梁 慧 中山華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司
改革開放以來,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,各個(gè)行業(yè)的發(fā)展速度都很快。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表,其發(fā)展與繁榮與國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展息息相關(guān),它也是國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)涉及的收益和成本數(shù)額很大,涉及的稅種和金額也比較為復(fù)雜,尤其是在“營改增”之后,房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況就成了稅務(wù)部門和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)重要監(jiān)管點(diǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是指在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行納稅申報(bào),由于企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生了這種納稅申報(bào)的行為,因此,必須對(duì)其進(jìn)行稅務(wù)核算,簡而言之,稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就是指企業(yè)對(duì)納稅征稅等有關(guān)稅務(wù)行為的管理。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),可能會(huì)讓一個(gè)企業(yè)破產(chǎn),名聲掃地,嚴(yán)重的甚至?xí)艿椒傻膽土P,企業(yè)中最常見的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是漏稅,給企業(yè)造成了高額的經(jīng)濟(jì)損失,也會(huì)給企業(yè)造成巨大的社會(huì)效益的損失。因此,必須有效分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行科學(xué)、合理的管理。
1.缺乏規(guī)范的稅務(wù)管理制度
房地產(chǎn)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié),其管理體系的建立必須科學(xué)、合理、規(guī)范、系統(tǒng),否則將會(huì)產(chǎn)生與之相關(guān)的種種稅務(wù)問題。首先,由于房地產(chǎn)稅務(wù)政策關(guān)系到企業(yè)主和客戶的利益,因此,稅務(wù)管理工作也就變得比較復(fù)雜,在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中,稅務(wù)管理是貫穿整個(gè)業(yè)務(wù)過程的重要組成環(huán)節(jié),而現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅將稅務(wù)管理等同于稅收繳納,因此,只擁有簡化的稅收繳納系統(tǒng),而如何在短時(shí)間內(nèi)獲取最新的稅務(wù)政策、如何優(yōu)化稅務(wù)管理、規(guī)避或轉(zhuǎn)移稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高稅務(wù)管理的效率等等都缺乏一定的制度基礎(chǔ),但這些情況都會(huì)對(duì)稅務(wù)管理造成很多問題[1]。其次,缺乏有效的管理體系,造成這種情況的主要原因在于,目前的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu),只是將稅務(wù)管理當(dāng)作一種普通工作的管理來進(jìn)行,導(dǎo)致稅務(wù)管理的作用越來越小,再加上管理人員的能力水平的限制,導(dǎo)致稅收繳納不及時(shí)、稅收管理效率低下。
2.缺乏一定的稅務(wù)籌劃能力
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理在企業(yè)中具有舉足輕重的地位,但由于缺乏正確的政策解讀、不規(guī)范的制度管理等原因,也存在著由于缺乏稅務(wù)籌劃而導(dǎo)致的成本上升等問題。稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效的稅務(wù)管理,在相關(guān)法律和法規(guī)的約束下,實(shí)現(xiàn)“節(jié)稅”,從而使房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本最大化降低。但實(shí)際情況是,很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作都很薄弱。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況比較復(fù)雜,包括房產(chǎn)稅、印花稅、營業(yè)稅、增值稅等,不同的納稅方式、計(jì)稅方法也不盡相同,要想弄明白這些稅種是非常困難的,更別提如何將其最大限度地優(yōu)化,這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人具有較高的職業(yè)素質(zhì)與專業(yè)水平[2]。另一方面,對(duì)稅務(wù)籌劃的誤解也會(huì)給企業(yè)帶來致命打擊,例如將稅務(wù)籌劃等同于逃稅、避稅,通過非法的、不合理的渠道或手段,表面上看,給企業(yè)提供了稅收上的便利,但最后還是難逃法律的懲罰。
3.財(cái)務(wù)核算水平不高
財(cái)務(wù)核算是企業(yè)在處理涉稅問題時(shí)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn),其直接關(guān)系到企業(yè)的稅務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基本數(shù)據(jù)對(duì)于整個(gè)企業(yè)的涉稅行為都起著舉足輕重的作用,許多稅務(wù)都要根據(jù)財(cái)務(wù)核算的基本數(shù)據(jù)來進(jìn)行[3]。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算水平直接影響到企業(yè)是否能夠正確處理稅務(wù)問題。
1.房地產(chǎn)企業(yè)的高稅負(fù)影響
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)時(shí),所涉及的領(lǐng)域是多種多樣的,比如,前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房地產(chǎn)的中期施工、建筑的竣工、再到產(chǎn)品的銷售等,整個(gè)項(xiàng)目的工期都很長,投資主體以及資金來源也很復(fù)雜,所以使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本相對(duì)較高。在這眾多的過程中,在建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段,房地產(chǎn)企業(yè)要面對(duì)的稅務(wù)種類也不盡相同,例如,取得土地的契稅、印花稅;建設(shè)過程中的土地使用稅;增值稅、所得稅等各種稅收。隨著“營改增”的實(shí)施,房地產(chǎn)企業(yè)表面上的納稅種類有所減少,但由于增值稅的范圍限制,房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)比改革之前要高出許多[4]。高稅收負(fù)擔(dān)在企業(yè)的經(jīng)營成本中占有很大的比重,尤其是在產(chǎn)品的銷售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)很重,這就意味著企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來越大,如果在納稅的時(shí)候,發(fā)生了稅務(wù)錯(cuò)誤,就會(huì)造成被罰款、滯納金等現(xiàn)象,甚至不能享受到相應(yīng)的稅收優(yōu)惠,這都給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
2.房地產(chǎn)稅收政策的復(fù)雜多變
稅收是我國宏觀調(diào)控的主要手段之一,有關(guān)房地產(chǎn)稅的法律、法規(guī)也在隨著時(shí)代的進(jìn)步而不斷地更新和修改,這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的挑戰(zhàn),同時(shí)也帶來了一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其原因一是沒有正確地理解房地產(chǎn)的稅收政策,因?yàn)槎愂照呷魏我淮蔚某雠_(tái)都意味著政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控,一旦不能正確地解讀新政策,很容易造成對(duì)房地產(chǎn)的稅務(wù)處理上的偏差,進(jìn)而造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。二是對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)的理解不夠及時(shí),要解讀房地產(chǎn)稅,最主要的目的是要根據(jù)政策的變化適時(shí)調(diào)整自己的經(jīng)營戰(zhàn)略,然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏對(duì)稅收政策的敏感度,對(duì)房地產(chǎn)的最新政策缺乏足夠的認(rèn)識(shí),尤其是在全國范圍內(nèi),政府會(huì)制定相應(yīng)的政策和法規(guī),如果不能及時(shí)地跟進(jìn)和掌握相關(guān)的稅收政策,將會(huì)讓企業(yè)在激烈的市場競爭中失去良好的競爭機(jī)會(huì)。
3.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)
作為我國稅務(wù)法律中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,政府與納稅人之間存在著一種管理者與被管理者之間的關(guān)系,但其權(quán)利與義務(wù)并不對(duì)等[5]。由于當(dāng)前法律環(huán)境惡劣,加之文化傳統(tǒng)等因素的影響,使得房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人在這段關(guān)系中往往處于相對(duì)弱勢(shì)的地位。同時(shí),也存在著稅務(wù)部門執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)濫用、裁量不當(dāng)?shù)葐栴}。比如,部分省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)將其能夠正常申報(bào)并能夠支付的稅收推遲至下一年。這反映出稅務(wù)部門在稅法上的濫用職權(quán),往往會(huì)對(duì)納稅人的利益造成傷害,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的不確定性,增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
為有效控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失,需要對(duì)其管理制度進(jìn)行持續(xù)改進(jìn),建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮各種因素,包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、市場、經(jīng)營狀況等,據(jù)此制定出一套科學(xué)、合理的防范措施,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)的核心發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,必須不斷強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。其次,在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理崗位時(shí),要確保崗位的科學(xué)性、合理性,并依照管理制度確定其崗位職責(zé),選擇具備專業(yè)知識(shí)技能的人才,稅務(wù)管理人員要嚴(yán)格按照國家稅法法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,把每個(gè)工作環(huán)節(jié)都做得明晰規(guī)范[6]。另外,當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),要全面考慮和分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作中的許多因素,建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系,并對(duì)其進(jìn)行有效的內(nèi)部控制,以減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的損失,保障房地產(chǎn)企業(yè)的安全、穩(wěn)定發(fā)展。最后,房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)要嚴(yán)格按照國家稅法法律法規(guī)的規(guī)定時(shí)限進(jìn)行申報(bào),并且要對(duì)所需要支付的稅費(fèi)進(jìn)行預(yù)先的預(yù)測(cè)和審查,避免申報(bào)的延誤和納稅錯(cuò)誤現(xiàn)象的發(fā)生,而發(fā)票的管理也是企業(yè)納稅申報(bào)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),所以在發(fā)票的購買、開票、發(fā)放等環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格地規(guī)范,并且要將稅務(wù)報(bào)表和資料及時(shí)地整理并保存好,以備日后查詢。
房地產(chǎn)企業(yè)要通過建立一個(gè)科學(xué)、合理的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,幫助自身從過去的經(jīng)驗(yàn)和信息中有效地防范和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先,要構(gòu)建與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。它的基本原則是沃爾評(píng)分法,并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要部門和人員進(jìn)行評(píng)估,根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況,對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估[7]。其次,要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況,強(qiáng)化企業(yè)的日常稅務(wù)監(jiān)管。
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作,不但要有會(huì)計(jì)人員和納稅申報(bào)人員的專業(yè)知識(shí),還要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的人員進(jìn)行全面的培訓(xùn)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí),在納稅申報(bào)和納稅時(shí)要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同時(shí),要及時(shí)掌握有關(guān)稅收優(yōu)惠的政策,不但可以使企業(yè)更好地理解和掌握新的稅收法律、法規(guī),更好地預(yù)防和化解企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),還能更好地維護(hù)企業(yè)自身的合法權(quán)益,提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益[8]。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的管理和財(cái)務(wù)人員應(yīng)該及時(shí)地了解和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)所涉的稅費(fèi),并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)審核的事項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)防范,只要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解房地產(chǎn)企業(yè)可能存在的稅務(wù)隱患,就可以有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不僅是提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的有效途徑,也是企業(yè)降低經(jīng)營成本、優(yōu)化稅務(wù)管理、降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。首先,要嚴(yán)格遵守法律規(guī)定,在合法的條件下進(jìn)行房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃。這就需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具備正確的稅務(wù)籌劃認(rèn)知。稅務(wù)籌劃與稅務(wù)欺詐是不同的,盡管其目的是追求企業(yè)的利潤,但是卻沒有超出法律的界限,相反,還可以為房地產(chǎn)的稅收政策和法規(guī)制定提供借鑒[9]。其次,要有一個(gè)明確的稅務(wù)籌劃計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)其所涉的稅收進(jìn)行全面的梳理,并逐項(xiàng)分析,明確其納稅申報(bào)、納稅時(shí)間、納稅金融等基本要素,深入剖析,從而實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)最大限度地降低企業(yè)和客戶的納稅金額。最后,房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃要與整個(gè)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密聯(lián)系在一起,從長期來看,要根據(jù)最新的法律、法規(guī)和市場的發(fā)展趨勢(shì)來進(jìn)行管理,因此,在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí),要充分考慮到未來和可持續(xù)發(fā)展的需要,不能因?yàn)橐粫r(shí)的收益而影響到企業(yè)的長期發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與地方稅務(wù)部門建立良好的聯(lián)系,通過溝通,了解稅務(wù)部門對(duì)當(dāng)前稅收法規(guī)的變化,從而制定相應(yīng)的管理對(duì)策,以更好地避免未來稅法變更所造成的損失以及因無法及時(shí)處理而產(chǎn)生的稅收問題[10]。此外,地方稅務(wù)部門還要具有對(duì)現(xiàn)有稅收法律的補(bǔ)充和解釋權(quán)力,因此,促使房地產(chǎn)企業(yè)在與地方稅務(wù)部門的交流中可以更好地理解地方性稅收制度,從而提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的能力。
綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,也是不可避免的。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)著重于防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,從制度上構(gòu)建起一套有效的識(shí)別、預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)的制度,從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。此外,房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn),必須建立有效的防范機(jī)制,才能在激烈的市場競爭中取得有利地位。