王敏 史鑫一 任程濱

REITs的英文全稱為Real Estate Investment Trusts，是一種不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，它通過(guò)發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資和管理，資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并將產(chǎn)生的收入以派息方式分配給投資者。常見(jiàn)的REITs投資于有經(jīng)常性收入的基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施包括：電力、水務(wù)、交運(yùn)、通訊設(shè)施等。

REITs于20世紀(jì)60年代起源于美國(guó)，后逐步推廣到日本、新加坡等國(guó)家。截至目前，全球REITs市場(chǎng)共有1000多只產(chǎn)品，總市值接近2萬(wàn)億美元。結(jié)合我國(guó)存量不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模大、流動(dòng)性差的特點(diǎn)，2020年上半年，國(guó)家發(fā)改委與證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》等文件，2021年12月，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推進(jìn)REITs試點(diǎn)工作。截至目前，國(guó)家發(fā)改委已收到300余單REITs申請(qǐng)。篩選后，滬深證券交易所已受理首批共10單REITs項(xiàng)目申報(bào)，其中9單已于2021年6月成功發(fā)行，總規(guī)模314億元，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型覆蓋高速公路、污水處理、垃圾處理、生物質(zhì)發(fā)電等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs總體規(guī)模在4萬(wàn)億至15萬(wàn)億之間，發(fā)展空間巨大。

一、開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的重要意義

由于基礎(chǔ)設(shè)施主要為地方政府和國(guó)有企業(yè)所持有，因此地方政府和國(guó)有企業(yè)是開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的權(quán)益主體。結(jié)合政策及當(dāng)下現(xiàn)實(shí)，加快推進(jìn)地方政府和國(guó)有企業(yè)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目具有重要意義。

（一）有利于防范地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，緩解財(cái)政債務(wù)壓力

2021年銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，明確限制和收緊對(duì)地方平臺(tái)公司融資行為。地方政府開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，符合監(jiān)管政策規(guī)定，可提高直接融資比重，降低杠桿率，防范地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著項(xiàng)目首發(fā)成功，后續(xù)注入資產(chǎn)募集資金，用于新一輪建設(shè)和償債，可有效緩解地方財(cái)政壓力，形成良性循環(huán)。

（二）有利于深化國(guó)企改革，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)上市融資

開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs，地方政府和國(guó)有企業(yè)均需整合存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，注入或投資新設(shè)國(guó)有項(xiàng)目公司，吸引社會(huì)資本投資。

一是基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)，相當(dāng)于國(guó)有項(xiàng)目公司IPO;后續(xù)注入同類型基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)獲取募集資金，相當(dāng)于上市企業(yè)增發(fā)股票，可以有序?qū)崿F(xiàn)企業(yè)存量資產(chǎn)上市融資。

二是國(guó)有企業(yè)可受托對(duì)國(guó)有項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)監(jiān)管，有利于提升運(yùn)營(yíng)管理效率。通過(guò)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)考核機(jī)制，可有效推動(dòng)落實(shí)國(guó)企改革三年行動(dòng)關(guān)于三項(xiàng)制度改革工作。

三是REITs作為權(quán)益型融資工具，可有效降低國(guó)有企業(yè)債務(wù)融資規(guī)模，優(yōu)化其主要依賴銀行授信及發(fā)行債券的融資結(jié)構(gòu)，改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

二、開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目流程

（一）審核環(huán)節(jié)

中介機(jī)構(gòu)協(xié)助完成對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)盡職調(diào)查、剝離重組等工作后，逐級(jí)報(bào)至國(guó)家發(fā)改委審核，經(jīng)篩選后納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)。項(xiàng)目同步被推薦至證監(jiān)會(huì)，由證監(jiān)會(huì)審核后，將項(xiàng)目信息通知證券交易所、基金業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)部門(mén)。

（二）操作環(huán)節(jié)

1.資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃及公募基金報(bào)批。中介機(jī)構(gòu)向證券交易所報(bào)批資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃;向證監(jiān)會(huì)報(bào)批注冊(cè)公募基金。

2.項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。資金專項(xiàng)計(jì)劃和原始權(quán)益人簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，原始權(quán)益人向資金專項(xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)。

3.公募基金發(fā)行：投資者持有資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃證券份額。專項(xiàng)計(jì)劃獲得募集資金后，向項(xiàng)目公司股東支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，完成REITs首發(fā)工作。

三、有關(guān)建議

考慮到開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs是貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板決策部署的有效工具，對(duì)深化國(guó)有企業(yè)改革，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)融資上市具有重要意義。筆者建議：

一是請(qǐng)省級(jí)人民政府對(duì)屬地國(guó)有企業(yè)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目進(jìn)入省發(fā)改委REITs意向庫(kù)予以支持，并幫助推薦其納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)，解決屬地國(guó)有企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目入庫(kù)問(wèn)題。

二是依照REITs項(xiàng)目流程，項(xiàng)目公司國(guó)有股權(quán)要協(xié)議轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃。但是根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（第32號(hào)令）第三十一條規(guī)定，“以下情形的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓可以采取非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式：（一）涉及主業(yè)處于關(guān)系國(guó)家安全、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域企業(yè)的重組整合，對(duì)受讓方有特殊要求，企業(yè)產(chǎn)權(quán)需要在國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以采取非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式;（二）同一國(guó)家出資企業(yè)及其各級(jí)控股企業(yè)或?qū)嶋H控制企業(yè)之間因?qū)嵤﹥?nèi)部重組整合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)該國(guó)家出資企業(yè)審議決策，可以采取非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式”。項(xiàng)目公司國(guó)有股權(quán)采取非公開(kāi)協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃，不符合國(guó)務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部第32號(hào)令第三十一條規(guī)定的可以采取非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的情形，存在違反國(guó)資監(jiān)管規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)了解，2021年6月在滬深交易所成功發(fā)行的首批9只REITs產(chǎn)品中，有8只涉及國(guó)有資產(chǎn)交易，在實(shí)際操作時(shí)，均采取一事一議的做法，豁免履行進(jìn)場(chǎng)交易程序。因此，請(qǐng)國(guó)務(wù)院國(guó)資委對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及國(guó)有資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)予以明確，幫助解決基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目難點(diǎn)問(wèn)題。

（本文由哈爾濱市國(guó)資委國(guó)競(jìng)文整理）

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