李旭東

摘要：房地產(chǎn)公司的設(shè)計管理工作是一項極其復(fù)雜又重要的工作，因為這關(guān)系著房地產(chǎn)公司的發(fā)展。由于整個設(shè)計管理過程涉及內(nèi)容較多且存在著很多的問題，因此科學(xué)有效地解決是促進(jìn)房地產(chǎn)公司發(fā)展以及整個行業(yè)進(jìn)步的重點，要促進(jìn)整個項目工程的正常運行就需要確保設(shè)計管理的質(zhì)量，進(jìn)而保障我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司、設(shè)計、管理、優(yōu)化、策略

引言：在現(xiàn)代社會中房地產(chǎn)公司的設(shè)計管理工作比較復(fù)雜，也非常重要，其對房地產(chǎn)公司的進(jìn)一步發(fā)展有著直接影響，所以房地產(chǎn)公司的管理人員要認(rèn)識到設(shè)計管理的重要性，并制定出科學(xué)有效的解決方案解決在目前房設(shè)計管理中存在的問題，讓整個項目工程能正常運行，也讓設(shè)計管理工作的質(zhì)量不斷提升，不斷推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

1目前設(shè)計管理存在的問題

1.1設(shè)計單位選擇的隨意性

每個設(shè)計單位都有自己設(shè)計的強(qiáng)項，不是任何設(shè)計單位都適合設(shè)計任何的項目，隨著社會分工越來越細(xì)，這種多能化、萬能化的設(shè)計模式逐漸被淘汰，設(shè)計向著專業(yè)化的方向發(fā)展。但由于當(dāng)今房地產(chǎn)市場的急劇膨脹，每年開發(fā)面積的環(huán)比上升，有限的設(shè)計能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求，一般設(shè)計院的業(yè)務(wù)已排得滿滿，有的已排到一年以后，如果不考慮上述因素，設(shè)計單位的選擇就難免隨意，最后選擇的設(shè)計單位一定不是最合適的設(shè)計單位。

1.2設(shè)計理念缺乏有效溝通

每個項目均有其本身的特點，設(shè)計理念應(yīng)體現(xiàn)該項目的人文特點、區(qū)域特點、地理特點、物業(yè)特點等綜合因素進(jìn)行設(shè)計但現(xiàn)在設(shè)計院的設(shè)計人員，大多數(shù)坐在辦公室里，與外界脫離，從事著繪圖工具的角色，很難從項目所在地進(jìn)行切身體會，將每個項目的不同特點在設(shè)計中予以體現(xiàn)，而房地產(chǎn)開發(fā)公司也缺乏與設(shè)計單位的有效溝通，結(jié)果就形成了，畫圖的只管畫圖，開發(fā)的只管開發(fā)，銷售的只管銷售，最終的設(shè)計要出成色簡直是不可能的事。

1.3設(shè)計水平急需提高

一個項目的設(shè)計，需要建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、消防、智能化、市政、綠化等許多專業(yè)的配合才能完成，目前，許多設(shè)計單位的設(shè)計人員并不到位，到位的設(shè)計人員專業(yè)水平并不到位，專業(yè)水平到位的設(shè)計人員并非全身心只做一個項目，在這樣的前提下，進(jìn)行共同設(shè)計的圖紙一定存在缺陷，最常見的就是“錯”“漏”“碰”“缺”，根據(jù)存在著“錯…漏”“碰…缺”的圖紙施工，成本一定增加，進(jìn)度一定延遲。

1.4設(shè)計任務(wù)書編制質(zhì)量不高

設(shè)計任務(wù)書是指導(dǎo)項目設(shè)計的主要文件，由于專業(yè)性較強(qiáng)，現(xiàn)實中很少有房地產(chǎn)公司能編制高水平的設(shè)討怔務(wù)書，由于設(shè)計任務(wù)書中對相關(guān)的指標(biāo)、功能、業(yè)態(tài)、定位、用材等不明確，設(shè)計單位僅僅根據(jù)獲取土地時的詳規(guī)進(jìn)行設(shè)計設(shè)計失去了明確方向，最終導(dǎo)致與目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

1.5設(shè)計文件評審過于粗糙

設(shè)計文件完成后，一個非常重要的工作是對設(shè)計文件進(jìn)行評審，但遺憾的是，許多房產(chǎn)公司對設(shè)計文件的評審未引起足夠的重視，往往會采用以下幾個方法對圖紙進(jìn)行評審：1、由工程技術(shù)人員對圖紙進(jìn)行審核。2、依托圖審單位進(jìn)行圖審。3、在施工時由施工單位發(fā)現(xiàn)問題再到設(shè)計院進(jìn)行修改第一種方法，評審僅局限于工程技術(shù)人員，沒有設(shè)計人員、造價人員，材料人員的參與，缺乏全面性與客觀性。第二種方法，評審的側(cè)重點在圖紙是否符合國家或地方強(qiáng)制性規(guī)范，僅從規(guī)范方面進(jìn)行審查，缺少市場的溶人度。第三種方法，審查的側(cè)重點僅在于是否能夠施工，是否便于施工，缺少設(shè)計功能等方面的評審。經(jīng)過這粗糙評審后的設(shè)計文件用于報批、施工，很難深度提高設(shè)計圖紙的質(zhì)量，也很難在施工中避免返工現(xiàn)象的出現(xiàn)。

1.6設(shè)計文件管理松散

設(shè)計文件是形成項目實體的書面文件，是竣工結(jié)算和項目存檔的唯一依據(jù)，從目前項目設(shè)計的實際情況來看，由于所有的設(shè)計文件均有錯誤，每個項目在竣工時總會出現(xiàn)大量的修改圖、聯(lián)系單，這些資料是最終竣工圖形成的依據(jù)，但由于時間較長、人員變動等因素，設(shè)計文件管理出現(xiàn)重復(fù)、交叉、制失、遺漏等現(xiàn)象，導(dǎo)致維修時找不到最終的竣工圖，結(jié)算時資料不全而導(dǎo)致無法進(jìn)行正常結(jié)算。

2如何解決目前房地產(chǎn)公司設(shè)計管理中存在的問題

2.1不斷提高對資源管理的力度

首先房地產(chǎn)公司的管理人員要認(rèn)識到資源管理的重要性，在設(shè)計管理工作中不僅只對圖紙資源進(jìn)行管理，還要對公司內(nèi)的人力資源進(jìn)行有效管理。首先房地產(chǎn)公司應(yīng)該重視人力資源管理工作，制定出相關(guān)的責(zé)任制和獎懲制度，不斷規(guī)范設(shè)計員工的工作行為和態(tài)度，讓其在獎懲制度和責(zé)任制度的指導(dǎo)下，不斷提高其設(shè)計水平，減少設(shè)計圖紙中出現(xiàn)的錯誤，而且房地產(chǎn)公司還需要加強(qiáng)協(xié)商和監(jiān)督圖紙設(shè)計，設(shè)計人員還需要與其他單位進(jìn)行積極的溝通交流，將其他單位的設(shè)計要求體現(xiàn)在圖紙設(shè)計中，從而讓設(shè)計的圖紙更加科學(xué)、全面且雙方都滿意，減少出現(xiàn)資源浪費的情況，讓雙方的經(jīng)濟(jì)效益都能得到保證。

2.2積極開展任務(wù)管理工作

房地產(chǎn)公司要想進(jìn)行任務(wù)管理工作，就需要全面認(rèn)識設(shè)計管理工作的進(jìn)度情況，并合理規(guī)劃設(shè)計管理的任務(wù)。在現(xiàn)代化社會中房地產(chǎn)公司應(yīng)該積極應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將傳統(tǒng)的報告記錄形式轉(zhuǎn)為數(shù)據(jù)化的記錄形式，利用計算機(jī)整合、分析相關(guān)數(shù)據(jù)，從而達(dá)到量化標(biāo)準(zhǔn)，讓工作分析更加科學(xué)，不斷提高任務(wù)管理的效果，也在一定程度上提高我國房地產(chǎn)建筑的質(zhì)量和施工效率，為人們提供更加舒適的居住環(huán)境，也讓房地產(chǎn)行業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，不斷創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)價值。

2.3加強(qiáng)對進(jìn)度管理的力度

對房地產(chǎn)工程進(jìn)行管理，要管理好施工前、施工中以及施工后的全過程，首先房地產(chǎn)設(shè)計管理應(yīng)該管理好圖紙設(shè)計工作，制定出詳細(xì)的進(jìn)度計劃，明確采購材料的清單，減少因為材料清單不明確導(dǎo)致工期延長的情況，而且工程設(shè)計人員應(yīng)該積極進(jìn)行積極的溝通與交流，讓設(shè)計出的圖紙方案更加科學(xué)，也讓建筑施工能在規(guī)定的工期內(nèi)完成，避免出現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)損失對房地產(chǎn)公司造成嚴(yán)重影響。

2.4設(shè)計管理中的成本管理

成本管理也是設(shè)計管理過程中的重要內(nèi)容之一，在進(jìn)行成本管理的時沒有從建筑物的結(jié)構(gòu)方面考慮建造該建筑的成本，這在一定程度上增加了建筑物的建造成本，無形中就為后來的銷售提高了要求。在對戶型的設(shè)計時，沒有考慮建造成本與建筑物效果之間的平衡，現(xiàn)在的人們更加追求建筑物的適中性，在追求建筑效果的同時也要與市場上的其他建筑物存在相似性，進(jìn)而確保自身的利益不受損;在確定建筑物之間的層高時要以市場為取向，符合建筑物的發(fā)展需求。對于北方的城市而言，還要考慮暖氣的安裝所需要的成本。建筑物的門窗設(shè)計也是成本管理中的重點，而容易出現(xiàn)問題的就是對于材料的選擇上，選擇的材料有時候會超出建筑工程的定位或者容易購買那些來自于外地的門窗產(chǎn)品，不會利用本地的優(yōu)勢，從而加大了建造的成本。針對成本的問題，能夠利用本地優(yōu)勢的就不必要購買外地的材料，而為了避免因遺漏成本計算的項目，可以分好幾組人進(jìn)行計算，從而降低出現(xiàn)失誤的幾率。

結(jié)束語：在目前我國國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重較大，目前已經(jīng)成為推動我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，而房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，就需要保證其設(shè)計管理工作的質(zhì)量和效率，但是目前房地產(chǎn)公司的設(shè)計管理還存在著較多問題，需要根據(jù)這些問題制定出更加科學(xué)、有效的解決方案解決，從而不斷提高房地產(chǎn)公司在市場中的競爭能力，也進(jìn)一步推動我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]王磊.如何做好房地產(chǎn)公司設(shè)計部的管理工作[J].新西部，2018（20）：62-63+67.