居 飛

(江蘇易圖地理信息科技股份有限公司，江蘇 揚州 225000)

0 引 言

土地價格是土地市場中最為重要的經(jīng)濟信號，是調(diào)節(jié)供求和引導投資方向的重要杠桿。因此，地價對政府進行經(jīng)濟決策和調(diào)控土地市場起到非常重要的作用。

土地出讓單價的計算方式多樣，涉及的因素很多，也很復雜，但是總體而言，是有其定價標準和規(guī)范模型的。傳統(tǒng)方式，是通過標準和模型，通過地價評估咨詢公司，定期制定區(qū)域地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新報告，以此作為依據(jù)，采用“先定級，后估價”[1]的技術路線，在地塊出讓前，花費大量人力進行評估和測算地塊的出讓單價。

本文結(jié)合“數(shù)字·高郵”示范應用-高郵市地價管理信息系統(tǒng)項目，運用高郵市城鎮(zhèn)基準地價數(shù)據(jù)，研究基于GIS空間基準地價模型的地價估算GIS系統(tǒng)，通過將基準地價數(shù)據(jù)空間化、圖層化，建立空間基準地價模型的控制區(qū)域范圍，通過建立多維度的地價修正模型，實現(xiàn)實時計算模型控制范圍內(nèi)出讓地塊的價格的功能，輔助相關部門對即將出讓土地的價格預估，滿足有關部門制定土地利用計劃、規(guī)劃，合理配置土地資產(chǎn)的需要。

1 研究方法流程

本文的研究方法流程為：運用GIS技術，將土地基準地價數(shù)據(jù)空間化，作為地價估算模型的控制范圍參考，通過地價修正模型，建立控制范圍內(nèi)的空間地價模型。根據(jù)制定的空間地價模型，實現(xiàn)控制范圍內(nèi)自定義區(qū)域地塊的面積，通過設定容積率和綜合因素修正后得出所選地塊區(qū)域的預估出讓單價和總價，如圖1所示。

圖1 技術路線圖

2 基準地價空間數(shù)據(jù)建設

基準地價空間數(shù)據(jù)建設即賦予基準地價數(shù)據(jù)空間坐標，作為地價估算空間基準模型的控制范圍基礎數(shù)據(jù)?；鶞实貎r數(shù)據(jù)包括：工業(yè)用地基準地價數(shù)據(jù)、住宅用地基準地價數(shù)據(jù)、商服用地基準地價數(shù)據(jù)[2]。本文采用高郵市城鎮(zhèn)住宅用地和商服用地基準地價數(shù)據(jù)作為基礎數(shù)據(jù)來源，分別對高郵市城鎮(zhèn)住宅用地和商服用地基準地價數(shù)據(jù)進行數(shù)字化、空間化，并按照一到五等進行分級[3]，用不同顏色進行符號化，分等級、分圖層存儲入庫[4]，作為本文基準地價空間數(shù)據(jù)來源，如圖2、圖3所示。

圖2 住宅用地基準地價數(shù)據(jù)空間化示意圖

圖3 商服用地基準地價數(shù)據(jù)空間化示意圖

3 空間基準模型建立

3.1 容積率修正模型

利用商服、住宅用途樣點地價資料，分析不同容積率下的樣點價與標準容積率(取各用途宗地容積率的眾數(shù))下的平均地價之間相關關系，建立容積率與容積率修正系數(shù)的回歸模型[5]：

(1)商服用地

Y= -0.061 2X2+ 0.423X+ 0.364 3

R2= 0.783 4

(1)

(2)住宅用地

Y= -0.071 4X2+ 0.601 1X+ 0.408 7

R2= 0.702 1

(2)

利用此容積率與修正系數(shù)的回歸模型，分別確定了商服用地、住宅用地由設定容積率修正到實際容積率的修正系數(shù)。

3.2 綜合因素修正體系

3.2.1 綜合修正因素權重

商服用地綜合修正因素主要包括：宗地形狀及可利用程度、宗地自然條件、宗地利用狀況、商服繁華程度、臨街道路狀況、交通便捷度、規(guī)劃條件和其他別因素狀況。商服用地詳細的綜合修正因素權重如表1所示。

表1 商服用地綜合修正因素權重

住宅用地綜合修正因素主要包括：宗地形狀及可利用程度、規(guī)劃條件、距商服中心距離、微觀環(huán)境狀況、區(qū)域公用設施方便度、交通便捷度、綠化率和其他別因素狀況。住宅用地詳細的綜合修正因素權重如表2所示。

表2 住宅用地綜合修正因素權重

3.2.2 綜合修正因素修正系數(shù)

根據(jù)待估宗地的實際情況，在地價區(qū)段基準地價修正系數(shù)表查取相應的修正系數(shù)，并按下式測算宗地地價綜合修正系數(shù)。

K= 1 + ∑k(i)

(3)

式中，K為宗地地價的綜合修正系數(shù)，k(i)為各因素的修正系數(shù)。

將各地價區(qū)段內(nèi)的土地利用狀況按修正因素分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣5個等級，在修正系數(shù)表中給出了各個地價區(qū)段某修正因素劣級水平優(yōu)級水平的修正系數(shù)， 記一般水平的修正系數(shù)為0,較劣級水平的修正系數(shù)為劣級水平的一半，較優(yōu)級水平的修正系數(shù)為優(yōu)級水平的一半(表3-表4)。

表3 商服用地地價修正系數(shù)說明表

表4 住宅用地地價修正系數(shù)說明表

4 地價估算

將上述研究內(nèi)容，應用到“數(shù)字·高郵”示范應用-高郵市地價管理信息系統(tǒng)項目中。通過建立的GIS系統(tǒng)，可以在地價模型控制的范圍內(nèi)，任意勾畫一個地塊面，可以選擇估算地塊用地類型(商用、住宅)，根據(jù)所選土地級別以及所在區(qū)段設置一個容積率(商用容積率范圍：1.0～3.4，住宅容積率范圍：0.9～3.2)，如圖4所示。

圖4 勾畫區(qū)域設置容積率示意圖

進行綜合因素修正，包括：宗地形狀及可利用程度、宗地自然條件、宗地利用狀況、商服繁華程度、臨街道路狀況、交通便捷度、規(guī)劃條件和其他因素狀況，如圖5所示。

圖5 綜合因素修正結(jié)果示意圖

系統(tǒng)根據(jù)地價模型，綜合因素修正后，實時計算出當前所選地塊的面積、地塊單價、樓面單價、地塊總價等信息，如圖6所示。

圖6 地價估算結(jié)果示意圖

5 結(jié) 語

本文綜合運用了GIS技術和基準地價模型理論，在“數(shù)字·高郵”示范應用-高郵市地價管理信息系統(tǒng)項目中得到了很好地應用，為運用GIS技術在研究土地價格估算可行性方面進行了嘗試，所得出的自定義地塊土地估算價格信息，對照附近區(qū)域已經(jīng)出讓的同類型的地塊價格相差不大，可以為以后土地出讓前的地價估算及相關的決策提供新的方法和依據(jù)，具有很好的推廣和實用意義。