□ 徐映雪

案 例

張三、李四、王五按份共有一套房屋，張三占65%，李四占30%，王五占5%。張三和王五想將該房屋轉(zhuǎn)讓給趙六，但李四表示反對(duì)?，F(xiàn)張三、王五和趙六一同來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理，是否需要李四前來(lái)共同申請(qǐng)或提交其書(shū)面同意的證明？又是否需要保障李四的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？

分 析

按份共有人如何處分共有房產(chǎn)的問(wèn)題在《民法典》出臺(tái)前就爭(zhēng)議已久，相關(guān)的法律法規(guī)也有沖突的地方，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在實(shí)務(wù)中處理的方法不一。傳統(tǒng)的民法理論認(rèn)為，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)當(dāng)取得全體共有人同意，這在《德國(guó)民法典》《瑞士民法典》和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法典》，包括我國(guó)已廢止的《房屋登記辦法》中均有相關(guān)規(guī)定。2007年我國(guó)《物權(quán)法》施行，對(duì)按份共有財(cái)產(chǎn)的處分從“一致決”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸鄶?shù)決”原則，2021 年我國(guó)開(kāi)始施行的《民法典》延續(xù)了這一理念。

首先，三分之二以上份額的共有人處分共有房產(chǎn)的，是否需要經(jīng)其他共有人同意？

《民法典》第三百零一條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外?！睋?jù)此，除了共有人之間另有約定的，占不動(dòng)產(chǎn)份額三分之二以上的按份共有人有權(quán)獨(dú)立做出處分的行為，無(wú)需征得其他共有人的同意。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓……（四）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓?！痹摲ㄗ鳛樘貏e法，應(yīng)優(yōu)先適用，所以部分登記機(jī)構(gòu)仍要求全體共有人共同申請(qǐng)。

筆者認(rèn)為，摒棄傳統(tǒng)民法“一致決”而采用“多數(shù)決”原則，是我國(guó)立法理念的進(jìn)步，更加適應(yīng)了新時(shí)代對(duì)物盡其用的要求，兼顧了公平和效益，在一定程度上可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。《立法法》第九十二條規(guī)定，同一機(jī)關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定。也就是說(shuō)，只有在同位階的法中才能適用特別法優(yōu)于一般法的原則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的位階要低于《民法典》，故不適用此原則，且其關(guān)于“未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，屬于管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。此外，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》2.1.3 第三款規(guī)定：“處分按份共有的不動(dòng)產(chǎn)，可以由占份額三分之二以上的按份共有人共同申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載共有人另有約定的除外?！?/p>

針對(duì)上述案例，張三和王五一共占有的份額已超過(guò)三分之二，根據(jù)《民法典》和《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的有關(guān)規(guī)定，其二人和趙六一同來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)直接辦理，無(wú)需李四前來(lái)共同申請(qǐng)或提交書(shū)面同意的證明。

其次，三分之二以上份額的共有人處分共有房產(chǎn)的，是否需要保障其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？

實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)把按份共有人整體處分共有房產(chǎn)與處分共有房產(chǎn)中自己的份額相混淆?！睹穹ǖ洹返谌倭懔鶙l第一款規(guī)定：“按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬返谑l規(guī)定：“按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請(qǐng)求按照同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該共有份額的，應(yīng)予支持?！庇纱丝芍?，按份共有人在對(duì)外轉(zhuǎn)讓自己的份額時(shí)，其他共有人才可行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。占份額三分之二以上的按份共有人在整體處分房產(chǎn)時(shí)，其他共有人并不具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，登記機(jī)構(gòu)無(wú)需考慮。

針對(duì)上述案例，張三和王五作為占三分之二以上份額的按份共有人對(duì)外整體轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，共有人李四不具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，登記機(jī)構(gòu)無(wú)需對(duì)李四的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否得到保障進(jìn)行把關(guān)。