【摘要】在城市發(fā)展過程中，城市更新起到了無法替代的作用。尤其在現(xiàn)代社會發(fā)展變革的過程中，可以明確的是城市更新是城市融入全新活力的重要方式，也有利于城市的整體發(fā)展。房地產(chǎn)市場是促進城市發(fā)展的有效平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)城市建設(shè)的規(guī)模化發(fā)展。城市更新與房地產(chǎn)市場之間的互動效應(yīng)，既能體現(xiàn)積極效應(yīng)，也會體現(xiàn)消極效應(yīng)，要根據(jù)具體情況促進相關(guān)工作的完善，盡可能發(fā)揚積極效應(yīng)，減少消極效應(yīng)。本文主要針對城市更新與房地產(chǎn)市場的互動效應(yīng)開展研究，旨在為相關(guān)研究提供參考意見。

【關(guān)鍵詞】城市更新;房地產(chǎn)市場;互動效應(yīng)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.04.018

引言：

在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，體現(xiàn)了市場與政策變化之間的聯(lián)系，也展現(xiàn)房地產(chǎn)市場和城市更新在城市發(fā)展建設(shè)過程中的相互影響。要實現(xiàn)老舊房屋的更新，將城市環(huán)境有效創(chuàng)新，也要讓城市發(fā)揮全新的職能，體現(xiàn)全新的活力。有必要根據(jù)人們的發(fā)展需求，采用合理的方式進行城市更新。而房地產(chǎn)市場則關(guān)系到城市發(fā)展經(jīng)濟，若房地產(chǎn)能夠繁榮發(fā)展，有良好的發(fā)展形式，城市建設(shè)才能取得更好的發(fā)展地位。房地產(chǎn)市場對城市發(fā)展的質(zhì)量高低有一定的決定性因素，也是城市經(jīng)濟發(fā)展水平的直接體現(xiàn)。城市更新是要將城市中的陳舊內(nèi)容淘汰，以全新的面貌更新城市環(huán)境，為未來階段的城市發(fā)展提供更加嶄新的外在環(huán)境，也實現(xiàn)城市規(guī)模的擴大，促使城市建設(shè)發(fā)展的效率變高。本文從理論角度探析城市更新與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，探究城市更新與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)聯(lián)性，促進相關(guān)問題的解決，目的是為相關(guān)研究提供參考依據(jù)。

1、城市更新與房地產(chǎn)市場互動效應(yīng)概述

1.1城市更新的特點

城市更新實際上就是將城市中的傳統(tǒng)建造模式推翻，采用改建的形式更新城市環(huán)境，打造更加適合居住的城市狀態(tài)。在城市更新中，需要進行道路規(guī)劃和建筑的重新調(diào)整，滿足現(xiàn)代化的都市發(fā)展需求。城市更新受當?shù)氐陌l(fā)展水平和經(jīng)濟社會的發(fā)展模式影響，在生活質(zhì)量較高的地區(qū)，城市更新速度較快，也有著顯著的變化。而在生活質(zhì)量較低的地區(qū)，則有相反特點，這都能體現(xiàn)出現(xiàn)代化城市建設(shè)的具體特征。

我國城市更新的特點根據(jù)各地的探索進展，能夠體現(xiàn)經(jīng)典的“自上而下”特征，在發(fā)展過程中，經(jīng)歷了發(fā)展初期、起步時期、探索時期、提速時期等四個階段，深圳、廣州、上海等城市體現(xiàn)了城市更新的成熟狀態(tài)。在形成過程中，有幾種不同的特征：一是具有當?shù)氐奶厣?，可能呈現(xiàn)不均衡的發(fā)展狀態(tài)，跟隨城市群體的流動而展現(xiàn)實際情況。二是有三種典型的更新模式，市場化更新、半市場化更新和政府主導更新。三是更新模式和經(jīng)營對象基本一致，但是土地獲取有多種方式。四是融資工作非常重要，要設(shè)立城市更新基金或多元化的融資渠道，重視多方主體參與，實現(xiàn)利益保障。

1.2房地產(chǎn)市場的特點

房地產(chǎn)市場是針對與房產(chǎn)有關(guān)的商品開展的交易系統(tǒng)，在實際交易的過程中，也體現(xiàn)了對城市經(jīng)濟發(fā)展的重要影響。尤其在房地產(chǎn)市場的交易過程中，容易造就許多方面的影響，包括土地流通、房產(chǎn)流通、資金管理、勞動供應(yīng)等多方面影響，這些影響要素便構(gòu)成了整體市場，也會造就市場的波動變化，而市場波動也可能造成市場要素的轉(zhuǎn)變。尤其要關(guān)注的是，房地產(chǎn)市場的影響因素也會對周邊環(huán)境造成影響。在普遍情況下，人們對建筑環(huán)境的整體需求不斷增加，要促進城市的快速更新，也會對房地產(chǎn)市場造就影響。

房地產(chǎn)市場主要包括以下四種特點。其一是經(jīng)營對象不可隨便轉(zhuǎn)移，經(jīng)營對象都為房產(chǎn)，也就是我們?nèi)粘Ｋf的不動產(chǎn)是固定而不可轉(zhuǎn)移的，這導致房地產(chǎn)企業(yè)在具體經(jīng)營過程中受到較大限制，經(jīng)營對象受周圍環(huán)境和整體發(fā)展情況的影響很大，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格昂貴，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的過程中，需要歷經(jīng)較長時間，很難充分實現(xiàn)與市場發(fā)展的脫離，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成功與否，與當?shù)匕l(fā)展形勢和發(fā)展需求有極大聯(lián)系。其二是業(yè)務(wù)項目的服務(wù)性質(zhì)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各種經(jīng)營活動的過程中，所涉及到的房地產(chǎn)交易活動和各方面的不同模式，都需要經(jīng)過大量談判和協(xié)調(diào)，其中涉及到法律事務(wù)，也涉及到經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，這都與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理活動有關(guān)。其三是資金密集與人才密集，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，涉及到的資金流量較大，需要大量資金融入市場流動。房地產(chǎn)行業(yè)本來就是資金密集型企業(yè)，也需要依靠自有資金開展相關(guān)產(chǎn)業(yè)。其四是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動中需要根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)模的實際情況進行推斷，行業(yè)競爭的主要范圍為本地市場，也就是房地產(chǎn)行業(yè)的限制性因素較大，而流動資金則是來源于整體性競爭。

1.3房地產(chǎn)市場對城市更新所起到的作用分析

1.3.1自然環(huán)境

自然環(huán)境在出現(xiàn)城市更新之前，不會輕易發(fā)生轉(zhuǎn)變，尤其是城市內(nèi)部的中心區(qū)域和舊居民區(qū)，通常在相當長的時間內(nèi)保持相同的結(jié)構(gòu)與狀態(tài)，在出現(xiàn)城市更新活動后，中心區(qū)域的土地價值會普遍升高，周邊公共設(shè)施也會進行修繕與升級，包括道路系統(tǒng)、地下水網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和其他基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，都需要進行完善管理。由許多城市接連完成背街小巷的整治工作，促進河道整治和相關(guān)自然系統(tǒng)的環(huán)境整治。促使城市建設(shè)水平得到了有效提升，自然環(huán)境也展現(xiàn)了有效的改進，促使房地產(chǎn)市場的規(guī)模加大，購房需求增加，房價也持續(xù)增高，而財政收入的增加，也促使城市更新和城市建設(shè)效率提高[1]。

1.3.2社會環(huán)境

要促使城市土地資源得到合理而有效的應(yīng)用，要著重認識到城市更新的主要價值，要體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要需要。有必要采用合理的方式進行城市管理規(guī)劃，跟隨當代的城市進化需求，促進城市改建，人們的思維模式和社會發(fā)展氛圍也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。以往，人們并不希望出現(xiàn)大規(guī)模的變動，認為大規(guī)模的變動會造成生活的不安定。但隨著時代跟進，在城市更新的過程中，人們感受到了城區(qū)土地合理開發(fā)應(yīng)用的好處，也就對城市更新有了不同的看法。隨著人們生活質(zhì)量的提升，城市更新的發(fā)展需求也在不斷變化。在進行落后區(qū)域的改建工作時，可根據(jù)本區(qū)域人員的具體需求和該區(qū)域能源或技術(shù)特點來進行開發(fā)，可以選擇翻新整改的方式，也可以促進土地資源的利用再開發(fā)。要體現(xiàn)土地資源的利用價值，實現(xiàn)土地資源的合理開發(fā)，在后續(xù)城市更新活動中，也要完善各類生活設(shè)施，促進完善發(fā)展體現(xiàn)土地資源的有效價值。

房地產(chǎn)市場的需求量不斷地提升，在城市更新中其主要的目的是對城市環(huán)境及城市功能進行改善，以此來保證其可以適應(yīng)現(xiàn)代化城市發(fā)展的要求，在城市更新后如道路、綠化、交通的進一步改善可以營造更好的城市生活環(huán)境，而這不僅會推動城市本地人口在實際中對房地產(chǎn)的需求量增加，還會吸引更多的外來人口，而這些外來人口的停駐也造成房地產(chǎn)市場的更多需求。市場需求增加，房地產(chǎn)市場的交易更加活躍，帶動城市房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟內(nèi)需。

1.3.3人口狀況

城市更新模式對城市發(fā)展也有重要影響，實現(xiàn)城市更新后環(huán)境會變得更加環(huán)保而亮麗，也能滿足現(xiàn)代化的發(fā)展需求。近年來，城市更新既實現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境的有效轉(zhuǎn)變，也吸引了更多外來人口到當?shù)貋砩钆c工作，帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展進步，致使消費需求增加。部分城市本地民間資本豐厚，而周圍城市也有許多人選擇到當?shù)貋碣彿颗c定居，可見城市更新能夠在一定程度上促進人口增加，也能促進人口流動性發(fā)展，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟拉動。

2、城市更新與房地產(chǎn)市場的互動效應(yīng)優(yōu)化建議

2.1政策與管理方面

近年來，中國的房價越來越高，在傳統(tǒng)模式下，房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于經(jīng)濟問題，而目前階段已經(jīng)發(fā)展成為困擾民生的政治問題。國家更加嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)行業(yè)的管理制度，積極促進現(xiàn)代化的房地產(chǎn)供應(yīng)管理工作，包括商品房市場管理和保障房市場管理，實現(xiàn)更加有效的權(quán)益保障。這在一定程度上會導致商品房的供需發(fā)展空間減小，也需要更多房地產(chǎn)開發(fā)商通過城市更新的手段來獲取土地資源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用城市更新獲取土地，進行土地的整體開發(fā)，促進土地的再開發(fā)，挖掘房地產(chǎn)市場的深度價值，并促進城市更新。更加顯著的目標是要提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，實現(xiàn)美化環(huán)境為城市居民提供更好的生活環(huán)境，促進城市的現(xiàn)代化發(fā)展建設(shè)。要推動城市建設(shè)品質(zhì)，促進現(xiàn)代發(fā)展水平的提升，就要根據(jù)城市發(fā)展需求，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的管制[2]。

首先，要在城市規(guī)劃過程中進行城市空間用地的重新劃分，確保布局處于科學合理的狀態(tài)。其次，要保證土地資源的有效利用，避免耗費土地資源，要滿足開發(fā)商的具體需求，也要滿足城市的良性運轉(zhuǎn)需求。要促進房地產(chǎn)市場與城市更新產(chǎn)生良好互動，就需要政府給予一定扶持，包括政策扶持和資金支持，為相關(guān)工作提供完善保障。促進各地政府實事求是，根據(jù)當?shù)匕l(fā)展實際情況，落實整體工作。政府要根據(jù)當前城市的發(fā)展狀態(tài)進行城市更新政策的調(diào)整與完善，保證政策的預(yù)期性和有效性，在相對穩(wěn)定的政策管理模式下，房地產(chǎn)的資本能夠得到有效利用，也能促進城市更新與房地產(chǎn)市場的良性互動。

2.2城市更新與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)

城市更新過程中，需要針對舊城區(qū)中的所有建筑物和中心區(qū)域都進行改建，包括歷史文化區(qū)、商業(yè)中心區(qū)，進行各個區(qū)域的再開發(fā)以及保護工程，要真正實現(xiàn)對舊城區(qū)土地的合理開發(fā)，促進土地價值的提升。整治舊城區(qū)，最顯著的是要實現(xiàn)對老舊建筑物和老舊道路的改建和修繕，還要進行其他不合理建筑設(shè)施的改進，促使整體建筑系統(tǒng)符合當代城市發(fā)展需求，能夠提升人們的生活質(zhì)量和舒適程度。而商業(yè)中心區(qū)原有的商業(yè)功能和相關(guān)設(shè)施不能匹配當今人們的物質(zhì)發(fā)展需求和精神發(fā)展需要，就要進行改建與開發(fā)，主要目的是為了促進現(xiàn)代商業(yè)功能的體現(xiàn)，要展現(xiàn)現(xiàn)代化的商業(yè)服務(wù)，利用在以往過程中并未充分發(fā)揮作用的商業(yè)資源。為了進一步提升土地應(yīng)用效率，也進一步體現(xiàn)現(xiàn)代化的改建模式與有效作用。要進一步提升土地的使用價值和應(yīng)用效率，也促進歷史文化區(qū)的改進，在同步開展城市更新的過程中，既要進行土地營運模式的改進，也要促進文化建設(shè)。文化建設(shè)是城市發(fā)展的理念基礎(chǔ)也是人們理念體系的具體來源。加強文化建設(shè)，也加強城市內(nèi)涵的完善，在體現(xiàn)土地價值的同時，也實現(xiàn)文化底蘊的建設(shè)。

城市更新需要完善的政策管理模式和城市管理規(guī)劃。城市運營過程中的內(nèi)容，調(diào)控采取科學有效的管理方式，促進城市改進創(chuàng)新與房地產(chǎn)市場的有效控制。在城市規(guī)劃背景下，為城市更新與房地產(chǎn)市場的互動效應(yīng)提供有效機會，促進良好發(fā)展也提供一定的發(fā)展空間，推動城市更新與房地產(chǎn)市場之間產(chǎn)生良性互動，避免出現(xiàn)過度的消極影響。若城市生活水平得到有效提升，城市居民的幸福感和歸屬感得到顯著增加，也能促使更多人來到城市內(nèi)部定居或生活工作，房地產(chǎn)的市場需求得到了有效擴大，也促進市場經(jīng)濟的發(fā)展，對城市高速建設(shè)同樣有重要價值。

2.3城市更新與房地產(chǎn)市場的互動方式

房地產(chǎn)對城市更新有重要的應(yīng)用作用，首先是推動了城市更新速度，促使在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，利用舊城區(qū)的改造方式，提升城市更新效率。許多城市在發(fā)展和建設(shè)的過程中，要跟隨房地產(chǎn)的建設(shè)頻率，也要依托房地產(chǎn)的發(fā)展，促進整體建設(shè)開發(fā)。在現(xiàn)代城市發(fā)展過程中，城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)市場有所聯(lián)系，房地產(chǎn)市場的運營狀態(tài)也體現(xiàn)了城市更新的實際狀況。能夠非常清晰體現(xiàn)房地產(chǎn)市場對城市更新起到的促進作用，也能展現(xiàn)二者之間的緊密聯(lián)系。還能增加城市的融資渠道，能夠為城市更新提供更加全面的資金支持，城市更新是一種消耗較大的活動，需要大量資金支持，需要投入足夠的資金才能順利開展工作。房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)了重要的經(jīng)濟支撐地位，在產(chǎn)業(yè)逐步擴大的過程中，增加了房地產(chǎn)稅收收入，為城市更新的資金收入提供了更加廣闊的融資渠道，也提供了更有效的資金保障[3]。

在城市發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)能夠有效提升城市發(fā)展水平。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)工作與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，也與城市更新建設(shè)有緊密聯(lián)系?？梢悦鞔_的是，房地產(chǎn)市場是城市更新的依據(jù)和保障。在開展實際工作時，城市更新的有效手段是舊城區(qū)的再開發(fā)，現(xiàn)代化的城市發(fā)展是在實際進展過程中逐步發(fā)展到如今規(guī)模，而在城市發(fā)展過程中，舊城區(qū)作為已有的資源，必然經(jīng)過改造，成為全新的應(yīng)用資源。做好舊城區(qū)的合理開發(fā)，能夠促進城市更新建設(shè)和有效工作的進展。對舊城區(qū)來說，若能促進城市的有效建設(shè)，提升城市用地的應(yīng)用效率，也能促進城市的有效更新。雖然舊城區(qū)阻礙了的城市發(fā)展，也造成一定程度的禁錮，但如果能實現(xiàn)合理的再利用，進行用地規(guī)模和用地功能的劃分調(diào)整，便能優(yōu)化城市環(huán)境，促使舊城區(qū)成為城市更新的助力者。另外，城市更新作為一種常見的活動，需要資金提供支持，也需要城市保障基本的資金融入，才能更加順利地開展城市更新工作。房地產(chǎn)行業(yè)在嘗試市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中體現(xiàn)了重要作用，要促進房地產(chǎn)市場規(guī)模的更新，也要增加房地產(chǎn)稅收，逐步擴充城市更新的融資支持體系，為城市更新工作的開展提供有效支持。

城市更新是對現(xiàn)代發(fā)展模式的促進，能夠?qū)崿F(xiàn)裝飾更新，便是實現(xiàn)城市系統(tǒng)的規(guī)范化改建。對現(xiàn)代化城市進展有重要的促進作用，在當代的時代發(fā)展背景下，傳統(tǒng)模式下的城市規(guī)劃，體現(xiàn)了許多問題，這阻礙了城市現(xiàn)代化發(fā)展，需要進行整改與完善，才能促進整體工作的進行，要提升城市土地的利用效率，對舊城區(qū)的道路供水系統(tǒng)和綠化系統(tǒng)進行更加有效地改進與完善，改變原本的城市風貌，為現(xiàn)代化建設(shè)提供機會也促進城市環(huán)境的改進為創(chuàng)造和諧統(tǒng)一的發(fā)展系統(tǒng)貢獻力量。將城市更新作為促進環(huán)境和諧的重要手段，也為城市土地的開發(fā)利用提供機會，從而使城市發(fā)展有更好的機會?？梢姡鞘懈聦Νh(huán)境改善和現(xiàn)代化建設(shè)的重要影響，可以使城市道路、綠化系統(tǒng)、交通系統(tǒng)得到明顯改善，將原本道路擁擠的舊城區(qū)變?yōu)榈缆穼拸V的新城區(qū)，將矮小的房屋變?yōu)槁柫⒌母邩谴髲B，促使城市環(huán)境更符合現(xiàn)代發(fā)展需求，也能吸引更多外來人口。外來人口的增加必然促進房地產(chǎn)市場的需求擴大，也為房地產(chǎn)市場提供更多的消費需求，拉動經(jīng)濟增長。

結(jié)論：

綜上所述，城市更新與房地產(chǎn)市場在發(fā)展變化中會有一定的互相影響，也就是我們所說的二者之間的互動效應(yīng)，既推動城市建設(shè)發(fā)展，也可能會導致二者之間出現(xiàn)一定問題，需要調(diào)整形成和諧的發(fā)展關(guān)系。要正確認識城市更新與房地產(chǎn)市場之間的重點聯(lián)系，促進合理探究工作的進行，二者的互動效應(yīng)不但關(guān)系到城市的建設(shè)發(fā)展，也關(guān)系到房地產(chǎn)事業(yè)的未來發(fā)展。在當代背景下，城市建設(shè)體系得到了有效完善，也促進更加頻繁的城市更新工作，在此過程中，也展現(xiàn)了房地產(chǎn)市場與城市更新活動的微妙聯(lián)系，逐步促進形成了一種特有的互動效應(yīng)。本文以此為依據(jù)進行有效研究，并且采用合理的方式進行探究，找到二者之間的聯(lián)系之處，加強研究，實現(xiàn)最終的有效價值。城市更新與房地產(chǎn)市場開發(fā)之間的影響是顯而易見的，促進二者協(xié)調(diào)發(fā)展，才能發(fā)揮共同的有效作用。

參考文獻：

[1]張妍.城市更新與房地產(chǎn)市場的互動效應(yīng)初探[J].現(xiàn)代營銷（經(jīng)營版），2021（09）：144-145.

[2]劉平.城市更新與房地產(chǎn)市場的互動效應(yīng)初探[J].經(jīng)濟管理文摘，2021（04）：164-165.

[3]胡海燕.城市更新與房地產(chǎn)市場的互動效應(yīng)分析[J].法制與社會，2020（35）：123-124.

作者簡介：

駱孟齊（1992.02—），漢，男，本科，廣東省韶關(guān)市，研究方向：建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟。