岑際瑋

(建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000)

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不僅是管理質(zhì)量，還需要管理項(xiàng)目各種資源，使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理更需要科學(xué)的制度，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目更加順利完工。

1 項(xiàng)目概況

杭州市中心高端樓盤位于杭州市拱墅區(qū)塘萍路與登云路交叉口東北面， 占地面積1.5萬m2，建筑面積4.26萬m2，貨值約18.5億，是現(xiàn)房銷售項(xiàng)目(必須拿到大產(chǎn)證才能進(jìn)行批價(jià)進(jìn)行銷售)，項(xiàng)目北臨九龍倉地塊(同期開發(fā)略微滯后)，南臨萊德紳華府(已建成成熟小區(qū))， 東臨市政公園地塊(同期開發(fā)略微滯后)，西臨塘萍路(后期唯一可以通行的道路)。

2 項(xiàng)目策劃

杭州市中心高端樓盤是我司在杭州操作的第一個(gè)盤， 集團(tuán)對其定位是申花板塊與建發(fā)綠城沁園(沁園地產(chǎn)江湖曾給予外號(hào)“申花一哥”)相比拼的高端樓盤，外立面設(shè)計(jì)采用鋁板裝飾，戶內(nèi)用墻紙、地暖、新風(fēng)、中央空調(diào)、智能馬桶等。它也是杭州樓市在特殊時(shí)刻孕育出的現(xiàn)房銷售怪胎樓型之一，貨值約18.5億，必須拿到大產(chǎn)證才能銷售，財(cái)務(wù)利息可以堪比建安成本，早一日回款就意味著多收入37萬元的財(cái)務(wù)利息，為此項(xiàng)目部進(jìn)行了以下的策劃。

2.1 花籃式腳手架

杭州市中心高端樓盤的建筑風(fēng)格可以說是杭州濱江房產(chǎn)簡單利落的外立面與中式建筑大屋檐別扭的結(jié)合， 2m多的中式大挑檐，外立面也非全砼外墻，實(shí)在無法用先進(jìn)的鋁膜加爬架體系，為了減少槽鋼層對室內(nèi)裝修的影響，采用了花籃式腳手架。

采用該體系的優(yōu)點(diǎn)：可以盡量減少型鋼對戶內(nèi)的影響，使得后期精裝穿插幾乎不受影響，拆架速度快，10月1日開始拆架，15d內(nèi)拆完了4棟主樓(17層/22層/23層)的外架；缺點(diǎn)：與鋁膜體系相比它的材料較多，且需要從外立面從專門的材料口周轉(zhuǎn)，拆架時(shí)需要較大的材料堆場，由于本項(xiàng)目場地較小，環(huán)路不通，該體系在拆架時(shí)就顯得非常凌亂。

2.2 市政先行

地下室頂板封閉后隨之做了頂板的防水保護(hù)層，并緊接著做了消防道路基礎(chǔ)和全場的回土，市政先行在本項(xiàng)目一旦成功，針對該現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目優(yōu)勢將非常明顯。由于市政先行，只要主體結(jié)構(gòu)外立面與地面總平同時(shí)出來就可以立即進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，市政的排污驗(yàn)收、通電、通水、通煤氣都將有效提前，將可能提前半年左右達(dá)售，節(jié)約財(cái)務(wù)利息6千萬～7千萬左右。很可惜最終市政先行的策劃難產(chǎn)了。失敗原因有幾點(diǎn)。

(1)方案不支持(體系/堆場)。要想實(shí)現(xiàn)市政先行必然需要在場地上給予市政、景觀獨(dú)立清爽的施工界面，這需要盡量減少作業(yè)堆場，我方最初的方案非全砼外墻，有較大的屋檐這都不支持做鋁膜爬架體系，木模加花籃式腳手架就意味著“三拆”——拆外架、拆施工電梯、拆塔吊是本項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，三拆階段必須快，為了快拆，加之場地小周轉(zhuǎn)不開，拆架時(shí)場地將布滿材料,根本沒有完整的界面給到各家市政和綠化單位。

(2)方案不支持(環(huán)路)。要想實(shí)現(xiàn)市政先行，平面立面交叉施工，必然需要良好的內(nèi)部交通。我方方案消防通道僅僅是通到了每棟樓的樓下，并未實(shí)現(xiàn)環(huán)繞整個(gè)場地，整個(gè)場地只要有一點(diǎn)材料或者一輛車癱瘓則整個(gè)場地交通就陷入癱瘓，根本無法保障材料供給。

(3)方案不支持(外立面)。為了保證鋁板的施工質(zhì)量，需要鋁板外立面施工獨(dú)立不受干擾，常規(guī)均采用吊籃自上而下的進(jìn)行施工，鋁板進(jìn)場時(shí)由于每棟樓的鋁板需要分到各棟樓下用吊籃往上運(yùn)輸，且為了保證功效需要堆場、粉料場環(huán)繞在各樓棟下，這就需要建筑四周有較為開闊且硬化干凈的堆場，而我方的方案建筑物四周均設(shè)置了環(huán)繞的管網(wǎng)，施工立面的時(shí)候不允許施工市政的綜合管網(wǎng)。

(4)圖紙效率不支持(管網(wǎng)圖紙)。管網(wǎng)出圖速度和方案的理念都沒有跟上市政先行的步伐，使得主樓四周的管網(wǎng)均滯后拖到了外立面施工階段，導(dǎo)致外立面施工時(shí)管網(wǎng)同步施工，交叉嚴(yán)重，功效很低。

(5)工程策劃不支持：市政先行的策劃還不夠成熟，塔吊布置的位置、施工電梯布置的位置沒有設(shè)在環(huán)路邊，導(dǎo)致大車必須進(jìn)入內(nèi)場才能將拆除的施工電梯和塔吊材料運(yùn)走，根本不具備市政先行的條件，這也導(dǎo)致市政先行流產(chǎn)。

2.3 大穿插

由于精裝竣備在批價(jià)上有一定的優(yōu)勢(常規(guī)是按精裝成本的2倍進(jìn)行批價(jià))，公司決策工程必須考慮精裝竣工備案，為了實(shí)現(xiàn)溢價(jià)率也實(shí)現(xiàn)盡早竣工備案，項(xiàng)目部在策劃上做了以下幾點(diǎn)。

(1)精裝修提前進(jìn)場，并在項(xiàng)目旁邊做了臨時(shí)樣板，通過了集團(tuán)的審核，提前鎖定了大量的精裝修材料，也對精裝修管理團(tuán)隊(duì)提前做好了制度培訓(xùn)。

(2)總包提供出砌體樓層，完成結(jié)構(gòu)蓄水，精裝修及時(shí)切入，首先進(jìn)行地暖施工，地暖保護(hù)層施工，借助總包施工電梯快速完成大量的泥水施工，為后期頂面、墻面施工提供了有利條件。

(3)立面龍骨施工與總包結(jié)構(gòu)施工同步，總包施工結(jié)構(gòu)砌體時(shí)，幕墻單位同步預(yù)埋，并施工豎向、橫向龍骨。

2.4 驗(yàn)收圖紙策劃

由于市政先行的策劃已經(jīng)流產(chǎn)，要想爭取早日拿到產(chǎn)證只能在驗(yàn)收策劃上做努力，各項(xiàng)驗(yàn)收如何才能切實(shí)可行的落地顯得尤為重要，眾多驗(yàn)收(綠化驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、質(zhì)檢驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、交警驗(yàn)收、排污驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)驗(yàn)收)找出關(guān)鍵驗(yàn)收路線，關(guān)鍵驗(yàn)收項(xiàng)，關(guān)鍵驗(yàn)收[1]。由于各部門按圖驗(yàn)收，在我們可以控制的范圍內(nèi)精簡精裝圖紙，將木飾面、地面石材、燈具、潔具、木地板、櫥柜、整體衛(wèi)浴、柜體從精裝修圖紙中以變更的形式拿掉，再進(jìn)行圖紙送審，安排好工期并對施工單位做充分的交底，做實(shí)以上兩點(diǎn)便有了以下的優(yōu)勢：精裝修單位對驗(yàn)收界面較為清楚，所有的進(jìn)度安排根據(jù)驗(yàn)收要求去做，現(xiàn)場不亂；拿掉較多的內(nèi)容后可以提前較長時(shí)間(約半年)去沖刺竣工備案。

3 項(xiàng)目的推進(jìn)情況

總體而言，本項(xiàng)目是在以較為快速開發(fā)節(jié)奏在奔跑，兩年從開工到竣工備案，用兩年半時(shí)間完成從開工到交付。奔跑中不斷地調(diào)整項(xiàng)目“姿勢”，以下為奔跑中調(diào)整項(xiàng)目“姿勢”所做的努力。

對杭州市中心高端樓盤項(xiàng)目而言驗(yàn)收就是搶達(dá)售，意味著早日回款，回款一個(gè)億意味著每天將對公司有2萬元的財(cái)務(wù)利息進(jìn)賬，因此達(dá)售的意義重大，對于杭州的其他項(xiàng)目而言，驗(yàn)收快，早日竣工備案意味著所得稅可以按實(shí)際的利潤值交納(在未竣工備案前需要按實(shí)際回款的15%預(yù)繳所得稅，所得稅預(yù)繳后跨年不會(huì)退還，而竣工備案后按實(shí)際利潤率交納所得稅3%～5%,10億元的回款差了10%的稅收，意味著可以節(jié)約1個(gè)億的稅收)也因此意義重大[2]。本項(xiàng)目原本要市政先行也是為了加快驗(yàn)收速度，由于市政先行計(jì)劃失敗，因此只能交叉施工搶工。需要克服的難點(diǎn)有以下幾點(diǎn)。

(1)規(guī)劃驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收需要完成所有的外立面施工以及園區(qū)內(nèi)綠化和園路施工，并同步完成規(guī)劃的測繪，形成合規(guī)的測繪報(bào)告，因此，在拆架前7月30日左右規(guī)劃測繪便開始介入進(jìn)行戶內(nèi)的測繪工作，開發(fā)不斷溝通驗(yàn)收底線的同時(shí)外立面不斷搶工。需要同步工程不斷搶工白加黑搶工外立面，直至2020年1月外立面幕墻完成90%，剩打膠和部分收口工作，綠化則以草坪鋪貼，園路用砼澆筑面層，就沖刺規(guī)劃驗(yàn)收，以此產(chǎn)生的代價(jià)約有30萬。

攻克難點(diǎn)的要訣：思路統(tǒng)一，決策快速，提前鋪排，尤其是工程一定要介入開發(fā)環(huán)節(jié)，了解驗(yàn)收的底線，避免加大工程難度，多花冤枉錢。

(2)質(zhì)檢驗(yàn)收 養(yǎng)云項(xiàng)目靜舍項(xiàng)目為精裝報(bào)批項(xiàng)目，驗(yàn)收時(shí)需要精裝修全部施工完畢，但截至2019年7月30日戶內(nèi)剛完成砌體施工，2020年12月底我們就想要完成竣工備案，精裝修施工工期看似有5個(gè)月時(shí)間，但由于施工單位從廈門調(diào)派工人，智為標(biāo)段水電工嚴(yán)重不足工期滯后；再加之我司在選石材上遲遲定不下來，精裝修施工直至2020年8月底才全部完工。若按常規(guī)思路竣工備案將難產(chǎn)在我們手里，為了竣工備案如期完成，我們果斷將驗(yàn)收圖紙中不能在12月內(nèi)完成的內(nèi)容去掉，同步控制施工進(jìn)度和加強(qiáng)與驗(yàn)收部門的溝通，終于在2020年1月完成了質(zhì)檢分戶驗(yàn)收，為2020年2月27日取得竣工備案創(chuàng)造了條件[3]。

(3)排污驗(yàn)收 常規(guī)項(xiàng)目排污驗(yàn)收在達(dá)售之后，時(shí)間耽誤一點(diǎn)也沒有關(guān)系，而杭州市中心高端樓盤需要排污驗(yàn)收通過才能拿到大產(chǎn)證，搶排污驗(yàn)收就是搶達(dá)售，最后一個(gè)排污井市政管道堵塞，經(jīng)過與城管相關(guān)部門溝通需要專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行清理，需要簽訂約10萬元的清理合同，后續(xù)總共花費(fèi)11萬元。排污驗(yàn)收在積極與市政溝通下最終得以解決，啟發(fā)是后續(xù)的項(xiàng)目應(yīng)該在最初的時(shí)候就探知地下管網(wǎng)的暢通程度，提前解決問題，把風(fēng)險(xiǎn)排查前置，這類問題應(yīng)該在開工程策劃會(huì)就得以解決。

4 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與對策

4.1 幕墻系統(tǒng)滲漏風(fēng)險(xiǎn)

幕墻系統(tǒng)比常規(guī)真石漆外立面更容易滲漏，主要原因還是幕墻窗邊節(jié)點(diǎn)存在滯水面，而水隨著重力的作用往低處流，導(dǎo)致窗邊上口和下口塞縫長期蓄水以至窗邊滲漏、潮濕墻紙發(fā)霉等。對于杭州市中心高端樓盤的窗邊節(jié)點(diǎn)和滲漏情況分析，情況確實(shí)如此。

杭州的梅雨天氣持續(xù)2個(gè)月之久，每天對滲漏情況進(jìn)行更新統(tǒng)計(jì)，不斷排查新發(fā)現(xiàn)的滲漏點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)滲漏情況與分析一致。

治理方法：屋頂挑檐封閉至關(guān)重要，需要交付前對屋頂挑檐打膠徹底封閉，避免水進(jìn)入幕墻系統(tǒng)；需要后期物業(yè)在定期排查屋頂打膠情況是否完整，一旦發(fā)現(xiàn)脫膠需要立即派人維修，尤其在雨季前需要加大排查頻率。

對后期設(shè)計(jì)的建議：屋頂挑檐盡量與幕墻系統(tǒng)脫開，避免挑檐成為匯水面，將水導(dǎo)入幕墻系統(tǒng)；對幕墻窗邊節(jié)點(diǎn)設(shè)置上口的排水孔，窗邊上口幕墻設(shè)置成鷹嘴狀，利于排水；窗邊幕墻盡量與塞縫斷開，避免薄弱點(diǎn)蓄水[4]。

4.2 景觀水景污染風(fēng)險(xiǎn)

水景采用生態(tài)水景(由塘泥、水草、水藻、水生螺組成)，優(yōu)點(diǎn)是：在養(yǎng)護(hù)恰當(dāng)?shù)那疤嵯掠幸欢ǖ淖詢艄δ?，日常使用時(shí)可以節(jié)約用水；缺點(diǎn)是：養(yǎng)護(hù)不當(dāng)容易造成水體營養(yǎng)過剩，水藻和水草發(fā)褐色，放養(yǎng)魚類不合理時(shí)容易造成水體渾濁。

放魚過多，過大會(huì)很容易造成水體的渾濁，日常維護(hù)時(shí)物業(yè)需要特別提醒小業(yè)主切勿放生。

梅雨季節(jié)地下室發(fā)霉風(fēng)險(xiǎn)：杭州梅雨季節(jié)通常是5月至7月，在此期間幾乎天天有雨，空氣濕熱，地下室與上部的氣溫差距非常大，地下室入口位置冷熱空氣交匯，會(huì)在入口頂部凝結(jié)成小水珠。梅雨季節(jié)容易造成地下室門廳吊頂發(fā)霉，精裝材料堆放在地下室容易出現(xiàn)發(fā)霉，變質(zhì)，尤其是木飾面。項(xiàng)目管控時(shí)應(yīng)該提前配置地下室抽濕機(jī)(1.5萬m2可以配置5臺(tái)抽濕機(jī)，最好在精裝招標(biāo)時(shí)文字提醒)。

交付階段處理最多的是木飾面發(fā)黑問題，交付后被業(yè)主吐槽最多的也是木飾面問題。設(shè)計(jì)提供的的是開放漆，質(zhì)感看起來類似天然木皮，由于油漆修補(bǔ)導(dǎo)致木皮表面的凹坑被油漆堵住，開放漆變成了封閉漆質(zhì)感明顯下降[5]。今后在江浙地區(qū)精裝管控要特別注意木飾面到場時(shí)是否為梅雨季節(jié)，必須在梅雨季節(jié)進(jìn)入時(shí)及時(shí)除濕。梅雨季節(jié)千萬不能將上部的濕熱空氣抽入地下室，避免熱空氣遇冷在地下室內(nèi)凝結(jié)成水珠。項(xiàng)目部已簽證購買5臺(tái)抽濕機(jī)，移交物業(yè)公司，并交代物業(yè)公司在梅雨季節(jié)到來前接好，梅雨季節(jié)時(shí)持續(xù)除濕。

4.3 石材風(fēng)險(xiǎn)

云朵拉灰大理石的暗裂紋較多，加之390元/m2價(jià)格的板面僅能買到市場上較為一般的大板面，石材品控壓力巨大。項(xiàng)目部采取了石材到貨前飛赴水頭控制石材板面，石材到場時(shí)現(xiàn)場翻板檢查，施工時(shí)過程檢查，交付前檢查、修復(fù)、更換等手段，但依然存在一些缺陷。

后期石材管理：在交付時(shí)已經(jīng)提醒業(yè)主石材不能用濕拖把拖，避免水進(jìn)入暗裂紋后導(dǎo)致石材暗裂紋破裂以及裂紋加深，定期對石材做保養(yǎng)。

5 結(jié) 語

綜上所述，突出工程項(xiàng)目管理得特點(diǎn)與變化，管理中隨機(jī)應(yīng)變得能力很重要，根據(jù)不同的條件，進(jìn)行策劃，根據(jù)不同得變化進(jìn)行調(diào)整，時(shí)刻奔跑，時(shí)刻修正，最終才能提前保值完成任務(wù)。