●王云杉

“營(yíng)改增”策略實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作很大程度上受到影響，而這種影響主要體現(xiàn)在稅金、項(xiàng)目利潤(rùn)以及項(xiàng)目扣除方面。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實(shí)際負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的工作人員來(lái)說(shuō)，其必須嚴(yán)格按照“營(yíng)改增”的基本要求，對(duì)土地增值稅的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行處置，確保清算完全合法、合規(guī)。由于土地增值稅直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的效益，自“營(yíng)改增”落地以來(lái)，加強(qiáng)對(duì)其的利用，制定相應(yīng)的清算政策，對(duì)土地增值稅清算會(huì)有顯而易見(jiàn)的影響。如何通過(guò)合理有效的手段，降低企業(yè)所需要繳納的土地增值稅稅金，幫助企業(yè)減緩稅務(wù)支出壓力，成為一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)的話題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算及要點(diǎn)闡釋

（一）土地增值稅清算的特征和主要作用

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)所需要繳納的土地增值稅，能夠占到企業(yè)整體稅負(fù)的10%，盡管同其他稅種之間確實(shí)存在一定的相同點(diǎn)，比如納稅屬于公民和企業(yè)的義務(wù)，都應(yīng)該強(qiáng)制上交，但是畢竟世界上沒(méi)有兩個(gè)完全相同的東西，故土地增值稅較之其他的稅種也會(huì)有其本身獨(dú)有的特點(diǎn)。

1.土地增值稅清算的特征。土地增值稅清算所呈現(xiàn)出的特征促使其有別于其他稅種，也有了專屬的發(fā)展和管理控制空間，不僅是國(guó)家的重要稅種，也為地方財(cái)政收入做出重大貢獻(xiàn)。首先，土地增值稅的清算以房地產(chǎn)增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)；其次，土地增值稅清算所涉及的稅務(wù)方面比較廣泛；再次，按照每次獲取的土地增值稅的增值額進(jìn)行征稅；最后，執(zhí)行超率累進(jìn)稅率。

2.土地增值稅清算的主要作用。就整個(gè)社會(huì)的征稅納稅體系來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作有著十分重要的意義和作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅本身就是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源之一。其次，土地增值稅本身也是國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的工具和手段，尤其是對(duì)一些利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資的個(gè)體或者企業(yè)進(jìn)行有效地管理和控制。如此不僅有助于整個(gè)行業(yè)的健康、有序發(fā)展，更會(huì)為企業(yè)帶來(lái)真正的實(shí)惠和利益，房地產(chǎn)企業(yè)借此也可以改善內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)，盡可能降低運(yùn)營(yíng)管理成本，提高盈利和綜合能力。

（二）土地增值稅清算的要點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要包括這樣幾個(gè)階段，即可行性調(diào)研階段、銷售階段、竣工交付階段以及成本結(jié)算階段。其在進(jìn)行土地增值稅清算的過(guò)程中，需要從幾個(gè)角度把握要點(diǎn)與核心。

1.房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算必須嚴(yán)格恪守相關(guān)原則及政策要求。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，必須秉承企業(yè)利益最大化、營(yíng)銷策劃方案最優(yōu)化、設(shè)計(jì)最優(yōu)化以及成本控制最佳的原則。倘若項(xiàng)目當(dāng)中含有增值率低于20%的普通住宅，那么就可以利用土地增值稅免征政策，為企業(yè)帶來(lái)優(yōu)惠。

2.選擇合理的分?jǐn)偡绞?。建筑面積占比法和土地面積占比法，是目前房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中比較常見(jiàn)的成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒?，?duì)于不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)，其可以完全根據(jù)自身的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行選擇和使用。具體來(lái)說(shuō)，如果在同一個(gè)清算單位內(nèi)，容積率差距比較大的情況下，可以使用土地面積占比法來(lái)對(duì)不同類型的土地成本進(jìn)行分?jǐn)?；或者按照建筑面積占比法來(lái)對(duì)同類型的土地成本進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3.明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)類型。房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類型有普通和非普通住宅以及非住宅三種物業(yè)類型，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)物業(yè)類型對(duì)收入、成本進(jìn)行區(qū)分計(jì)算，再結(jié)合不同的項(xiàng)目類對(duì)收入、成本以及費(fèi)用等進(jìn)行合理歸集，對(duì)土地增值稅進(jìn)行計(jì)算。否則，企業(yè)免稅開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目并不能享受相應(yīng)的免稅政策，而是從高進(jìn)行土地增值稅的計(jì)收，更會(huì)直接增加土地增值稅的清算難度。

4.自我管理與中介管理相結(jié)合。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，企業(yè)需要完成土地增值稅清算的中介稅務(wù)機(jī)構(gòu)的招投標(biāo)工作，然后根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果來(lái)確定稅務(wù)中介。

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到清算條件時(shí)，企業(yè)可以組織中介機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)，出具清算報(bào)告的同時(shí)，完成土地增值稅的納稅申報(bào)工作。如此一方面可以引進(jìn)專家為房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅申報(bào)工作進(jìn)行指導(dǎo)，另一方面，提升財(cái)務(wù)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)。

5.成立測(cè)算小組對(duì)稅務(wù)工作進(jìn)行全程監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅愕纳娑惌h(huán)節(jié)比較復(fù)雜、稅務(wù)管理空間較大，完全可以在項(xiàng)目規(guī)劃階段成立專屬的土地增值稅測(cè)算小組，由財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭。在房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)的若干個(gè)階段當(dāng)中，都可以根據(jù)實(shí)際產(chǎn)生的數(shù)據(jù)針對(duì)稅務(wù)工作進(jìn)行必要的分析和調(diào)整。

在小組成員的構(gòu)成方面，需要包括財(cái)務(wù)、開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目部以及發(fā)展部成員，并要求其他部門(mén)成員共同配合工作開(kāi)展。如果項(xiàng)目本身已經(jīng)滿足了土地增值稅的清算條件，就應(yīng)該切實(shí)履行土地增值稅的清算職責(zé)，及時(shí)上報(bào)土地增值稅清算過(guò)程中的難點(diǎn)、重點(diǎn)以及特殊情況；土地增值稅清算小組需要在明確收入清算和網(wǎng)簽收入差異化的基礎(chǔ)上，針對(duì)差異的形成原因進(jìn)行統(tǒng)籌，如果存在比較特殊的情況，就需要準(zhǔn)備書(shū)面材料進(jìn)行解釋說(shuō)明。

6.在土地增值稅成本清算過(guò)程中把握相關(guān)細(xì)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅成本清算的過(guò)程中，需要把握這樣幾個(gè)細(xì)節(jié)。首先，在項(xiàng)目清算階段，房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目竣工之后的銷售面積能夠達(dá)到85%時(shí)，就已經(jīng)完成結(jié)算并且取得全額發(fā)票，同時(shí)向政府部門(mén)移交公共配套設(shè)施的相關(guān)手續(xù)；其次，需要及時(shí)整理有關(guān)土地清算成本的相關(guān)資料，保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本以及其他暫時(shí)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的真實(shí)、準(zhǔn)確，針對(duì)一些比較特殊的費(fèi)用事項(xiàng)，企業(yè)需要提前準(zhǔn)備書(shū)面解釋材料進(jìn)行應(yīng)對(duì)，保障成本扣除的最大化；最后，在進(jìn)行項(xiàng)目測(cè)算的過(guò)程中，工作人員需要考慮到項(xiàng)目后期的土地清容、土地出讓金補(bǔ)交以及修訂出讓合同、竣工交付時(shí)間點(diǎn)確定等問(wèn)題，對(duì)土地增值稅清算所能帶來(lái)的一系列影響，并采取行之有效的措施予以規(guī)避。

7.準(zhǔn)確把握土地增值稅的清算時(shí)間。首先，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)符合土地增值稅的清算條件，企業(yè)需要在90天之內(nèi)提交清算報(bào)表到項(xiàng)目所在地的稅務(wù)主管機(jī)構(gòu)，完成清算手續(xù)的辦理。其次，地方稅務(wù)主管機(jī)構(gòu)需要通過(guò)相應(yīng)的資料分析和考察，確認(rèn)提交申報(bào)的企業(yè)是否符合清算條件，如果確定符合清算條件，機(jī)構(gòu)將發(fā)出清算通知。房地產(chǎn)企業(yè)在接收到通知之后，需要在90天之內(nèi)完成相關(guān)資料的提交并完成土地增值稅清算手續(xù)。再次，在籌備清算手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極收集相關(guān)資料，協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)出具清算報(bào)告；主管部門(mén)在收到相關(guān)資料后，就需要盡快組織工作人員，對(duì)這些資料進(jìn)行審核。最后，房地產(chǎn)企業(yè)具體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為開(kāi)發(fā)時(shí)間、產(chǎn)品類型、盈利水平以及市場(chǎng)等一系列因素影響，在土地增值稅稅率方面，確實(shí)存在不小的差異。所以房地產(chǎn)企業(yè)有必要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際增值稅稅率進(jìn)行測(cè)算和更新，針對(duì)實(shí)際增值率低于當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)繳稅率的項(xiàng)目，需要主動(dòng)申請(qǐng)土地增值稅清算，以免發(fā)生預(yù)繳額超出清算額的情況，最終給企業(yè)本身造成壓力較大的資金占用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的策略

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在把握土地增值稅清算要點(diǎn)的基礎(chǔ)上，還需要從以下幾個(gè)方面著手，做好清算工作。

（一）認(rèn)真研究稅收法規(guī)以及相關(guān)優(yōu)惠政策

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，各類政策更新的速度比較快，因此在日常工作過(guò)程中，稅務(wù)策劃人員必須了解相關(guān)的法律法規(guī)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作，杜絕任何偷稅漏稅行為。另一方面，納稅工作、會(huì)計(jì)核算程序必須合法合規(guī)，確保企業(yè)能夠掌握最新的優(yōu)惠政策，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行稅務(wù)籌劃方案的設(shè)計(jì)。比如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率小于20%的項(xiàng)目，可以免征土地增值稅；企業(yè)需要明確銷售收入降低額和免征額之間的平衡點(diǎn)，讓普通住宅和其它項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)隔，充分享受優(yōu)惠政策。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力和專業(yè)水平

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，要盡可能降低納稅金額，目的在于讓企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)利益。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實(shí)際負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的人員必須具備良好的納稅意識(shí)，能夠科學(xué)地進(jìn)行土地增值稅籌劃工作。作為企業(yè)的管理者需要注重內(nèi)部教育培訓(xùn)工作的開(kāi)展，不斷提高稅務(wù)管理人員的納稅理念和法律意識(shí)，既規(guī)范稅務(wù)籌劃工作，也推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。在具體進(jìn)行籌劃工作之前，作為財(cái)務(wù)管理人員有必要認(rèn)真分析和研究法律法規(guī)，同時(shí)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況選擇契合的稅務(wù)籌劃辦法。

（三）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理工作，可以基于企業(yè)自身的業(yè)務(wù)類型、管理形式來(lái)開(kāi)展，倘若企業(yè)脫離了這些要素，那么稅收籌劃也就失去了其存在的意義和可操作性。因此，為提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的整體效益以及科學(xué)性，需要完善內(nèi)部的稅收籌劃制度，從實(shí)際出發(fā)，確保稅收業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、規(guī)范和完整；當(dāng)數(shù)據(jù)比較準(zhǔn)確時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要從運(yùn)營(yíng)管理以及自身業(yè)務(wù)的實(shí)際情況出發(fā)來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃方案的制定時(shí)，必須保證可行性、科學(xué)性，確保在后續(xù)能夠順利落地、取得良好的效果。

（四）科學(xué)合理地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)論是會(huì)計(jì)核算，還是對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行核算，都可以進(jìn)行合并使用，比如在具體計(jì)算固定資產(chǎn)、存貨成本時(shí)，企業(yè)需要增加扣除的資金。在進(jìn)行計(jì)提折舊時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)加速折舊的方式，以稅法規(guī)定為前提，增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，減少增值數(shù)額，以減少增值率為最終目標(biāo)。

由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)稅費(fèi)體系當(dāng)中，土地增值稅占據(jù)較高的比重，無(wú)論是稅率還是稅負(fù)都比較高，因此土地增值稅的籌劃工作，其關(guān)鍵性不言而喻。在這種情況下，需要對(duì)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行優(yōu)化，減少土地增值稅清算中不必要的支出，讓企業(yè)效益得到最大化實(shí)現(xiàn)，讓企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展。

（五）科學(xué)合理地增加扣除項(xiàng)目

在具體確定房地產(chǎn)企業(yè)所需要繳納的土地增值稅稅金時(shí)，其必須嚴(yán)格按照相關(guān)法律和要求執(zhí)行，倘若項(xiàng)目本身沒(méi)有有效的憑證，自然是不可以進(jìn)行扣除和抵消的?；诖?，國(guó)家層面出臺(tái)了具體的政策和要求，可以按照預(yù)期提取相關(guān)的費(fèi)用，如果沒(méi)有特殊的規(guī)定，那么扣減是不可以改變的。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注發(fā)票備注欄當(dāng)中有沒(méi)有特別注明合作方的地址、項(xiàng)目名稱，注意其是否有備注到不可以將費(fèi)用歸入到扣除土地增值稅的資金當(dāng)中。其次，為提高房地產(chǎn)企業(yè)扣除資金的數(shù)量，充分利用成本的效果和價(jià)值，企業(yè)可以在消費(fèi)者能夠承受的范圍內(nèi)增加公共設(shè)備的數(shù)量，優(yōu)化商品住宅的品質(zhì)和環(huán)境。再次，在進(jìn)行土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)，如果不能獲得合法、有效的憑證，作為納稅人有可能面臨著無(wú)法扣除的風(fēng)險(xiǎn)，這意味著其需要繳納更多的稅款，及時(shí)獲取日后的憑證，很容易進(jìn)行二次扣除的清算。最后，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，倘若沒(méi)有付款的成本數(shù)量比較大或者已經(jīng)付款卻沒(méi)有獲得憑證，就必須盡快完成結(jié)算，目的在于爭(zhēng)取提前開(kāi)回發(fā)票，這也是進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的方法和策略之一。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算受到全新稅收政策的影響，尤其是在稅金和其他資金的利潤(rùn)抵扣方面，房地產(chǎn)企業(yè)并不能按照傳統(tǒng)的操作辦法進(jìn)行涉稅事項(xiàng)的處理，而是要嚴(yán)格按照“營(yíng)改增”的要求做好清算籌劃，進(jìn)而全面降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在“營(yíng)改增”的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算必須緊跟時(shí)代、緊隨政策指導(dǎo)，合理利用征稅范圍以及扣除項(xiàng)目，通過(guò)合理且科學(xué)的避稅手段，為項(xiàng)目乃至企業(yè)增加盈利的空間，在提高企業(yè)本身經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更確保其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。