居 飛

(江蘇易圖地理信息科技股份有限公司，江蘇 揚(yáng)州 225000)

0 引 言

土地價(jià)格是土地市場(chǎng)中最為重要的經(jīng)濟(jì)信號(hào)，是調(diào)節(jié)供求和引導(dǎo)投資方向的重要杠桿。因此，地價(jià)對(duì)政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策和調(diào)控土地市場(chǎng)起到非常重要的作用。

土地出讓單價(jià)的計(jì)算方式多樣，涉及的因素很多，也很復(fù)雜，但是總體而言，是有其定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范模型的。傳統(tǒng)方式，是通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)和模型，通過(guò)地價(jià)評(píng)估咨詢公司，定期制定區(qū)域地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告，以此作為依據(jù)，采用“先定級(jí)，后估價(jià)”[1]的技術(shù)路線，在地塊出讓前，花費(fèi)大量人力進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算地塊的出讓單價(jià)。

本文結(jié)合“數(shù)字·高郵”示范應(yīng)用-高郵市地價(jià)管理信息系統(tǒng)項(xiàng)目，運(yùn)用高郵市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)，研究基于GIS空間基準(zhǔn)地價(jià)模型的地價(jià)估算GIS系統(tǒng)，通過(guò)將基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)空間化、圖層化，建立空間基準(zhǔn)地價(jià)模型的控制區(qū)域范圍，通過(guò)建立多維度的地價(jià)修正模型，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)計(jì)算模型控制范圍內(nèi)出讓地塊的價(jià)格的功能，輔助相關(guān)部門對(duì)即將出讓土地的價(jià)格預(yù)估，滿足有關(guān)部門制定土地利用計(jì)劃、規(guī)劃，合理配置土地資產(chǎn)的需要。

1 研究方法流程

本文的研究方法流程為：運(yùn)用GIS技術(shù)，將土地基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)空間化，作為地價(jià)估算模型的控制范圍參考，通過(guò)地價(jià)修正模型，建立控制范圍內(nèi)的空間地價(jià)模型。根據(jù)制定的空間地價(jià)模型，實(shí)現(xiàn)控制范圍內(nèi)自定義區(qū)域地塊的面積，通過(guò)設(shè)定容積率和綜合因素修正后得出所選地塊區(qū)域的預(yù)估出讓單價(jià)和總價(jià)，如圖1所示。

圖1 技術(shù)路線圖

2 基準(zhǔn)地價(jià)空間數(shù)據(jù)建設(shè)

基準(zhǔn)地價(jià)空間數(shù)據(jù)建設(shè)即賦予基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)空間坐標(biāo)，作為地價(jià)估算空間基準(zhǔn)模型的控制范圍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)包括：工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)、商服用地基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)[2]。本文采用高郵市城鎮(zhèn)住宅用地和商服用地基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源，分別對(duì)高郵市城鎮(zhèn)住宅用地和商服用地基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)字化、空間化，并按照一到五等進(jìn)行分級(jí)[3]，用不同顏色進(jìn)行符號(hào)化，分等級(jí)、分圖層存儲(chǔ)入庫(kù)[4]，作為本文基準(zhǔn)地價(jià)空間數(shù)據(jù)來(lái)源，如圖2、圖3所示。

圖2 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)空間化示意圖

圖3 商服用地基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)空間化示意圖

3 空間基準(zhǔn)模型建立

3.1 容積率修正模型

利用商服、住宅用途樣點(diǎn)地價(jià)資料，分析不同容積率下的樣點(diǎn)價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)容積率(取各用途宗地容積率的眾數(shù))下的平均地價(jià)之間相關(guān)關(guān)系，建立容積率與容積率修正系數(shù)的回歸模型[5]：

(1)商服用地

Y= -0.061 2X2+ 0.423X+ 0.364 3

R2= 0.783 4

(1)

(2)住宅用地

Y= -0.071 4X2+ 0.601 1X+ 0.408 7

R2= 0.702 1

(2)

利用此容積率與修正系數(shù)的回歸模型，分別確定了商服用地、住宅用地由設(shè)定容積率修正到實(shí)際容積率的修正系數(shù)。

3.2 綜合因素修正體系

3.2.1 綜合修正因素權(quán)重

商服用地綜合修正因素主要包括：宗地形狀及可利用程度、宗地自然條件、宗地利用狀況、商服繁華程度、臨街道路狀況、交通便捷度、規(guī)劃條件和其他別因素狀況。商服用地詳細(xì)的綜合修正因素權(quán)重如表1所示。

表1 商服用地綜合修正因素權(quán)重

住宅用地綜合修正因素主要包括：宗地形狀及可利用程度、規(guī)劃條件、距商服中心距離、微觀環(huán)境狀況、區(qū)域公用設(shè)施方便度、交通便捷度、綠化率和其他別因素狀況。住宅用地詳細(xì)的綜合修正因素權(quán)重如表2所示。

表2 住宅用地綜合修正因素權(quán)重

3.2.2 綜合修正因素修正系數(shù)

根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，在地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表查取相應(yīng)的修正系數(shù)，并按下式測(cè)算宗地地價(jià)綜合修正系數(shù)。

K= 1 + ∑k(i)

(3)

式中，K為宗地地價(jià)的綜合修正系數(shù)，k(i)為各因素的修正系數(shù)。

將各地價(jià)區(qū)段內(nèi)的土地利用狀況按修正因素分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣5個(gè)等級(jí)，在修正系數(shù)表中給出了各個(gè)地價(jià)區(qū)段某修正因素劣級(jí)水平優(yōu)級(jí)水平的修正系數(shù)， 記一般水平的修正系數(shù)為0,較劣級(jí)水平的修正系數(shù)為劣級(jí)水平的一半，較優(yōu)級(jí)水平的修正系數(shù)為優(yōu)級(jí)水平的一半(表3-表4)。

表3 商服用地地價(jià)修正系數(shù)說(shuō)明表

表4 住宅用地地價(jià)修正系數(shù)說(shuō)明表

4 地價(jià)估算

將上述研究?jī)?nèi)容，應(yīng)用到“數(shù)字·高郵”示范應(yīng)用-高郵市地價(jià)管理信息系統(tǒng)項(xiàng)目中。通過(guò)建立的GIS系統(tǒng)，可以在地價(jià)模型控制的范圍內(nèi)，任意勾畫一個(gè)地塊面，可以選擇估算地塊用地類型(商用、住宅)，根據(jù)所選土地級(jí)別以及所在區(qū)段設(shè)置一個(gè)容積率(商用容積率范圍：1.0～3.4，住宅容積率范圍：0.9～3.2)，如圖4所示。

圖4 勾畫區(qū)域設(shè)置容積率示意圖

進(jìn)行綜合因素修正，包括：宗地形狀及可利用程度、宗地自然條件、宗地利用狀況、商服繁華程度、臨街道路狀況、交通便捷度、規(guī)劃條件和其他因素狀況，如圖5所示。

圖5 綜合因素修正結(jié)果示意圖

系統(tǒng)根據(jù)地價(jià)模型，綜合因素修正后，實(shí)時(shí)計(jì)算出當(dāng)前所選地塊的面積、地塊單價(jià)、樓面單價(jià)、地塊總價(jià)等信息，如圖6所示。

圖6 地價(jià)估算結(jié)果示意圖

5 結(jié) 語(yǔ)

本文綜合運(yùn)用了GIS技術(shù)和基準(zhǔn)地價(jià)模型理論，在“數(shù)字·高郵”示范應(yīng)用-高郵市地價(jià)管理信息系統(tǒng)項(xiàng)目中得到了很好地應(yīng)用，為運(yùn)用GIS技術(shù)在研究土地價(jià)格估算可行性方面進(jìn)行了嘗試，所得出的自定義地塊土地估算價(jià)格信息，對(duì)照附近區(qū)域已經(jīng)出讓的同類型的地塊價(jià)格相差不大，可以為以后土地出讓前的地價(jià)估算及相關(guān)的決策提供新的方法和依據(jù)，具有很好的推廣和實(shí)用意義。