甄愛軍

雖然當(dāng)前房價(jià)收入比仍處在高位，但在國家放松信貸的大背景下，剛需購房群體切莫輕言等待，以免因此錯(cuò)過時(shí)機(jī)，而是要考慮選擇合適的物業(yè)擇機(jī)出手。

房價(jià)收入比仍舊偏高

日前，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2021年全國房價(jià)收入比報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2021年，全國商品住宅房價(jià)收入比為9.1，相比2020年的9.2小幅回落。

據(jù)了解，房價(jià)收入比是反映購房難易程度的一個(gè)指標(biāo)，是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值，主要與新建商品住宅成交均價(jià)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有關(guān)，與前者成正比，與后者成反比。

2021年房價(jià)收入比回落，主要有兩個(gè)方面的原因：一是房價(jià)漲幅連續(xù)3年不斷收窄;二是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速出現(xiàn)了較大幅度的回升，收入增速遠(yuǎn)高于房價(jià)漲幅。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入47412元，比2020年名義增長8.2%，增速擴(kuò)大了4.7個(gè)百分點(diǎn)。這樣的變化，顯然對房價(jià)收入比的回落起到了極為重要的作用。

上海易居房地產(chǎn)研究院預(yù)測，2022年房價(jià)收入比預(yù)計(jì)將繼續(xù)回落至8.7左右。易居房地產(chǎn)研究院研究員湯懷英表示，2022年市場繼續(xù)回歸理性，預(yù)計(jì)全國樓市成交將整體下降，商品房成交均價(jià)將會出現(xiàn)小幅下跌，跌幅在1%左右，全國城鎮(zhèn)居民可支配收入同比增長6%～7%。雖然收入漲幅回落，但房價(jià)轉(zhuǎn)跌，使得房價(jià)收入比將繼續(xù)回落至8.7左右。

湯懷英進(jìn)一步解釋稱，在2022年，全國商品房成交均價(jià)將會出現(xiàn)小幅下跌，主要原因包括以下幾個(gè)方面：一是房價(jià)與成交量高度相關(guān)，受樓市繼續(xù)下行、消費(fèi)者買漲不買跌等因素影響，預(yù)計(jì)2022年全國商品房銷售面積將會下降;二是房價(jià)與供求關(guān)系高度相關(guān)，預(yù)計(jì)2022年市場總體呈現(xiàn)供大于求的形態(tài)，庫存有所增長，去化周期有所拉長;三是新房價(jià)格還受開發(fā)商的銷售策略影響，預(yù)計(jì)2022年部分房企經(jīng)營仍然未走出困局，為回籠資金而繼續(xù)在部分城市降價(jià)促銷，從而拉低銷售均價(jià)。

機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2022年全國房價(jià)收入比有望小幅回落至9以內(nèi)，但根據(jù)歷史水平來看，仍然處于偏高區(qū)間。隨著“房住不炒”和房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的落實(shí)，市場大概率會繼續(xù)回歸理性。

房貸松動(dòng)跡象越發(fā)明顯

不過，購房者要注意近期房貸放松這個(gè)積極信號。

記者從滬上部分中介公司信貸部門了解到，隨著LPR利率下調(diào)，目前銀行房貸利率已調(diào)整，其中首套房貸款利率已下調(diào)至4.95%，二套房貸款利率為5.65%。此外，房貸利率隨LPR下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，但加點(diǎn)幅度未變。

記者以購房者身份向滬上多家銀行支行進(jìn)行了咨詢，房產(chǎn)中介的說法得到了證實(shí)。除上海之外，北京、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州等多地個(gè)人住房按揭貸款利率也已經(jīng)相應(yīng)進(jìn)行了調(diào)整。

貝殼研究院重點(diǎn)城市主流房貸利率監(jiān)測結(jié)果顯示，2022年年初，受監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.56%，二套房貸利率為5.84%，房貸利率進(jìn)一步下滑。

值得注意的是，進(jìn)入2022年，房貸利率下調(diào)城市數(shù)量持續(xù)增加。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，1月份共有59城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較2021年12月增加19個(gè)。

此外，放款速度也進(jìn)一步提升。機(jī)構(gòu)監(jiān)測結(jié)果表明，共有超過60個(gè)城市放款周期明顯縮短。進(jìn)入2022年，4個(gè)一線城市銀行放款速度均有所加快，廣州較去年年底縮短40天以上，北京則縮短至70天以內(nèi)。合肥、武漢、杭州、南京、廈門、成都等二線城市平均放款周期均縮短20天以上。

當(dāng)然，需要提醒大家的是，對于大多數(shù)存量房貸客戶而言，并非都能馬上享受到下調(diào)后的利率。這是因?yàn)樾略龇抠J普遍可以按照最新的LPR利率計(jì)算，存量房貸則要看購房者的重定價(jià)日，基本上要等到2023年。

積極關(guān)注市場

房價(jià)收入比仍處在高位，但不能以此為依據(jù)而持續(xù)觀望，而是需要積極關(guān)注市場，擇機(jī)出手，因?yàn)殡S著政策的松動(dòng)，疊加房貸利率的下調(diào)及放款速度的加快，購房窗口期或已因此打開。政策松動(dòng)已是必然。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜分析指出，2022年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要，住建部強(qiáng)調(diào)2022年要“充分釋放居民住房需求”，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整窗口已經(jīng)打開。

專家預(yù)計(jì)，各地促進(jìn)住房消費(fèi)的政策也將不斷落實(shí)和跟進(jìn)，但政策調(diào)整仍將在“房住不炒”的總指導(dǎo)下推進(jìn)，促進(jìn)合理住房需求的積極和充分釋放。當(dāng)然，住建部亦指出，“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策要保持穩(wěn)定性。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對購房者來說，房貸利率成本進(jìn)一步下調(diào)，同時(shí)放款速度加快，將進(jìn)一步激活合理住房消費(fèi)需求。