林雅華

我從事房地產(chǎn)行業(yè)近30年了，是中國第一批做房地產(chǎn)的人之一。我們天福集團在堅持穩(wěn)健經(jīng)營理念的同時，始終重視創(chuàng)新，甚至把“不創(chuàng)新則死亡”寫進我們的企業(yè)文化《天福家訓》中。幾年前，我就意識到，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式將難以為繼，天福集團必須加快轉型升級，走一條創(chuàng)新發(fā)展之路。

天福集團在河南、福建等地進行住房合作試點——“美好生活家園”項目實踐。四年過去了，我經(jīng)常問自己：怎樣衡量當初的理論設想是否成功？后來我總結出兩條標準：一是理論能否落地并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，二是各方是否受益、是否滿意。

從試點實踐四年來的成果，對照以上兩條標準，結論應該是很清晰的：四年來，“美好生活家園”在7省份迅速布局25個項目，其中4個項目實現(xiàn)運營，得到了當?shù)卣目隙ǎ@得了合作者的高度認可，培養(yǎng)了大量長期與我們合作的商家。老百姓不僅購買我們的產(chǎn)品，還高度認同我們共建、共營的理念，在“幸?；稹薄靶腋拧薄傲蟊ＷC”等制度的保障下，業(yè)主主動參與各項社區(qū)活動和工作，形成了社區(qū)“半自治”的氛圍，進一步降低社區(qū)的運營成本，從而使得包括免物業(yè)費在內的各項免費服務長期實行成為可能，既實現(xiàn)了社區(qū)運營的良性發(fā)展，又大大提升了業(yè)主的幸福感與獲得感。

天福集團開創(chuàng)“美好生活家園”新模式，聚焦中國三四線城市中低收入人群，提供平價優(yōu)質、超全配套、免物業(yè)費的大型社區(qū)，讓老百姓“買得起、住得起、過得好”。這些中低收入人群原先大多居住在偏遠鄉(xiāng)村，對于能夠享受到什么樣的物業(yè)服務，基本沒有概念，但他們同樣擁有對美好生活的渴望與向往。天?！懊篮蒙罴覉@”模式的出現(xiàn)，讓他們直接享受到繽紛多彩的現(xiàn)代化都市生活。

與此同時，天福創(chuàng)新模式中的重要一環(huán)，是地方政府參與共建。由于“美好生活家園”的大量客群是被創(chuàng)新模式“創(chuàng)造和激活”出來的，對于地方政府而言，在不用增加基礎建設投入的前提下，既提振了區(qū)域經(jīng)濟、增加了就業(yè)和稅收，轄區(qū)居民生活幸福感和獲得感也得到了提升，這是一件多方共贏的好事。因此，地方政府對天?！懊篮蒙罴覉@”模式都很歡迎，甚至相互介紹前來考察，不斷達成合作。多地政府部門主動要求在天?！懊篮蒙罴覉@”大社區(qū)里設立便民中心，主動提供服務;河南滑縣錦和街道英才社區(qū)，不但主動入駐天?！懊篮蒙罴覉@”，還主動購買全套健身器材等設施投放，供社區(qū)居民使用。政府的主動參與，形成了共建共管的良好局面，不但進一步提升了業(yè)主對運營方的信任感，同時也降低了社區(qū)建設投入與運營支出，各方都感到十分滿意。

天?！懊篮蒙罴覉@”科學規(guī)劃的社區(qū)，整潔、美觀的環(huán)境自不必說，配套之豐富更是超越想象，“五大中心、三類配套”的設計令人稱道。教育中心，讓孩子家門口就能上名校;醫(yī)療中心，醫(yī)護服務送上門確保健康無憂;養(yǎng)老中心，社區(qū)養(yǎng)老近在咫尺;文化中心，讓中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化得以傳承;鄰里中心，讓業(yè)主守望相助。

河南滑縣“美好生活家園”中的業(yè)主與物業(yè)人員一道，以“半自治”方式，把社區(qū)經(jīng)營得井井有條、紅紅火火。社群組織層出不窮，社區(qū)志愿者服務隊隨處可見，黨建活動遍地開花，男女老幼熱情互動，城市里久違的鄉(xiāng)鄰溫情得以重現(xiàn)。

長期以來，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關系，常常像一對“歡喜冤家”，既相互需要又互有意見。物業(yè)費的收取，更是“老大難”問題。天?！懊篮蒙罴覉@”創(chuàng)造性地通過一系列閉環(huán)設計，完美解決了這個難題，讓業(yè)主與物業(yè)企業(yè)結成利益共同體，業(yè)主共管社區(qū)的積極性空前高漲，社區(qū)運營費用直線降低，從而使得終身免物業(yè)費真正成為可落地、可長久持續(xù)發(fā)展的一項創(chuàng)舉。

時至今日，25個天?！懊篮蒙罴覉@”中的4個項目已經(jīng)實現(xiàn)運營，現(xiàn)以穩(wěn)定運行一年、各方口碑良好的河南滑縣“美好生活家園”為例，來詳解天?！懊篮蒙罴覉@”是如何實現(xiàn)終身免物業(yè)費的。

在頂層設計上，我們把社區(qū)當作企業(yè)來運營，遵循客觀市場規(guī)律辦事。高價值的幸福基金（含3%建筑面積配建的商業(yè)配套和每平方米30—100元的配套基金）免費贈送給業(yè)主，是運營最大的基礎保障。由于業(yè)主與運營方結成了利益共同體，徹底打破了以往關系對立的局面，廣大業(yè)主的共營積極性空前高漲。

通過“六大保證”，從制度上確保運營的合法、規(guī)范，以及收支的設計長期合理、持續(xù)發(fā)展。比如，《委托運營管理合同》等法律保證，建設期開發(fā)公司保證收支平衡，自持商業(yè)資產(chǎn)保證，運營測算收支平衡保證，商家共享發(fā)展保證，“幸福幣”與業(yè)主“半自治”的創(chuàng)新運營保證。

值得一提的是，“幸福幣”機制是利用手機APP深度植入業(yè)主生活的一個運營創(chuàng)新。有別于傳統(tǒng)社區(qū)志愿行動零星組織且難以持續(xù)的模式，我們采取“靈活賺幣”“幸福專屬”等方式，讓“幸福幣”在社區(qū)的線上線下應用場景得到極大擴充：業(yè)主有需求，可以通過“幸福幣”征集鄰里幫忙;業(yè)主有技能或付出了勞動，也可以賺取相應的“幸福幣”。同時社區(qū)內有大量的“幸福幣”專屬應用場景，如網(wǎng)紅音樂節(jié)、大型文娛活動等，不賣門票只收“幸福幣”;還有些特價商品或限量爆品，有錢也買不到，但“幸福幣”卻可以。這些專屬的應用場景，大大提升了“幸福幣”的專屬情感價值，使得業(yè)主心向往之，并且身體力行，希望能夠擁有更多的“幸福幣”，讓自己和家人更幸福。與此同時，“幸福幣”的賺取方式并不古板。有別于以往需要通過勞動賺取工資的模式，業(yè)主可利用自己的閑暇時間賺取“幸福幣”，比如在接送孩子上學、放學的空檔期，到社區(qū)做個義工等。靈活的方式，得到了業(yè)主的高度贊賞。

在收入方面，通過上述“幸福基金”、自持商業(yè)運營等運營舉措，為業(yè)主增加收入;在支出方面，由于“半自治”的成功，物業(yè)運營開支大幅降低。經(jīng)測算，我們在管30萬平方米社區(qū)運營成本可控制在0.9元/平方米以內，低于其他同類社區(qū)運營成本1.46—1.68元/平方米。詳見下圖：

天福創(chuàng)新的“美好生活家園”模式，通過提供高性價比住房，并通過“幸?；稹薄靶腋拧薄傲蟊ＷC”等舉措，以業(yè)主“半自治”方式，來共建、共營社區(qū)，把社區(qū)當作企業(yè)來運營，實現(xiàn)良性可持續(xù)發(fā)展，解決中低收入人群住房問題，為國家實現(xiàn)共同富裕目標作出一點貢獻。