陸曉蔚 同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院博士研究生,上海南濱江投資發(fā)展有限公司高級(jí)工程師

羅梅芳 上海滄源科技園發(fā)展有限公司工程師

為高效集約利用土地，城市中心地區(qū)越來(lái)越多在同一街坊內(nèi)劃分多個(gè)產(chǎn)權(quán)地塊，出讓給多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，以實(shí)現(xiàn)多元投資、多屬產(chǎn)權(quán)、超大規(guī)模的集約化開發(fā)。受到傳統(tǒng)地權(quán)思維的影響，這類緊湊型街區(qū)的地下空間大多為產(chǎn)權(quán)地塊內(nèi)部的獨(dú)立開發(fā)[1]。地下開發(fā)建設(shè)各自為政，實(shí)施主體對(duì)地下空間開發(fā)預(yù)見性不足，對(duì)地下空間的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)造成了較大挑戰(zhàn)[2]。而在我國(guó)城市地下空間規(guī)劃在近幾十年才被納入城市規(guī)劃管理中，地下空間規(guī)劃的發(fā)展遠(yuǎn)不如傳統(tǒng)的城市規(guī)劃成熟[3],地下的空間布局和功能往往缺乏系統(tǒng)的整體性的規(guī)劃引導(dǎo)，難以形成集約、高效、有序的地下空間環(huán)境。在上海世博會(huì)會(huì)展商務(wù)區(qū)B 片區(qū)后續(xù)利用規(guī)劃中，地下空間打破了傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)產(chǎn)權(quán)地塊紅線內(nèi)獨(dú)立建設(shè)的方式，提出了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”的“四統(tǒng)一”整體開發(fā)原則，釋放了大量的基礎(chǔ)設(shè)施和公共空間資源，使得B 片區(qū)在企業(yè)高度集聚的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了地下空間的整體開發(fā)，形成了高品質(zhì)的商務(wù)環(huán)境。其地下空間規(guī)劃方法可以為高密度發(fā)展地區(qū)地下空間的規(guī)劃建設(shè)提供借鑒。

1 上海世博會(huì)B 片區(qū)項(xiàng)目概況

上海世博會(huì)地區(qū)后續(xù)利用，是在上海市“四個(gè)中心”建設(shè)的總體功能框架中，根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)補(bǔ)充上海國(guó)際化大都市總部經(jīng)濟(jì)的相對(duì)功能缺失，最大程度發(fā)揮世博會(huì)效應(yīng)，使之成為促進(jìn)上海城市功能轉(zhuǎn)型和中心城區(qū)功能深化提升的重要功能載體，是上海市實(shí)施“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展”戰(zhàn)略的重要實(shí)踐。

會(huì)展及商務(wù)區(qū)B 片區(qū)（簡(jiǎn)稱B 片區(qū)）位于世博園區(qū)永久場(chǎng)館一軸四館西側(cè)，原上海世博會(huì)亞太展區(qū)，承擔(dān)了“連通A、C 片區(qū)，盤活世博園區(qū)”的紐帶作用，規(guī)劃范圍東臨世博館路，西至長(zhǎng)清北路，南臨國(guó)展路，北至世博大道，規(guī)劃用地面積約25.1 公頃，是首個(gè)啟動(dòng)實(shí)施的世博會(huì)地區(qū)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目。規(guī)劃區(qū)將延續(xù)世博空間意向，傳承世博低碳理念，打造成為功能多元、空間獨(dú)特、環(huán)境宜人、交通便捷、低碳環(huán)保、具有活力的知名企業(yè)總部聚集區(qū)和國(guó)際一流的商務(wù)街區(qū)。B 片區(qū)內(nèi)有6 個(gè)完整的街坊，分為20 個(gè)產(chǎn)權(quán)地塊。區(qū)域內(nèi)共設(shè)置28棟建筑，分屬15 家投資建設(shè)單位。同一街坊內(nèi)有2～4 家投資建設(shè)單位（圖1）。

2 上海世博會(huì)B 片區(qū)地下空間整體規(guī)劃方法

地下空間是復(fù)雜的巨系統(tǒng)，需要建立分級(jí)分區(qū)規(guī)劃控制體系實(shí)現(xiàn)多專業(yè)領(lǐng)域的統(tǒng)籌[4]。此外有必要在傳統(tǒng)規(guī)劃的深度基礎(chǔ)上對(duì)涉及規(guī)劃控制的要素開展工程預(yù)研究，提出更深入的技術(shù)控制要求，作為土地出讓和工程設(shè)計(jì)方案審批的依據(jù)[5]。B 片區(qū)對(duì)地下公共柱網(wǎng)、豎向高程、停車設(shè)施、公共空間等系統(tǒng)進(jìn)行了深化設(shè)計(jì)并轉(zhuǎn)化為管控要素納入控制性詳細(xì)規(guī)劃，確保了地下空間的高質(zhì)量發(fā)展和精細(xì)化管控。

2.1 統(tǒng)一地下公共柱網(wǎng)布局，確保地下空間整體連通

按傳統(tǒng)方法，各地塊對(duì)地下空間柱網(wǎng)有個(gè)性化排布方式，地下空間難以整體連通。本次規(guī)劃中為適應(yīng)各地塊業(yè)主的個(gè)性化柱網(wǎng)排布，首先界定地面建筑建設(shè)范圍，在地下空間深化設(shè)計(jì)中，嚴(yán)格控制地面建筑建設(shè)范圍以外的公共柱網(wǎng)，確保地下公共空間整體連通。此外，在建筑建設(shè)范圍周邊設(shè)置緩沖柱跨，使建筑內(nèi)部柱網(wǎng)可靈活布置，滿足地上建筑多樣性的需求。

2.2 統(tǒng)一地下空間豎向高程，確保地下空間銜接順暢

按傳統(tǒng)方法，各地塊業(yè)主對(duì)地下功能有不同需求，地下空間難以在豎向上順暢銜接。本次規(guī)劃為適應(yīng)各地塊業(yè)主的不同需求，將地下一層部分空間設(shè)置為“適變層”，層高為6.5米，允許靈活布置內(nèi)部功能。適變層的設(shè)置為統(tǒng)一地下各層標(biāo)高，實(shí)現(xiàn)地下不同功能區(qū)塊銜接順暢提供了可能。

2.3 統(tǒng)一組織地下停車設(shè)施，實(shí)現(xiàn)地下停車資源共享

按傳統(tǒng)以地塊為單位劃分地下停車場(chǎng)的方法，地下車庫(kù)出入口將會(huì)達(dá)到56 個(gè)，對(duì)組織地面交通造成困難。本次規(guī)劃中以街坊為單位統(tǒng)一組織地下停車設(shè)施，實(shí)現(xiàn)了地下停車資源的共享。

首先是以街坊為單位劃分停車場(chǎng)。區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)的劃分至關(guān)重要，它影響著區(qū)域車庫(kù)出入口的數(shù)量、后續(xù)地下空間的施工方法以及建設(shè)成本等因素。若按傳統(tǒng)地塊方式劃分停車場(chǎng)，20 個(gè)產(chǎn)權(quán)地塊需要有20 個(gè)地下停車場(chǎng)，而若以街坊為單位劃分停車場(chǎng)，則6 個(gè)街坊只需要配建6 個(gè)停車場(chǎng)，每個(gè)停車場(chǎng)可提供900～1 100 個(gè)泊位，大大提高了使用效率。

其次是以街坊為單位組織車庫(kù)出入口。地面根據(jù)地下車行流線，以街坊為單位統(tǒng)籌設(shè)置車庫(kù)出入口，實(shí)現(xiàn)地下停車資源的共享，簡(jiǎn)化了地面交通組織。根據(jù)上海市工程建設(shè)規(guī)范《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫(kù)（場(chǎng)）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（2014）》：停車數(shù)大于等于100 小于200輛時(shí)，應(yīng)該設(shè)置不少于兩個(gè)單車道的出入口；停車數(shù)量大于等于200 小于700 輛時(shí)，應(yīng)設(shè)置不少于兩條車道進(jìn)、兩條車道出的出入口；停車數(shù)大于等于700 輛時(shí)，應(yīng)設(shè)置不少于3個(gè)雙車道的出入口。根據(jù)停車場(chǎng)劃分的方法不同，區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)出入口總數(shù)量差異較大。若以地塊為單位組織車庫(kù)出入口，整個(gè)區(qū)域至少需要29 個(gè)車庫(kù)出入口，每個(gè)街坊需要4～6個(gè)車庫(kù)出入口（圖2）。而若以街坊為單位組織車庫(kù)出入口，在滿足規(guī)范要求的前提下需同時(shí)保證每家企業(yè)至少有一個(gè)車庫(kù)出入口，則每個(gè)街坊設(shè)置3～4 個(gè)汽車出入口，整個(gè)區(qū)域只需要21 個(gè)車庫(kù)出入口，比每個(gè)地塊單獨(dú)考慮的情況節(jié)省了8 個(gè)車庫(kù)出入口（圖3）。

圖2 車庫(kù)出入口數(shù)量分布（以地塊為單位）

圖3 車庫(kù)出入口數(shù)量分布（以街坊為單位）

最后是統(tǒng)一組織地下車行交通。區(qū)域內(nèi)以街坊為單位配建6 個(gè)地下停車場(chǎng)并組織地下公共車行通道。街坊內(nèi)部通過(guò)公共車行通道形成小循環(huán)，街坊之間通過(guò)公共車行通道形成大循環(huán)。地下停車庫(kù)由停車區(qū)域和公共通道兩部分組成。由于車庫(kù)內(nèi)的行車速度較低，規(guī)劃建議公共通道采用雙向形式以增加交通組織的靈活性。公共通道兩側(cè)禁止設(shè)置停車位。地下停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置直升電梯的位置都必須有機(jī)動(dòng)車車行道可以到達(dá)，方便車輛直接在電梯口落客。

2.4 統(tǒng)一公共空間規(guī)劃控制，實(shí)現(xiàn)地上地下立體可達(dá)

B 片區(qū)以人的活動(dòng)為出發(fā)點(diǎn)，在公共建筑和公共交通站點(diǎn)之間，打造地下公共步行通道網(wǎng)絡(luò)、地面街道廣場(chǎng)空間、地上二層步行連廊三個(gè)層次慢行系統(tǒng)。規(guī)劃采用分層分類立體化的控制方法，同時(shí)設(shè)置了三大類控制要素，即人行通道系統(tǒng)、廣場(chǎng)空間系統(tǒng)和綠地空間系統(tǒng)，以確保公共空間的整體性。規(guī)劃地下層主要控制地下公共通道和地塊內(nèi)部下沉廣場(chǎng)；地面層主要控制街道界面、地塊內(nèi)部公共通道、公共綠地和地塊內(nèi)部廣場(chǎng)；地面二層主要控制地面二層天橋和地面二層建筑的內(nèi)部公共通道。各層之間控制公共垂直通道位置，以確保公共活動(dòng)的連續(xù)。

此外，通過(guò)建筑功能驗(yàn)證和交通流線驗(yàn)證，證明在當(dāng)前規(guī)劃控制體系下，可以設(shè)計(jì)多種不同類型的建筑單體方案，保證了城市空間形態(tài)的多樣性。同時(shí)，在公共空間控制體系的基礎(chǔ)上，推廣了“帶方案出讓”的土地出讓方式，通過(guò)在土地出讓合同中納入城市設(shè)計(jì)附加圖則的設(shè)計(jì)要求和地下空間深化成果，保證了公共空間的整體控制理念得到落實(shí)。

2.5 統(tǒng)一協(xié)調(diào)地下運(yùn)營(yíng)管理，確保地下空間運(yùn)行有序

為實(shí)現(xiàn)世博會(huì)地區(qū)會(huì)展及其商務(wù)區(qū)B 片區(qū)地下空間網(wǎng)絡(luò)化復(fù)合開發(fā)利用，將城市公共用地與產(chǎn)權(quán)地塊內(nèi)地下空間納入系統(tǒng)性的管理體系是非常關(guān)鍵的運(yùn)營(yíng)管理手段。根據(jù)各地塊地下空間開發(fā)控制范圍的界定，考慮到地下空間建設(shè)和使用管理的系統(tǒng)性、方便性，B 片區(qū)設(shè)定公共空間由大物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，確保24 小時(shí)開放，各建筑單體根據(jù)企業(yè)情況實(shí)施小物業(yè)管理。

同時(shí)，B 片區(qū)地下空間所有權(quán)劃分與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式有著緊密的關(guān)聯(lián)性。B 片區(qū)將地下空間所有權(quán)管理劃分為三類：公共所有、地塊業(yè)主所有和聯(lián)合開發(fā)所有。公共所有的區(qū)域主要包括城市公園、綠地、地鐵和道路紅線內(nèi)的地下商業(yè)服務(wù)、公共通道、市政設(shè)施通道以及社會(huì)公共停車庫(kù)等的空間區(qū)域，這些公共部分主要由上海世博發(fā)展（集團(tuán)）有限公司管理；地塊業(yè)主所有的區(qū)域主要包括各產(chǎn)權(quán)地塊在地下空間開發(fā)控制范圍內(nèi)的地下車庫(kù)、地下公共通道、下沉式廣場(chǎng)（包含機(jī)動(dòng)車、人員出入口）等空間區(qū)域，這些區(qū)域由各個(gè)投資建設(shè)單位自主管理；聯(lián)合開發(fā)的區(qū)域主要包括公共所有和產(chǎn)權(quán)地塊所有地下空間的連接部分，該部分主要由上海世博發(fā)展（集團(tuán)）有限公司管理，建設(shè)單位主動(dòng)協(xié)調(diào)配合。

3 結(jié)論

上海市地下空間的開發(fā)利用在全國(guó)起步較早，較大規(guī)模的開發(fā)利用始于20 世紀(jì)60年代的人防工程建設(shè)。90 年代以來(lái)，隨著中心城大規(guī)模的舊城改造和新區(qū)建設(shè)，特別是地鐵建設(shè)的大力推進(jìn)，上海的地下空間開發(fā)已形成了一定的規(guī)模，類型也逐漸多樣化。但長(zhǎng)期以來(lái)，上海的城市地下空間開發(fā)利用大多為產(chǎn)權(quán)地塊內(nèi)部的獨(dú)立開發(fā)，較多考慮對(duì)自身地面功能的補(bǔ)充，缺乏系統(tǒng)整體性的規(guī)劃引導(dǎo)，不利于形成集約、高效、有序的開發(fā)來(lái)緩解上海城市建設(shè)中土地、交通、環(huán)境等方面的壓力。世博會(huì)的成功舉辦及世博會(huì)區(qū)域后續(xù)開發(fā)，是上海全面開發(fā)利用城市地下空間的重要契機(jī)，本次B 片區(qū)的規(guī)劃也對(duì)地下空間整體規(guī)劃方法進(jìn)行了有益的嘗試，其統(tǒng)一地下公共柱網(wǎng)、統(tǒng)一地下豎向高程、統(tǒng)一組織地下停車設(shè)施、統(tǒng)一公共空間規(guī)劃控制、統(tǒng)一協(xié)調(diào)地下運(yùn)營(yíng)管理等做法，也對(duì)今后的地下空間規(guī)劃、建設(shè)和管理工作有一定的借鑒意義。