的土地供給、快速的項(xiàng)目辦理通道、較短的回收期都能激勵(lì)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)主體的積極性，提高項(xiàng)目供給量，保障政策的順利高效實(shí)施。未來(lái)，市場(chǎng)的調(diào)節(jié)與對(duì)集體土地建設(shè)租賃住房市場(chǎng)相關(guān)的優(yōu)惠政策出臺(tái)能夠助推政策的運(yùn)行，進(jìn)一步激活集體土地建設(shè)租賃住房市場(chǎng)活力。土地要素供給是集體土地建設(shè)租賃住房政策實(shí)施的必要保障，在我國(guó)土地資源供給緊缺的大環(huán)境下，探討集體建設(shè)用地整理盤(pán)活及供給路徑具有重要意義。需求方是集體土地建設(shè)租賃住房政策的生命線，只有需求才是政策實(shí)施的意義與不竭的動(dòng)力，隨著人口紅利的減弱，如何在充分發(fā)揮勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上保障勞動(dòng)力權(quán)利降低人口流動(dòng)門(mén)檻是政策需要考量的另一方面內(nèi)容，需要與租購(gòu)并舉政策銜接起來(lái)，共同打造良好健康的住房市場(chǎng)環(huán)境。

圖5 集體土地建設(shè)租賃住房政策模擬Fig.5 The policy simulation of rental housing construction on collective-owned land

5 結(jié)論與建議

本文從系統(tǒng)論角度切入，將政策運(yùn)行效果作為主體，供給與需求作為兩翼，剖析4個(gè)子系統(tǒng)內(nèi)部與系統(tǒng)間相互影響，并對(duì)集體土地建設(shè)租賃住房系統(tǒng)運(yùn)行仿真模擬，得出以下結(jié)論：（1）模型能夠較為科學(xué)預(yù)測(cè)集體土地建設(shè)租賃住房政策發(fā)展效果，4個(gè)子系統(tǒng)間相互作用共同構(gòu)成集體土地建設(shè)租賃住房系統(tǒng)；（2）隨著時(shí)間推進(jìn)，子系統(tǒng)曲線均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，至2030年，集體土地建設(shè)租賃住房土地供應(yīng)量達(dá)到2 000 hm2左右，已開(kāi)工或投入運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目共計(jì)150個(gè)左右；（3）對(duì)比壓力型、需求型、要素型、市場(chǎng)型4種模擬情景，政策效果的影響方面，政府壓力因素是最主要正向影響因素，其次為市場(chǎng)因素、承租人需求因素、土地供給因素。

基于以上結(jié)論，得出以下政策建議：第一，政策供給方面，集體土地建設(shè)租賃住房政策實(shí)施的過(guò)程中，要注重與相關(guān)政策的銜接，促進(jìn)政策體系互惠共補(bǔ)協(xié)同發(fā)展。首先，集體土地建設(shè)租賃住房與城市租賃住房應(yīng)當(dāng)是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的關(guān)系，助力形成有梯度的住房體系；其次，集體土地建設(shè)租賃住房政策與相關(guān)住房政策相結(jié)合，探索創(chuàng)新發(fā)展模式，如集體土地建設(shè)租賃住房政策可以與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)結(jié)合探索集體土地長(zhǎng)租公寓住房模式，與特色小鎮(zhèn)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園政策銜接，形成聚集效應(yīng)；再次，集體土地建設(shè)租賃住房政策與租賃房改革、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革、“三塊地”改革政策銜接，共同保障政策可實(shí)施性與可延續(xù)性。最后，政策供給過(guò)程中注重經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)防控，明晰政策運(yùn)作規(guī)則，完善政策傳導(dǎo)機(jī)制，建立科學(xué)監(jiān)控機(jī)制。第二，項(xiàng)目供給方面，激發(fā)市場(chǎng)積極性，激勵(lì)市場(chǎng)主體參與。借助成立信托基金、搭建融資平臺(tái)等措施拓寬市場(chǎng)主體資金籌措渠道，同時(shí)鼓勵(lì)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)減緩市場(chǎng)主體資金壓力，激發(fā)市場(chǎng)活力，探索形成市場(chǎng)化、規(guī)?；?zhuān)業(yè)化建設(shè)及運(yùn)營(yíng)模式，建立項(xiàng)目綠色審批通道，打造多元化、標(biāo)準(zhǔn)化、長(zhǎng)壽化精品項(xiàng)目。第三，土地供給方面，合理優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，加快租賃用地供給。遵循城市規(guī)劃相關(guān)政策進(jìn)行選址，注重與產(chǎn)業(yè)園區(qū)交通樞紐、公共設(shè)施的位置關(guān)系，保障承租人職住平衡目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。推進(jìn)集體產(chǎn)權(quán)制度改革，明晰集體經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵和實(shí)現(xiàn)形式。探索抵押融資及集體土地發(fā)展權(quán)融資渠道。也可以進(jìn)一步有條件、有范圍打破集體經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)的村社邊界，完善用益物權(quán)。第四，承租人需求方面，注重中央與地方聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建租購(gòu)并舉長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制。一方面，加強(qiáng)對(duì)租房市場(chǎng)的監(jiān)管，強(qiáng)化租賃合同備案，落實(shí)租客的公共服務(wù)賦權(quán)，提高租客的居住體驗(yàn)；另一方面，加大政府部門(mén)協(xié)同服務(wù)力度，從戶(hù)籍、就學(xué)、醫(yī)療、社保、就業(yè)等方面進(jìn)行制度和政策改革, 增加市民對(duì)租賃住房生活方式的獲得感和認(rèn)同感。綜合運(yùn)用政策、市場(chǎng)、要素、需求等途徑保障集體土地建設(shè)租賃住房的良好推進(jìn)。

文章從供需系統(tǒng)視角入手對(duì)北京市集體土地建設(shè)租賃住房進(jìn)行仿真模擬，這一嘗試對(duì)于剖析集體土地建設(shè)租賃住房政策發(fā)展趨勢(shì)及北京市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)是一個(gè)有益的嘗試，集體土地建設(shè)租賃住房系統(tǒng)是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，一方面，學(xué)界尚無(wú)從系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)視角開(kāi)展的相關(guān)研究，另一方面，由于數(shù)據(jù)龐雜，獲取難度較大，模型的科學(xué)性有待進(jìn)一步提升。搜集更充實(shí)的指標(biāo)數(shù)據(jù)擴(kuò)充模型并提高模型科學(xué)性是下一步需要深入研究的問(wèn)題。